دلایل بی‌تفاوتی مسکن به کاهش نرخ ارز
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
همین چند روز پیش بود که برخی رسانه‌ها از توقف رشد قیمت مسکن خبر دادند. به باور این دسته از رسانه‌ها، افت شدید معاملات، مرز روانی برای رشد قیمت مشخص کرده و دفاتر املاک از فروکش یک‌باره نرخ‌های پیشنهادی املاک نوساز گزارش می‌دهند. حتی بعضی فروشندگان پول لازم به‌ناچار قیمت‌ها را تا متری یک‌میلیون تومان پایین آورده‌اند. شرایط موجود نشان می‌دهد که مالکان و سوداگرانی که به دنبال سودهای کلان بودند، باید تعدیل شدیدی در قیمت‌های کنونی خود داشته باشند.
بر اساس آمارهای بنگاه‌های معاملاتی در حال حاضر بیش از ۸۰ درصد فایل‌های فروش ملک مربوط به مناطق شمال شهر است، درحالی که معاملات قطعی، بیشتر در مناطق جنوبی انجام می‌شود. بعد از قرار گرفتن درجه قیمتی شمال تهران در نقطه اوج، مسیر رشد قیمت به سمت مناطق جنوبی حرکت کرده اما کارشناسان معتقدند به دلیل پایین بودن توان طرف تقاضا در این مناطق، کشش لازم برای جهش بیش از حد قیمت‌ها وجود ندارد. با توجه به ظرفیت فعلی اقتصاد مسکن و چشم‌انداز آتی آن، فروش در مقطع فعلی بیش از آنکه به نفع خریداران باشد، سود طرف عرضه را به دنبال دارد.
حال به نظر می‌رسد، تحلیل‌های کنونی بازار مسکن یعنی روند کاهش قیمت‌ها برآمده از یک ادعا و یک پیش‌بینی باشد. چنانچه ذکرشده از یک‌سو، برخی از رسانه‌ها خبر توقف قیمت مسکن به علت افزایش فزاینده را می‌دهند و از سوی دیگر مسوولان پیش‌بینی کاهش دلار در روزهای آتی را دارند که این مورد می‌تواند تأثیر مطلوبی بر کاهش قیمت مسکن داشته باشد.
روند کاهشی دلار واقعی نیست
در همین زمینه پوریا بیکی، کارشناس امور اقتصادی با بیان اینکه روند کاهشی دلار روند واقعی نیست، گفت: بطور حتم کاهش نرخ دلار از 17 هزار تومان به زیر 10هزار تومان بیانگر دست‌کاری عظیم و ورود دولت به معرکه نرخ دلار است.
وی گفت: صعود و سقوط ارزش پول کشور و صعود ارز خارجی در علم اقتصاد رابطه مستقیمی با تورم، دگرگونی‌های اجتماعی، سیاسی و حتی تصمیم‌گیری‌های اشتباه دولتمردان دارد. این در حالی است که با وجود اصلاح‌پذیری موارد ذکرشده دلار طی یکی دو هفته گذشته روند نزولی به خود گرفته که این مورد بسیار تأمل‌برانگیز است.
بیکی گفت: در برخی از مواقع دولت با افزایش قیمت دلار، کسری بودجه خود را تأمین می‌کند. بطوری‌که دولت عرضه دلار را قطع می‌کند و به دنبال این اقدام قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند، درنتیجه صراف‌ها ناچار به خرید دلار با قیمتی بیشتر هستند. سود حاصل از افزایش قیمت در خرید صراف‌ها به صندوق دولت واریزشده و کسری بودجه به‌این‌ترتیب تأمین می‌شود.
این کارشناس امور اقتصادی با بیان اینکه افزایش یا کاهش دستوری و فرمایشی دلار (بدون ایجاد
زیر ساخت‌های واقعی برای کاهش نرخ دلار) تأثیری در روند کاهش تورم ندارد، گفت: این روزها مسوولان از روند معکوس رشد قیمت دلار در روزهای اخیر خبر می‌دهند و حتی با ایجاد رعب و وحشت بلوکه‌کنندگان ارز را به سمت بانک‌ها می‌کشانند! البته هیچ‌کس منکر صدمات بلوکه شدن ارزهای خارجی و سرمایه‌های ملی در داخل منازل نیست، اما به نظر می‌رسد روند کنونی دولت در عرصه ارزی کشور با تناقضات متعددی روبرو است. اگر نیست دولت بگوید چرا زمانی که دلار 18 هزار تومان بود، قیمت همه‌چیز، روند صعودی داشت و ما شاهد روند رو به رشد تورم بودیم، اما حال که دلار به گفته خود دولت، روند کاهشی دارد این اتفاق برعکس نمی‌شود ؟
این کارشناس با رد اثر نرخ دلار بر قیمت مسکن گفت: با توجه به دلایل ذکرشده امید زیادی به اثر کاهش نمایشی نرخ ارز بر مسکن ندارم وکاهش نرخ مسکن را فقط می‌توانیم به رابطه بخش عرضه و تقاضا بسط دهیم.
بیکی با بیان اینکه فلسفه کاهش قیمت مسکن به علت رشد فزاینده آن ماجرایی جداگانه است، گفت: بر اساس آمارهای معاملات شهر تهران در مهرماه سال جاری، حدود ۸ هزار و ۱۱۷ فقره معامله انجام‌شده است که این میزان در مقایسه با ماه قبل
درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل معادل
۳۴ درصد کاهش داشته است. این کاهش معاملات یک دلیل بیشتر ندارد آن‌هم ناتوانایی متقاضیان مصرفی در خرید مسکن است.
این کارشناس امور اقتصادی با اشاره به اینکه این حجم معاملات در مهرماه که در طی 4 سال اخیر بی‌سابقه بوده است، هشدار جدی برای بخش عرضه است، عنوان کرد: سازنده‌ها و مالکانی که خود را به خواب خرگوشی زده‌اند و خود را برای سودهای کلان آماده کرده‌اند، باید با واقعیت جامعه همراه شوند و این واقعیت چیزی جز ناتوانی مالی بخش مصرفی و سرمایه‌گذاری در تامین سرمایه خرید مسکن نیست.
وی گفت: به‌هرروی قیمت اسمی مسکن هم‌اکنون در نقطه اوج خود قرار دارد و از این پس، دوران تثبیت و کاهش قیمت آن تنها به دلیل عقب‌نشینی بخش مالک و سازنده آغاز خواهد شد.
به گفته این کارشناس امور اقتصادی، بطور حتم انتظار کاهش قیمت دلار به دلایلی مانند تحریم‌ها، بی‌ثباتی اقتصادی کشور، عدم فروش نفت و میعانات گازی، عدم امضای سی اف تی و فشارهای بی‌رحمانه جهانی کاملاً ناصحیح بوده و روند نزولی مسکن در طی ماه‌های آتی و روزهای نزدیک به عید تنها و تنها به دلیل عقب‌نشینی مالکان است.
وی گفت: واقعیت این است که اقتصاد ایران همچنان تابع نفت است. در حال حاضر بخش عمده‌ای از رشد اقتصادی در کشور ما سهم نفت است. خروج شرکت‌های خارجی مرتبط با بخش نفت هشدار جدی برای کاهش رشد اقتصاد کشور است.
وی بابیان اینکه اقتصاد ایران به علت وابستگی به سرمایه‌های خارجی، صادرات و واردات و بخش نفت در ماه‌های آتی شاهد سیگنال‌های شدید خواهد بود، عنوان کرد: روند صعودی یا ریزشی این سیگنال‌ها رابطه مستقیمی به رفتار شرکای اروپایی و همچنین دور زدن تحریم‌ها دارد.
این کارشناس امور اقتصادی با بیان اینکه تمامی اتفاقات سال 97 مأیوس‌کننده نبوده است، گفت: به‌جز اتکا به توانایی و ظرفیت داخلی کشور بحران‌های کنونی اقتصادی باعث حذف سوداگران و منفعت‌طلبان از بازارهای مختلف ازجمله مسکن شده است. تا چند سال پیش تعداد ساختمان‌های ساخته‌شده توسط پزشکان بیشتر از مهندسان و سازندگان ذی‌صلاح بود و حال با کمرنگ شدن حاشیه سود کمتر این روند کاملاً تغییر
پیداکرده است.
وی درنهایت گفت: بطور حتم در روزهای آتی شاهد کاهش قیمت مسکن به دلیل عقب‌نشینی مالکان خواهیم بود، البته قیمت‌های مسکن به دلایلی که ذکرشده هیچ‌وقت به قیمت‌های سال 95 یا 96 بازنخواهد گشت و در بهترین شرایط این نرخ‌ها 20تا 25 درصد بالاتر از نرخ‌های سال 96 خواهد بود. چراکه وضعیت اقتصادی کشور وضعیت سال 95 یا 96 نیست.
نقش متفاوت مسکن با رقیب قدیمی
در همین راستا عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه به نظر می‌رسد بازار مسکن در ماه‌های آتی برای اولین‌بار نقش متفاوت‌تری نسبت به رقیب خود دلار داشته باشد گفت: همواره رابطه دلار با مسکن به‌صورت یک‌به‌یک بوده یعنی زمانی که دلار افزایش داشته قیمت مسکن نیز به نسبت همین نرخ تورم حاصل از این افزایش رشد داشت. اما امسال رابطه این دو بازار نشان داد بازار مسکن دیگر توان بازی موازی با دلار را ندارد.
وی گفت: قیمت دلار به‌یک‌باره از 3هزار و 700 تومان به 11هزار تومان (نرخی که در ماه گذشته بانک‌ها خریدار دلار فروشندگان بودند) رسید. این رقم نشان می‌دهد که رشد قیمت دلار در بازار رسمی بالای 200 درصد بوده است. حال آنکه بر اساس آمارها این رشد در بازار مسکن در شهرها 25 تا 30درصد، در کلان‌شهرها بالای 30و در تهران 70درصد بوده است.این کارشناس مسکن گفت: بنابراین عواملی مانند مسکن مازاد 2.6 میلیونی، عدم پوشش مناسب تسهیلات بانکی برای خرید مسکن، عدم توانایی خرید متقاضیان مصرفی و همچنین کاهش صبر و حوصله مالکان و سازندگان باعث تغییر نقش مسکن شده است.
وی بابیان اینکه در ماه‌های آتی روند ارایه تخفیف و کاهش قیمت‌ها از سوی مالکان و سازندگان دور از ذهن نیست، عنوان کرد: همه سوداگران با رصد کنونی بازار مسکن به این نتیجه رسیده‌اند که قیمت مسکن به حد اشباع رسیده و بازار رسمی کشش افزایش قیمت را ندارد.
آیت‌اللهی خاطرنشان کرد: قیمت‌های نامتعارف به درخواست مالکان است که درنهایت خریدار به دلیل افزایش چند برابری قیمت‌ها صرف‌نظر می‌کند. ادامه این روند و افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن باعث می‌شود که خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی از بازار مسکن صرف‌نظر کنند.
این کارشناس بابیان اینکه واقعیت بازار نشان می‌دهد، بخش بزرگی از خریداران مسکن بخش مصرفی هستند و در حال حاضر این بخش توانایی خرید مسکن را ندارند اظهار داشت: کاهش دمای قیمت مسکن در دستان همین بخش مصرفی است و ازآنجایی‌که از ابتدای سال جاری برای توانمندسازی این بخش اقدام قابل‌توجهی انجام‌نشده شاهد فروکش شدن دمای این بازار در روزهای آتی خواهیم بود.
وی درنهایت گفت: اخذ مالیات از خانه‌های خالی و خانه‌های سرمایه‌ای لوکس، ایجاد تحرک در حوزه بهسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده، نظارت چکشی در بخش قیمت‌های مسکن و همچنین استفاده از تجربه بخش خصوصی می‌تواند راه گشای مشکلات مسکن باشد.
بازندگان ماهی‌گیری از آب گل آلود
همچنین افشین پروین پور، کارشناس مسکن با تایید اشباع قیمت مسکن در سال جاری گفت: هر افزایش قیمتی بدون وجود خریدار محکوم‌به فنا است و کاهش میزان معاملات مسکن به‌خوبی نشان می‌دهد که عمر افزایش قیمت مسکن به نقطه پایانی خود رسیده است.
مدیر گروه مطالعات مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت درباره داشتن نگاه اقتصادی به مسکن در کشور گفت: ما در ایران دو نوع تورم داریم که شامل تورم عمومی در کل اقتصاد و نیز تورم مسکن می‌شود. این موضوع سبب می‌شود کسانی که در ایران مستأجر هستند، مرتباً باگذشت زمان، زیان می‌بینند و ادامه وضعیت مستأجری سبب ضرر اقتصادی به خانوار می‌شود. به معنای دیگر تورم عمومی اقتصاد سبب می‌شود تا از ارزش پولی که به عنوان ودیعه نزد مالک دارند مرتباً کاسته شود از سوی دیگر تورم بخش مسکن هم سبب می‌شود تا از خرید واحد مسکونی ناتوان‌تر شوند. ضمن اینکه به دلیل بالا بودن اجاره‌ها، امکان پس‌انداز برای خرید مسکن نیز ندارند.عضو شورای عالی مسکن دولت دهم گفت: متأسفانه در طی ماه‌های اخیر برخی از مالکان و سازندگان از آب گل‌آلود اقتصاد کشور شروع به ماهی‌گیری کرده‌اند. درحالی که این ماهی‌گیری به ضرر آنها تمام شد چراکه بسیاری از سازندگان به علت نبود متقاضی هنوز هم نتوانسته‌اند سرمایه و سود خود را از بازار مسکن خارج کنند.
پروین پور با تأکید بر اینکه زمان کنونی فرصت مناسبی برای ایجاد و احداث مسکن‌های مسکونی مصرفی است، گفت: بهسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده زمان مناسبی برای تولید انبوه باکیفیت و باقیمت‌های مناسب است. وی گفت: قیمت بازار مسکن در طی ماه‌های اخیر به‌واسطه دو مزیت اقتصادی یعنی کاهش قیمت دلار وعدم کشش بازار مسکن روند معکوس و نزولی خواهد داشت.
گام‌های نهایی موفقیت مسکن
در همین راستا فرشید پور حاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان بابیان اینکه منابع بخش مسکن به‌جای صندوق پس‌انداز مسکن یکم، باید به دو حوزه تولید و بازآفرینی اختصاص یابد، گفت: بخش تولید مسکن شرایط سختی را می‌گذراند و وزیر آینده اگر این حوزه را به آرامش برساند ما از او حمایت می‌کنیم.
وی افزود: هم‌اکنون حوزه ساخت‌وساز در رکود به سر می‌برد و شرایط سختی دارد. در حوزه بافت فرسوده برای استفاده از صندوق توسعه ملی پیشنهاد دادیم که خوشبختانه دیروز تفاهم‌نامه آن انجام شد. در این حوزه می‌شود هزینه‌های تولید را کاهش داد. اما مصوباتی که بعضاً در مجلس دنبال می‌شود و نیز سمت‌وسوی تسهیلات، برای حوزه تولید کفایت نمی‌کند. منابع به سمت استفاده از صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم سوق یافته که در آینده چالش خود را خواهد داشت. بنابراین حتماً باید در استفاده از صندوق توسعه ملی برای بافت فرسوده تمهیدات لازم صورت گیرد.
وی بابیان اینکه بخش تولید، ابتدا باید وارد فرآیند بازآفرینی شود گفت: در مرحله دوم، واحدها در قالب فروش اقساطی و صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم به خریداران واگذار شود. این سیاست الآن وجود ندارد و صندوق توسعه ملی عملاً به سمت صندوق پس‌انداز مسکن یکم و خرید مسکن شیفت پیداکرده است. علت این است که دولت و مجلس به‌درستی نظرات بخش خصوصی را رعایت نکردند.
پور حاجت در ادامه تأکید کرد: افزایش یا کاهش قیمت رابطه مستقیمی باعرضه و تقاضا دارد و آمارها نشان می‌دهد زمانی که بازار مملو از کالا باشد بخش تقاضا قدرت چانه‌زنی دارد و این مورد در خصوص مسکن کاملاً به اثبات رسیده است.
وی درنهایت گفت: راه‌کار حل مشکلات مسکن در دستان بخش خصوصی است و باید مسوولان و دولت به این بخش بهاداده و از مشورت و نظرات این حوزه بیشتر استفاده کند.
