فرصتی دوباره برای اصلاح ساختار تولید آپارتمان

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی |

امروزه بازار مسکن به وضعیت پیچیده و دشواری به‌خصوص در مورد اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه دچار شده است، به گونه ای که متقاضیان مصرفی ملک با توجه به مشکلات اقتصادی، نه توان خرید مسکن دارند و نه امکان دریافت وام و بازپرداخت اقساط سنگین آن را جهت خرید مسکن دارند.

در این رابطه، چشم‌اندازی هم که برای بخش مسکن وجود دارد، چشم‌انداز روشنی نیست و فعالان ساختمانی افق روشنی را برای بازار مسکن در سال جاری و سال آینده نمی‌بینند، مگر اینکه شرایطی به وجود بیاید و راهکارهایی اتخاذ شود که منجر به بهبود بازار مسکن شود.

به گفته برخی از کارشناسان، یکی از راهکارهای مؤثری در بهبود وضعیت مسکن در دو بخش کاهش قیمت‌ها و افزایش معاملات افزایش نرخ عرضه مسکن است.

    2 عارضه بزرگ عرضه

در همین رابطه، شاهین افتخاری، مدیر پروژه های ساختمانی با بیان اینکه عرضه ساخت‌وساز می‌تواند تأثیر مستقیمی بر تعدیل قیمت‌ها داشته باشد،گفت: اما متأسفانه ریتم ساخت‌وساز کشور درگیر و دار بروکراسی‌های حکمرانان محلی و قوانین متعدد شده است.

وی گفت: در حال حاضر، فرآیند زمانی صدور پروانه ساخت در کشور همسایه مانند ترکیه ۳ تا ۷ روز است، درحالی‌که این پرسه در کشور ما بالای چند ماه تا یک سال است.

این فعال ساختمانی گفت: از سوی دیگر بوروکراسی و استعلام‌های متعدد و زمان‌بر، ناهماهنگی بین سیستم‌های هوشمند و صدور دستی مجوزهای میانی پروانه ساختمانی و کمبود کاربر مسلط برای هدایت و انجام کار در سیستم هوشمند صدور پروانه از جمله عواملی است که سبب شده زمان صدور پروانه ساختمانی طولانی و پیچیده شود.

افتخاری با بیان اینکه همه این مشکلات با شفاف‌سازی قابل‌حل است، گفت: اما به‌طور حتم در پنهان‌سازی پرسه صدور پروانه ساختمانی رانت وجود دارد و اشخاص و نهادهایی از این سیستم منتفع می‌شوند.

وی گفت: هم‌اکنون سیستم غالب صدور پروانه‌های ساختمانی در کشورهای توسعه‌یافته به‌صورت کاملاً مکانیزه و هوشمند است.

افتخاری با اشاره به اینکه پیچیدگی سیستم و بروکراسی‌های اداری صدور پروانه باعث دو عارضه بزرگ در بخش عرضه‌شده است، گفت: اولین عارضه مربوط به عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران است. چراکه بیشتر سرمایه‌گذاران ساخت‌وساز در تهران پروژه خود را از طریق مشارکت با مالکان املاک کلنگی انجام می‌دهند و طولانی بودن پروسه زمانی صدور پروانه ساختمانی مشکلات حقوقی و معنوی زیادی بین طرفین ایجاد می‌کند.

این کارشناس در خصوص عارضه دیگر نیز گفت: عارضه بعدی مربوط به افزایش فاصله عرضه و تقاضا است.

به گفته این مدیر پروژه دلیل اصلی این عارضه مربوط به محرمانه بودن اطلاعات ساخت‌وساز است، چرا که در حال حاضر اطلاعات مرتبط با ساخت تنها در دست مالک و شهرداری‌ها است. این مورد باید در اختیار سازمان نظام‌مهندسی، شرکت‌های مشاور و مهندسان دارای پروانه اشتغال نیز قرار گیرد تا همگان از وضعیت کلیه پروانه‌ها در تمام مراحل صدور، بین کار و اتمام کار در تمام سطح کشور آگاهی داشته باشند.

افتخاری درنهایت گفت: به‌هرروی دهن با حلوا- حلوا گفتن شیرین نمی‌شود. تعدیل قیمت‌های مسکن نیازمند حضور سرمایه‌گذاران، سازندگان، مکانیزه کردن صدور پروانه ساختمانی و شفاف‌سازی است.

    مخاطرات مؤثر در افزایش قیمت

در همین رابطه، عطا آیت الهی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان هدف از انقلاب صنعتی تولید انبوه محصولات مصرفی با قیمت ارزان بوده است، گفت: بدون تردید اصلاح ساختار تولید و عرضه ساخت‌وساز می‌تواند در تعدیل قیمت‌ها مؤثر باشد.

وی گفت: هم‌اکنون وزارت راه و شهرسازی در امر ایجاد و اصلاح زیرساخت‌های عرضه دچار غفلت زمانی شده است. درحالی‌که این وزارتخانه می‌توانست دوران رکود را به فرصت تبدیل کند.در عین حال، با توجه به رکود دوباره مسکن، هم‌اینک فرصتی دوباره برای انجام این اصلاحات فراهم آمده است.

وی گفت: به‌صورت طبیعی هرساله باید نسبت به سال قبل رشد ساخت‌وساز و تولید مسکن و همچنین ارتقا شاخص‌هایی همچون صدور پروانه ساختمانی به‌گونه‌ای که در بازار نقل و انتقالات خود را نشان دهد، داشته باشیم. اما به نظر می‌رسید، از ابتدای سال جاری علی‌رغم طرح‌های بازآفرینی و اصلاح بافت‌های فرسوده تعداد پروانه‌های ساختمانی رشد قابل‌توجهی نداشت.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در سال ١٣٩٦، تعداد ٦٥١١٨ پروانه واحد مسکونی برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌ تهران، صادرشده که نسبت به سال گذشته، حدود ١.٤ درصد کاهش داشته است.

مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده از سوی شهرداری تهران در سال ۹۶ بالغ‌بر ۱۱۸۲۳ هزار مترمربع بوده است که نسبت به سال گذشته حدود ۱۱.۵ درصد کاهش داشته است. متوسط مساحت زیربنای این دسته از پروانه‌ها در دوره مورد بررسی حدود ۱۲۶۹ مترمربع بوده است.

وی گفت: در فصل تابستان سال ١٣٩٧، در شهر تهران تعداد ۲۱۰۴۷ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌ تهران، پیش‌بینی‌شده است که نسبت به فصل گذشته حدود 1.7 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 1.12 درصد افزایش داشته است.‌ متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌های احداث ساختمان 3.7 واحد بوده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه افزایش ۱۲ درصدی تعداد پروانه‌های ساختمان بارقه امید محسوب نمی‌شود، اظهار کرد: شکاف حاصل از کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی از سال ۹۲ تاکنون با افزایش ۱۲ درصدی اصلاح نمی‌شود و به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند تأثیر مطلوبی در تعدیل قیمت‌ها داشته باشد. در ضمن نباید فراموش کرد ساخت‌وساز یک پرسه طولانی و چندساله است و فاصله تولید و مصرف آن مشمول زمان می‌شود.

وی گفت: جدای این مباحث، عرضه واحدهای تکمیل شده و بلوکه شده که می‌توانست در تعدیل قیمت‌ها مؤثر باشد به علت افزایش قیمت، نبود تقاضای مصرفی توانمند، عدم دسترسی آسان و ارزان به تسهیلات، نبود استطاعت مالی بانک‌ها و عدم پاسخگویی میزان تسهیلات باقیمت‌ها به مخاطره افتاده است.

    راهکار حیاتی تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام

در ادامه همین مبحث حسین احمد اوغلی، کارشناس حوزه مسکن بابیان اینکه جدای از مباحث زمانی صدور پروانه‌های ساختمانی کشور ما مملو از پروژه‌های نیمه‌تمام است، گفت: با توجه به آمارهای اخیر بیش از هزار ساختمان‌ نیمه‌کاره در کشور طی ۴۰ سال اخیر وجود دارد که تکمیل این ساختمان‌ها جدای از حفظ سرمایه‌های ملی می‌تواند در تعدیل قیمت‌های مسکن نیز مؤثر باشد.

حسین احمد اوغلی افزود: احتکار مسکن در کشور به دو شکل رخ می‌دهد. شکل اول خانه‌های خالی است که مالکان از عرضه آن‌ها به بازار خودداری می‌کنند و شکل دوم مربوط به ساختمان‌های نیمه‌کاره‌ای می‌شود که سازندگان آن‌ها با ورود به دوره رکود، سرعت ساخت‌وساز را کاهش می‌دهند. همین امر سبب می‌شود تعداد پروژه‌های ساختمانی نیمه‌تمام و حجم سرمایه‌گذاری در این بخش کشور افزایش پیدا کند. نکته حائز اهمیت این است که پیشینه قدیمی‌ترین پروژه‌های ساختمانی رها شده در شهر به ۴۰ سال پیش در سال‌های ۱۳۵۳ برمی‌گردد.

وی بابیان اینکه عوامل متعددی در خصوص به وجود آمدن ساختمان‌های نیمه‌کاره مؤثر هستند، عنوان کرد: از ابتدای سال 95 تاکنون قیمت مصالح ساختمانی همراه با تورم عمومی با رشد قابل‌توجهی روبرو شده است. گزارش مرکز آمار ایران از تغییرات قیمت خرید مصالح ساختمانی برای سازنده‌ها در پایتخت طی سه ماه نخستین سال جاری نشان می‌دهد، رشد شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در شهر تهران طی فصل بهار سال جاری نسبت به دو سال ۹۵ و ۹۶ رشد داشته است.

بر اساس این گزارش، اگرچه رشد این شاخص در سال ۹۶ معادل ۱۲ درصد و در سال ۹۵ معادل 6.6 درصد نسبت به سال قبل از آن ثبت‌شده است، اما رشد شاخص کل قیمت نهادهای مسکونی در سه ماه ابتدایی سال جاری نسبت به مدت مشابه آن در سال گذشته معادل 27.3 درصد بوده است.

این کارشناس حوزه مسکن گفت: رشد قیمت 30 درصدی مصالح ساختمانی در عرض چند ماه رقم کوچک محسوب نمی‌شود. چراکه با بررسی روند رشد شاخص قیمت مصالح ساختمانی در گروه سیمان، بتن، شن و ماسه می‌توانیم ببینیم در فصل بهار این کالای پایه‌ای حدود 227.9 و گروه گچ  حدود 225.8 بوده که نسبت به فصل مشابه سال قبل با رشد فزاینده‌ای روبرو شده است.

وی افزود: همچنین بر اساس آمارهای مرکز آمار ایران شاخص گروه انواع بلوک سفالی و آجر حدود 195.4، گروه ایزوگام، قیرگونی و آسفالت حدود 263.7 و گروه نقاشی ساختمان حدود 309.5 بوده که این سه مورد نیز نسبت به فصل مشابه سال قبل رشد داشته‌اند.

احمد اوغلی گفت: جدای از قیمت مصالح ساختمانی نبود و عدم عرضه تسهیلات بانکی با نرخ سود منطقی برای سازندگان، عدم‌حمایت شهرداری و سازمان نظام‌مهندسی، افزایش تعرفه‌های جانبی تکمیل ساختمانی باعث شد، بخش عمده‌ای از ساخت واحدهای مسکونی به تعویق دربیاید.

وی بابیان اینکه برخی از کارشناسان معتقدند، اخذ عوارض تعلیق از ساختمان‌های نیمه می‌تواند راهکار حیاتی کاهش ساختمان‌های نیمه‌کاره باشد، گفت: تنها راهکار حل این معضل کاهش قیمت مصالح ساختمانی و تعرفه‌های مرتبط با ساخت‌وساز است.

احمد اوغلی گفت: درست است که روند صعودی تعداد این ساختمان‌ها در سطح شهر تهران بر‌خلاف توسعه مدیریت شهری و تقویت نظام نظارتی است. اما برای حل این معضل باید اتاق فکری متشکل از چند بخش سازندگان صاحب صلاحیت، تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، ارائه‌دهندگان تعرفه‌های نظارت، ارائه‌دهندگان مجوزهای آب و برق و غیره ایجاد شود و با همفکری این معضل رفع‌ورجوع شود.

وی گفت: تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره، ارائه مسکن بدون حضور دلالان به دست مصرف‌کنندگان و نظارت بر قیمت‌های لحاظ شده می‌تواند قیمت نهایی مسکن را کاهش دهد.

    راهکار اصلاح بافت‌های فرسوده

در همین زمینه علاءالدین ختایی، عضو هیئت‌مدیره انجمن صنعتی ساختمان کشور بابیان اینکه لازم است شرایط صدور پروانه ساختمانی تسهیل شود، گفت: در بهترین حالت، زمان صدور پروانه ساختمانی حدود یک سال است که این امر اگر کوتاه شود، نقش بسیار مثبتی در سرعت بخشی به ساخت‌وسازها خواهد داشت.

ختایی بابیان اینکه با توجه به تأکید وزیر راه مبنی بر اینکه دولت در ساخت 400 هزار واحد مسکونی نقش تسهیل گیری دارد، گفت: از جمله عناصری که نقش کلیدی در تسهیل ساخت‌وساز دارد، تسریع درروند بوروکراسی مجوزهای ساخت‌وساز و مجوزهای بهره‌برداری از آن‌ها دارد که شاخص‌ترین موارد آن‌هم مربوط به صدور پروانه‌های احداث و پایان کار ساختمانی دارد.

وی با یادآوری این موضوع که در حال حاضر به‌طور متوسط مدت‌زمان صدور پروانه ساختمانی احداث یک سال است که این را از طریق مدت‌زمان شروع درخواست برای صدور برای پروانه‌های احداث ساختمانی تا زمان صدور آن‌که در شهرداری‌ها به ثبت رسیده است، می‌توان دریافت.

این استاد دانشگاه تأکید کرد: این امر درحالی‌که است که این رویه باعث می‌شود که در روند تولید مسکن وقفه طولانی ایجاد شود.

ختایی بابیان اینکه اگر دولت عزم جدی برای تسریع درروند احیای بافت‌های فرسوده را دارد، باید هم‌زمان شرایط را برای تسهیل در بوروکراسی فراهم کند و درعین‌حال از سیاست‌های چندگانه‌ای برای تأمین مالی این پروژه بهره بگیرد. به‌عنوان‌مثال، شهرداری منطقه یک برای بهره‌برداری از یک مجتمع پارکینگ که از نیازهای ضروری شهر است؛ حتی مجوز حفاری برای برق و گاز را منوط به مراحل اداری و مالی می‌نماید. وی گفت: بر اساس شنیده‌ها از قرار معلوم، دولت به دنبال آن است که از طریق برداشت از صندوق توسعه ملی که رقمی در حدود 4 هزار میلیارد تومان است، برای تولید 400 هزار واحد مسکونی اقدام کند، این درحالی‌که است با توجه به حجم هزاران واحد مسکونی، لازم است، دولت از طرق مختلف نسبت به تأمین اعتبار احیای بافت‌های فرسوده اقدام کند.

ختایی با تأکید با اینکه سیاست تهاتر در بافت‌های فرسوده از جمله راهکارهای بوده است که طی سال‌های اخیر تجربه‌شده است و دربردارنده نتایج مثبتی بوده است، گفت: با توجه به اینکه اساساً شهرداری‌ها در بسیاری از موارد فاقد نقدینگی لازم برای تملک املاک معارض هستند و بودجه کافی در اختیار آن‌ها نیست، با استفاده از مکانیزم تهاتر می‌توان این مشکل را رفع کرد. از سوی بخش خصوصی تملک می‎شود.

وی در توضیح شیوه تهاتر گفت: به‌عنوان‌مثال، شهرداری‌ها می‌توانند در بخش‌هایی که برای تملک املاک فاقد نقدینگی هستند، اجازه دهند که این بخش‌ها از سوی بخش خصوصی تملک ‎شود و سپس در فاز بعدی معادل ارزش ریالی آن املاک نوساز در نوبت فروش را به مالکان واگذار ‌شود.

این استاد دانشگاه تأکید کرد: بدون شک اگر درروند نوسازی بافت‌های فرسوده از نسخه‌های به‌روز و کارآمد استفاده نکنیم، امکان تحقق هدف‌گذاری‌های صورت گرفته میسر نخواهد شد.

وی گفت: دولت باید برای تسریع در روند احیای بافت‌های فرسوده به دنبال آن باشد که از طریق مکانیزم‌های مختلفی نسبت به احیای بافت‌های فرسوده اقدام کند و در غیر این صورت ممکن است که نتواند در این مسیر موفق شود.