مسکن استجاری نیازمند امکان سنجی

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

پس از تجربه نه چندان موفق مسکن مهر، دولت تاکنون نتوانسته اقدام عملی موثری برای کمک به حل مشکل مسکن اقشار ضعیف جامعه انجام دهد. علی‌رغم اعلام و طراحی سناریوهای مختلف برای کنترل بازار ساخت و اجاره مانند مسکن اجتماعی و یا اخذ مالیات از املاک خالی، ظاهرا اراده‌ای برای به سرانجام رسیدن این طرح‌ها وجود ندارد. در ادامه ابتکارات دولت در زمینه مسکن، پس از افرایش 80درصدی قیمت ملک، دولت به فکر پیشنهاد مسکن استیجاری برای کنترل بازار اجاره کرده است. برای روشن‌تر شدن ابعاد این طرح باید بدانیم که در این گونه طرح‌ها، دولت با واگذاری زمین‌های تحت مالکیت خود به بخش دولتی (مانند کمیته امداد و بهزیستی) و خصوصی و ارایه مشوق‌ها و تسهیلات بانکی، از آنها می‌خواهد اقدام به ساخت مسکن انبوه در این زمین ها بکنند و در پایان با توجه به سهم آورده دو طرف، بخشی از واحد‌ها به مالکیت شخصی سازنده درآمده و درصدی از آنها باید با قیمت مصوب و برای مدت مشخص به افرادی که توان اجاره منزل مسکونی مناسب را ندارند، طبق ضوابط خاصی به اجاره واگذار شود. معمولا گروه هدف این طرح‌ها افراد تحت پوشش سازمان‌های حمایتی و جوانانی است که تازه ازدواج کرده‌اند، هستند. اما قبل از اجرای این طرح‌ها باید امکان سنجی آن به‌طور دقیق انجام گیرد. تجربه واگذاری زمین رایگان و دولتی موضوع جدید و ناشناخته‌ای در ایران نیست. در طرح مسکن مهر این واگذاری‌ها در سطح ملی انجام شد و می‌توان به خوبی مشکلات اجرای آن را شناسایی کرد. واقعیت آن است که زمین‌های دولتی عمدتا در مناطق حاشیه‌ای شهرها و به دور از امکانات و تاسیسات شهری قرار دارد. بخش وسیعی از مشکلات فراوانی که امروزه در مسکن مهر مشاهده می‌شود ناشی از نبود تاسیسات زیربنایی، امکانات بهداشتی، درمانی، ورزشی، آموزشی و تفریحی است. اگر در طرح جدید این مسائل در نظر گرفته نشود، مسلما آینده آن با چالش های زیادی مواجه خواهد بود. تامین هزینه‌ها و تسهیلاتی که دولت در نظر گرفته با توجه به شرایط فعلی اقتصادی بسیار مشکل به نظر می رسد. مخصوصا با توجه به طرح‌های مسکن مهر که بار مالی طاقت فرسایی بر دوش بانک‌ها وارد کرد. به علاوه بودجه دستگاه‌ها و سازمان‌های حمایتی دولتی بعید به نظر می رسد کفاف ساخت مسکن برای افراد تحت حمایت آنها را بدهد.

در مورد ورود بخش خصوصی به عرصه ساخت مسکن استیجاری هم باید تامل بیشتری کرد.توجیه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی برای ساخت مسکن در مناطق حاشیه‌ای مشکل به نظر می رسد. کما اینکه در حال حاضر قیمت املاک ساخته شده در پروژه‌های مسکن مهر بسیار پایین‌تر از سایر مناطق شهری و روستایی است و در بعضی شهرها عملا متقاضی برای آنها وجود نداشته است. بنابراین برای ورود بخش خصوصی که در حال حاضر به دلیل افزایش شدید قیمت مصالح تمایل اندکی برای ورود به بخش ساخت مسکن با قیمت های عرف بازار هم تمایلی ندارد، باید جذابیت‌هایی فراتر از تخصیص زمین دولتی در نظر گرفت.

علاوه بر تمام موارد فوق، تجربه تلخ مسکن مهر در مورد کیفیت و نحوه ساخت بناهای ارزان قیمت هم مساله بسیار مهمی است که دولت باید با همکاری سازمان‌های مربوطه به دقت آن را مورد بررسی قرار دهد. مطمئنا ابنیه‌ای که قرار نیست به غیر از هزینه ساخت، برای مدت طولانی منفعت خاصی برای سازندگان آن به همراه داشته باشد زیاد مورد توجه قرار نخواهند گرفت. در حال حاضر به دلیل استفاده از مصالح نامرغوب کیفیت و عمر ساختمان‌ها به‌شدت افت کرده است. انتظار ساخت بنای با کیفیت و مرغوب با قیمت‌های مصالح فعلی توسط بخش خصوصی برای اجاره کمی دور از ذهن به نظر می رسد. البته اگر بتوان سرمایه‌گذار بخش خصوصی را مجاب به وارد کردن نقدینگی در این بازار کرد. در این شرایط دولت می‌تواند با تخصیص اولویت واگذاری زمین های قرار گرفته در بافت‌های فرسوده شهری به بخش خصوصی که ارزش بیشتری نسبت زمین های مناطق حاشیه‌ای دارند قدم‌های اعتماد سازی را در این عرصه بردارد. به علاوه ساخت بنا در این بافت‌ها به دلیل قرار داشتن در مجاورت تاسیسات و امکانات شهری از تحمیل هزینه‌های زیر سازی و آماده سازی نیز خواهد کاست. برای پیش بینی آینده تاثیر گذاری این نوع مسکن می‌توان به تجربه مسکن مهر مراجعه کرد. البته تاثیر گذاری این نوع مسکن دو سویه است. به‌طوری که هم بازار اجاره و هم بازار خرید مسکن می‌تواند تحت تاثیر قرار گیرد. در دراز مدت و در صورت ادامه‌دار بودن این طرح می‌توان امیدوار بود بازار اجاره واکنش مثبتی به این نوع مسکن نشان بدهد، اما بازار خرید بعید به نظر می‌رسد تحت تاثیر قرار گیرد. همان طور که در مسکن مهر شاهد بودیم در کوتاه مدت سایر بخش‌های مسکن تحت تاثیر ورود و عرضه مسکن ارزان قیمت قرار گرفت اما با گذر زمان این اثرگذاری از بین رفت. البته مطمئنا گستردگی این طرح قابل قیاس با طرح مسکن مهر نخواهد بود اما به دلیل مشابهت‌هایی که در بحث واگذاری زمین و نوع ساخت وجود دارد می‌توان از برخی تجربیات مسکن مهر در این گونه طرح‌ها استفاده کرد. نکته مهمی که در این بحث‌ها مغفول مانده است بحث تعیین متولی برای بخش اجاره املاک در ایران است. به‌دلیل تقابل و تضاد منافعی که در این بخش بین بخش خصوصی و بخش دولتی وجود دارد معمولا همسو کردن اهداف و اقدامات در این زمینه بسیار مشکل است. از یک طرف بخش خصوصی به‌دنبال بازگشت سریع سرمایه و کسب حداکثری سود است در حالی که دولت به دنبال بازگرداندن آرامش به بازار ملک با تزریق واحدهای ارزان قیمت و دولتی است. به همین خاطر تا زمانی که دولت و بخش خصوصی برسر نحوه تخصیص دقیق هزینه‌ها و سود حاصل از این سرمایه‌گذاری به توافق مورد قبول هر دو طرف نرسند بعید به نظر می رسد بتوان به توافق برد بردی در این زمینه رسید. توافقی که البته قرار است سود بلند مدت آن نصیب افرادی شود که کمترین توان برای تهیه مسکن را ندارند. اجرای اینگونه طرح‌ها جدای از مزایای احتمالی مستلزم تنظیم قوانین و مقررات بسیاری و به‌دلیل پتانسیل سوءاستفاده بالایی که دارد، نیازمند سیستم نظارتی قوی در سطح ملی است.