ترمیم قدرت خرید متقاضیان با کاهش هزینه تولید مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

بر اساس آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی در مهرماه 1397، شاخص بهای گروه مسکن نسـبت به ماه قبل با افزایشی معادل 9/0 درصد همراه بود. این افزایش در اثر بالا رفتن شاخص بهای گروه‌های ارزش اجاری مسکن شخصی و اجاره‌بهای مسکن غیرشخصی هر یک معادل 7/0 درصد و تعمیرات و خدمات ساختمانی 6/4 درصد بوده است. در مقایسه با ماه مشابه سال قبل شاخص بهای گروه مسکن معادل 8/12 درصد افزایش داشته است. این آمار در حالی بیان می‌شود که بازار مسکن از ابتدای سال جاری به‌صورت غیررسمی 30 درصد و در برخی از مناطق تا 60 درصد نسبت به سال 96 رشد داشته است؛ که البته به گفته بسیاری از مسئولان این افزایش در حدود 10 تا 15 درصد بوده است و افزایش قیمت از سوی چند مالک نمی‌تواند ملاک افزایش قیمت در مسکن باشد.

تازه‌ترین آمارهای منتشرشده از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد که طی ۸ ماهه اول سال جاری میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران با رشد ۶۰ درصدی از مرز ۷ میلیون تومان عبور کرد و به ۷ میلیون و ۲۸۴ هزار تومان رسید. در ۸ ماهه اول سال جاری همچنین تعداد معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران به ۹۱ هزار و ۱۰۶ معامله رسید که این تعداد ۲۰ درصد کمتر از تعداد معاملات خرید مسکن انجام‌شده در بازه زمانی مشابه سال گذشته؛ ۸ ماه اول سال ۹۶ است.

بر اساس همین آمارها، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در سال 96 حدود 4 میلیون و 898 هزار و 700 تومان بوده است که این رقم نسبت به سال 95 و سال 94 به ترتیب رشد 11.5 درصدی و 17.5 درصدی داشته است. این در حالی است که علی‌رغم رشد قیمت‌های مذکور میزان تسهیلات اعطایی به متقاضیان، رشد چندانی نداشته و تسهیلات کنونی پاسخگوی این فاصله رشد قیمتی نیست. بر این مبنا برخی از کارشناسان و نمایندگان مجلس شورای اسلامی علی‌رغم توجه به منابع مالی بانک‌ها، توان پرداخت اقساط توسط متقاضیان، سوداگری حاصل از افزایش میزان تسهیلات خرید و کمبود عرضه و ساخت خواستار افزایش وام مسکن در بخش خرید تا 300 میلیون تومان هستند. این در حالی است که به گفته بسیاری از کارشناسان حوزه ساخت و مسکن افزایش تسهیلات در این برهه کنونی دوای درد متقاضیان مصرفی نیست و اگر تسهیلات 80 درصدی مسکن در برخی از کشورها از جمله کشورهای اروپایی موفق عمل کرده به دلیل نبود سوداگری در قیمت زمین، نرخ بهره بسیار پایین و حمایت همه‌جانبه از بخش مصرف و تولید مسکن است.

    بی‌میلی به دریافت تسهیلات خرید

در همین زمینه پرویز کاکائی، رئیس شعبه یک بانک دولتی بابیان اینکه عدم پوشش دهی تسهیلات باعث شده مردم رغبتی برای اخذ وام مسکن نداشته باشند، گفت: تا قبل از رشد شدید قیمت مسکن که از حدود ۸ ماه قبل روند تدریجی آن آغاز شد، سقف تسهیلات مسکن به‌طور میانگین حدود ۵۰ درصد قیمت یک‌خانه ۶۰ متری را در شهر تهران پوشش می‌داد، اما هم‌اکنون این رقم به حدود ۲۶ درصد یک واحد 50 متری در شهر تهران تنزل یافته است؛ و بیشترین متراژ قابل خریداری با حداکثر سقف وام دریافتی، 39 متر  در منطقه 19 یعنی ارزان‌ترین منطقه تهران است.

کاکائی گفت: این در حالی است که اخذ تسهیلات مسکن به دلایلی از جمله پروسه طولانی اخذ وام، قیمت اولیه اوراق مسکن، خواب یک‌ساله سپرده، کمبود منابع مالی بانک‌ها و اقساط سنگین از نگاه متقاضیان ارزش پیگیری و دریافت ندارد و همین عوامل باعث شد میزان خرید و فروش اوراق تسهیلات نیز به میزان قابل‌توجهی کاهش داشته باشد. میزان این کاهش را می‌توان با یک حساب سرانگشتی در کاهش قیمت برگه‌های این اوراق مشاهده کرد، چراکه به علت کاهش متقاضی قیمت این اوراق از برگه‌ای 77 تا 80 هزار تومان به زیر 57 تا 42 هزار تومان رسید.

وی بابیان اینکه در حال حاضر هیچ‌کدام از دو وام اصلی مسکن یعنی وام مسکن یکم زوج اولی‌ها و وام اوراق ممتاز و دو وام مکمل یعنی وام جعاله و جعاله تعمیر پاسخگوی خرید مسکن مورد نیاز متقاضیان نیست، گفت: در حال حاضر زوج‌های خانه اولی برای دریافت وام 160 میلیون تومانی باید 80 میلیون تومان به مدت 10 ماه سپرده‌گذاری کرده و ماهی یک‌میلیون و 721 هزار تومان اقساط به‌صورت 12 ساله با سود 8 درصد به بانک مسکن ‌بپردازند. این در حالی است که متقاضیان بعد از یک سال با داشتن 240 هزار تومان تنها می‌توانند 34 مترمربع در مرکز شهر 60 متر در جنوبی‌ترین نقطه تهران خریداری کنند. درحالی‌که باید اقساط سنگین را به مدت 12 سال بپردازند.

کاکائی بابیان اینکه خرید خانه از طریق اوراق نیز وضعیت مطلوب‌تری نسبت به وام خانه اولی ندارد، گفت: در حال حاضر متقاضیان برای دریافت وام 60 میلیون تومانی باید اقدام به خرید 120 برگ تسه (اوراق تسهیلات خرید وام) کنند با توجه به قیمت متوسط کنونی این اوراق هزینه دریافت این وام 7 میلیون و 440 هزار تومان است. بازپرداخت وام از محل اوراق ممتاز نیز 12 ساله است و هر قسط آن با توجه به سود 17.5 درصدی معادل یک میلیون تومان است . حال شما تصور کنید متقاضی با این وام چند مترمربع می‌تواند ملک خریداری کند.

این کارشناس گفت: این وام‌ها تنها می‌تواند در شهرهای کوچک کاربرد داشته باشد. چراکه اختلاف قیمت مسکن با تسهیلات به‌اندازه‌ای زیاد است که این میزان تسهیلات در بهترین شرایط تنها پاسخگوی 20 درصد قیمت نهایی مسکن است.

به گفته این کارشناس اقتصادی، دو وام دیگر جعاله 10 و 5 میلیونی و همچنین وام مسکن بانک‌های دیگر مانند ملی و ملت نیز نمی‌تواند پاسخگوی نیاز مردم برای خرید ملک باشد.

کاکائی افزود: باید وام‌ها در کلان‌شهرها تا 300 و 400 میلیون تومان افزایش پیدا کند اما به اقتضای این افزایش باید طول پرداخت وام و اقساط آن نیز بسیار طولانی‌تر و ارزان‌تر شود.

وی با بیان اینکه برای حل مشکل تسهیلات مسکن باید بانک‌ها از مواضع خود کوتاه بیایند، گفت: البته بانک‌ها برای پرداخت این وام‌ها با مشکلات زیادی از جمله نبود منابع روبرو هستند. در حال حاضر نیز توان مالی بانک‌ها جوابگوی این حجم از تقاضای وام نیست.

وی گفت: برای رونق بازار مسکن و افزایش توان خرید مردم مسئولان و سیاست‌گذاران باید به‌جای افزایش وام خرید به دنبال کاهش هزینه نهایی مسکن باشند، سوداگری در این بازار نیز باید کنترل شود.

    مشکلات پیش روی متقاضیان مؤثر

در همین زمینه محمدعلی مهری، کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه ثبات قیمت‌ها و یا نهایتاً سیر افزایشی قیمت‌ها با شیب ملایم و متناسب با افزایش حقوق و یا دستمزدها از اصول اساسی افزایش نشاط، آرامش و ثبات خاطر جامعه است، گفت: افزایش قیمت تسهیلات به‌طور حتم بارمالی مضاعف بر مشکلات متقاضیان خواهد بود.

وی گفت: در حال حاضر رهاشدگی بازار و افزایش قیمت ناگهانی تمام کالاها و برخی موارد تا 300 درصد افزایش در سال جاری به‌عنوان مشکلی اساسی و زمینه‌ساز مشکلات در آینده گریبان گیر جامعه شده است. بهانه این‌همه گرانی و نابسامانی به گران شدن ارز نسبت داده شد، حال که قیمت ارز مدتی است تا حدودی به‌صورت نسبی کنترل‌شده است، ولی ثبات و کاهش قیمت تاکنون به بازار برنگشته است.

مهری اضافه کرد: ازآنجایی‌که افزایش حقوق و دستمزدها به‌صورت سالانه تعیین می‌شود و وعده افزایش 20 درصد برای سال آینده در مقابل افزایش قیمت برخی کالاها تا 300 درصد امسال و قابل پیش‌بینی نبودن قیمت‌ها تا سال آینده موردی است که بیش‌ازپیش عدم تعادل دخل‌وخرج جامعه را متأثر کرده است، آن‌هم با فرض اینکه مجدد شوک‌هایی به بازار وارد نشود. آنچه در این میان از همه کالاهای اساسی گرانی و سنگینی آن نمود می‌کند مسکن برای خرید و چه برای اجاره است.

وی گفت: طبق آمار اعلامی حدود یک‌سوم جامعه شهری مستأجر هستند.اگرچه ممکن است از این آمار درصدی هم موجر باشند و با اجاره دادن ملک خود و پرداخت اجاره بیشتری در محلاتی با شرایط مناسب و مطلوب‌تر خانه گزینی کرده باشند. اما این آمار یک هشدار جدی و تهدیدی برای آسیب‌پذیری بیشتر این قشر از جامعه است. با توجه به اینکه در کشور ما، اکثر قراردادهای رهن و اجاره مربوط به ماه‌های اول و دوم تابستان و یا به عبارتی قبل از گرانی امسال روی‌داده است. مطمئناً سال آینده مشکلات خیلی بیشتری پیش روی مستأجران خواهد بود و تأمین اجاره‌بها ماهیانه راه سختی را پیش‌رو دارد. شرایط امروزه طوری شده است که بیش از 90 درصد مستأجران قدرت خرید خانه در این اوضاع را ندارند و مطمئناً درصد بالایی از همین قشر پس از اِتمام قرارداد در ابتدای تابستان سال آینده با مشکلات جدی‌تر و جدیدتری مواجه خواهند شد.

وی بابیان اینکه تسهیلات کنونی به‌عنوان کمک خرید مسکن به‌گونه‌ای نیست که تأمین‌کننده سهم قابل‌توجهی از قیمت تمام‌شده مسکن باشد، گفت: اگر قرار است دولت از طریق ارائه تسهیلات در این زمینه متقاضیان مؤثر مسکن را حمایت کند، تنها افزایش تسهیلات نمی‌تواند کارساز باشد؛ متعاقب افزایش تسهیلات، پرداخت اقساط سنگین‌تر است که با این رنج در نظر گرفته‌شده برای افزایش حقوق و دستمزدها، وام‌گیرنده همچنان از پرداخت اقساط سنگین عاجز است. این کارشناس ساخت‌وساز گفت: بنابراین افزایش تسهیلات با بهره کم توأم با مدت‌زمان طولانی‌تر در بازپرداخت اقساط شاید بتواند در این برهه تا حدودی امیدوارکننده باشد، هرچند به‌صرف پرداخت تسهیلات همچنان درصد قابل‌توجهی همچنان نمی‌توانند صاحب‌خانه شوند زیرا سرمایه‌ای به‌عنوان مکمل تسهیلات دریافتی ندارند. گرانی بازار مسکن شرایطی را رقم‌زده است که تسهیلات با فرض افزایش دو برابری نمی‌تواند تأمین‌کننده نصفی از مبلغ خرید خانه باشد.

وی گفت: بنابراین ضرورت دارد قسمت قوانین مربوط به اعطای تسهیلات با ملاحظات بیشتری بازنگری شود و صرفاً مبالغ تسهیلات در این مسیر مدنظر نباشد تا شاید این ملاحظات همراه با افزایش تسهیلات و افزودن زمان در بازپرداخت اقساط بتواند قسمتی از مطالبات متقاضیان مؤثر را پوشش دهد.

    کنترل سوداگری در بازار مسکن

در همین رابطه، الهام مؤمنی، کارشناس مسکن بابیان اینکه کنترل سوداگری در بازار مسکن مقدم برافزایش وام خرید است،  گفت: بررسی‌های بازار مسکن به‌وضوح نشان می‌دهد که افزایش وام خرید منجر به افزایش سوداگری در بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها می‌شود؛ بنابراین دولت باید برای جلوگیری از سوداگری نگاه مطلوبی به اخذ مالیات از خانه‌ها داشته باشد.

وی گفت: در حال حاضر دو نوع مالیات یکی بر خانه‌های خالی و دیگری استفاده از پایه مالیاتی با عنوان مالیات بر عائدی سرمایه (CGT) است که باید هر دو در سیستم اجرایی دولت لحاظ شود.

مؤمنی بابیان اینکه دولت به‌جای قبول شکست در اخذ مالیات به دنبال افزایش تسهیلات است، گفت: کدام بانک در کشور می‌تواند منابع مالی 300 تا 400 میلیونی به متقاضیان با سود 18 درصد بپردازد؟ و اگر این امکان ایجاد شود مطمئناًً تنها دریافت‌کنندگان این وام دلالان و سوداگران خواهد بود.

این کارشناس مسکن افزود: بنابراین تا زمانی که این دو مالیات در کشور اجرا نشود، افزایش وام خرید مسکن فرصت را به سوداگران می‌دهد تا با احتکار یا افزایش بی‌علت قیمت مسکن، سود بیشتری را نصیب خود کنند. وی بابیان اینکه اگر میزان تسهیلات اضافه شود، خانواده‌ها توان استفاده از وام‌های خرید مسکن را نخواهند داشت، عنوان کرد: تنها وامی که مورد استقبال بخش تقاضا قرار گرفت وام خانه اولی بود، استقبال از این وام نشان داد که استطاعت مردم برای دریافت وام بسیار اندک است.

بنابراین اگر چیدمان وام تسهیلات اضافه‌شده همانند وام مسکن یکم باشد می‌تواند جوابگوی نیاز مردم باشد وگرنه بعد از مدتی در قیمت مسکن شاهد افزایش خواهیم بود و عملاً تعداد بیشتری از خانواده‌ها توان خرید مسکن را نخواهند داشت.

مؤمنی گفت: اولین نتیجه افزایش میزان تسهیلات در ایران با شرایط اقساط بالا و نرخ سود بانکی زیاد خروج متقاضیان مصرفی از بازار مسکن است.

وی بابیان اینکه به‌هرروی به‌جز بخش تقاضا بانک‌های عامل و همچنین بانک‌های دیگر نیز در پرداخت وام با مشکلات شدیدی روبرو هستند، گفت: همین شهریورماه امسال محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک عامل حوزه مسکن در گفتگویی، از عدم توانایی این بانک برای افزایش سقف وام مسکن خبر داده بود. جالب است بدانیم که این کسری باوجود استفاده از منابع حاصل از اقساط بازگشتی مسکن مهر است. منابعی که می‌توانست به خود مسکن مهر اختصاص‌یافته و متقاضیان این واحدها را که سال‌هاست منتظر تکمیل واحدهای خود هستند صاحب‌خانه کند و از اجاره‌نشینی رهایی بخشد.

این کارشناس مسکن گفت: دولت به‌جای افزایش قیمت تسهیلات باید نیم‌نگاهی به برنامه‌های بازدارنده رشد سوداگری و افزایش قیمت مسکن داشته باشد. چرا که باوجود سوداگری در بخش مسکن، قیمت‌های کذایی زمین و دخالت‌های بی‌جای مشاوران کارشناس نما هیچ تسهیلاتی موفق نخواهد بود.

وی گفت: تنها راه استفاده صحیح، افزایش تسهیلات در بخش تولید است. باید تولید تسهیلات مطلوبی را به بخش تولید ارائه دهد. چراکه افزایش تولید و عرضه مسکن پیش‌نیاز افزایش وام مسکن است و این افزایش وام باید در یک معادله مناسب وارد بخش تولید شود آن‌هم تولید مصرفی نه تولید املاک لاکچری و پنت‌هاوس‌هایی که نمونه آن در ثروتمند‌ترین کشورهای جهان نیز وجود ندارد.