آیا بازار ملک با تغییرقیمت مواجه خواهد شد؟
لیلا درخشان | روزنامه‌نگار |
با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال جاری گمانه‌زنی‌ها درباره آینده بازار مسکن در ماه و سال آینده هم آغاز شده است. با وجود اینکه مسکن در 9 ماهه نخست سال 97 رشد قیمتی 92 درصدی را تجربه کرد اما باز هم گمانه‌زنی‌ها درباره آینده این بازار و احتمال افزایش قیمت درباره مسکن وجود دارد و گویی بازار مسکن به لحاظ افزایش قیمت‌ها هیچ انتهایی ندارد و به نظر می‌رسد که این بازار از بالاترین ظرفیت ممکن برای افزایش قیمت برخوردار است و برخلاف ادعای افرادی که همواره پس از رشد غیرمنتظره قیمت‌ها در بازار مسکن عنوان می‌کنند که مسکن دیگر افزایش و کشش افزایش قیمت را ندارد اما تجربه ثابت کرده است که از قرار معلوم اتفاقا برخلاف آنچه به نظر می‌رسد، برای حد نهایی رشد قیمت‌ها در این بازار هیچ انتهایی وجود ندارد و به تناسب شرایط حاکم بر اقتصاد کشور، این بازار از بالاترین آمادگی برای رشد و جهش قیمتی برخوردار است.
در برخورد با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن معمولا ابتدای امر واکنش‌ها ناباورانه است. مثلا در خردادماه سال جاری که قیمت مسکن به یک‌باره بالا رفت، بسیاری از کارشناسان ناباورانه از واژه حباب برای این توصیف قیمت‌های نجومی مسکن استفاده کردند، اما با گذشت چند صباحی، مشخص شد که حبابی در کار نیست و رشد نجومی قیمت‌ها در این بازار متاسفانه حقیقی است و به‌طوری که میانگین قیمت در شهر تهران که همیشه به عنوان یک شاخص تعیین قیمت‌ها در سایر شهرها است به حدود 7 میلیون و 500 هزار تومان رسید.
بسیاری از کارشناسان وقتی که در برابر این سوال قرار می‌گیرند که اساسا ظرفیت نهایی بازار مسکن برای افزایش قیمت مسکن تا چه میزان است؟ پاسخ ناامید‌کننده‌ای را ارایه می‌دهند.
آنها بر این باورند که بر خلاف تصور هیچ سقف مشخصی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد و اگر چه افزایش قیمت مسکن به‌هیچ‌وجه تناسبی با قدرت خرید مردم ندارد و در نتیجه این امر معاملات و صنعت ساختمان به رکود می‌رود، اما به اقتضای شرایط خاص اقتصادی نیز ممکن است قیمت‌ها در مسکن مجددا دچار رشد شوند. با این اوصاف هرچند عده‌ای بر این باورند که مسکن در حال حاضر به اوج قیمت رسیده است، اما عده دیگری از کارشناسان بر این باورند که اگر باز شرایط اقتصادی متلاطم شود، نباید تصور کرد که بازار مسکن به دلیل رشد فزاینده سال جاری از این تلاطمات مصون خواهد بود، بلکه برعکس آنچه به نظر می‌رسد این بازار همیشه از آمادگی لازم برای افزایش قیمت برخوردار است.
ذکر این نکته ضروری به نظر می‌رسد که تا پیش از این، تحت تاثیر افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن، به نظر می‌رسید که اساسا دسترسی به این کالا رویای دست نیافتنی باشد و همیشه در عرف عامه، مسکن برای بسیاری تحت عنوان یک رویای دست نیافتنی برای جماعت بسیاری یاد می‌شد. البته در این بین در زمان دولت نهم و دهم و همزمان با آغاز طرح مسکن مهر، دولت ادعا داشت که رویای خانه‌دار شدن را برای بسیاری از افراد محقق کرد اما واقع امر این بود که این ادعا به‌صورت گسترده نبود و صرفا مسکن مهر در مواردی که به‌صورت درست جانمایی شده بود رنگ واقعیت به خود گرفت. اما در سال جاری و همزمان با افزایش90 درصدی قیمت مسکن به نظر می‌رسد که اتفاق دیگری برای متقاضیان بازار مسکن ایجاد شده است و آن اینکه مسکن از یک رویا تبدیل به یک سراب شده است. چرا که هرچقدر متقاضیان مسکن با پس‌انداز و با برنامه‌ریزی در مسیر خانه‌دار شدن گام بر می‌دارند، اما آن‌سوی ماجرا مسکن به مثابه یک سراب، با افزایش قیمت‌های پیش‌بینی نشده خود از کسانی که تشنه خانه‌دار شدن هستند، دور می‌شود.
نکته تلخ اینجاست که از بد حادثه پس از آنکه سیستم بانکی با عبور از هفت‌خوان رستم به افزایش وام خرید مسکن متقاعد می‌شود آن سوی ماجرا به یک‌باره قیمت‌ها در بازار مسکن آنچنان رشدی پیدا می‌کنند که در نهایت وام مسکن به یک وام بی‌خاصیت مبدل می‌شود که به‌هیچ‌وجه دردی از متقاضیان دوا نمی‌کند.
به گفته بسیاری از فعالان بخش مسکن، رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها در حوزه مسکن در سال جاری باعث شده است که شمار بیشتری از متقاضیان حوزه مسکن در ردیف افرادی قرار بگیرند که فرصت خانه‌دار شدن را دست‌کم تا 4 دهه از دست بدهند. به تازگی رییس گروه اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته است در حال حاضر حجم متقاضیان مورد برنامه‌ریزی برای مسکن‌دار شدن بسیار زیاد است، از این رو، پاسخ دادن به این نیازها در یک گام تقریبا آرمانی است. این مسوول تاکید کرده است که دولت برنامه ساخت 400 هزار واحد مسکونی را در گام اول برنامه‌ریزی کرده که 100 هزار واحد در بافت‌های فرسوده تحت عنوان بازآفرینی شهری احداث خواهد شد و تاکنون پیشرفت خوبی داشته است، بخشی از تخصیص اعتبار از سازمان برنامه‌وبودجه دریافت شده و عملیات حدود 60 هزار واحد آغاز شده است. 100 هزار واحد در قالب طرح اقدام ملی با مدیریت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در تمام شهرهای کشور است و به تناسب نیاز این ساخت‌وساز انجام می‌شود، البته این طرح از برنامه‌های دیگر عقب‌تر است.
به گفته این مسوول در بعضی از برنامه‌های جدید تسهیلات ارزان‌قیمت به متقاضیان پرداخت می‌کنیم و از این طریق زنجیره عرضه و تقاضا به هم متصل می‌شود، در برخی دیگر از طرح‌ها اهداف دیگری را دنبال می‌کردیم به عنوان مثال در شهرهای جدید که بارگذاری زیادی از مسکن مهر را داشتیم و به‌نوعی گزینش گروهی داشتیم لذا برنامه‌ای طراحی کردیم که مدل تامین مالی مشارکت بوده و مخاطب آن گروه‌های مختلف جامعه باشد.
به باور کارشناسان حتی اگر این برنامه وزارت راه جنبه عملیاتی پیدا کند اما در عمل قادر نخواهد بود که نقش پر رنگی را در ایجاد موازنه بین عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کند.
در چنین شرایطی به اعتقاد کارشناسان در درازمدت حجم متقاضیان بازار اجاره مسکن افزوده خواهد شد و این انباشت تقاضا سبب می‌شود که معادلات بازار مسکن بیش از پیش دچار ناهمگونی شود. ناظران بر این باورند که کاهش قدرت خرید مردم برای خرید مسکن باعث می‌شود که طی سال‌های آتی صف متقاضیان بازار اجاره‌داری بیش از پیش افزایش پیدا کند این در حالی است که فعال نبودن صنعت اجاره‌داری در حوزه مسکن باعث می‌شود که مشکلات زندگی اجاره‌نشینی شمار زیادی از شهروندان را در بر بگیرد.
این اتفاق در حالی است که در بسیاری از کشورهای پیشرفته سالیان سال است که صنعت اجاره‌داری به‌صورت کاملا حرفه‌ای فعال است. به عنوان مثال، در ایالات متحده امریکا شرکت‌های بی‌شماری وجود دارد که در این زمینه فعال هستند و واحدهای انبوهی را صرفا برای اجاره می‌سازند و سالیان سال در اختیار مستاجران قرار می‌دهند و همزمان با مکانیزم‌های کاملا ضابطه‌مندی نحوه افزایش نرخ اجاره‌بها پایش می‌شود و بدین‌ترتیب مستاجران این واحدها افراد خوش‌نشینی هستند که سالیان سال در این واحدها سکونت می‌کنند، بدون اینکه دغدغه افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها و نیز رنج جابه‌جایی‌های هرساله را داشته باشند. این در حالی است که در کشور ما متاسفانه به دلیل فقدان امنیت سرمایه‌گذاری و نیز دیربازده بودن بازگشت سرمایه در صنعت اجاره‌داری اصولا رغبتی از سوی سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری در این صنعت وجود ندارد.
به هر روی بازار مسکن و اجاره‌نشینی و افزایش قیمت‌ها در آن به کلاف سردرگمی تبدیل شده است و باعث شده که دسترسی به این کالای اساسی برای بسیاری امکان‌پذیر نباشد. در چنین شرایطی به نظر می‌رسد که دولت باید دست کم راهکاری برای فعال کردن صنعت اجاره‌داری در نظر بگیرد تا افرادی که تحت تاثیر افزایش بی‌ضابطه مسکن برای همیشه فرصت خانه‌دار شدن را از دست داده‌اند بتوانند همانند کشورهای پیشرفته در خانه‌هایی که صرفا با هدف اجاره ساخته شده، سکونت یابند.
