مستاجران همچنان در جست‌وجوی مسکن
از شهریور ماه سال گذشته و در پی کاهش قطعی نرخ سود سپرده‌های بانکی، تعدادی از آژانس‌های معاملات املاک به درخواست مالکان، اقدام به تغییر فایل‌های رهن کامل و تغییر آن به سود اجاره‌بها کردند، اتفاقی که تاکنون هم ادامه پیدا کرده و فشار وارد بر مستاجران را افزایش داده است.
در این میان و از اردیبهشت ماه سال جاری با جهش قیمت مسکن؛ اجاره‌بها و میزان ودیعه هم افزایش قابل توجهی داشت و مشکلات مستاجران را دوچندان کرد و با توجه به نبود نظارت مناسب بر بازار رهن و اجاره به نظر می‌رسد که این وضعیت در ماه‌های آتی هم ادامه یابد، برهمین اساس و با توجه به اینکه حدود 36 درصد از جمعیت کشور مستاجر هستند، روزنامه تعادل گزارشی از وضعیت این بازار تهیه کرده است.
ناگفته نماند اگرچه فصل اصلی نقل و انتقالات مستاجران به پایان رسیده است اما هنوز هم بسیاری از مستاجران به دنبال یافتن واحد مسکونی مناسب خود هستند و بازار رهن و اجاره همچنان پر رفت و آمد است.
وضعیت ماه‌های اخیر
به‌نظر می‌رسید که افزایش خرید و فروش مسکن در اردیبهشت ماه سال جاری می‌توانست نوید تحرک مناسبی در این بازار باشد، اما با افزایش بی رویه و یکباره قیمت‌ها این رویا تعبیر نشد و علاوه بر این، بازار رهن و اجاره هم متاثر از افزایش قیمت مسکن، رشد صعودی خود را آغاز کرد به گونه‌ای که چندی پیش رییس اتحادیه مشاوران املاک البرز گفت: نرخ قانونی اجاره‌بها و رهن یک پنجم قیمت مسکن است اما شاهد هستیم که برخی مالکان بین یک سوم و یک چهارم دریافت می‌کنند، همچنین قانون خاصی برای کنترل این نرخ وجود ندارد و در حالی که نرخ قانونی افزایش اجاره‌بها باید سالانه 15 تا 20 درصد باشد، این رقم هم اکنون بین 30 تا 40 درصد دریافت می‌شود.
برخی موجران در فضای نبود قانون و نظارت، اجاره‌های بسیار بالایی برای واحدهای مسکونی خود تعیین می‌کنند که خارج از توانایی تعداد زیادی از مستاجران است و همین امر موجب شده با وجود فایل‌های متعدد رهن و اجاره برخی خانه‌ها به دلیل بالا بودن اجاره‌بها، خالی بماند.
به‌طور معمول فرآیند تعیین میزان اجاره‌بها از فصل بهار آغاز شده و تا پایان تابستان ادامه می‌یابد، اما از زمستان سال گذشته پروسه افزایش قیمت رهن و اجاره و آشفتگی بازار آغاز شد و تا کنون هم ادامه دارد.
در تیر ماه سال جاری، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 13.6 و 11.1 درصد رشد نشان می‌دهد.
در مردادماه سال 1397 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب14.1 و 11.8 درصد رشد نشان می‌دهد.
شهریورماه امسال شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه پارسال به ترتیب 14.6 و 12.4 درصد رشد نشان داد.
نبود قانون موجب شده عرف حاکم بر بازار رهن و اجاره تغییر کند و درحالی که پیش از این میزان رهن کامل واحدهای مسکونی براساس عرف، یک پنجم تا یک ششم قیمت واحد مسکونی بود، این رقم اکنون به یک سوم تا یک چهارم کاهش یابد.
به‌طور کلی رهن کامل یک خانه در بازار معمولاً مبلغی بین یک پنجم یا یک ششم کل قیمت آن خانه است و اگر خانه نوساز باشد ممکن است مبلغ رهن برابر با یک چهارم قیمت خانه هم در نظر گرفته شود اما اگر خانه سن و سالی داشته باشد میزان یک ششم قیمت خانه برای رهن قابل پیش‌بینی است، پس رهن کامل خانه500 میلیون تومانی، می‌تواند چیزی بین 125 تا85 میلیون تومان باشد. (اگر افزایش نرخ برخی صاحبان املاک درنظر گرفته نشود.)
روش‌های کنترل بازار
تجربه 5، 6 ماه اخیر نشان می‌دهد که اهرم‌های موجود برای کنترل بازار رهن و اجاره کارایی لازم را ندارند و برخی صاحب‌خانه‌ها قیمت‌هایی برای اجاره واحدهای مسکونی خود قرار می‌دهند که با عرف بازار سازگار نیست، به گفته برخی کارشناسان اکنون این بازار با افزایش سرسام آور 30 تا 40 درصدی مواجه است که بار سنگین آن بر دوش قشر آسیب پذیر که مجبور به اجاره نشینی هستند، قرار گرفته است.
دریافت مالیات از خانه‌های خالی یکی از راه‌هایی است که در سال‌های اخیر برای کنترل بازار رهن و اجاره از آن صحبت‌هایی به میان آمده بود.
در صورت راه‌اندازی سامانه جامع املاک و نقل و انتقالات (که هم‌اکنون در مرحله طراحی قرار دارد) میزان خانه‌های خالی موجود در کشور کاهش می‌یابد که نقش موثری در بهبود وضعیت بازار رهن و اجاره خواهد داشت.
اگرچه بازار رهن و اجاره با دریافت‌های نامتعارف مواجه است و نظارتی بر نحوه عملکرد این بازار اعمال نمی‌شود، اما خود نظارتی اتحادیه‌ها در این خصوص می‌تواند تا حدودی التیام بخش باشد.
