2 مانع جدید در ساخت و خرید مسکن

  پژوهش‌های علمی: سود ساخت مسکن به 15 درصد کاهش یافته است         

وزیر راه و شهرسازی: سقف وام خرید افزایش نمی‌یابد

گروه راه و شهرسازی|

جهش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه و تداوم آن طی ماه‌های گذشته، هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن را با مشکلات متعددی روبرو کرده است. هم‌اکنون سمت عرضه و تقاضا در تنگنای مشکلات مالی اسیر شده‌اند و راهکارهای پیشنهادی از جمله ساخت و ساز مسکن برای اقشار کم درآمد، ترویج پیش فروش مسکن و... برای خروج از این تنگنا، چندان راهگشا نبوده و نیستند، چون اجرای این راهکارها زمانبر است.

در این حال، از سویی وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش نمی‌یابد که با توجه به رشد چشمگیر قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان، خبر نا امید‌کننده‌ای برای متقاضیان مصرفی و مجموعه این بازار به شمار می‌رود. از سوی دیگر، بر اساس نتایج برخی پژوهش‌ها و بررسی‌های علمی، سود ساخت سازندگان و انبوه‌سازان مسکن که در سال‌های ابتدایی دهه 90 به 100 درصد هم می‌رسید، در ماه‌های اخیر به 15 درصد کاهش یافته است. شاهد این نتایج علمی نیز در اظهارات رییس کانون سراسری انبوه‌سازان ایران تبلور یافته است که پیش از این، از ورشکستگی سازندگان مسکن به دلیل افزایش 4 برابری کالاها در سال جاری خبر داده بود.

اما فارغ از تمام مشکلات و چالش‌های بازار مسکن طی ماه‌های گذشته، وزیر جدید راه و شهرسازی که نگاه ویژه‌ای هم به بخش مسکن دارد، طی ماه‌های اخیر سیاست‌های خود را برای گشایش در این بازار و بازگشت رونق به آن اعلام کرده که یکی از این سیاست‌ها ساخت 100 هزار واحد مسکونی در هر سال (400 هزار واحد در 4 سال) برای متقاضیان کم درآمد مسکن است.

سیاستی که به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، نمی‌تواند تحرکی در بازار ایجاد کند و مشکلی را از دوش بازار تکیده مسکن بردارد اما محمد اسلامی همچنان بر اجرای سیاست‌هایش در بخش مسکن اصرار دارد و در تازه‌ترین اظهاراتش اعلام کرده که از حضور سازندگان و انبوه‌سازان برای همکاری در ساخت 400 هزار واحد مسکونی حمایت می‌کند.  اسلامی در همین رابطه، اظهار می‌کند: شتاب بخشی به جریان تولید مسکن در کشور مدنظر قرار دارد و از سازندگان و انبوه‌سازانی که می‌توانند در این زمینه اثرگذار باشند، حمایت خواهد شد.

به گزارش مهر، وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: جریان‌سازی برای تولید مسکن در کشور برنامه دولت و وزارت راه و شهرسازی است و در همین رابطه پروژه احداث ۴۰۰هزار واحد مسکونی در کشور در دستور کار قرار گرفته است. او بیان می‌کند: جریان‌سازی برای تولید مسکن در کشور از مهم‌ترین برنامه‌های دولت است که ابلاغ شده و در بخش‌هایی از کشور هم آغاز شده است و در سال‌های ۹۸ و ۹۹ اجرایی می‌شود.

   تعادل بخشی به عرضه وتقاضا

همان‌گونه که کارشناسان مسکن، مهم‌ترین چالش بخش مسکن را نبود تعادل میان عرضه و تقاضا می‌دانند و مهم‌ترین راهکار برای رونق در این بازار را بازگشت تعادل می‌دانند، وزیر راه و شهرسازی هم می‌گوید: وزارت راه و شهرسازی تعادل بخشی به عرضه و تقاضای مسکن را دنبال می‌کند و برای این مهم برنامه مستمر دارد. اسلامی اظهار می‌کند: دولت تلاش دارد عرضه مسکن را تسهیل و در این زمینه برنامه‌ای استمراری و مداوم را دنبال کند. وزیر راه و شهرسازی می‌افزاید: این مهم در قالب پروژه ۴۰۰ هزار واحدی احداث مسکن اقشار کم درآمد توسط بنیاد مسکن کشور پیگیری می‌شود و در این ارتباط نقش مشارکت خیران به ویژه در راستای ایجاد زیرساخت‌هایی همچون مدرسه، مسجد و... در این محدوده‌ها بسیار اثرگذار است. او بیان می‌کند: در لایحه بودجه ۹۸، منابع گوناگونی در سرفصل تبصره 8، به منظور ایجاد پشتوانه مالی برای تعادل بخشی به عرضه و تقاضای مسکن در کشور مدنظر قرار گرفته که در کمیسیون تلفیق و سایر مراحل هم در مجلس به تصویب رسید و منتظر تصویب نهایی است.

   برنامه‌ای برای افزایش وام نداریم

درحالی که قیمت‌ها در بازار مسکن به‌شدت رشد کرده و یکی از راهکارهای پیشنهادی، افزایش سقف و حجم وام به متقاضیان خرید مسکن است، ‌وزیر راه و شهرسازی می‌گوید که قصد و برنامه‌ای برای افزایش وام مسکن وجود ندارد.

اسلامی بیان می‌کند: این اقدام موجب افزایش قیمت مسکن خواهد شد و اقشار کم درآمد برای تامین مسکن بیشتر دچار مشکل می‌شوند و در این رابطه تلاش داریم قیمت تمام شده ساخت مسکن را با چند تدبیر که مدنظر داریم، کنترل کنیم. او اظهار می‌کند: یکی از برنامه‌های محوری دولت دوازدهم، جریان بخشیدن به تولید مسکن در کشور است. وزیر راه و شهرسازی ادامه می‌دهد: این برنامه ساخت مسکن اقشار کم درآمد ادامه خواهد یافت و مقطعی نیست و وزارت راه نیز زمین را در اختیار می‌گذارد و حمایت خواهد کرد.

   کاهش سود ساخت و ساز

اما یکی از مشکلات بازار مسکن کاهش سود ساخت و ساز در سال جاری رخ داده است که افزایش هزینه مصالح و نیروی کار در این زمینه اثر گذار بوده است. به گفته یک کارشناس اقتصادی، سود ساخت و ساز بسیار کاهش داشته و سبب شده تا انبوه‌سازان به ساخت مسکن اقبال نشان ندهند. نرگس رزبان می‌گوید: بر اساس محاسباتی که در چند مورد در زمین‌های مناطق مختلف تهران داشته‌ایم، سود ساخت و ساز در بهترین حالت با سود سپرده‌های بانکی (۱۵ درصد) یا خرید و فروش اسناد خزانه اسلامی (۱۶ درصد) برابری داشته است. رزبان در گفت‌وگو با مهر می‌افزاید: به عنوان نمونه در یکی از محاسباتی که داشتیم، یک قطعه زمین ۱۰۰متری در منطقه شرق تهران در ارزان‌ترین حالت ۱.۵ میلیارد تومان است. در این زمین می‌توان ۲۴۰ متر مربع واحد مسکونی ساخت که اگر سازنده، واحدها را متری ۱۰ میلیون تومان به عنوان قیمت میانگین تهران به فروش برساند، ۲ میلیارد و ۴۰۰میلیون تومان به دست می‌آورد. او ادامه می‌دهد: یک و نیم میلیارد تومان آن هزینه زمین و ۵۰۰ میلیون تومان هزینه ساخت است و نهایتا ۴۰۰ میلیون تومان برای سازنده سود باقی می‌ماند که اگر این رقم بر کل هزینه‌ها تقسیم شود، سود نهایی کمتر از ۱۶ درصد خواهد بود.

به گفته این کارشناس اقتصادی، این مطالعه موردی را به سایر مناطق تهران تسری دادیم که جز مناطق شمالی پایتخت که همچنان از سود مناسب ساخت بهره‌مند است، تقریبا در همه مناطق تهران به همین درصد از سود ساخت رسیدیم.

   باید یک میلیون مسکن ساخته شود

رزبان همچنین با اشاره به انتقاد از سیاست ساخت 100هزار واحد مسکونی در هر سال برای اقشار کم درآمد می‌گوید: اگر عرضه مسکن افزایش یابد، شاهد توقف رشد قیمت مسکن خواهیم بود اما با ساخت ۵۰ یا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی نمی‌توان جلوی افزایش قیمت را گرفت بلکه باید به مرز ساخت یک میلیون واحد مسکونی برسیم. این کارشناس اقتصادی، یکی دیگر از تفاوت‌های بازار مسکن در تهران و دیگر شهرستان‌ها را تفاوت در قیمت زمین می‌داند و می‌گوید: این در حالی است که نرخ ساخت و ساز در همه کشور ثابت بوده و تفاوتی ندارد و مثلا در حدود متری ۲ میلیون تومان برآورد می‌شود، بنابراین سازندگان به دلیل بالا بودن قمیت ساخت و کم‌ارزش بودن قیمت زمین، تمایلی به ساخت مسکن در شهرستان‌ها ندارند چون سود ساخت در دیگر شهرها به‌شدت کاهش می‌یابد. به گفته رزبان، صنعت ساختمان یک صنعت با سرمایه‌گذاری بالا و زمان ساخت طولانی است که درنتیجه سازنده به دنبال کسب حاشیه سود مطمئن از سرمایه‌گذاری خود است اما در عمل نمی‌تواند به این میزان سود دست یابد.

اودرباره اعطای اراضی رایگان دولتی به سازندگان برای کاهش هزینه ساخت و ساز بیان می‌کند: دولت جز در شهرهای جدید زمین ندارد که در این شهرها هم دو هفته پیش مطالعه امکان سنجی انتقال جمعیت به شهرهای جدید انجام شد و به این نتیجه رسیدیم که ساخت و ساز در هیچ یک از شهرهای جدید توجیه اقتصادی برای دولت ندارد. رزبان اضافه می‌کند: مگر اینکه دولت زمین‌های خود در شهرهای جدید را با کاربری مسکونی- تجاری به سازنده بدهد تا سود مناسب واحدهای تجاری بتواند سود سازنده (سرمایه‌گذار) را تضمین کند اما دولت باید زمین را رایگان بدهد که سرمایه‌گذار راغب به حضور در شهرهای جدید شود.

ترویج پیش فروش آپارتمان برای توقف جهش قیمتی

اگرچه انبوه‌سازان، پیش فروش مسکن را در شرایط فعلی اقدامی مناسب نمی‌دانند که تنها نتیجه آن، ضررمالی سازنده است، یک کارشناس بازار مسکن، ترویج پیش فروش مسکن را برای توقف جهش قیمتی پیشنهاد می‌کند. مهدی روانشادنیا با اشاره به افزایش ناگهانی قیمت مسکن در یک سال گذشته می‌گوید: این افزایش متأثر از نوسانات بازار ارز  است و رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته پس از دوره ۵ ساله رکود غیرتورمی در این بخش و عدم افزایش چشمگیر قیمت‌ها، با افزایش ناگهانی قیمت‌ها در بازار ارز همزمان شد.

روانشادنیا با اشاره به لزوم افزایش ساخت واحد مسکونی برای توقف افزایش قیمت مسکن می‌افزاید: برای توسعه تولید مسکن نیازمند تحول در نظام تأمین مالی ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن هستیم. امروزه خلأ یک نظام تامین مالی تولید مسکن احساس می‌شود.

او ادامه می‌دهد: این موضوع می‌تواند طیف گسترده‌ای از اقدامات لازم برای ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن را از «تولید مسکن اجاره‌ای به عنوان یکی از سیاست‌های طرح جامع مسکن» تا «رفع مشکلات موجود در قانون پیش فروش مسکن برای انبوه‌سازان و تأمین مالی پیش فروش» و «اجاره به شرط تملیک» در بر بگیرد.