نوبت رشد قیمت مسکن نیست

حمید یاری|تحلیلگر اقتصاد مسکن|

در حال حاضر همگان در ذهن خود سوالاتی متعددی درباره آینده بازار مسکن دارند. برای پاسخ به این پرسش‌ها بهتر است، ابتدا نگاهی به شرایط فعلی بازار داشته باشیم. بعد از تیرماه سال ۹۲ که بازار مسکن وارد دوره رکود شد تا انتهای تابستان ۹۶ (چیزی حدود ۱۷ فصل) این رکود ادامه داشت که یکی از طولانی‌ترین رکودهای بازار مسکن در چند دهه اخیر بود. از دلایل طولانی شدن این دوره رکودی می‌توان به کاهش نسبت خانوار به واحد مسکونی، تغییر هرم جمعیتی، کاهش رشد ازدواج، تولید بالای مسکن در سال‌های ۸۸ تا ۹۲ و رکود گسترده در تمامی بازارهای اقتصادی اشاره داشت. از ابتدای سال ۹۶ تعداد معاملات افزایش شدید داشته و رشد قیمتی بسیار کمی تا انتهای تابستان در بازار مسکن مشاهده شد. از پاییز گذشته رشد قیمتی بازار شروع شد که با رشد بالای نرخ دلار و افزایش هزینه تمام‌شده همراه بود به‌طوری‌که از ابتدای پاییز ۹۶ تا پایان پاییز ۹۷ رشد قیمت متوسط صددرصدی در بازار مسکن تهران به وجود آمد. این رشد معاملات به همراه رشد قیمت از پاییز تا انتهای اردیبهشت توأمان ادامه داشت و از ابتدای خردادماه ۹۷ تاکنون تعداد معاملات به‌شدت کاهش‌یافته است که به دلیل رشد قیمتی، به عنوان پدیده رکود تورمی از آن یاد می‌شود. تحلیل این نکته که کاهش معاملات به چه دلایلی اتفاق افتاده است، می‌تواند کمک مناسبی به تحلیل بازار کند. چند دلیل برای کاهش معاملات در بازه زمانی فعلی وجود دارد. نخستین دلیل کمبود فایل مناسب برای فروش بود. به دلیل نااطمینانی بالای جامعه به شرایط اقتصادی آینده فایل زیادی در بازار مشاهده نمی‌شد و بسیاری از افراد ترجیح می‌دادند دارایی‌های فیزیکی خود را به دارایی غیر از ریال تبدیل کنند. در این شرایط مشاهده می‌شد که فروشندگان و سازندگان یا قیمت بسیار بالایی را برای ملک خود در نظر می‌گرفتند یا به‌طور کلی ملک خود را به بازار عرضه نمی‌کردند و فایل‌های فروش بنا به گفته بسیاری از خریداران از کیفیت پایینی برخوردار بودند. همین شرایط باعث شده بود، خریداران حاضر نباشند ملکی را که مورد پسندشان نیست با قیمت غیرمنصفانه خریداری کنند. دومین دلیل، خارج بودن قیمت‌های فعلی از توانایی خرید بسیاری از اقشار جامعه بود که باعث شده بیشتر متقاضیان سرمایه‌گذار باشند که برای حفظ ارزش پول وارد بازار شده‌اند. سومین دلیل رشد بالای نرخ ارز و تعدیل سایر بازارها با نرخ جدید بوده است. چهارمین دلیل هم به کاهش فشار تقاضای مصرفی برمی‌گشت. به‌طور کلی در سال‌های اخیر و به جهت کاهش نسبت خانوار به تعداد واحد مسکونی فشار تقاضای کمتری در بازار مشاهده شده است. از سویی برخی با توجه به رشد حدود 3 ‌برابری دلار انتظار رشد سه‌برابری مسکن را نیز دارند که انتظار صحیحی نیست. برای روشن شدن افکار بهتر است در ابتدا نگاهی به‌شدت رابطه بازارهای مختلف با بازار ارز داشته باشیم. به‌طور کلی بازارهای مختلف با درجه وابستگی خود به بازار ارز خود را تعدیل می‌کنند. این درصد وابستگی خود تابعی است از میزان با ارزش بودن، جابه‌جایی ساده و کم‌هزینه، نسبت هزینه مواد اولیه وارداتی به کل هزینه مواد اولیه آن کالا و مقبول بودن بین مردم. به‌طور مثال سکه و طلا وابستگی تقریبا یک به یکی به نوسانات ارز دارند، خودرو وارداتی وابستگی بیشتری از خودرو تولید داخل دارد و بازار مسکن وابستگی کمتری از بازار خودرو به نوسانات ارزی دارد. دومین عامل درصد نقدشوندگی بازار است. هر چه بازاری نقدشونده‌تر باشد، تعدیل نزدیک‌تری با بازار ارز خواهد داشت. در این زمینه هم بازار مسکن نقدشوندگی پایین‌تری از بازارهای طلا و بورس دارد. سومین عامل میزان بادوام بودن محصولات آن بازار است که هر چه استهلاک کمتری داشته باشد بادوام‌تر است. در این زمینه بازار مسکن محصول بادوام‌تری از خودرو دارد؛ و در نهایت دو عامل آخر که به بازار ارز ارتباط پیدا نمی‌کند. یکی سیاست‌های دولت در قبال آن بازار است مثلا در شرایطی که دولت ورود خودرو لوکس خارجی را ممنوع می‌کند ممکن است افزایش قیمت این قبیل خودروها از افزایش قیمت ارز هم بالاتر باشد و دومی کشش تقاضای آن کالا که هرچه بالاتر باشد افراد در مقابل تعدیل قیمت مقاومت بیشتری می‌کنند. تمام موارد بالا تاکید می‌کند که برخلاف نظر برخی از فعالان بازار، نباید انتظار افزایش 3 ‌برابری بازار مسکن را در شرایط فعلی داشت. از این‌رو، دلار و طلا نقدشوندگی بالایی دارند و در شرایط وجود نااطمینانی بالا افراد سعی می‌کنند دارایی خود را در دارایی‌هایی با نقدشوندگی بالا نگه دارند. نکته دیگر که باید مدنظر داشت، تحلیل این دیدگاه است که بازار سرمایه سرگردانی دارد که این سرمایه متوقف نمی‌شود و از بازاری به بازار دیگر حرکت می‌کند و حالا که بازار ارز و طلا و بورس به ثبات رسیده است بنابراین باید بازار مسکن رشد کند. در همین شوک اخیر هم دیدیم که ابتدا بازار سکه و خودرو خارجی تعدیل شد، بعد بازار بورس و ماشین داخلی و سایر کالاها. اینکه تحولات مسکن با تحولات سایر بازارها همزمان بود هم به این دلیل بود که سه چهار ماه پیش از شوک قیمتی دلار، مسکن رشد قیمتی خود را شروع کرده و در رونق بود؛ بنابراین انتظار اینکه حالا نوبت مسکن است انتظار غلطی است که باید اصلاح شود. احتمال زیادی وجود دارد که بعد از کاهش معاملاتی که در چندین ماه گذشته اتفاق افتاد، رشد قیمت‌ها هم متوقف شود. در حال حاضر به دنبال افزایش نرخ ارز قیمت مصالح ساختمانی نیز رشد داشته و هزینه تمام‌شده را برای سازنده بالا برده است. و به دلیل آینده نامبهم پیش رو تردید زیادی از سوی سازندگان وجود دارد.اگر دوباره اتفاق خاصی در سیاست خارجی و نرخ ارز نیفتد به نظر می‌رسد با این نرخ‌های جدید بازار وارد رکود شده یا اینکه در مناطقی که رشد کمتری داشته، خود را تعدیل کند؛ رکودی که به نظر تفاوت‌هایی با رکودهای گذشته دارد از این نظر که در رکودهای قبلی متعاقب رسیدن بازار به تعادل قیمت‌ها ثابت می‌شد و بازار به رکود می‌رفت، در حالی که در دوره فعلی رشد بالای قیمت و توان پایین خرید بازار را به رکود خواهد کشاند.