تجمیع منابع مالی با فعالیت تعاونی‌های مسکن
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت‌وساز
بخش تعاون در کنار بخش خصوصی و دولتی به عنوان یکی از بخش‌های مهم و مردم‌نهاد در اقتصاد مطرح است. بخش مسکن که یکی از بزرگ‌ترین و خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصاد را در اختیار دارد، سهم قابل‌توجهی از تعاونی‌های کشور را تشکیل می‌دهد. سابقه ایجاد تعاونی در بخش مسکن نسبتا طولانی است و ازجمله نام‌آشناترین آنها می‌توان به تعاونی‌های مسکن ادارات و سازمان‌های مختلف که برای تأمین مسکن اعضا تشکیل‌شده بود، اشاره کرد. تجربه ایجاد تعاونی مسکن در مقیاس ملی در ایران به دولت نهم، در پروژه ملی مسکن مهر بازمی‌گردد. تا قبل از زمان پروژه‌های مسکن مهر، عموماً فقط افرادی از مزایای عضویت در تعاونی‌های مسکن بهره‌مند‌می شدند که عموماً در بخش‌های دولتی و نیمه‌دولتی مشغول به کار بوده و به عضویت تعاونی مسکن نهادی که در آن مشغول به کار بودند درمی‌آمدند. ازجمله مزایای عضویت در این تعاونی‌ها می‌توان به تخصیص زمین ارزان‌قیمت و دولتی، تسهیلات کم‌بهره و مدت‌دار اشاره کرد. یکی از خصوصیات مشترک افرادی که در این نوع تعاونی‌ها معمولاً عضو می‌شوند، متوسط بودن سطح درآمدی و وضعیت اقتصادی آنهاست. ازاین‌رو با استفاده از تسهیلات در نظر گرفته‌شده برای این تشکل‌ها، با هزینه کمتری صاحب‌خانه می‌شوند. در پروژه تعاونی‌های مسکن مهر کشور، دولت با تخصیص زمین و تسهیلات ارزان‌قیمت، یکی از بزرگ‌ترین پروژه‌های مسکن‌سازی را با همکاری بخش خصوصی در مقیاس جهانی انجام داد. جدای از فشار مالی مضاعف و اشکالات فراوانی که به نحوه اجرای این پروژه وارد است، از دید حجم کار و نوع حمایت دولت، در تاریخ کشور بی‌سابقه بوده است. اگرچه هنوز پرونده پروژه مسکن مهر بسته نشده است اما ازلحاظ ساختاری و شکل کلی کار می‌توان نمره قابل قبولی به آن داد. تجربه همکاری و اجرای پروژه مسکن‌سازی در این مقیاس، بدون شک دربردارنده تجربیات بسیار باارزشی است که بخش خصوصی و دولتی می‌توانند بامطالعه دقیق و رفع نقایص موجود در آن، به راهکارهای مفیدی برای حل مشکل ملی مسکن دست پیدا کنند. استفاده از تعاونی‌ها برای ساخت مسکن فی‌نفسه تأثیر قابل‌توجهی بر قیمت تمام‌شده مسکن ندارد و تشکیل تعاونی بیشتر تعیین‌کننده نوع مشارکت افراد را مشخص می‌کند. نقش تعاونی‌ها زمانی قابل‌توجه می‌شود که به‌واسطه مشارکت سایر بخش‌ها با شرکت تعاونی مسکن، هزینه تمام‌شده مسکن را بتوان کاهش داد. به عنوان‌مثال علت هزینه پایین تمام‌شده ساختمان در مسکن مهر، تخصیص زمین از طرف دولت و پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت از طرف بانک‌ها و کمک سایر نهادهای حمایتی و دولتی بود. در حال حاضر که به دلیل افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها، کاهش سطح درآمدهای عمومی و ناتوانی بانک‌ها در افزایش میزان تسهیلات مسکن، امکان تهیه مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف به کمترین حد ممکن رسیده است. دولت می‌تواند با احیای جایگاه واقعی تعاونی‌های مسکن و با کمک سایر نهادها، کمک قابل‌توجهی به خانه‌دار شدن افراد کند. چون در حال حاضر دولت امکان پرداخت کمک مالی به اقشار متوسط جهت تهیه مسکن را ندارد و از طرف دیگر تعداد متقاضیان و واجدان شرایط دریافت کمک بیش‌ازحد توان دولت است، بهترین گزینه حمایت غیرمالی و استفاده از منابع و امکانات و ظرفیت‌های موجود در اختیار دولت است. در مدل تعاونی، دولت با احیای تعاونی مسکن سازمان‌های دولتی و نیمه‌دولتی می‌تواند بخش قابل‌توجهی از نیاز کارمندان و شاغلان این بخش‌ها را به مسکن برطرف کند. اگر دولت به تعاونی‌های مسکن بخش‌های دولتی و نیمه‌دولتی اجازه دهد با استفاده از منابع مالی تخصیص داده‌شده به ارگان‌ها و وزارتخانه‌های تابعه و با استفاده از درآمدهای کسب‌شده توسط آنها، تسهیلات ارزان‌قیمت در اختیار کارمندان قرار دهد و از طرفی با تخصیص زمین‌های مازاد دولتی به این تعاونی‌ها، هزینه ساخت را تا حد قابل‌توجهی کاهش دهد. سایر بخش‌های غیردولتی نیز می‌توانند اقدام به تشکیل تعاونی مسکن در قالب اتحادیه‌ها و صنوف مربوط به مشاغل کنند و با جمع‌آوری منابع مالی اعضا و سپرده‌گذاری در بانک‌ها اقدام به اخذ تسهیلات ارزان‌قیمت در قالب مشارکت در ساخت بکنند. دولت می‌تواند با تخصیص اراضی ملی و تسهیل اخذ مجوزها سهم بسزایی در کمک به این تعاونی‌ها و کاهش هزینه تمام‌شده مسکن بکند. در این میان، سازمان‌های مردم‌نهاد و حمایتی نیز با استفاده از همیاری و کمک خیرین و فعالان بخش مسکن، می‌توانند در قالب تشکیل تعاونی‌های خیر ساز، از همکاری و همفکری این بخش از جامعه که تابه‌حال منشأ خدمات بسیاری در کشور بوده‌اند بهره‌مند شوند. بخش‌های تعاونی که در سطح ملی فعالیت دارند نیز، با در اختیار داشتن امکانات متعدد می‌توانند از طریق تهاتر مصالح ساختمانی با واحد مسکونی، ضمن کمک به رونق ازدست‌رفته فعالان و تولیدکنندگان این بخش، کمک قابل‌توجهی به کمبود منابع مالی و نقدینگی در گردش که گریبان گیر بسیاری از شرکت‌هاست بکنند. آنچه مسلم است اینکه در شرایط فعلی که دولت و بانک‌ها با کمبود شدید منابع و درآمد مواجه هستند، نمی‌توان انتظار کمک مالی قابل‌توجهی از بخش دولتی داشت. درعین‌حال باید توجه داشت که تهیه مسکن هم ازجمله نیازهایی است که نمی‌توان آن را نادیده گرفت یا حذف کرد. ازاین‌رو، استفاده از کمک و همیاری بخش‌های مختلف خصوصی و دولتی در قالب تعاونی‌های مسکن، می‌تواند به تجمیع نقدینگی پراکنده اعضاء و هدایت آن به سمت تولید مسکن انبوه باقیمت مناسب منجر شود.
