120میلیارد دلار سرمایه در مسکن‌های خالی
گروه اقتصاد کلان|
حسین عبده تبریزی در نشست هم‌اندیشی «پایه‌گذاری مالیات بر عایدی سرمایه در ایران» که ظهر دیروز در دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی برگزار شد، با اشاره به اینکه موافق مالیات عایدی سرمایه بخش زمین و مستغلات است، گفت: در حال حاضر 2.5 میلیون و احد خالی در کشور وجود دارد که برآورد می‌شود 120 میلیارد دلار سرمایه خوابیده است.
به گزارش «تعادل» روز گذشته به همت انجمن اسلامی دانشجویان مستقل، جلسه‌ای به منظور بررسی قانون مالیات بر عایدی سرمایه و آثار تصویب آن در کشور، با حضور کارشناسان و مسوولان در دانشگاه علامه طباطبایی (ره) برگزار شد. در این نشست دکتر حسین عبده تبریزی اقتصاددان و مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی، دکتر محمود شکری رییس کمیته مالیاتی کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی، دکتر علی نصیری اقدم دبیر کمیسیون اقتصادی دولت و عضو هیات‌علمی دانشگاه علامه طباطبایی (ره) و دکتر مرتضی زمانیان مدیر گروه اقتصاد اندیشکده حکمرانی شریف و عضو هیات‌علمی دانشگاه امیرکبیر به بررسی ابعاد مختلف این قانون پرداختند. هدف از برگزاری این هم‌اندیشی بررسی دلایل نوسانات شدید قیمتی طی سال‌های متمادی در بازار مسکن، نقش اهرم مالیاتی در کنترل التهابات، ایجاد عدالت درآمدی و هدایت نقدینگی موجود در بازارهای سرمایه‌ای به بخش مولد کشور بود. گفته شد که اتخاذ سیاست‌های مناسب و افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، می‌تواند بازار را سامان دهد، سرمایه‌ها را به سمت تولید هدایت نماید و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار جلوگیری کند. به همین منظور اوایل امسال مجلس شورای اسلامی برای ساماندهی بخش املاک و مستغلات طرحی را با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه ارایه کرد تا از این طریق دست سوداگران را از بازار کوتاه کند. کلیات این طرح آبان ماه سال جاری به تصویب کمیسیون اقتصادی رسید و همزمان وزارت امور اقتصادی و دارایی، لایحه‌ای با همین محتوا، جهت تقدیم به مجلس در سال آینده، تدوین کرده است. مالیات بر عایدی سرمایه در بیش از ۱۸۰ کشور دنیا در حال اجراست و به صورت درصدی از سود حاصل از معاملات املاک در هنگام نقل و انتقال از سوداگران و ملاکان دریافت می‌شود.
سرمایه خوابیده در مسکن‌های خالی
در این نشست ابتدا حسین عبده‌تبریزی کارشناس مسائل اقتصادی با اشاره به مباحث و نظراتی که پیرامون این نوع مالیات وجود دارد تصریح کرد: برخی معتقدند که عایدی سرمایه به معنای افزایش سرمایه نیست بلکه این سرمایه بوده و مصرفی است. بیشتر خانوارها یک خانه دارند اگر بفروشند و سود کنند درآمد تلقی نمی‌شود. باید مشخص شود تورم در این مالیات ملاک است یا نه. عایدی آنجایی که به شرکت‌ها و سود تقسیم نشده بازمی‌گردد مدنظر است یا خیر.
این کارشناس اقتصادی با تأکید بر اینکه از جمله کسانی هستند که مالیات عایدی سرمایه در گردش درآمد درست است و جلوی انباشت سرمایه را نباید بگیرد و به رشد و اشتغال صدمه نزند گفت: اعتقاد داریم برای شرایط فعلی مالیات عایدی سرمایه از بخش زمین و املاک بگیرند و بحث خود ساختمان نیست زیرا با تورم حرکت می‌کند.
وی با بیان اینکه جهشی برای دلار در سال آینده پیش‌بینی نمی‌شود، عنوان کرد: طبق گزارش‌ها یکی از بیشترین افزایش قیمت مسکن مربوط به مسکن مهر به خصوص در پردیس است و با این طرح باید تورم‌زدایی بکنیم.
عبده تبریزی افزود: یکی از نکات مثبتی که در دولت نهم و دهم پیگیری شد اجرای کد رهگیری مسکن بود. برخی آمارها نشان می‌دهد در اصفهان 20 مورد معامله مسکن ثبت شده است چون اجباری نیست و حتی زیر قیمت ثبت می‌کند بنابراین تا زمانی که کنترل‌ها الزام‌آور نباشد نمی‌توان به درستی عملیاتی کرد و همچنین موضوع قیمت‌های نسبی باید بطور واقعی باشد و مجبور باشیم که قیمت واقعی را درج کنیم.
این کارشناس اقتصادی تأکید کرد: برخی موارد غیرشفاف و عدم الزام‌ها باعث سوداگری می‌شود و مناسبات ثروت در ایران متفاوت است. وقتی قیمت زمین چند برابر می‌شود حتی یک اشتغال هم ایجاد نمی‌کند اما اگر قیمت زمین پایین باشد مشاهده می‌کنید که چقدر سرمایه‌ها آزاد می‌شود. در دوره قبل ریاست‌جمهوری روحانی خاطرم است که تلاش‌هایی انجام شد تا زمین‌ها به بالاترین قیمت فروخته شود چون سازمان‌های بالادستی نظارت می‌شد.
عبده‌تبریزی ضمن ابراز موافقت خود با اخذ مالیات بر عایدی زمین و مستغلات یادآور شد: یکی از مباحثی که باید لحاظ شود این است که قیمت زمین در همه نقاط کشور به صورت ملی نیست و معمولاً از شهر تهران به جاهای دیگر حرکت می‌کند، متوسط قیمت یک ملک در تهران 10 میلیون تومان بوده و برخی شهرهای کوچک زیر 2 میلیون تومان بنابراین قیمت‌ها محلی است و یکی از ایرادات مالیات بر عایدی همین موضوع تلقی می‌شود.
وی با طرح این سوال که اگر در 50 سال گذشته مالیات بر عایدی مسکن داشتیم چه اتفاقی می‌افتاد گفت: احتمالاً می‌توانستیم جلوی سفته‌بازی و حتی تورم آن را بگیریم و احتمالاً می‌توانست اثر مثبتی داشته باشد. عده‌ای نمی‌خواهند ثروتشان مشخص و روشن باشد.
عبده تبریزی با اشاره به اینکه در دهه 60 فردی می‌خواست اطلاعات املاک تهران را جمع‌آوری و متمرکز کند که برخی بازی را به هم زدند، اظهار داشت: یکی از ضعف‌های مالیات بر عایدی سرمایه مشکل قفل شدن معامله و تأخیر انداختن در آن است.
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سوال که می‌توان به طرح مالیات بر عایدی سرمایه نگاه درآمدزایی داشت، گفت: حتماً برای دولت درآمد دارد، نوع مصرف را باید بین اقشار ضعیف‌تر توزیع کنند و نیاز است لایحه یا طرح تقویت شود. بحث ریسک وقف را به املاک شهری اضافه کرده که حتماً باید در لایحه روشن شود.
عبده‌تبریزی ادامه داد: در حال حاضر 2.5 میلیون واحد خالی در کشور داریم که چیزی حدود 120 میلیارد دلار سرمایه است و احتمالاً مورد نیاز اقشار ضعیف نیست چرا که خانه‌های گران قیمت هستند.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه برای افرادی که یک خانه دارند و می‌خواهند آن را به تبدیل به احسن کنند نباید قفل ایجاد شود، بیان کرد: اما اگر چنین طرحی به این معضل برسد چون باید مالیات پرداخت کند ایجاد نگرانی خواهد کرد. وی ادامه داد: قابل فهم است که مسکن بخش قابل ملاحظه ثروت و سفته‌بازی است و مخالفین جدی دارد و در کنار آن برای اجرا حتماً دولت‌ها کوتاهی کرده‌اند.
مالیات بر عایدی مسکن مانند هدفمندی اجرا شود
مرتضی زمانیان کارشناس اقتصادی در هم اندیشی «پایه‌گذاری مالیات بر عایدی سرمایه در ایران» در دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی با اشاره به موانع اجرایی مالیات عایدی سرمایه عنوان کرد: خیلی خوب بود اگر جناب آقای شکری از مجلس که رییس کمیته مالیاتی کمیسیون اقتصادی هستند و تصمیم‌گیر اصلی محسوب می‌شوند در این جلسه حضور می‌داشتند. نمی‌خواهم بگویم که وی مانع کار است. یکی از مشکلات کشور تصمیم نگرفتن مسوولان تلقی می‌شود مثل بنزین که سال‌ها روی آن صحبت می‌شود اما تصمیم نهایی نمی‌گیریم.
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه موافق نیستم در موضوع مالیات بر عایدی سرمایه، تورم تعدیل شود، اظهار داشت: مالیات یک نوع پول زور است، اگر تعدیل تورمی به همه انواع مالیات وصل شود قابل پذیرش است اما اگرنه نباید برای هیچ‌کدام وضع شود. در دنیا مالیات بر دارایی داریم اما در ایران نداریم و آنچه هست بی‌خاصیت است.
وی با اشاره به اینکه آمار خانه‌های ثبت شده در کشور را نداریم، تصریح کرد: می‌توان سند رسمی و آنچه موجود است کار را شروع کرد و نباید به دلیل آنکه اطلاعات و آمار نداریم آن را کنار بگذاریم حتی می‌تواند اسناد غیررسمی مانند قولنامه‌ها مبنا باشد؛ بنابراین باید اغماض کنیم تا یک نسخه اجرایی پیش برود و مشکلات آن مشخص شود و تا طرح کاداستر نهایی می‌شود کار جلو برود.
زمانیان درمورد اثر قفل‌شدگی و این پرسش که آیا مالیات بر عایدی سرمایه منجر به رکود می‌شود، گفت: باید میان رکود در تعداد معاملات با ساخت و ساز فرق قائل شد اینکه در تعداد معاملات رکود ایجاد شود لزوما بد نیست از نقدشوندگی کم می‌شود. آنچه بد است این خواهد بود که ساخت و ساز کاهش یابد.
وی به اثر قفل شدگی در بحث مالیات عایدی سرمایه مسکن اشاره کرد و گفت: فرض کنید پس از اجرای مالیات بر عایدی سرمایه برای فروش یک خانه یک میلیاردی باید صد میلیون تومان آن را مالیات بدهید یا نظرتان عوض می‌شود و نمی‌فروشید یا باید بالاتر بفروشید. در این موضوع رغبت برای خرید هم کم می‌شود. یعنی عرضه‌کننده و خریدار که تقاضا را دارد از رغبت‌شان کاسته می‌شود و اینکه برای سرجمع تعداد معاملات چه اتفاقی می‌افتد نمی‌دانیم. نمی‌دانیم فقط رکود می‌شود یا نه؟ به دلیل آنکه داده و آمار و اطلاعات کمی نداریم نمی‌دانیم که چه اتفاقی خواهد افتاد و صرفا می‌توان روی احتمالات بحث کرد.
زمانیان با اشاره به اینکه در حال حاضر طبق قانون مالیات‌های مستقیم می‌گویند از سازنده ملک مالیات گرفته می‌شود که اگر نفروشد و مدتی از آن بگذرد مشمول مالیات نخواهد شد تصریح کرد: این اگر صحت داشته باشد قطعا انگیزه را برای خالی ماندن خانه‌ها ایجاد می‌کند. با وجود آنکه داده‌های زیادی نداریم باید مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن وضع شود و مانند همان موضوعی که سال‌های پیش هدفمندی ارایه شد و کسی نمی‌دانست چه آثار تورمی دارند و برخی می‌گفتند که پمپ بنزین‌ها به آتش کشیده می‌شود اما اتفافی نیفتاد نیاز به اجرا است به شرط آنکه راه برای اصلاح و چابکی در تغییر آن وجود داشته باشد.
۳ راهکار برای افزایش درآمدهای مالیاتی در بودجه ۹۸
به گزارش «تعادل» با فرارسیدن فصل بودجه، محور بحث‌ها در فضای رسانه‌ای و کارشناسی پیرامون اعداد و ارقام لایحه پیشنهادی دولت است.
بخش مهم منابع عمومی بودجه دولت، درآمدهای مالیاتی و تلاش برای افزایش سهم آن در بودجه است. اما راهکار افزایش این درآمدها نه در بالا بردن نرخ، بلکه در گسترش پایه‌های مالیاتی نظیر مالیات بر عایدی سرمایه است.
بنا بر اصل ۱۸ سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی، لازم است «افزایش سالانه سهم صندوق توسعه ملی از منابع حاصل از صادرات نفت و گاز تا قطع وابستگی بودجه به نفت» محقق شود. این سیاست برای تشویق به اقتصاد تولیدمحور و جلوگیری از تبعات بیماری هلندی نظیر افزایش قیمت‌ها به خصوص در کالاهای غیرقابل تجارت مانند مسکن و جذابیت بیشتر فعالیت‌های غیرمولد طراحی شده است. اما در لایحه بودجه ۹۸ این سیاست لحاظ نشده است. در سال گذشته سهم درآمدهای نفتی از منابع عمومی دولت معادل ۲۶.۱ درصد بود؛ اما در سال جاری سهم نفت به نزدیک ۳۵ درصد رسیده است. سهم صندوق توسعه ملی از درآمدهای نفتی نیز از ۳۲ درصد در سال ۹۷ به ۲۰ درصد در سال ۹۸ کاهش یافته است.
تزلزل درآمدهای نفتی به دلیل خطر تحریم فروش نفت، عدم امکان تعیین قیمت و میزان فروش آن، بر همگان روشن است. به همین دلیل باید از درآمدهای ناپایدار نفتی به سمت درآمدهای پایدار مالیاتی حرکت کرد. این مساله از جهات مختلف نظیر مقاوم شدن در برابر تحریم‌ها و رونق تولید در کشور ضرورت دارد.
اما در شرایط فعلی، رویکرد افزایش نرخ مالیات که عموما متوجه فعالیت‌های تولیدی است، توجیه ندارد. زیرا رکود تورمی و رونق بازارهای موازی رقیب تولید، شرایط را برای فعالان مولد اقتصادی دشوارتر از گذشته کرده است. بنابراین راهکار افزایش درآمدهای مالیاتی را باید در ساختار نظام مالیاتی بررسی کرد.
بررسی ساختار نظام مالیاتی نشان می‌دهد برای افزایش درآمدهای مالیاتی بدون افزایش نرخ، سه راهکار وجود دارد.
راهکار اول جلوگیری از فرار مالیاتی؛ راهکار دوم بازنگری در معافیت‌های مالیاتی اعطا شده و راهکار سوم افزایش پایه‌های مالیاتی جدید و معتبر در دنیا نظیر مالیات بر عایدی سرمایه است.
در واقع مالیات بر عایدی سرمایه علاوه بر ایجاد درآمد پایدار برای دولت، مانع از فرار مالیاتی می‌گردد. چرا که افرادی که به طمع معافیت عواید سرمایه‌ای از مالیات، اقدام به تبدیل درآمد مشمول مالیات خود می‌نمودند یا از راه سوداگری به کسب درآمد می‌پرداختند، انگیزه این فعالیت را از دست خواهند داد.
این مالیات همچنین در اصلاح رفتار فعالان اقتصادی برای هدایت منابع نیز موثر خواهد بود. بدین نحو که با از صرفه افتادن سوداگری و فعالیت‌های غیرمولد، به خصوص در بازارهای مهم و حساسی مانند بازار مسکن، نوسانات قیمتی این بازارها کنترل شده و مسیر رونق فعالیت‌های مولد هموار می‌گردد. گسترش پایه‌های مالیاتی، راهکار اصلی و عملیاتی‌تری برای افزایش درآمدهای مالیاتی است. در این راستا، هوشمندانه‌ترین پایه مالیاتی که بیشترین اثرات مثبت را در شرایط حاضر برای کشور دارد، مالیات بر عایدی سرمایه است که می‌تواند به عنوان برگ برنده مجلس در بودجه ۹۸ قرار گیرد. بنابر گزارش سازمان امور مالیاتی پیرامون مالیات بر عایدی سرمایه، ظرفیت مالیاتی این بخش تنها در حوزه مسکن با فرض نرخ رشد اقتصادی باثبات و نرخ تورم با ثبات در حدود ۶ هزار میلیارد تومان در سال برآورد می‌شود؛ لذا ضروری است این پایه مالیاتی برای اولین‌بار پای خود را در بودجه ۹۸ باز کند.
گفتنی است طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، هم‌اکنون در دست بررسی کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی قرار دارد و به زودی مورد تصویب قرار خواهد گرفت. نقطه اثر اصلی این طرح، سوداگران در بخش مسکن هستند.
