تبعیض قیمتی به جای افزایش یکسان عوارض ساخت
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
عبدالرضا گلپایگانی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران چند روز پیش خواستار افزایش عوارض ساختمانی تا ۱۰ درصد قیمت آپارتمان شد. البته وی معتقد است، اکنون شورای شهر در خصوص عوارض 10 درصدی ساختمان ملاحظاتی دارد و به‌صورت ناگهانی نمی‌شود قیمت‌ها را بالا برد، از این رو، باید به‌صورت پلکانی به این سمت برویم که ارزش واقعی از مالکین املاک که کار ساختمانی انجام می‌دهند، گرفته شود.
بنابراین به گفته معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران افزایش 3 درصدی رقم قابل قبولی برای این برهه زمانی است.
گلپایگانی معتقد است کسانی که انتفاع بیشتری از شهر می‌برند باید هزینه بیشتری برای کلان‌شهر تهران بپردازند و کسانی که انتفاع بیشتری از ضوابط و مقررات، تغییر کاربری و بلندمرتبه‌سازی می‌برند، در تأمین هزینه‌های شهرداری سهم بیشتری داشته باشند.
عقب‌نشینی سازندگان
در همین زمینه شاهین افتخاری، کارشناس مدیریت پروژه بابیان اینکه دریافت عوارض ساختمانی یکی از پایدارترین درآمد شهرداری محسوب می‌شود گفت: اما در حال حاضر بازار ساخت‌وساز درگیر رکود بسیار عمیق است و بدون تردید هر نوع افزایش قیمتی در مراحل صدور پروانه ساختمانی می‌تواند تأثیر بسزایی در عقب‌نشینی سازندگان داشته باشد.
وی گفت: در حال حاضر بازارهای موازی ساخت‌وساز مانند بازار ارز، سکه و سپرده‌های بانکی بازارهای جذابی برای جذب دارایی سرمایه‌داران است و افزایش قیمت مراحل ساخت‌وساز آبستن رکود عمیق‌تر خواهد بود.
افتخاری گفت: به گفته مسوولان طی چند سال اخیر عوارض ساختمانی با وجود افزایش قیمت ۷۰ درصدی مسکن رشد نداشته است؛ اما باید به این مهم توجه کنیم که بازار ساخت‌وساز کنونی فاصله بسیاری با دوران طلایی خود یعنی دهه‌های 90 دارد در حال حاضر جذب سرمایه‌گذار برای ساخت حتی یک واحد چندطبقه با مخاطرات زیادی روبرو است و به علت عدم توانایی خرید ملک توسط متقاضیان مصرفی یا سرمایه‌ای زمان بلوکه شدن سرمایه‌های سرمایه‌گذار طولانی‌تر شده است.
وی در ادامه گفت: ۴ متغیر هزینه ساخت‌وساز، تورم ملکی، تغییر قیمت ارز و همچنین بازدهی بازارهای رقیب ازجمله بازار سهام، به ترتیب بیشترین تأثیر را در بروز یا تشدید نوسان سرمایه‌گذاری ساختمانی در مسیر رکود-رونق دارند.
افتخاری در ادامه بابیان اینکه از ۴ فاکتور ذکرشده هزینه ساخت‌وساز از اهمیت بالایی برخوردار است عنوان کرد: تأثیر معنادار این فاکتور را می‌توان به‌وضوح در کاهش پروانه‌های ساختمانی جست‌وجو کرد. حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه ساخت‌وسازهای شهری طی سال‌های گذشته با افت‌وخیز قابل‌ملاحظه‌ای روبرو بوده است. این افت‌وخیز ناشی از نوسان قیمتی در بازار ملک و تغییرات شدید سطح قیمت اسمی، هزینه‌های ساخت‌وساز، قیمت مصالح ساختمانی بوده است.
پیامدهای رشد مصالح ساختمانی
افتخاری در خصوص موانع کنونی ساخت ساز گفت: در ماه‌های اخیر، سازنده‌ها به دلیل رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی از بازار ساخت خارج شدند بطوری‌که تیراژ صدور پروانه ساختمانی کاهش پیدا کرد. هرچند سطح قیمت مسکن رو به افزایش است و از این بابت، سازنده‌ها باید در بازار ساخت حضورداشته باشند اما وزنه سنگین‌تر تغییرات قیمت مصالح ساختمانی بر رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی موجب خروج سازنده‌ها از این بازار شده است. بخش قابل‌توجهی از رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر به دلیل اثر روانی و واقعی جهش قیمت دلار بوده است.
مدیریت مالی یا مدیریت شهری؟
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور بابیان اینکه اساساً نگاه شهرداری نگاه کاسب گرانه به مقوله شهرسازی است گفت: اگر مسوولان تغییر نگرشی در حوزه شهرسازی ایجاد نکنند مساله شهرسازی و ارایه خدمات شهروندی همانند سالیان گذشته به مخاطره می‌افتد.
فرشید پور حاجت گفت: دریافت عوارض ساختمانی در حالی صحیح و عاقلانه است که این عوارض در خدمت شهروندان و شهر باشد نه اینکه درآمدهای حاصل از شهروندان صرف ردیف بودجه خود شهرداری و کارکنان آن باشد. درحالی که این ارگان باید میزان کارمندان خود را کاهش دهد.
وی بابیان اینکه اساس پرداخت عوارض توسط مردم یک امر عادی است، گفت: اما این عوارض دریافتی باید در خدمت زندگی شهروندان باشد.
پور حاجت گفت: در حال حاضر بودجه درآمدی شهرداری، صرف فعالیت‌هایی می‌شود که هیچ ارتباطی با ایجاد آرامش و آسایش شهروندان ندارد. با نگرش کنونی فقط تهران را مناسب منفعت‌طلبان کرده‌ایم چراکه همواره منتفعان از منابع شهر تهران بهره‌مند می‌شوند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان کشور بابیان اینکه مدیران کنونی شهرداری مدیران شهری نیستند مالی هستند گفت: باید این مقوله مدیریت شهری تغییر پیدا کند. چرا که بخشی از درآمدهای شهرداری به سود شهروندان هزینه نمی‌شود.
وی با بیان اینکه عوارض شهری حاصل از بخش خصوصی باید به سود جامعه استفاده شود، گفت: درخواست بخش خصوصی این است عوارض شهری باید به‌موقع و متناسب با شرایط اقتصادی کشور دریافت شود و همه هزینه‌های صرف خدمات شهری شود درحالی که مقوله شهر به سمت شهر فروشی رفته است.
افزایش عوارض بر دوش متقاضیان
در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی بابیان اینکه عوارض ساختمانی هرچند اندک فشار مضاعفی بر میزان ساخت‌وساز اعمال می‌کند گفت: همین هزینه‌های خرد و ریز در پرسه ساخت‌وساز باعث افزایش قیمت نهایی مسکن می‌شود و بدون تردید پرداخت‌کننده این افزایش قیمت‌ها مردم و شهروندان هستند.
مهری گفت: افزایش تعرفه‌های ساخت‌وساز در این برهه زمانی سیگنال انحرافی ساخت‌وساز محسوب می‌شود.
این کارشناس ساخت‌وساز بابیان باوجود تخفیف‌های صدر درصدی عوارض ساخت در بافت‌های فرسوده کسب رغبتی برای ورود به حوزه ساخت‌وساز ندارد، گفت: مهم‌ترین مشکلات پروژه‌های ساختمانی کشور کمبود مصالح ساختمانی، افزایش عوارض ساخت ساز، شرایط آب و هوایی منطقه، شرایط خرابی زیاد تجهیزات کارگاهی، نقص‌های طراحی نقشه و قوانین بعضاً سخت‌گیرانه شهرداری و آتش‌نشانی و …؛ و تغییرات دایمی آن و عدم وجود ابزار و تجهیزات مناسب است. دلایل دیگر تأخیر در ساخت‌وساز پروژه‌های ساختمانی در کشور شرایط اقتصادی جامعه، وضعیت سیاسی و بی‌تجربگی سازنده و کم بودن سطح تجربه و دانش است.
این کارشناس افزود: سهم شهرداری‌ها در رونق مسکن غیرقابل‌انکار است. چراکه بخش زیادی از هزینه‌های سازندگان متعلق به شهرداری است. در حال حاضر شهرداری‌ها تمرکز بیشتری بر عوارض ساخت‌وساز دارند؛ که این وضعیت هم باعث تحمیل فشار سنگین بر سازندگان شده است.
وی درنهایت گفت: در حال حاضر سازندگان بین حضور یا عدم حضور در ساخت ساز گیر افتادند. هزینه‌های گزاف ساخت‌وساز حاشیه سود اندکی را برای سازندگان رقم‌زده است بنابراین نباید با افزایش هزینه‌های جانبی این بخش فعال جامعه را از صنعت ساخت‌وساز حذف کرد.
منتفعان ساختمانی عوارض بیشتری بپردازند
اما دراین‌بین، امیر گلچین، کارشناس بازار مسکن با صحیح خواندن اقدامات مهم در خصوص افزایش عوارض ساختمانی و هزینه تعلیق پروژه‌های ساختمانی از سوی شهرداری تهران گفت: نسبت معکوس نرخ ریالی عوارض ساخت‌وساز با سطح قیمت مسکن و کیفیت محله‌ها در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، یکی از مجموعه عوامل اصلی انحراف سرمایه‌های ساختمانی و بروز نوسان شدید در سیکل‌های تجاری - دوره‌های رکود و رونق- طی دست‌کم نیم دهه اخیر محسوب می‌شود.
گلچین گفت: دریافت عوارض‌های ساخت‌وساز و ساختمانی جدای از ایجاد درآمد پایدار و حق برابری شهروندان می‌تواند سد محکمی در برابر رهاسازی ساخت‌وسازهای نیمه کاره باشد. با تصویب فرمول جدید عوارض، هزینه تعلیق پروژه‌های ساختمانی در تهران برای سال آینده، ۳۴ برابر شد. شهرداری اخیراً مصوبه‌ای با عنوان عوارض مجوز افزایش مهلت اتمام عملیات ساختمانی مصوب کرده که بر اساس آن، پروژه‌های ساختمانی معلق و نیمه‌کاره پس از یک سال تمدید رایگان مهلت اتمام، مشمول پرداخت عوارض به شهرداری تهران با نرخی ۳۴ برابر فرمول فعلی خواهند شد.
وی بابیان اینکه دریافت عوارض ساختمانی می‌تواند در ادامه برابری حقوق شهروندی باشد، گفت: منتفعان ساخت‌وساز باید عوارض بیشتر بپردازند. چراکه سود این ساخت‌وساز و افزایش قیمت حاصل از پروژه‌های نهایی نصیب سازندگان می‌شود.
گلچین گفت: متأسفانه هزینه عوارض‌های مرتبط با ساخت‌وساز در تمامی قسمت‌های کلان‌شهر تهران به‌صورت کامل و جامع طرح‌ریزی نشده است بطور مثال نسبت عوارض نوسازی به قیمت مسکن در گران‌ترین منطقه پایتخت به لحاظ ارزش روز املاک مسکونی - منطقه یک- چیزی در حدود 01/ 0 درصد است اما همین نسبت در مناطق جنوبی شهر که توانایی اقتصادی خانوارهای مالک، پایین‌تر از پردرآمدهای بالای شهر است، به 04/ 0 درصد می‌رسد؛ بنابراین حکمران‌های محلی باید برای همه محلات تهران نرخ ثابتی را مصوب نکنند.
این کارشناس بازار مسکن گفت: شهرداری باید عوارض ساختمانی را برای ترغیب ساخت‌وساز در محلات جنوب و پایین‌شهر بطور 100 درصد رایگان اعلام کند. چراکه سود ساخت‌وساز در محله‌های پایین‌شهر برابر با مناطق شمالی و غربی تهران نیست. گلچین بابیان اینکه وضعیت کنونی حاکم برساخت و ساز مناسب افزایش عوارض در تمامی محلات تهران نیست، گفت: در این برهه زمانی ترغیب سازندگان ذی‌صلاح برای حضور در بخش ساخت‌وساز مناطق کم توسعه‌یافته از اهمیت بالایی برخوردار است چراکه میزان حضور این قشر در این بخش‌ها به‌شدت کاهش داشته است.
رابطه کاهش عوارض با میزان رشد ساخت
در همین راستا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه تجربه نشان داده است زمانی که عوارض کاهش می‌یابد صدور پروانه ساخت‌وساز افزایش پیدا می‌کند گفت: باید عوارض ساختمانی در جهت رونق ساخت‌وساز در مناطق کم برخوردار بررسی بیشتری شود.
وی گفت: در صورت عدم تصویب طرح افزایش عوارض ساخت‌وساز از سوی شورای شهر تهران، احتمال اینکه ساخت‌وساز در تهران افزایش پیدا کند، بالا می‌رود اما نکته مهم این است که با توجه به شرایط اقتصادی امروز کشور و وضعیت نقدینگی و بازار مسکن، تجربه موفق 2 ماه پایانی سال 96 که عوارض به‌شدت کاهش یافت قابلیت تسری به سال 98 را دارد چراکه تجربه نشان داد با کاهش عوارض درآمد پایدار به شکل مستقیم افزایش پیدا کند.
وی در تفسیر این گفته عنوان کرد: زمانی که عوارض ساختمانی کاهش پیدا می‌کند میزان ساخت‌وساز با رشد قابل‌توجهی روبرو می‌شود که این مورد می‌تواند جای گزین سود شهرداری از افزایش عوارض باشد.
آیت‌اللهی در ادامه افزود: ضمن اینکه در شرایطی که شورای شهر تهران بر کاهش تراکم فروشی اصرار دارد، کاهش عوارض ساخت‌وساز تا اندازه‌ای می‌تواند در رونق بازار مسکن موثر است.
2 سناریو برای افزایش هزینه‌های ساخت
در همین زمینه، جلال صباغ، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه افزایش میزان عوارض ساخت‌وساز زیادی در کاهش میزان ساخت‌وساز ندارد گفت: واقعیت آن است که بیشترین سهم مسکن را زمین و مصالح ساختمان تشکیل می‌دهند و عوارض ناشی از ساخت‌وساز، سهم کوچکی در هزینه‌های بزرگ مسکن دارد؛ اما بطورکلی با کاهش هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز شاهد افزایش عرضه در ساخت‌وساز و تولید واحدهای بیشتر برای متقاضیان و در درازمدت بازار مسکن از ازدحام تقاضا برای خرید و اجاره رها می‌شود.
صباغ گفت: ازآنجایی‌که توسعه صنعت ساخت‌وساز باعث رشد اقتصاد و کسب‌وکار می‌شود باید تمام هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز کاهش پیدا کند.
صباغ بابیان اینکه افزایش نرخ عوارض ساختمانی دو سناریو کوتاه‌مدت و بلندمدت به همراه دارد گفت: پیشنهادها در خصوص افزایش عوارض ساختمانی و بازنگری در شیوه تعیین عوارض اگرچه بطور مستقیم در یک مقطع کوتاه‌مدت بر درآمدهای پایدار شهری تأثیری دارد اما از طرف دیگر با کاهش رونق کسب‌وکار و رکود ساخت ساز در مناطق شهری به‌صورت مستقیم بر درآمدهای پایدار شهری موثر بوده و باعث کاهش درآمدهای پایدار شهری در بلندمدت می‌شود.
وی بابیان اینکه کاهش عوارض ساختمانی نیز آسیب‌هایی را به دنبال دارد گفت: حذف یا کاهش عوارض ساختمانی می‌تواند به‌نوعی بیانگر چراغ سبز به تراکم فروشی باشد. البته نباید فراموش کنیم تراکم الزاماً یک معضل شهری محسوب نمی‌شود و یک اصل در توسعه شهری است. درواقع تراکم را نباید حذف کرد بلکه باید آن را با یک فرمول بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهر مدیریت جمعیتی و خدماتی داشت تا شاهد تجمع ساخت‌وساز و امکانات در یک منطقه به‌خصوص نباشیم.
صباغ در ادامه با تایید این مطلب که بطور حتم هرگونه افزایش قیمتی در پرسه ساخت‌وساز تأثیر منفی بر این صنعت می‌گذارد گفت: اگر شهرداری به دنبال انتفاع مقطعی است می‌تواند رویکرد افزایشی به عوارض داشته باشد اما اگر این حکمران‌های محلی به دنبال نگرش سازنده و توسعه صنعت ساخت‌وساز است باید عوارض ساخت را در محله‌های پایین پایتخت به صفر برساند و در خصوص مناطق بالای شهر نیز از یک فرمول صحیح بهره ببرد.
