تصویر پاییزه از تحولات بازار مسکن در کشور
گروه راه و شهرسازی|
آن‌گونه که مرکز آمار ایران اعلام کرده است، متوسط قیمت یک مترمربع زمین در نقاط شهری کشور طی پاییز ٩٧ نسبت به پاییز سال گذشته 79.3 درصد رشد داشته است. همچنین در این دوره زمانی متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی و متوسط اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در نقاط شهری کشور نسبت به پاییز سال 96 به ترتیب 60.3 و 25.4 درصد افزایش یافته است.
براساس گزارش مرکز آمار، متوسط قیمت فروش یک متر مربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در کل کشور 2 میلیون و 97 هزار و 500 تومان با میانگین مساحت 292 متر مربع بوده است که نسبت به فصل قبل 21.6 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 79.3 درصد افزایش داشته است.
همچنین متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کشور 2 میلیون و 623 هزار تومان با میانگین مساحت 107 متر مربع و متوسط عمر بنای 11 سال بوده است که نسبت به فصل قبل 17.8 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 60.3 درصد افزایش داشته است.
بر اساس این گزارش، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه 3 درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی در سطح کل کشور 10 هزار و 912 تومان با میانگین مساحت 97 متر مربع و متوسط عمر بنای 13 سال بوده است که نسبت به فصل قبل 0.9 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 25.4 درصد افزایش داشته است.
به گزارش «تعادل»، روند افزایشی قیمت واحدهای مسکونی از دی‌ماه سال 96 همزمان با تحولات نرخ ارز آغاز شد و همگام با افزایش جهشی نرخ دلار و در پی آن افزایش انتظارات تورمی، بازار مسکن نیز به فاصله اندکی دستخوش تحول اساسی شد به گونه‌ای که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با افزایشی حدود 100 درصد طی پاییز سال جاری در قیاس با دوره مشابه سال قبل به بیش از 9 میلیون تومان بالغ شد. تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در بهمن ماه سال جاری به 9.97 میلیون تومان است که نسبت به ماه مشابه سال قبل 85.1 درصد رشد داشته است. به این ترتیب، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی طی 11 ماه اول سال با رشد 68.8 درصدی نسبت به دوره مشابه سال قبل به 7.96 میلیون تومان رسید. روند معاملات ملک در پایتخت طی بهمن ماه سال جاری اگر چه رشد 39 درصدی را تجربه کرد، اما نسبت به ماه مشابه سال قبل، 49.2 درصد کاهش یافت. همچنین مجموع معاملات ملکی انجام شده در تهران طی 11 ماه نخست سال جاری به 113 هزار و 984 فقره رسید که نسبت به دوره مشابه سال قبل افت 32.5 درصدی را تجربه کرده است.
همانطور که گفته شد، نوسان نرخ دلار و در پی آن افزایش نرخ تورم عمومی و همچنین انتظارات تورمی منجر به جهش قیمت ملک در تهران شد. نتایج بررسی‌های علمی نشان می‌دهد حاکی از الگوی سرایت افزایش نرخ مسکن پایتخت به کلانشهرها و سپس سایر شهرهای کشور در دوره‌های زمانی کوتاه و میان مدت است. مساله‌ای که در تصویر پاییزی بازار مسکن کشور که از سوی مرکز آمار ایران ارایه شده نیز بازتاب یافته است. در این میان، افزایش شدید نرخ مصالح ساختمانی نیز چشم‌انداز تولید و ساخت مسکن و همچنین هزینه نهایی آن را مبهم‌تر کرده است. برخی قیمت‌سازی‌ها از سوی واسطه‌ها نیز بر این مساله دامن زده و خواهد شد.
مشاهدات میدانی روزنامه تعادل، حاکی از تلاش برخی مشاوران املاک برای قیمت‌سازی‌های کاذب و انجام معاملات متعدد توسط سفته بازان است، به گونه‌ای که در برخی موارد، حتی از واحد مسکونی مورد نظر بازدید دقیقی صورت نمی‌گیرد و با نشان دادن نمای بیرون (به دلیل همراهی نکردن برخی مستاجران برای بازدید) و تصاویر داخلی منزل خرید و فروش می‌شود. در واقع، با این شیوه‌ها برخی مشاوران املاک فرآیند طولانی خرید و فروش ملک را کاهش می‌دهند و همزمان سفته بازان به دلیل چشم‌انداز تورمی ملک زحمت وارسی و بررسی واحد مورد نظر را به خود نمی‌دهند، چرا که مطمئن هستند در آینده نزدیک و با همکاری بی‌سابقه برخی از بنگاه‌های املاک می‌توانند ملک را با قیمت‌های بالاتر به فروش برسانند.
در چنین شرایطی است که تازه‌ترین آمارهای رسمی از تغییر الگوی مصرف ساختمان خبر می‌دهند. کوچ به مناطق حاشیه‌ای شهرهای بزرگ یا کوچ به شهرهای کوچک‌تر در کنار توجه و تمایل متقاضیان مصرفی به خرید واحدهای مسکونی کوچک‌تر و قدیمی‌تر به عنوان ارزان‌ترین واحدهای مسکونی تصویر واضح‌تری از کاهش شدید قدرت مصرف‌کنندگان به دست می‌دهد.
بر اساس تازه‌ترین آمارهای منتشره از سوی بانک مرکزی، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در بهمن ماه سال 1397 حاکی از آن است که از مجموع 9343 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 44.3 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با بهمن ماه سال قبل 4.4 واحد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و 16 تا 20 سال افزوده شده است.
همچنین توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 85.9 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (9.97 میلیون تومان) معامله شده‌اند.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در بهمن ماه سال 1397 نیز نشان می‌دهد، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 57.3 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند و حدود 47.7 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 600 میلیون تومان اختصاص داشته است.
