3 دلیل برای لزوم توقف صدور پروانه‌های ساختمانی

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

مولفه‌های موثر بر افزایش تعداد مسکن ساخته شده در کشور، بیشتر از آنکه وابسته به آمار باشند، باید در سطح شهر مشاهده شوند. پدیده قالب و جالب توجهی که امروز در سطح شهرها به وضوح قابل مشاهده است، افزایش فعالیت‌های ساختمانی با وجود کاهش شدید معاملات در سطح بازار است. طبق آمار اعلام شده، حجم معاملات انجام شده در مهر ماه امسال با کاهش حدود 35 درصدی نسبت به سال گذشته روبرو بوده است، بطوری ‌که مهر 97 کمترین میزان معاملات در 4 سال اخیر را به خود اختصاص داده است. برای بررسی و تحلیل این مساله باید شرایط و اتفاقات چند ماه گذشته بازار مسکن را مرور کرد.

 در چند سال اخیر، بازار مسکن با رکود نسبتا عمیقی روبرو بود، بطوری‌که رشد قیمت مسکن در برخی مقاطع، کمتر از تورم عمومی کشور بود. این شرایط، موجب خروج بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران از بازار مسکن شد. این فنر رکود تورمی که ناشی از شرایط دوره اول تحریم‌ها و کاهش دستوری قیمت‌ها بود، با شروع سال 97 به یک‌باره آزاد شد و در فاصله کمتر از 6 ماه، نتایج تمام سیاست‌های کنترل قیمت را جبران کرد. افزایش 90 درصدی قیمت‌ها، باعث هجوم خریداران و سرمایه‌گذاران به بازار مسکن و فروش رفتن اکثر واحدهای کم متراژ و متوسط شد.بنابراین، علت کاهش شدید حجم معاملات مسکن در مهر ماه را می‌توان در سه عامل جست‌وجو کرد. اول، عدم وجود واحدهای با متراژ و قیمت متوسط در بازار که با توان خرید قشر متوسط که عمده خریداران بازار را تشکیل می‌دهند هم‌خوانی داشته باشد. دوم، با کاهش قیمت ارز، بخشی از خریداران در انتظار کاهش قیمت‌ها هستند و در نتیجه از ورود به بازار مسکن فعلا خودداری می‌کنند.

سوم، خودداری سازندگان و فروشندگان از عرضه مسکن به دلیل کاهش قیمت ارز از یک سو و آینده نامعلوم شرایط اقتصادی از سوی دیگر. از این رو مالکان و سازندگان ترجیح می‌دهند تا روشن شدن وضعیت اقتصادی و بازگشت ثبات و آرامش به بازار، از فروش املاک خود صرف نظر کنند.

اما دلایل افزایش فعالیت‌های ساختمانی با وجود کاهش حجم معاملات را می‌توان در افزایش قیمت ملک و نیاز بازار به املاک متوسط جست‌وجو کرد. به دلیل خلأ فعلی به وجود آمده در بازار املاک متوسط و با توجه به ثبات سطح عمومی درآمد افراد جامعه، سازندگان آینده بازار ملک را در ساخت واحدهای با متراژ متوسط می‌بینند.

از طرف دیگر، با فروکش کردن تب افزایش قیمت ارز و ثبات نسبی بازار، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند در بازارهایی که ریسک نقد شوندگی کمتر و ثبات بیشتری دارند ورود کنند.

بدون شک در حال حاضر، با توجه به وابستگی کم بازار مسکن به واردات و قیمت ارز (که در شرایط افزایش قیمت ارز مقاومت خود را در برابر افزایش 400 درصدی فیمت‌ها نشان داد) و کشش بازار، ساخت واحدهای متوسط و کم متراژ، یکی از بهترین و مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها برای سال 98 است. سرمایه‌گذاری که کارشناسان و تحلیل گران اقتصادی و سرمایه‌گذاران به استقبال آن رفته‌اند.

اما با همه این اوصاف به نظر می‌رسد، بازار کنونی ساخت وساز تهران به سه علت طرح تفصیلی تهران، خانه‌های خالی و نبود طرح جامع برای حمایت از سازندگان پروانه ساخت در تهران باید متوقف شود.

در همین زمینه چند تن از کارشناسان نیز مکررا اعلام کرده‌اند راهی جز محدود کردن پروانه ساخت و ساز از سال 98 تا سال 1402 نیست.

دلیل اصلی طرح این موضوع را باید در مساله عبور جمعیت‌‌پذیری شهر از سقف طرح جامع دنبال کرد.

 بررسی‌‌ها وزارت راه و شهرسازی درباره «موجودی فعلی مسکن در تهران» و مقایسه آن با «سقف آتی جمعیت‌‌پذیری» در مناطق مختلف نشان می‌دهد، 9 منطقه در مرکز و جنوب تهران، از گنجایش جمعیتی برای ساخت برخوردار است؛ اما در مناطق شمالی به‌ خاطر «اضافه‌ ساخت»، ظرفیت سکونتی از سقف مجاز عبور کرده است. سازنده‌ها در 9 منطقه مستعد سرمایه‌گذاری می‌توانند سالانه 50هزار واحد جدید احداث کنند.

در سایر مناطق، تخریب و نوسازی در حد تراکم موجود توصیه می‌شود. بررسی‌ها از افق سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تهران با خط‌کش «طرح جامع شهر تهران تا سال 1404» نشان می‌دهد با احتساب واحدهای مسکونی موجود در پایتخت اگرچه به لحاظ نرخ جمعیت‌‌پذیری، گنجایش ساخت و ساز جدید در پایتخت تکمیل شده اما این اتفاق به ‌دلیل مازاد ساخت‌ و ساز در مناطق شمالی شهر است؛ طوری‌ که هم‌اکنون مطابق محاسبات انجام شده براساس خط قرمز ساخت‌ و ساز در 22 منطقه در طرح جامع تهران 1404، در 9 منطقه شهر به لحاظ سقف مجاز جمعیت‌پذیری امکان ساخت 400 هزار واحد مسکونی جدید طی 8 سال آینده وجود دارد.

همچنین طرح جامع تهران خط قرمز جمعیت‌پذیری شهر تهران را در سال 1404 معادل 10 میلیون و 420 هزار نفر تعیین کرده است.

 به این معنی که مجموعه ساخت وسازهای منتهی به سال 1404 باید به گونه‌ای در شهر اتفاق افتد که کل موجودی مسکن پایتخت امکان سکونت حداکثر 10 میلیون و 420 هزار نفر را در محدوده شهر تهران فراهم کند.

جمعیتی که به اعتقاد همه، همین حالا هم پایتخت در حال عبور از آن است و همین موضوع هم باعث شده که شورای عالی شهرسازی و معماری ممنوعیت 5 ساله برای صدور پروانه را صادر کند.