بازار مسکن نیازمند ثبات اقتصاد
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت‌وساز
ورود بخش خصوصی به بازار مسکن مانند سایر بخش‌های اقتصاد تابع شرایط عمومی وضعیت اقتصادی کشور و شرایط اختصاصی زمینه سرمایه‌گذاری مورد انتظار است. در حال حاضر که شرایط عمومی اقتصاد کشور دوران ملتهب و پرتنشی را تجربه می‌کند، برای ترغیب و تحرک بخش خصوصی به‌منظور ورود به بازار مسکن باید شرایط و اعتمادسازی بیشتری را برای سرمایه‌گذاران فراهم کرد. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلیل زمانبر بودن و سرمایه‌بر بودن، دوره بازگشت سرمایه طولانی‌تری را نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی دارد. این دوره بازگشت طولانی در شرایط فعلی که قیمت اجناس بطور تقریبا روزانه تغییر می‌کند، موجب انتظار سوددهی بالا برای سرمایه‌گذاران در این بخش می‌شود. به‌علاوه، حجم سرمایه‌گذاری بالایی که بخش مسکن می‌طلبد، موجب مضاعف شدن این انتظارات خواهد شد. ازاین‌رو، در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری در بخش معاملات مسکن جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران نسبت به ورود به بخش و ساخت مسکن دارد. به همین دلیل است که در شرایط فعلی بازار، با وجود گردش مالی بالا و حجم ریالی قابل‌توجه در گردش، شاهد افزایش میزان عرضه مسکن نیستیم، درحالی که معاملات مسکن در حال انجام است. در این شرایط دولت و سایر نهادهای مرتبط با بخش مسکن برای جذب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی باید برنامه‌ها و تدابیر ویژه‌ای بی‌اندیشند. در ماه‌های اخیر که ریاست وزارت راه و شهرسازی تغییر کرده، شاهد اعلام طرح‌هایی مبنی برساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سال ۹۸ هستیم. فارغ از هزینه ریالی مورد انتظار برای ساخت این حجم از مسکن، سوال اصلی این است که سهم بخش خصوصی از این طرح پیشنهادی به چه میزان است؟ طبق اظهارات وزیر مسکن و شهرسازی حجم قابل‌توجهی از این عدد باید توسط بخش خصوصی محقق شود. طبق اطلاعات ارایه‌شده، بخش اعظم حمایت دولت از این طرح شامل تأمین زمین، ارایه مجوزهای ساخت و پرداخت تسهیلات با محوریت بافت‌های فرسوده شهری است. در این گزارش، به بررسی میزان کارآیی و اثربخشی این محرک‌ها ارایه‌شده توسط دولت که در سال‌های گذشته نیز اجراشده بود، می‌پردازیم. بحث تأمین زمین از طرف دولت عمدتا دربرگیرنده واگذاری زمین‌های مازاد دستگاه‌ها و سازمان‌های دولتی، واگذاری اراضی ملی و احیای بافت‌های فرسوده شهری بوده است. آنچه در سال‌های اخیر در مورد واگذاری زمین‌های متعلق به دستگاه‌های دولتی مشاهده شد، این بوده است که عمدتا این زمین‌ها صرف ساخت مسکن برای کارکنان شاغل در دستگاه‌ها دولتی شده و عملاً اثر قابل‌توجهی بر رفع نیاز عمومی نداشته است. واگذاری زمین‌های ملی نیز در طرح مسکن مهر مورد اجرا گذاشته شد، این اراضی عمدتا در مناطق کمتر برخوردار و حاشیه شهرها قرار دارند و علاوه بر هزینه‌های سنگین آماده‌سازی، نیازمند تأمین زیرساخت‌های شهری از قبیل آب، برق، گاز، تلفن و سایر امکانات موردنیاز برای سکونت مانند مدرسه، مسجد و غیره است که بخش خصوصی توان مالی و توجیه اقتصادی برای سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها را ندارد. از طرفی با توجه به شرایط فعلی اقتصادی دولت بعید به نظر می‌رسد که توان تأمین این تأسیسات و امکانات در سطح کشور در اولویت و توان دولت باشد، کما اینکه در حال حاضر در پروژه‌های مسکن مهر که چندین سال از ساخت آنها می‌گذرد، شاهد کمبود و مشکلات بسیاری درزمینه تأمین امکانات و تأسیسات حداقلی برای ساکنان هستیم. علاوه بر این موارد، ساخت مسکن در این مناطق به دلیل موقعیت جغرافیایی و جو روانی که در مورد نحوه تملّک عرصه اینگونه زمین‌ها حاکم است، موجب شده تا قیمت ملک فاصله چندانی با هزینه ساخت آن نداشته باشد. ازاین‌رو، بعید به نظر می‌رسد، سرمایه‌گذاران بخش خصوصی تمایل چندانی برای ساخت بنا در این مناطق داشته باشند. در بافت‌های فرسوده شهری که عمدتاً در مناطق مرکزی شهرها قرارگرفته‌اند، ساخت بنا به دلایلی همچون داشتن مالک شخصی، توان مالی اندک عمده افراد ساکن در این بخش‌ها و بحث تجمیع زمین مشکلاتی پیشروی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی قرار گرفته است که برطرف کردن آنها بیشتر نیازمند دخالت بخش‌های دولتی و نهادهای دخیل در بخش مسکن است. ازاین‌رو، دولت باید در بخش واگذاری زمین برای تحرک بخش خصوصی با نگاه واقع بینانه‌تری عمل کند. ادامه راه‌حل‌ها و راهکارهای اجراشده توسط دولت‌های قبل نمی‌تواند در شرایط اقتصادی و اجتماعی فعلی جوابگو و محرک بخش خصوصی باشد.
در بخش تسهیلات نیز به گفته مسوولان بانکی، در حال حاضر توان افزایش سقف تسهیلات مسکن برای بانک‌های عامل وجود ندارد و طبق اظهارات فعالان بخش خصوصی تسهیلات اعلام‌شده توسط دولت که برای احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده مصوب شده بود نیز بطور کامل پرداخت‌نشده است. با توجه به افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت بنا در سال جاری، میزان تسهیلات ارایه‌شده فعلی توسط دولت و بانک‌ها برای ساخت مسکن، پوشش زیر ۴۰ درصدی را نشان می‌دهد. از طرف دیگر، با توجه به کاهش قابل‌توجه توان مالی جامعه و عدم تمایل سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، بعید به نظر می‌رسد بتوان از ابزار تسهیلات بانکی به عنوان عامل محرک بخش خصوصی برای ورود به بازار ساخت مسکن استفاده کرد. تسهیلات اعلامی از طرف دولت مبنی بر ارایه مجوزها و تخفیفات برای ساخت مسکن نیز در سال‌های گذشته تصویب و اجرا شد. هرچند در بسیاری موارد، اختیار اجرا و اعطای تخفیفات و معافیت‌ها به دست شهرداری‌ها سپرده شد که موجب برخورد گزینشی و سلیقه‌ای در برخی موارد شد، اما نمی‌توان تأثیر قابل‌توجهی در میزان اشتیاق سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به‌واسطه این گزینه متصور شد. همان‌گونه که در موارد فوق بررسی شد، مشخص است که دولت طرح جدید و برنامه کاربردی برای ساخت تعداد واحد مسکونی مورد ادعا در عمل ندارد و با توجه به راهکارهای ارایه‌شده و اجراشده قبلی، سعی در اجرای طرح‌های پیش رو دارد. با توجه به شرایط فعلی کشور و توان مالی اندک دولت بعید به نظر می‌رسد این طرح در سال آینده قابل‌اجرا باشد. اصرار دولت مبنی بر اجرای طرح‌های جدید در بخش مسکن بدون توجه به تجربیات گذشته و شرایط فعلی بازار مسکن موجب سردرگمی بیشتر مردم و سرمایه‌گذاران خواهد شد. دولت در شرایط کنونی باید با استفاده از حق حاکمیت و توان اجرایی و ظرفیت‌های قانونی، در گام نخست برای ورود بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی خالی ساخته‌شده در کشور اقدام کند. با ورود این حجم از مسکن به چرخه مصرف، علاوه بر تأمین بخش قابل‌توجهی از نیاز بازار، سرمایه لازم برای تأمین مالی طرح‌های آینده در بخش مسکن نیز تأمین خواهد شد. باید در نظر داشت که مهم‌ترین محرک برای بخش خصوصی در ورود به طرح‌های سرمایه‌گذاری فراهم آوردن شرایط باثبات و آرام در اقتصاد است، محرک‌های موردی و موقتی مطمئنا بخش خصوصی را برای ورود به بازارهایی که نیاز به سرمایه‌گذاری عظیم او و بلندمدت دارند، قانع نمی‌کند.
