ساخت‌وساز ارزان در دستان حکومت‌های محلی

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی |

شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در 8 ماه گذشته بالا بوده و در فصل تابستان ۹۷ به عدد ۳۱۵.۴ رسید که این رقم نسبت به شاخص فصل قبل (٢٥٠.٨)، به میزان ٢٥.٧ درصد و نسبت به شاخص فصل مشابه سال قبل (۲۱۱.۶)، به میزان ۴۹.۱ درصد افزایش داشته است.

درصد تغییرات میانگین شاخص در چهار فصل منتهی به فصل تابستان سال ۹۷ نسبت به میانگین شاخص در چهار فصل منتهی به تابستان سال ۹۶ معادل ۲۶.۷ درصد بوده که نسبت به همین اطلاع در فصل قبل (١٧.٤ درصد) با افزایش روبرو بوده است.

شاخص قیمت گروه «آهن آلات، میلگرد و پروفیل درب و پنجره و نرده» با ۴۵ درصد نسبت به فصل قبل بیشترین تاثیر را در افزایش شاخص کل در فصل تابستان داشته است و گروه «چوب» با ٦٤.٣ درصد افزایش وگروه «خدمات» با ٤.٠ درصد افزایش به ترتیب رتبه‌های بعدی را در افزایش شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل تابستان سال ۹۷ داشته‌اند. هم‌اکنون تورم، مصالح و هزینه‌های جانبی قیمت مسکن را افزایش داده و دسترسی به ملک ارزان درکشور روز به روز سخت‌تر می‌شود. این در حالی است که مسکن به ‌عنوان یک نیاز اساسی به رسمیت شناخته‌شده و دولت‌ها در هر سطح در حال بحث در مورد راه‌ها و ابزارها برای دسترسی به مسکن ارزان برای شهروندانشان هستند؛ بنابراین ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه به سرعت در سطح بین‌المللی و همچنین در دستور کار ملی در بعضی کشورها قرار دارد.

چنانچه می‌دانید در حال حاضر قیمت ساخت‌وساز در هر مترمربع زیربنا شامل هزینه سفت‌کاری (شامل خاک‌برداری - اسکلت و دیوارچینی) هزینه نازک‌کاری (کلیه فعالیت‌های معماری بعد از دیوارچینی تا انتهای نصب کابینت) هزینه تأسیسات برقی (از شروع لوله‌کشی و داکت‌گذاری تا پایان کامل نصب کلید و پریز، چراغ، آیفون تا دتکتور‌ها و تابلوهای برق) هزینه تأسیسات مکانیکی (از شروع لوله‌کشی تا پایان نصب لوازم بهداشتی همانند توالت ایرانی، فرنگی و لوازم سرمایشی گرمایشی همانند کولر - اسپیلت - رادیاتور - آبگرمن تا هزینه نصب آسانسور) هزینه‌های جواز ساخت و هزینه‌های جریمه ماده صد (ارزش منطقه‌ای املاک و کاربری) است.

درصورتی‌که کسی از وام ساخت استفاده کند هزینه تأمین وام و سود دوران مشارکت در ساخت نیز اضافه خواهد شد. سرجمع این اعداد رقم بزرگی است که روی قیمت نهایی مسکن تأثیرگذار است. در این میان به گفته برخی از کارشناسان راهکارهایی متعددی برای کاهش قیمت ساخت ساز مسکن وجود دارد یکی از این راهکارها حذف هزینه‌های بالای جواز شهرداری، کاهش قیمت زمین، نظارت‌های قیمتی دولت و استفاده از روش‌های صنعتی‌سازی است.

 کلید ساخت‌وساز ارزان در دستان

حکومت‌های محلی

در همین راستا ایمان رفیعی کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه کلید ساخت‌وساز ارزان در دستان حکومت‌های محلی است، گفت: حکمران‌های محلی باید موانع تولید را کاهش و کم‌هزینه ترکنند.

رفیعی گفت: در حال حاضر هزینه‌های جواز ساخت و جانبی ساختمان شامل (جواز ساخت و عوارض، هزینه خلاف ساخت مازاد بر جواز، ماده صد، هزینه‌های نظام‌مهندسی شامل طراحی، نظارت، اجرا، نقشه‌برداری، عوارض آموزش پرورش، بیمه اجباری کارگران کارگاه ساختمانی و حوادث غیرمترقبه، هزینه ثبت‌اسناد و املاک، تنظیم تقسیم‌نامه یا سند تفکیکی، هزینه مالیات و دارایی، دفتر اسناد رسمی جهت انتقال مالکیت، هزینه بنگاه معاملات ملکی جهت تنظیم مبایعه‌نامه و سند فروش می‌شود.

همچنین هزینه‌ آزمایش‌ها شامل مکانیک خاک، جوش، بتن، پسماند و نوسازی شهرداری در دوران ساخت، هزینه انشعابات و نیرورسانی شامل آب، برق، گاز، تلفن، تهیه شناسنامه فنی ملک می‌شود. در حال حاضر در برخی شهرها، بیمه مسوولیت مدنی و بیمه تضمین کیفیت ساختمان و هزینه خدمات و گواهی تأیید سازمان آتش‌نشانی شهرداری در ایران بسیار بالاست.

وی بابیان اینکه در حال حاضر برآورد هزینه‌های جواز و جانبی در تهران با توجه به محل وقوع ملک سه‌گانه رقم قابل‌توجهی است، گفت: اگرچه مبلغ جواز ساخت و هزینه‌های جریمه ماده صد به ارزش منطقه‌ای املاک، کاربری، عرض‌گذر بستگی دارد و لازم است از شهرداری استعلام شود اما بطورکلی هزینه جواز و جانبی در محله‌های مرغوب در مرکز استان‌ها 15 درصد و در تهران 25 درصد، بافت متوسط و مرکزی در مرکز استان‌ها 10 درصد و در تهران 15 درصد و در بافت‌های فرسوده در مرکز استان‌ها 5 تا صفر درصد و در تهران 7.5 تا 0 درصد از کل هزینه کرد ساخت‌وساز است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: در حال حاضر هزینه ساخت‌وساز هر مترمربع با احتساب هزینه‌های مختلف سفت‌کاری، نازک‌کاری، تأسیسات مکانیکی، تأسیسات برقی و جواز ساخت‌وساز در مناطق متوسط تهران برای 4 طبقه یک‌میلیون و 534 هزار و در 5 طبقه یک‌میلیون و 668 هزار و برای 7 طبقه حدود یک‌میلیون 900 هزار تومان است؛ یعنی حداقل هزینه کل پروژه برای ساخت‌وساز آپارتمان 4 طبقه 80 متری در هر طبقه 2 واحد با 2 طبقه پارکینگ در بافت متوسط و مرکز شهر حدود یک میلیارد و 764 میلیون تومان یعنی هزینه ساخت و اجرا (مصالح - دستمزد - ماشین‌آلات) برای هر مترمربع حدود یک‌میلیون و 534 هزار تومان، هزینه جواز و جانبی 166 هزار تومان است که این رقم نشان می‌دهد هزینه حداقل ساخت مسکن بدون قیمت زمین و رقم‌های جانبی بالای 150 میلیون تومان است.

 وی گفت: بنابراین با یک حساب سرانگشتی می‌توانیم ببینیم قیمت مصالح ساختمانی و جواز کسب در ایران بسیار بالا است و اگر به قیمت‌های ساخت قیمت زمین هم اضافه شود، قیمت مسکن بسیار افزایش می‌یابد.

این کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه قیمت مصالح ساختمانی به علت تولید گران و حضور دلالان بسیار بالاست، تصریح کرد: با توجه به افزایش قیمت ارز از ابتدای سال جاری قیمت مواداولیه وارداتی به‌شدت افزایش داشته که این هزینه‌ها بر قیمت نهایی مصالح ساختمانی تأثیر شدیدی گذاشته است.

وی با انتقاد از عملکرد دولت در عدم‌حمایت از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی گفت: افزایش قیمت ارز و همچنین واردات بی‌رویه مصالح ساختمانی تأثیر منفی بر تولید مصالح ارزان داشته است. بر اساس آمار سازمان راهداری در 7 ماهه سال جاری با وجود افزایش قیمت ارز حدود 14 هزار تن مصالح ساختمانی، 18 هزار تن آهن‌آلات و 16 هزار تن‌ام دی اف وارد کشور شده که این موارد باعث افزایش قیمت تولیدات داخلی و هزینه ساخت شده است.

این کارشناس ساخت‌وسازتصریح کرد: ارزان‌سازی مسکن نیازمندحمایت تولید از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، کاهش قیمت زمین و کاهش هزینه جواز توسط دولت حکمران است. البته استفاده از تکنیک‌های صنعتی‌سازی می‌تواند قیمت ساخت ساز را کاهش دهد.

  چند چالش ورود به مقوله صنعتی‌سازی

همچنین شاهین افتخاری کارشناس مدیریت پروژه بابیان اینکه نگاه دولت در بحران‌های اقتصادی به بازار مسکن به‌صورت دامپ اقتصادی است گفت: زمانی که دولت با معضل بیکاری روبرو می‌شود نگاه هیجانی به بازار ساخت‌وساز مسکن پیدا می‌کند درحالی که به‌هیچ‌عنوان قدمی برای توسعه این صنعت برنمی‌دارد.

وی بابیان مطلب فوق گفت: هم‌اکنون در جواز ساخت ملک هزینه‌هایی مانند هزینه آموزش‌وپرورش و بیمه کارگری گنجانده‌شده است که ساخت و ساز را گران می‌کند. دولت باید پاسخ دهد هزینه آموزش‌وپرورش چه ربطی به اخذ مجوز شهرداری دارد؟

افتخاری گفت: کشورهای توسعه‌یافته در کنار کاهش هزینه‌های ساخت نگاه جامعی به صنعتی‌سازی دارند اما متأسفانه صنعتی‌سازی در کشور ما وجود ندارد. چراکه اگر تولیدکننده‌ای وارد معرکه صنعتی‌سازی شود باید هزینه‌های گزافی در خصوص بیمه کارگری، قطعات وارداتی صنعتی شده و همچنین هزینه‌های جانبی متعدد بپردازد درحالی که باید مالک را راضی به هزینه‌های اضافی صنعتی‌سازی نیز کند.به گفته افتخاری اگر تولیدکننده مصالح ساختمانی وارد مقوله صنعتی‌سازی شود، با هزار مشکل تودرتو مواجه خواهد شد که درآمد مازاد برای تولیدکننده ندارد.

این کارشناس مدیریت پروژه گفت: مالیات‌های بسیار سنگین، بیمه کارگری و واردات مصالح مشابه کمر تولیدکننده مصالح صنعتی‌سازی را خم کرده و با این اوضاع هیچ‌کس راغب به ورود به صنعتی‌سازی نیست.

وی گفت: ساخت‌وساز صنعتی در ایران در حوزه فعالیت‌های پنج بخش اصلی شامل طراحی، آیین‌نامه‌ها، مصالح ساختمانی قدیمی بودن تجهیزات خطوط تولید و حقوق بهره‌بردار و نظارت دارای مشکلاتی است.

افتخاری اصلی‌ترین مشکل صنعتی‌سازی در مصالح ساختمانی قدیمی دانست و در این خصوص گفت: متأسفانه چنانچه ذکرشده تولید محصول صنعتی برای تولیدکننده توجیه اقتصادی ندارد. البته تجهیزات خطوط تولید بیشتر تولیدکننده‌ها در ایران عمری بالای دو دهه دارند که عملاً تولید صنعتی را ناممکن می‌سازد.

این مدیر پروژه در خصوص طراحی صنعتی املاک نیز گفت: بخش طراحی نیازمند آیین‌نامه‌ها و روش طراحی (نرم‌افزارهای تخصصی) است که عملاً در ایران این آیین‌نامه‌ها به‌صورت مکتوب و رسمی وجود ندارد.

وی همچنین گفت: آیین‌نامه‌های طراحی مورداستفاده در ایران، با اقتباس از آیین‌نامه‌های کشورهای صنعتی ازجمله امریکا، کانادا و ... تدوین‌شده است. آیین‌نامه‌ها تعیین‌کننده نوع، مقدار و استانداردهای مصالح مصرفی در ساختمان هستند و در تعیین قیمت تمام‌شده ساختمان موثر هستند. تا زمانی که آیین‌نامه مرتبط با هر یک از سیستم‌های ساخت و مراحل مختلف بومی‌سازی نشود، مشکلات این آیین‌نامه اصلاح نخواهد شد.

این مدیر پروژه در ادامه گفت: مساله بعدی مربوط به حقوق مالک است در حال حاضر مالک نمی‌داند برای چه میزان صنعتی‌سازی باید هزینه گزافی بپردازد. چراکه بررسی‌های دقیقی برای بررسی میزان صنعتی‌سازی در ملک تبیین نشده است.

وی در خصوص نظارت نیز گفت: اگر تمامی عوامل ذکرشده هم به‌صورت عملیاتی در ایران فعالیت کنند، بخش نظارت در کشور ما با مشکلات عدیده‌ای روبرو است به‌هرحال نظارت دقیق و کامل متولیان ذی‌ربط در صنعتی ساختمان وجود ضمانت‌های لازم می‌تواند موجب رعایت بسیاری از موارد فوق شود. کمیت و کیفیت نظارت و ضرورت تبعیت از الگوهای جهانی نظارت، شروطی هستند که موفقیت‌آمیز بودن نظارت به آنها بستگی دارد.

افتخاری درنهایت با عنوان اینکه صحبت از مقوله صنعتی‌سازی برای کشور واژه زودهنگام است عنوان کرد: متأسفانه در کشور نه‌تنها ضوابط و آیین‌نامه‌های صنعتی‌سازی در ایران وجود ندارد بلکه تفکر صنعتی‌سازی نیز وجود ندارد.

  توزیع ناعادلانه زمینه عدم مالکیت ارزان

همچنین محمدعلی مهری کارشناس شهرسازی بابیان اینکه نداشتن قدرت خرید مسکن یکی از معضلاتی است که گریبان گیر جوامع شهری و حجم گسترده‌ای از شهروندان شده، اظهار کرد: از دیدگاه سازندگان عواملی چون قیمت بالای زمین، نداشتن ثبات در قیمت مصالح، دستمزد استادکاران و عدم‌کفایت تسهیلات در تأمین قسمت عمده‌ای از ساخت‌وساز و نیز ضوابط دست و پاگیر در ساخت از جمله مهم‌ترین مشکلات به شمار می‌رود. از نظر متقاضیان نیز مشکلاتی از قبیل گرانی مسکن، افزایش روزافزون اجاره‌بها، عدم پایبندی سازندگان در تحویل به‌موقع و ناکافی بودن تسهیلات وجود دارد. در بررسی مشکلات این دو گروه به‌درستی درمی‌یابیم که خواسته‌ها و بیان این دسته از مشکلات کاملاً صحیح و بجا است.

وی در خصوص مشکل کنونی بازار مسکن گفت: در حال حاضر مسکن از حیث کمی در عرصه و تقاضا به حد مطلوب خود رسیده و تنها توزیع ناعادلانه و نداشتن سرمایه کافی برای متقاضیان سبب بروز عدم برخورداری از این نیاز ضروری شده است.

این کارشناس شهرسازی با تأکید بر اینکه امروزه مشکل مسکن در ایران به توزیع ناعادلانه و کیفیت سازه‌ها برمی‌گردد، عنوان کرد: با توجه به اینکه سهم قابل‌توجهی از وسعت شهرها در پهنه بافت فرسوده یا حاشیه‌ها قرارگرفته، بازسازی و نوسازی در این محلات ضرورت دارد. در این محلات به علت وجود زمین از قبل و داشتن امکانات زیر بنایی هزینه‌های ساخت کمتر است.

مهری افزود: یکی از روش‌های تأمین مسکن ارزان برای شهروندان متقاضی و نیازمند مسکن خریداری قسمت‌هایی از بافت فرسوده و اختصاص آن برای ساخت طبقات واحدهای مسکونی برای مالک و دیگر متقاضیان مسکن است.

این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه اگر دولت به‌صورت جدی و کارشناسی شده به این قضیه ورود کند می‌تواند حلال مشکلات مسکن نیازمندان باشد گفت: اینکه قرار باشد با احداث شهرک‌های جدید در حاشیه شهرها در امر مسکن مشکل‌گشایی شود این اقدام علاوه بر تحمیل هزینه‌های سنگین برای دولت خود زمینه‌ساز بروز مشکلات جدید پیش روی است.

وی در خصوص کاهش انگیزه دخالت دولت در امر مسکن‌سازی گفت: ساخت مسکن‌های همسان و نوعاً با تیپ یکسان و متراژ بدون توجه به بعد خانوار در مقاطعی کوتاه به خانه‌دار شدن برخی از متقاضیان انجامید ولی پس از مدتی عدم توجه به موقعیت فرهنگی و اجتماعی متقاضیان را وادار به ترک و نهایتاً فروش مسکن خود کرد که به دلیل ناتوانی مالی به خیل مستأجران پیوستند. از عواملی که دولت را در ساخت مسکن‌های جدید کم انگیزه کرده مشکلات پیش روی متقاضیان و ساکنان مسکن مهر است.

به گفته مهری دولت گذشته با ساخت پروژه‌های مسکن مهر در حاشیه‌ها به دلیل رایگان یا ارزان بودن قیمت زمین بدون توجه به توان مالی متقاضیان یا در نظر گرفتن استانداردهای رایج و زیرساخت‌ها مرتکب اشتباه شد و حالا بعد گذشت چندین سال از ساخت این واحدها، همچنان ساکنان این مجتمع‌ها درگیر مشکلات پیش رو و فقدان خدمات شهری هستند؛ بنابراین اگر دولت این اقدام را به عنوان معیار در نظر قرار دهد متوجه اشتباه بودن این طرح‌ها می‌شود که نباید به خاطر ارزانی زمین این‌همه مشکلات را برای مدیریت شهری و متقاضیان به بار آورد و این اشتباه مجدد تکرار شود.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: امروزه به علت محدود شدن طرح‌های جامع شهری، کمبود زمین در شهرها، گرانی مصالح ساختمانی، افزایش قیمت برخی از کالاهای ساختمانی تا 300 درصد، مشکلات اقتصادی دولت و تخصیص اعتبار ناکافی به بخش مسکن امکان ساخت مسکن برای نیازمندان از سوی دولت امکان‌پذیر نیست.

مهری درنهایت گفت: دولت تنها در بافت‌های فرسوده شهرها و از طریق بازسازی و بلندمرتبه‌سازی اصولی و مطابق استانداردهای تراکم ارتفاعی و نیز با در نظر گرفتن اصل اصالت بخشی در محلات می‌تواند بخش کوچکی از نیاز متقاضیان را برآورده کند.