تغییر سیاست‌های مسکن به جای تزریق منابع عمومی

گروه راه و شهرسازی|زهره علامی|

چهارم دی ماه سال جاری، رییس‌جمهوری لایحه بودجه سال 98 را به مجلس شورای اسلامی تقدیم کرد، در این لایحه 8 هزار میلیارد و 400 میلیون تومان اعتبار برای وزارت راه وشهرسازی، سازمان‌ها و شرکت‌های تابعه این وزارتخانه در نظر گرفته شده که نسبت به میزان بودجه امسال (7 هزار و 830 میلیارد تومان) حدود 600 میلیارد تومان افزایش یافته است.

در این میان، اگرچه بودجه وزارت راه و شهرسازی نسبت به سال جاری رشد داشته است، اما بودجه اختصاصی بخش مسکن کاهش 19.1 درصدی داشته است و این موضوع یکی از انتقادات وارده از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن به دولت است.

این کارشناسان، کاهش بودجه بخش مسکن را ناشی از بی‌توجهی دولت به این بخش می‌دانند که نتیجه آن هم تداوم رکود در بازار مسکن در سال آینده خواهد بود اما نکته جالب در این جاست که کاهش بودجه بخش مسکن درحالی است که رییس‌جمهوری بارها نوسازی بافت فرسوده را یکی از اصلی‌ترین سیاست‌های دولت دوازدهم دانسته است و یکی از مهم‌ترین دلایل کناره‌گیری عباس آخوندی از وزارت راه و شهرسازی هم اختلافات او با رییس‌جمهوری بر سر سیاست‌های اعمال شده در بخش مسکن و نوسازی بافت فرسوده و بی‌توجهی به این بخش بوده است.

اما با روی کارآمدن محمد اسلامی و اظهارات و موضع‌گیری‌های او در مجلس شورای اسلامی در روز دریافت رأی اعتماد درباره اهمیت و ضرورت بخش مسکن پیش بینی می‌شد که در لایحه بودجه سال آتی شاهد افزایش یا حداقل ثبات بودجه اختصاصی در این بخش باشیم اما اینگونه نبود و بودجه بخش مسکن در سال آتی کاهش چشمگیری را نسبت به سال 97 ثبت کرده است.

البته برخی دیگر از کارشناسان معتقدند که دولت نمی‌تواند و نباید هزینه‌ای برای بخش املاک و مستغلات در بودجه سالانه درنظر بگیرد چون منابع لازم برای سروسامان دادن به این بخش چندین برابر کل بودجه عمومی کشور خواهد بود و دولت برای بخش مسکن باید به دنبال ارایه ابزارهایی برای بهبود و رونق باشد و افزایش یا کاهش بودجه این بخش نمی‌تواند اثرگذاری چندانی بر بازار مسکن داشته باشد.

یکی از انتقادات وارده به بخش مسکن لایحه بودجه سال 98، اختصاص دوباره بودجه به بانک مسکن است درحالی که این بانک به تعهدات خود در قبال دولت وفادار نبوده است و در مسیر توسعه‌ای شدن قدم برنداشته است و پیشنهاد شده است که مجلس، بودجه اختصاص یافته به این بانک را منوط به توسعه‌ای شدن این بانک کند.

اما انتقاد دیگری که به بخش مسکن لایحه بودجه وارد شده این است که چرا دولت درآمد پایداری را برای تأمین مسکن اقشار کم درآمد در نظر نمی‌گیرد که در اثر مشکلات وارده به دولت شاهد کاهش بودجه این بخش باشیم، درهمین رابطه، کارشناسان پیشنهاد می‌کنند که وزارت راه و شهرسازی از بودجه عمومی تنها برای تأمین مسکن اقشار کم درآمد بهره ببرد و برای تأمین مالی این بخش هم به دنبال کسب درآمدهای پایدار باشد به عنوان نمونه منابع دریافت شده از مالیات برعائدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی و ... برای خانه‌دار این بخش استفاده کرد.

دیگر خواسته‌ای که کارشناسان از مجلس شورای اسلامی دارند بحث تخصیص اعتباری برای انجام پژوهشی جامع برای نیازسنجی بخش مسکن است، این بخش با مشکلات عدیده‌ای دست و پنجه نرم می‌کند و اولین گام برای حل این مشکلات، تدوین چشم‌انداز و نقشه راه است، اتفاقی که هیچگاه به درستی از سوی وزارت راه و شهرسازی انجام نشده است.

   کم کاری بانک مسکن در توسعه‌ای شدن

فرهاد بیضایی، مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری بخش مسکن دانشگاه علم و صنعت با انتقادات وارده درباره کاهش بودجه بخش مسکن نسبت به سال گذشته چندان موافق نیست.

او درباره جزییات لایحه بودجه سال 98 در بخش مسکن به «تعادل» می‌گوید: مهم‌ترین انتقاد وارده به این لایحه مربوط به بانک مسکن و تداوم سیاست‌های این بانک است، بانک مسکن براساس قانون قرار است به یک بانک توسعه‌ای تبدیل شود اما همچنان در قامت یک بانک تجاری فعالیت می‌کند.

بیضایی می‌افزاید: در لایحه بودجه سال گذشته هم قرار بود که بانک مسکن در ازای تخصیص بودجه و منابع مالی از سوی دولت به یک بانک توسعه‌ای تبدیل شود و اساسنامه آن هم متحول شده و پس از تصویب هیات دولت، اجرایی شود اما این بانک، گامی برای اجرای قانون بودجه سال 96 برنداشت.

او ادامه می‌دهد: کم کاری بانک مسکن برای تبدیل بانک تجاری به توسعه‌ای درحالی است که دولت سال گذشته، اقدام به تجدید منابع مالی این بانک کرد اما بانک مسکن گامی برای تغییر سیاست‌ها و اساسنامه خود انجام نداد این موضوع در سال جاری هم تکرار شد و با وجود ضرورت تغییر اساسنامه و سیاست‌های بانک مسکن، این بانک در مقابل قانون ایستاده است.

به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، دولت باید از تخلف بانک مسکن جلوگیری کند نه اینکه با وجود عدم اجرای تعهداتش دوباره منابعی را برای تجدید منابع مالی این بانک در نظربگیرد، درواقع دولت با توجه به تکرار بی‌قانونی بانک مسکن و عدم انجام وظایفش، دیگر نباید بودجه‌ای برای تبدیل این بانک به بانک توسعه‌ای، اختصاص یابد.

بیضایی اظهار می‌کند: اما سوال این است که دلیل اهمیت تبدیل بانک تجاری به بانک توسعه‌ای چیست؟ در بانک توسعه‌ای، بهره و نرخ سود با بانک‌های تجاری برابری کند، درحال حاضر بانک مسکن برای پرداخت تسهیلاتش، نرخ 17 تا 18 درصد و حتی بالاتر دریافت می‌کند و تسهیلات با نرخ بیش از 20 درصد در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد.

او بیان می‌کند: با توسعه‌ای شدن بانک مسکن، شرایط پرداخت تسهیلات و ‌تأمین مالی از سوی این بانک، باید به سوی توسعه‌ای شدن حرکت کند و نه اینکه سوداگری و دلالی را رشد دهد.

مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری بخش مسکن دانشگاه علم و صنعت پیشنهاد می‌دهد: بانک مسکن باید نرخ سود تسهیلات را کاهش دهد، تقاضای مصرفی را جایگزین تقاضای سرمایه‌ای کند و تسهیلات را به خرید واحدهای مسکونی با سال ساخت پایین اختصاص دهد.

بیضایی اضافه می‌کند: اگر بانک مسکن، حذف نرخ تجاری از تسهیلات، توجه به تقاضای مصرفی مسکن و پرداخت تسهیلات به خرید واحدهایی با سال ساخت پایین را در دستور کار قرار دهد شاهد بهبود بازار مسکن خواهیم بود.

او تصریح می‌کند: درصورتی که این سه گام را بانک مسکن بردارد، بیشترین بهره وری را در بخش مسکن خواهیم داشت و متقاضیان جدیدی وارد بازار می‌شوند که تا پیش از این به دلیل عدم توان اقتصادی قادر به خرید مسکن نبودند.

این کارشناس ارشد بخش مسکن درباره گام‌های پیش روی بانک مسکن می‌گوید: بهترین گامی که بانک مسکن می‌تواند در جهت بهبود بازار بردارد و در لایحه بودجه هم گنجانده شود این است که این بانک، تسهیلات پیش خرید مسکن به متقاضیان پرداخت کند، درواقع باید بیشترین تسهیلات به متقاضیان خرید واحدهایی اختصاص یابد که هنوز ساخته یا تکمیل نشده‌اند و این اقدام در فرآیند تولید بیشترین بهره وری را در مکانیسم توسعه ایفا می‌کند، به شرطی که به دست متقاضیان مصرفی برسد.

بیضایی اظهار می‌کند: اصلاحاتی دربانک مسکن نمی‌بینیم درحالی که بانک مسکن در تلاش است نام بانک توسعه‌ای را یدک بکشد اما ساختار و مکانیسم‌های مالی و پرداخت تسهیلات این بانک در راستای توسعه‌ای شدن نیست.

او عنوان می‌کند: اگر بانک مسکن می‌خواهد از حمایت مالی دولت بهره ببرد باید ساختار خود راتغییر دهد و در شرایط کنونی که این بانک اصرار بر ادامه فعالیت‌های تجاری خود دارد، اختصاص بودجه به این بانک درست نیست.

گفتنی است هم‌اکنون سالانه حداقل هزار تا ۱۵۰۰ میلیارد تومان از محل بازگشت اقساط وام مسکن مهر، منابع مالی وصول می‌شود که در لایحه بودجه ۹۸ پیشنهاد شده است معادل ۵ هزار میلیارد تومان از خط اعتباری ۳۰ هزار میلیاردی مسکن مهر از محل بازپرداخت تسهیلات، به افزایش سرمایه بانک مسکن اختصاص یابد.

مطابق با بررسی‌های کارشناسی، هر یک واحد افزایش سرمایه نقدی برای بانک پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن معادل ۵ واحد، توان تسهیلات‌دهی این بانک را افزایش می‌دهد و کمک می‌کند در آینده امکان پرداخت تسهیلات مسکن با سقف بالاتر، به تعداد بیشتر و همچنین با قابلیت تبدیل به تسهیلات در استطاعت متقاضیان از طریق کاهش دوره سپرده‌‌گذاری، افزایش طول دوره بازپرداخت و کاهش رقم اقساط ماهانه، فراهم شود.

 در سال ۹۶، در کل کشور، کمتر از ۲۰۰ هزار متقاضی و خریدار مسکن موفق به دریافت وام بانکی خرید مسکن شدند؛ همچنین در ۹ ماهه اول سال ۹۷ نیز کمتر از ۱۸۰ هزار نفر وام بانکی خرید مسکن در کل کشور دریافت کرده‌اند؛ به‌عبارت دیگر در حال حاضر ظرفیت یا مقیاس بازار تسهیلات مسکن در کشور، کمتر از ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات پرداختی در سال است؛ این در حالی است که هم‌اکنون در شهر تهران به تنهایی در هر سال بیش از ۱۰۰ هزار معامله خرید مسکن انجام می‌شود.

با این حال در صورت افزایش سرمایه بانک مسکن متقاضیان بیشتری موفق به دریافت وام برای خرید مسکن می‌شوند.

   مسکن وابسته به بودجه دولتی نیست

مدیرعلمی گروه سیاست‌گذاری بخش مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره انتقادات وارده به بخش مسکن لایحه بودجه و کاهش حجم بودجه اختصاصی به آن می‌گوید: ابعاد اقتصادی بخش مسکن و مستغلات به گونه‌ای است که منابع عمومی نمی‌تواند اثرگذاری بر این بخش داشته باشد زیرا سرمایه مربوط به مستغلات چندین برابر بودجه قوه مجریه (عمومی) و حتی از بودجه شرکت‌های دولتی هم بیشتر است.

او ادامه می‌دهد: درواقع حتی اگر دولت تمام منابع مالی خود را به بخش املاک و مستغلات اختصاص یابد نمی‌تواند جوابگوی این بخش باشد ضمن اینکه ابزار تحرک‌پذیری در بخش مسکن مستغلات وابسته به بودجه دولتی نیست.

به گفته بیضایی، بخش مستغلات و مسکن نیاز به ابزارهای دیگری برای تحرک‌پذیری ورونق دارد و افزایش یا کاهش بودجه در این زمینه چندان موثر نیست، یکی از عوامل مهم در تحرک‌پذیری تغییر سیاست‌های بخش زمین است.

این کارشناس ارشد بخش مسکن اظهار می‌کند: دولت با استفاده از ابزار زمین، صدها برابر بودجه یا یارانه‌ای که به بخش زمین اختصاص می‌دهد، می‌تواند به نفع این بخش عمل کند، با تأمین زمین دولت می‌تواند در بهبود بازار مسکن نقش مهمی ایفا کند.

او بیان می‌کند: یکی دیگر از بخش‌های لایحه بودجه مربوط به منابع اختصاص یافته برای تأمین مسکن اقشار کم درآمد است، در سایر کشورها برای کم درآمدها در ساخت، تولید و خرید یارانه پرداخت می‌کنند و در ایران هم باید اینگونه باشد اما این مربوط به اقشار کم درآمد یا همان دو دهک پایین درآمدی است که باید از بودجه عمومی اختصاص یابد و بودجه عمومی نباید در دیگر بخش‌های مسکن ورود پیدا کند.

بیضایی عنوان می‌کند: در دنیا، منابع پایدار برای تأمین منابع مالی مسکن اقشار کم درآمد در نظر گرفته می‌شود، به عنوان نمونه شهرداری‌ها یا دولت ملی با دریافت مالیات از بخش‌های برهم زننده می‌توانند منابع تأمین مالی ساخت یا خرید مسکن برای اقشار کم درآمد را فراهم کنند.

این کارشناس ارشد بخش مسکن بیان می‌کند: به عنوان نمونه از منابع مالیاتی حوزه دخانیات یا مصرف سوخت کسب می‌شود تأمین مالی پروژه‌های سلامت انجام می‌شود و در این بخش هم می‌توان از منابع کسب شده از دریافت مالیات برعایدی سرمایه، مالیات بر دارایی یا مالیات بر خانه‌های خالی، منابع مالی حاصل از خرید مسکن برای اقشارکم درآمد را فراهم کند.

او با اشاره بر اهمیت ابزارهای مالیاتی دربخش مسکن می‌گوید: اگر ابزارهای مالیات این بخش فعال شود و مالیات‌های مناسبی در این حوزه دریافت شود؛ علاوه بر تنظیم بازار تأمین مالی طرح‌های دولت در بخش مسکن هم انجام می‌شود.

بیضایی ادامه می‌دهد: با اختصاص منابع حاصل از مالیات‌های بخش مسکن به تأمین مسکن اقشار کم درآمد دیگر دغدغه‌ای برای کمبود منابع در این بخش وجود ندارد و همواره این منابع مالی وجود دارند.

   پوشش‌دهنده کاهش بودجه

عباس اکبرپور، استاد دانشگاه در گفت‌وگو با «تعادل» درباره لایحه بودجه سال 98 و بودجه اختصاص یافته به بخش مسکن که نسبت به سال گذشته کاهش یافته است، می‌گوید: باتوجه به شرایط نامناسب اقتصادی کشور انتظار نمی‌رود که منابع قابل ملاحظه‌ای به بخش‌های مختلف اقتصادی اختصاص یابد که بخش مسکن هم یکی از همین بخش‌هاست.

اکبرپور می‌افزاید: بودجه اختصاص یافته به بخش مسکن به چند حوزه تقسیم می‌شود، بخشی مربوط به بازسازی بافت فرسوده می‌شود، بخشی برای کمک به تعاونی‌ها، قسمتی برای ساخت مسکن اقشار کم درآمد و ... است و منابع در این بخش محدود است.

او ادامه می‌دهد: اگر دولت به دنبال تغییر و تحول اساسی در بازار مسکن است باید از پتانسیل بخش خصوصی در این بازار بهره ببرد و با حمایت از فعالان این بخش مسیر را برای رونق بازار مسکن فراهم کند.

به گفته این کارشناس ارشد بخش مسکن، کاهش یا افزایش بودجه اختصاص یافته به این بخش، اثربخشی چندانی ندارد بنابراین دولت باید به فکر بهبود بازار مسکن از راه‌های دیگر باشد و شرایط را برای فعالیت بخش خصوصی فراهم کند البته مجلس هم باید قوانین دست و پاگیر در این زمینه را از پیش رو بردارد.

اکبرپور اضافه می‌کند: با توجه به جوابگو نبودن بودجه‌های دولتی برای بخش مسکن، دولت باید بررسی و پیمایشی علمی از وضعیت بازار مسکن داشته باشد و سپس اقدام به تصمیم‌گیری برای این بخش کند.

او اظهار می‌کند: درواقع پیشنهاد می‌شود که دولت برای اولین‌بار بودجه‌ای برای انجام تحقیقی علمی و کسب نیازهای بخش مسکن در لایحه بودجه سال جاری در نظر بگیرد درواقع نخستین پیشنهاد این است.

این استاد دانشگاه با اشاره به اهمیت داشتن چشم‌اندازی روشن برای بخش مسکن می‌گوید: تا زمانی که برنامه‌ای تدوین شده برای آینده بازار مسکن نداشته باشیم نمی‌توان در انتظار بهبود این بازار بود، باید برای یک بار یک برنامه جامع بابهره‌گیری از بررسی‌های علمی میدانی تقاضای مورد نیاز برای مسکن استخراج شود و براساس نیازها، ابزارهای لازم از سوی دولت ارایه شود.

اکبرپور اضافه می‌کند: اما اقدام دیگر توجه به بخش خصوصی و خواسته‌های فعالان این بخش است، چون بالای 90 درصد از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مربوط به بخش خصوصی است بنابراین کاهش یا افزایش چند درصدی در بودجه سالانه بخش مسکن نمی‌تواند موضوع مهمی تلقی شود.

او ادامه می‌دهد: دولت باید از ظرفیت و پتانسیل انجمن‌های علمی هم بهره ببرد اما متاسفانه در ایران به ظرفیت انجمن‌های علمی توجه نمی‌شود در حالی که با بهره‌گیری از دانش و تخصص فعالان این انجمن می‌توان برای انجام یک مطالعه یا پروژه برای نیازسنجی بخش مسکن استفاده کرد.

   انتقادها به لایحه بودجه سال 98

اگرچه کارشناسان مختلفی به جزییات لایحه بودجه سال آینده انتقاداتی را وارد کردند اما مهم‌ترین واکنش به این لایحه مربوط به مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی بود، این مرکز با انتقاد از بخش مسکن و شهرسازی لایحه بودجه ۹۸ اعلام کرد که امور مسکن، عمران شهری و روستایی یک درصد از این لایحه را در‌بر‌می‌گیرد که نسبت به 97 کاهش داشته و همخوانی با سیاست‌های اعلامی دولت در تحرک بخش مسکن ندارد.

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی طی گزارشی به بررسی بخش مسکن و شهرسازی در لایحه بودجه سال 1398 کل کشور پرداخت.

دفتر مطالعات زیربنایی این مرکز در گزارشی بررسی و تحلیل بخش مسکن و شهرسازی در لایحه بودجه سال 1398 کل کشور را متناظر به 2 بخش اصلی دانست که قسمت نخست آن مربوط به امور، فصول و برنامه‌ها که تناظر و قیاس تطبیقی آن با قانون بودجه سال 1397 و موضوع بند «ب» ماده (8)، ماده واحده لایحه بودجه سال 1398 است که براساس آن می‌توان ارزیابی و برداشت تطبیقی کیفی و محتوایی نسبت به قانون بودجه سال 1397 ارایه داد.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی می‌افزاید: امور مسکن، عمران شهری و روستایی یک درصد از لایحه بودجه عمومی دولت را در‌بر‌می‌گیرد و هم سهم آن از کل بودجه نسبت به سال 1397 کاهش یافته است و هم به لحاظ حجم منابع 19.1 درصد نسبت به قانون بودجه سال 1397 کاهش یافته است که به نظر همخوانی با سیاست‌های اعلامی دولت در تحرک بخش مسکن ندارد و نظر به اثر کاهنده قابل ملاحظه تورم در عملکرد بودجه سال 1398؛ عملاً می‌توان سهم و حجم منابع این حوزه را کاملاً کاهشی ارزیابی کرد. در فرایندی مشابه حوزه شهرسازی نیز همین روند کاهنده را طی کرده است.

براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس باید توجه داشت که قرارگیری سه ردیف اعتباری کلان بند «ب» تبصره «8» مفروض دانسته شده، حال آنکه مشخص نیست در عمل چه میزان منابع تجهیز خواهد شد، هرچند در مورد منبع بودن برخی اجزای این بند ابهام وجود دارد و برخی نیز اصولاً منابع مالی محسوب نمی‌شود.

برای مثال تهاتر بدهی دولت به بانک مسکن و این بانک با بانک مرکزی ارتباطی به اهداف تصریح شده در صدر بند «ب» (عملیات آماده‌سازی، محوطه‌سازی، تأمین خدمات روبنایی و زیربنایی و تکمیل واحدهای مسکن مهر، طرح‌های بازآفرینی شهری و احیای بافت‌های فرسوده و همچنین احداث واحدهای مسکن اجتماعی و حمایتی) ندارد. براساس این گزارش به همین‌گونه تحقق ظرفیت‌های اعتباری پیشنهادی تهاتر و رهن اراضی سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت مادرتخصصی عمران شهرهای جدید جمعاً به ارزش 45 هزار میلیارد ریال موضوع بند «ب» تبصره «8» لایحه بودجه سال 1398 برای پیشبرد برنامه‌های مسکن و بازآفرینی شهری خود مشروط و مفروض است.