بی‌اثری کاهش نرخ ارز بر رونق مسکن

ایمان رفیعی کارشناس بازار  ساخت وساز

قصه قیمت ارز در ایران، قصه جاده یک طرفه است. این پیشگام یکه تاز بازارها، در هنگام صعود پیروان بی‌شماری دارد، بطوری که همه چیز را تحت تاثیر قرار می‌دهد، اما در هنگام نزول، هیچ کالایی وابسته به نرخ دلار نیست. این قصه پر غصه، حکایتی هر ساله است که می‌گوییم و می‌شنویم، خودمان باور می‌کنیم و خودمان به آن می‌خندیم.

زمانی که سوت شروع مسابقه افزایش قیمت ارز زده شد، شاید دولت فکر نمی‌کرد این آش تا این حد شور بشود. کمتر کارشناسی پیش بینی می‌کرد که قیمت ارز تا مرز 20 هزار تومان هم پیش برود. چون سنت دولت‌های قبل، افزایش 2 تا 3 برابری در دور دوم ریاست‌جمهوری بوده و این‌بار عنان بازی و بازار از دست همه در رفت.

افزایش قیمت ارز این‌بار متفاوت با روال دولت‌های قبل بود. طبق روال هر دوره، متناسب با افزایش قیمت ارز، قیمت سایر کالاها و خدمات با دلیل و بدون دلیل افزایش می‌یافت؛ اما این‌بار به دلایلی از جمله صعود افسار گریخته قیمت ارز و عدم کشش بازار، امکان گسترش دامنه افزایش قیمت‌ها متناسب با قیمت ارز ممکن نشد. از همین رو، در برخی بازارها مخصوصا بازارهای سرمایه بر، شاهد عدم رشد قیمت‌ها متناسب با افزایش نرخ ارز بودیم.

بازار مسکن از جمله بازارهایی بود که با وجود شیطنت‌های بسیاری که در آن انجام شد، کشش افزایش قیمت بیش از 90 درصد را نداشت. این افزایش قیمت در حالی ایجاد شد که شاهد صعود قیمت ارز تا 400 درصد هم بودیم.

نرخ مسکن تابع میزان عرضه و تقاضا در بازار است؛ اما باید دید که قیمت ارز بر کدام سمت این معادله اثر می‌گذارد؟

در سمت تقاضای واحد مسکونی با چند دسته از متقاضیان مواجه هستیم. دسته اول، متقاضیان واقعی و مصرف‌کنندگان این بازار هستند. عمده این افراد به دلیل اینکه در بین قشر متوسط جامعه قرار دارند، توان تحمل نوسانات بازار محدودی دارند. قیمت ارز بیشترین اثر را روی این دسته از افراد می‌گذارد.

چون صعود قیمت ارز موجب افزایش عمومی قیمت‌ها در جامعه می‌شود، از این رو، به سرعت قدرت خرید این افراد تحت تاثیر قرار گرفته و کاسته می‌شود. در نتیجه همان‌گونه که شاهد هستیم، بخش قابل توجهی از این متقاضیان از صف متقاضیان جدا شده و به سمت بازار رهن و اجاره می‌روند.

دسته دیگر، سرمایه‌گذارانی هستند که به جهت حفظ ارزش سرمایه و جلوگیری از بی‌ارزش شدن پول خود اقدام به خرید ملک می‌کنند. افزایش قیمت ارز موجب هجوم بیش از پیش این افراد به بازار شده و تقاضا را تشدید می‌کند. البته تعداد این افراد در مقایسه با افرادی که مصرف‌کننده واقعی هستند بسیار کمتر است.

دسته سوم، موسسات و افراد سودجویی هستند که به قصد افزایش سرمایه و تشدید قیمت‌ها اقدام به خرید ملک می‌کنند. این افراد با شروع افزایش قیمت‌ها به سرعت وارد بازار شده و بیشترین نقش را در افزایش قیمت‌ها بازی می‌کنند.

اما سمت دیگر این معادله یعنی سمت عرضه، تحت تاثیر مستقیم قیمت ارز و نوسانات بازار است. اگرچه هجوم خریداران و سودجویان موجب رونق نسبی بازار خرید مسکن می‌شود؛ اما این بازار با از دست دادن مشتریان اصلی و دایمی خود، در رکودی عمیق فرو خواهد رفت.

مهم‌ترین مساله‌ای که با شروع نوسانات ارز، موجب نگرانی عرضه‌کنندگان و سازندگان می‌شود، آینده نامعلوم این بازار است.

هرچه دامنه نوسانات بیشتر شود، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار افزایش خواهد یافت. این عدم تعادل در بازار عرضه و تقاضا از یک سو اجازه افزایش قیمت‌ها بیش از نرخ کنونی را به بازار نداده است و از طرف دیگر با کاهش قیمت ارز، بعید به نظر می‌رسد، شاهد تغییر چندانی در قیمت املاک باشیم؛ زیرا اولا این افزایش قیمت‌ها تقریبا متناسب با افزایش قیمت مصالح بوده و خالی از نوسانات و به اصطلاح حباب بوده است.

کما اینکه همانطور که در اخبار اعلام شد، مطابق جدید‌ترین فهرست بهای ساختمان، هزینه ساخت هر متر مربع مسکن به حدود 3 میلیون تومان افزایش یافته است. از طرف دیگر، به دلیل عدم عرضه مسکن متوسط در ماه‌های اخیر، بازار املاک با متراژ متوسط تقریبا خالی است و متقاضیان قابل توجهی در انتظار این املاک هستند. به علاوه، چون سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن باید در شرایط نوسان بازار، اقدام به سرمایه‌گذاری در این بازار پر ریسک بکنند، بعید به نظر می‌رسد قیمت‌ها را پایین‌تر از نرخ‌های فعلی اعلام کنند.

البته اگر این ثبات نسبی بازار برای طولانی مدت ادامه داشته باشد و سازندگان بتوانند مصالح را با قیمت‌های پایین تهیه کنند، می‌توان امیدوار بود در دراز مدت قیمت‌ها تا حدی تعدیل شود؛ اما در حال حاضر بعید به نظر می‌رسد کاهش قیمت ارز در بازارهای سرمایه‌ای مانند ملک و خودرو تاثیر فوری داشته باشد.

اگر دولت مطابق وعده‌ای که مبنی بر افزایش نرخ وام مسکن داده است، عمل کند و از طرف دیگر با افزایش قدرت خرید جامعه امکان بازگشت آنها به بازار مسکن را فراهم کند، می‌توان امیدوار بود در دراز مدت رونق به این بازار بازگردد؛ زیرا بدون وجود متقاضی دایمی و توانمند، کاهش قیمت ارز رغبتی برای سازندگان ایجاد نخواهد کرد. باید توجه داشت که افزایش شدید قیمت‌ها در نیمه نخست سال جاری، نفس خریداران را گرفته و تقریبا قدرت خرید نیمی از جامعه به زیر خط فقر رسیده است.

از این رو، کاهش قیمت ارز اگر هم منجر به کاهش نسبی قیمت‌ها شود، بعید به نظر می‌رسد در کوتاه‌مدت، بتواند رونق را به بازار برگرداند.