ریشه رشد 34 درصدی استارت ساخت و ساز

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

بر اساس اعلام بانک مرکزی، در سه‌ماهه نخست سال جاری 32 هزار پروانه‌  ساختمانی در مناطق شهری صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 7.5 درصد رشد داشته است، میزان رشد پروانه‌های ساختمانی در دوره مورد اشاره با صدور حدود 3000 پروانه ساختمانی نسبت به مدت مشابه سال قبل 34 درصد بوده است.

مرور آمارهای چند سال گذشته از نظر تعداد پروانه‌های صادر شده خالی از لطف نیست. براساس آمارهای منتشره از سوی شهرداری تهران در بهار سال 1393، تعداد 3522 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده است که نسبت به فصـل گذشـته حـدود 2.9 درصـد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 50.5 درصد کاهش داشته است، این تعداد پروانه حدود 10.3 درصد از کل پروانه‌های ساختمانی کشور را تشکیل می‌دهد.

همچنین در بهار سال 1394، تعداد 2234 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده است که نسبت به فصـل گذشـته حـدود 7.6 درصـد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود36.6 درصد کاهش داشته است.

در بهار سال 1395 نیز تعداد 1793 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده است که نسبت به فصل گذشته حدود 9/0 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 19.7 درصد کاهش داشته است.

در همین بازه زمانی در سال 1396، تعداد 2281 پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده است که نسبت به فصل گذشته حدود 10.7 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 27.4 درصد افزایش داشته است.

  آمارها از چه سخن می‌گویند؟

در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی گفت: بر اساس آمارهای اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی پروانه‌های ساختمانی در بهار امسال 32 هزار فقره صادر شده است که در مقایسه با سال گذشته 7.5 درصد افزایش داشته است، از این مجوزها 3000 فقره متعلق به تهران است که در مقایسه با سال قبل به نحوی شاهد افزایش در صدور پروانه‌های ساخت بوده‌ایم و سهم این افزایش برای تهران 34 درصد بوده است.  او افزود: اگر بخواهیم آمارها را به تفکیک شهرها و مناطق شهری بسنجیم، نتیجه می‌گیریم که به غیر از 3000 فقره پروانه صادره برای تهران، مابقی پروانه‌های ساختمانی یعنی 29 هزار فقره برای سایر شهرهای کشور یعنی در واقع سهم هر شهر بطور میانگین 25 فقره مجوز است. هرچند که این رقم میانگین برای کل شهرها است و ممکن است برای برخی از شهرها حتی یک فقره پروانه ساختمانی هم صادر نشده باشد.

مهری گفت: در این میان، باید توجه کرد در برخی از شهرها قسمتی از مجوزهای صادرشده مختص بافت فرسوده و قدیمی شهر، به لحاظ تسهیلات کم‌بهره و تشویقات مقطعی دولت و از همه مهم‌تر قیمت رایگان زمین است که امروزه برای خرید آن بهایی پرداخت‌نشده است و مالکیت آن مربوط به گذشته بوده است. این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه اگر این 29 هزار پروانه صادرشده را به‌صورت تقریبی بین 1148 شهر موجود در کشور تقسیم کنیم به نتایج جالب‌تری دست خواهیم یافت، گفت: برآیند این تقسیم نشان می‌دهد در هر سه ماه برای هر شهر دو پروانه ساختمان صادر می‌شود که این موضوع رقم قابل‌توجهی نیست. در این میان، کاهش صدور مجوز ساخت باعث کاهش درآمدهای شهرداری شده و این مورد به یک بحرانی جدی برای شهرداری‌ها مبدل شده است.

  2 روی سکه پروانه‌های ساختمانی

به گفته این کارشناس شهرسازی، اعلام این آمارها هرچند از سوی منابع رسمی به عنوان چشم امیدی اعلام‌شده است و در قیاس با سال گذشته به‌عمل‌آمده است اما دو زاویه پنهان ساخت‌وساز کشور را برای عموم روشن می‌کند. اول روشنگری مربوط به کاهش چشم‌گیر تعداد پروانه‌های ساخت در سال 96 و دیگری رشد و توسعه ساخت‌وساز‌های بدون مجوز است.

وی گفت: همه ما به‌وضوح شاهد ساخت‌وساز‌های متعدد در برخی شهرها هستیم اما اکثر این ساخت‌وساز‌ها در گوشه‌کنار شهرها و به‌خصوص روستاها بدون مجوز و شبانه انجام می‌شود.

مهری گفت: البته ساخت‌وساز‌های غیرمجاز نیز در یکی ‌دو سال اخیر در افزایش قیمت زمین‌های قولنامه‌ای، برخورد جدی شهرداری‌ها در جلوگیری از ساخت‌وساز غیرمجاز و عدم ارایه مجوزهای قانونی و همچنین افزایش قیمت مصالح به نحوی مقرون‌به‌صرفه نبوده و با کاهش مواجه بوده است.

  فرصتی برای اصلاح ساخت‌وساز

وی بابیان اینکه ارایه این آمار می‌تواند فرصت‌هایی از حیث گسترش شهرها داشته باشد، گفت: چراکه در باور همگان این یقین حاصل ‌شده که فضاها برای ساخت مسکن در محیط‌های شهری اشباع‌ شده است و ضرورتی برای ساخت واحدهای جدید نیست و آمارها در کلان‌شهرها گویای پیشتازی عرضه بر تقاضا است. صدور پروانه‌های خارج از چهارچوب و تخلفات در تعدد طبقات، همچنین واحدهای مسکن‌ مهر شهرها را از حیث بلندمرتبه‌سازی به شلوغی تمام رسانده که اگر این ساخت‌وسازها به‌صورت عادلانه توزیع می‌شد ما دیگر شاهد مشکل مسکن در کشور نبودیم.

مهری گفت: به ‌هر روی هم‌اکنون دولت و شهرداری‌ها باید در یک برهه زمانی مشخص چشم طمع از صدور مجوزهای جدید برای ساخت مسکن بردارند و تمام توان خود را صرف ایجاد انگیزه در بین ساکنان بافت فرسوده حتی از طریق ارایه مجوز ساخت مجانی، ارایه تسهیلات ویژه و حمایت معنوی و مادی سازندگان کنند.

  راهکار حل معضل مسکن؟

این کارشناس شهرسازی گفت: بنابراین آنچه امروزه ضرورت مطالعات و هزینه‌پردازی دارد، توانمندسازی بافت‌های فرسوده از حیث ایجاد و تقویت دیگر کاربری‌ها است تا ساکنان آن همچنان دلگرم بمانند و زمینه‌های اشتیاق به زندگی برای دیگر اقشار که به نحوی از این محلات گریزان هستند فراهم گردد.

مهری گفت: به‌هرروی برنامه‌های طرح بازآفرینی و توانمندسازی محلات قدیمی فعلاً روی کاغذ مانده است و عملاً اجرایی نشده و اگر قسمتی از این برنامه‌ها اجرایی شود به ایجاد امید و اشتیاق برای ماندن در این محلات می‌انجامد. وی گفت: بنابراین مناسب است شهرداری‌ها حجم عظیمی از توان مستعد خود را به بافت فرسوده اختصاص دهند و در احیای این پیکره نیمه‌جان چاره‌اندیشی کنند. آواربرداری و خاک‌برداری مکان‌های تخریب‌شده و پاک‌سازی و جایگزینی کاربری‌های متناسب همچنین عملی ساختن راهکارهای متخصصان موضوعی تا زمان اجرای طرح توانمندسازی و بازآفرینی شهری از قبیل ایجاد و توسعه فضاهای سبز شهری و تأمین دیگر کاربری‌ها و حتی ایجاد پلازا و محیط‌های باز در این بافت، می‌تواند اثربخش باشد.

  آن‌سوی رشد پروانه‌های ساخت

منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این رابطه با بیان اینکه افزایش قیمت از شش ماه دوم سال 96 تا اواخر اردیبهشت 97 که البته این ادامه رشد هنوز هم به‌صورت نمودار رکود – رشد در جریان است، باعث شده سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن، پس از ارایه و فروش آپارتمان‌های انباشت شده خود، درصدد احیای صنف ساخت‌وساز خود برآمده و سریعاً نسبت به خرید ملک‌های کلنگی یا اقدام به مشارکت در ساخت با مالکان عمل نمایند، گفت: شاید همین امر باعث رشد پروانه‌های ساخت در تهران شده است.

غیبی گفت: طبیعی است که رفتار سازندگان و تولیدکنندگان مسکن، به رفتار بازار مسکن و تقاضای آن بستگی مستقیم دارد و هر چقدر کشش بازار تقاضا، بیشتر باشد به همان اندازه هم جریان نوسازی و انبوه‌سازی مسکن از طریق سرمایه‌گذاران بیشتر خواهد شد و در صورتی‌ که این تقاضا همزمان با افزایش قیمت مسکن نیز همراه باشد، موجب افزایش میل سرمایه‌گذاری از سوی سازندگان مسکن خواهد شد.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: این فرآیند موجب خواهد شد تا در آتی با دو پدیده مواجه شویم. اول اینکه بخشی از کاستی مورد نیاز آپارتمان‌های مصرفی تامین شود  و به تعادل‌سازی قیمت مسکن کمک نماید و هم‌زمان به فعال‌سازی بخشی از تولیدات مربوط به بخش ساختمان کمک  کند.

وی در خصوص پدیده دوم اظهار کرد: پدیده دوم اینکه افزایش ساخت‌وساز و به‌تبع آن فروش آنان با سود مطلوب و مدیریت نشده موجب افزایش سوداگری در بخش مسکن شده و متقاضیان مصرفی در دام سودجویان حوزه مسکن گرفتار می‌شوند.

غیبی گفت: اما می‌توان با تعریف و تقویت سازندگان صاحب صلاحیت و با پشتیبانی نظام دولتی در فرآیند نظارت بر عملکرد تولیدکنندگان مسکن، نسبت به هدایت و معرفی متقاضیان مصرفی به سازندگان مورد تایید با اعطای تسهیلات بانکی همزمان به سازندگان و خریداران و فراهم کردن ساز و کار نظام پیش‌فروش آپارتمان، فرآیند خانه‌دارشدن متقاضیان واقعی را بازتعریف و عملیاتی کرد.

  2 مفهوم عام  رشد پروانه‌های ساختمانی

حسین احمد اوغلی، کارشناس مسکن نیز با بیان اینکه اگرچه در بهار امسال، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در شهرهای کشور 7.5 درصد نسبت به بهار پارسال افزایش پیدا کرد اما تعداد ساختمان‌های تازه احداث‌شده در این مدت ۳ درصد کاهش‌یافته است، گفت: همواره تعداد ساختمان‌ها، متغیر بهتری در مقایسه با تعداد پروانه‌ها برای سنجش میزان عرضه آتی مسکن است.  وی با بیان اینکه مجوزهای ساخت‌وساز دارای دو مفهوم عام است، گفت: در وهله اول نباید فراموش کرد هر پروانه ساخت به‌طور متوسط منجر به ساخت‌وساز 3 واحد مسکونی می‌شود. در ثانی فاصله بین مجوز و ساخت‌وساز یک پروسه طولانی است.

احمد اوغلی گفت: باوجود آمارهای ذکرشده بعید به نظر می‌رسد که تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی در ماه‌های آتی به چند علت، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد و محدود شدن زمین‌های کلنگی و عدم اطمینان سازندگان به آینده وضعیت مطلوب‌تری نسبت به سه‌ماهه بهار جاری داشته باشد.

وی با بیان اینکه در حال حاضر عرصه ساخت ‌و ساز برای سازندگان تنگ‌تر و هزینه‌برتر شده است، گفت: اگر نگاه جامعی به روند اخذ مجوز و هزینه‌های شهرداری داشته باشیم، به‌وضوح به دلایل کاهش مجوزهای ساختمانی از سال 93 تاکنون پی می‌بریم.

این کارشناس مسکن گفت: بر اساس آمارهای موجود در مرداد سال جاری شاخص بهای مصالح ساختمانی غیرفلزی و فلزی به ترتیب، ۲۸ درصد و ۵۹ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۶ افزایش پیدا کرد و همچنین شاخص بهای خدمات ساختمانی نیز رشد ۱۵ درصدی را تجربه کرد. البته این بها در برخی از شهرداری‌های با وجود مکتوب بودن بسیار سلیقه‌ای است. البته شاخص بهای مصالح ساختمانی در کل کشور در بهار امسال ۲۹ درصد و شاخص بهای خدمات مصالح ساختمانی نیز ۱۰ درصد افزایش پیداکرده بود؛ که این موضوع نیز می‌تواند دلیلی برای افزایش مقطعی پروانه‌های ساختمانی در بهار باشد.

  مشکل مسکن  را حل نمی‌کند

احمد اوغلی همچنین با اشاره به اینکه در بهار امسال تعداد ساختمان‌های تکمیل‌شده در شهرهای کشور ۳۱ درصد نسبت به بهار پارسال و از لحاظ حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی 53 درصد (میزان سرمایه‌گذاری در سال 96 حدود 51 درصد بوده است) افزایش داشته است، گفت: این آمارها نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از ساخت‌وساز کشور در سال جدید صرف تکمیل پروژه‌های ساختمانی شده است تا بتوانند در فرصت خاص از جمله اوایل سال 98 تمامی پروژه‌ها را برای فروش فایل کنند. وی درنهایت گفت: ریشه بحران مسکن در کشور توسط پروانه‌های ساختمانی جدید قابل‌حل نیست چراکه بخش اعظمی از این واحدها در سال 99 و حتی 1400 تکمیل و قابل‌عرضه می‌شوند.