شارژ تقاضای مسکن از سمت مهاجران روستایی

گروه راه و شهرسازی|

در شرایطی که بازار مسکن در دوره «رکود اندک» قرار دارد و شکاف ناشی از کاهش تعداد معاملات ملک و افزایش قیمت مسکن رو به فزونی است، بررسی های تازه اعلام شده از سوی مسئولان حاکی از شارژ تقاضای مسکن از سمت روستاییان است. از سویی، جمعیت روستانشین کشور به 26 درصد از جمعیت کل کاهش یافته است و از سوی دیگر، سبک زندگی در روستاها تغییر یافته به‌گونه ای که شاخص نفر   در هر اتاق به 1.2 نفر افت کرده است. این دو تغییر جمعیتی در روستاها، یک   پیامد روشن برای بازار مسکن در کلانشهرها داشته و آن هم افزایش جمعیت حاشیه‌نشین کشور به بیش از 19 میلیون نفر است. هرچند که با نوسان متغیرهای کلان اقتصاد طی 7 ماه گذشته، تاب آوری مالی حاشیه‌نشین‌ها رنگ باخته و گروهی از آنها در کوچی دیگر راهی شهرهای تازه تاسیس اطراف کلانشهری همچون تهران شده‌اند. این همه در حالی است که بنا بر نتایج سرشماری مسکن و نفوس سال 1395،‌ حدود 2.5میلیون واحد مسکونی خالی در ایران وجود دارد که حدود 600 هزار از این واحدها در تهران واقع شده اند به باور اغلب کارشناسان این واحدهای مسکونی در زمره واحدهای لوکس شمال تهران به شمار می روند و از همین رو، متناسب با قدرت خرید و الگوی مصرفی متقاضیان مسکن نیست. در واقع، تشدید مهاجرت روستاییان به شهرها از سویی و افزایش لوکس سازی در کلانشهرها از سوی دیگر، منجر به افزایش شکاف میان الگوی مصرف و الگوی ساخت شده و همین مساله به شکاف طبقاتی در ایران دامن زده است.

   کاهش جمعیت روستایی

آنگونه  که حمیدرضا سهرابی، مدیرکل مسکن روستایی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی گفته است: خانوار روستایی در ایران در حال کاهش است و با توجه به این کاهش، نیاز به مسکن، موضوعی طبیعی است. ارتقای سطح کیفی و از کمیت به سوی کیفیت رفتن با اولویت مقاوم‌سازی در مسکن روستایی از برنامه‌های مدنظر و پیش رو است.

سهرابی در هجدهمین همایش «سیاست‌های توسعه مسکن در ایران» در سلسله گفت‌وگوهای تخصصی با موضوع «سیاست‌های توسعه و تامین مسکن روستایی»، افزوده است: مسکن به عنوان نیاز اولیه بشر از دیر باز مد نظر بوده است و مسکن روستایی علاوه بر فضای زیستی شامل فضای معیشتی هم می‌شود.

   26  درصد ایرانیان در روستا زندگی می کنند

به گفته مدیرکل مسکن روستایی بنیاد مسکن انقلاب، از سال ۱۳۳۵ حدود ۵۹ میلیون نفر ساکن شهرها و ۲۱میلیون نفر در روستاها ساکن بوده‌اند، یعنی ۶۸ درصد جامعه روستایی بودند و امروز ۲۶ درصد ساکن روستاها هستند. ما در سال ۶۵ هم ۴۹۶ شهر و امروز ۱۲۴۲ شهر داریم که البته گاهی با تجمیع چند روستا شهری اضافه شده است. در واقع خانوار روستایی در حال کاهش است و با توجه به این کاهش نیاز به مسکن طبیعی است. وی با ارایه وضعیت آماری دیگری از شاخص‌های مسکن روستایی افزوده است: شاخص نفر در روستا در هر اتاق در سال ۶۵، دو نفر و در سال ۹۰ به 1.2 نفر رسیده است. همچنین تملک واحدها توسط روستاییان در سال ۶۵، 0.3 درصد و در سال ۹۰ به ۱۲ درصد رسیده است که مهاجرت علت اصلی آن است. زمین‌های روستایی نیز از ۴۰۰ متر به ۳۷۰کاهش داشته است.

   نوسازی بافت های فرسوده روستایی

سهرابی با اشاره به سرفصل دیگری با محور «معیشت‌محوری مسکن روستایی» گفته است: در سال‌های اخیر تخریب و نوسازی بافت‌های فرسوده در مسکن روستایی و بهسازی توسعه‌ای مسکن خیلی از اوقات سبب از بین رفتن فضای معیشتی روستایی شد.

سهرابی با اشاره به برخی مقاومت‌ها از سوی مردم در مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده اظهار کرده است: با وجود همه فعالیت‌ها هنوز ۲۰ درصد روستاها به مقاوم‌سازی وارد نشده‌اند و محرومند. البته برخی هموطنان در روستاها رغبت زیادی هم برای مشارکت در مقاوم‌سازی ندارند و به بسیاری از روستاها هنوز یک فقره تسهیلات وارد نشده است و برخی استفاده از تسهیلات ۵ درصدی را نیز قبول ندارند.

وی همچنین گفته است: نمی‌توان مسکن روستایی را از موضوعات کالبدی دور نگاه داشت و این آسیب بخشی‌نگری در سال‌های اخیر بخشی از آسیب‌های مسکن روستایی بوده است.

در این میان، مورد شهر تهران، یک مورد خاص و اورژانسی است. بررسی های میدانی «تعادل» طی ماه‌های گذشته که منجر به انتشار دست‌کم دو پرونده درباره کوچ تهرانی ها شد،‌نشان می دهد،‌رشد قیمت مسکن در پایتخت، آثار غیرقابل انکاری در افزایش حجم مهاجرت پایتخت نشینان به سمت شهرها و شهرک‌های اطراف تهران داشته است. افزون بر این، حتی در ماه‌های اخیر بارها از سوی مسوولان مختلف حوزه مسکن از جمله نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک اظهاراتی مبنی بر این که افزایش سرسام آور قیمت ملک و اجاره بها در تهران منجر به کوچ تهرانی‌ها شده، شنیده شد.  در همین چهارچوب، چندی پیش،  حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه املاک در واکنش به افزایش معاملات خرید وفروش و همچنین رهن واجاره در شهرهای اطراف پایتخت گفته بود: رشد قیمت مسکن موجب شده تا بسیاری از مستاجران به شهرهای اقماری تهران مهاجرت کنند که همین موضوع مشکلات عبور و مرور را رقم می‌زند.

عقبایی اظهار کرده بود: در ماه‌های اخیر و به دنبال افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در شهر تهران شاهد مهاجرت از تهران به سمت شهرهای اطراف از جمله کرج، شهریار، پردیس، رودهن و غیره هستیم؛ این جابه‌جایی از نظر رفت و آمد ابعاد منفی دارد.

اظهارات فعالان بخش مسکن شهرهای اطراف تهران حاکی از آن است که وضعیت بازار مسکن از نظر قیمت و حجم معاملات در شهرهای اطراف تهران متفاوت است و درحالی که مشاوران املاک پردیس و پرند از رشد 60 تا 70 درصدی قیمت‌ها و افزایش 100درصدی معاملات می‌گویند، فعالان بخش مسکن در شهر قدس و پاکدشت از کاهش شدید قراردادهای خرید و فروش و رکود در بازار مسکن، ناراضی هستند.

در این میان، موضوعی که فعالان بخش مسکن در شهرهای پردیس و اندیشه به آن اشاره می‌کنند، این است که تمام خریداران مسکن در این شهرها تهرانی هستند که این موضوع به دلیل پایین‌تر بودن قیمت مسکن در این شهرها نسبت به شهر تهران، راحتی در رفت و آمد و همچنین خدمات رفاهی، آموزشی و ... بیشتر در این شهرها نسبت به سایر شهرهای اقماری است.

به گزارش تعادل، جذابیت شهر تهران موجب شده که جمعیت بسیاری از شهرهای دیگر به پایتخت مهاجرت کنند که با توجه به گرانی مسکن و هزینه بالای زندگی در این شهر، بخشی از مهاجران در خود تهران اقامت نمی‌کنند و شهرهای اطراف را برای سکونت انتخاب می کنند. همین جذابیت موجب افزایش چشمگیر جمعیت طی سال های اخیر در تهران شده به گونه‌ای که در این سال ها، رشد جمعیت در شهر تهران و شهرهای اطراف از هیچ قاعده ای پیروی نکرده است و در شرایطی که در سال 55 جمعیت استان تهران (شامل قزوین و کرج)، 5 میلیون و 300 هزار نفر بوده است جمعیت استان تهران در سال 95 به حدود 12 میلیون و 800 هزار نفر رسیده است.

ناگفته نماند که جمعیت تهران براساس اسناد بالادستی باید 8.5 میلیون نفر باشد چون زیرساخت‌های تهران متناسب با این جمعیت است.

بررسی های «تعادل» همچنین از این مساله حکایت دارد که طی سال های اخیر، بیش از 60 روستا در اطراف تهران تبدیل به شهر شده که برای شهر تهران خطر بالقوه ای است، اگر این روند کنترل نشود، به زودی ظرفیت ایجاد دو استان در این محدوده  شکل می گیرد. به گفته مسئولان دولتی، جمعیت شهرهای جنوب شرق پایتخت در حدود یک میلیون نفر و جمعیت شهرهای جنوب غرب در حدود یک میلیون و 200 هزار نفر است و از همین رو، آنها بر اساس قانون می توانند مدعی تشکیل استان شوند.