شارژ وام ساخت با رفع محدودیت‌ها
محمدعلی مهری
کارشناس ارشد شهرسازی
در ایران برای تسهیل خرید مسکن توسط متقاضیان مصرف، وام‌هایی تحت عناوین مختلف از صندوق پس انداز یکم گرفته تا اوراق تسه و صندوق پس انداز مسکن جوانان و... از طریق خرید اوراق بهادار یا یک سال سپرده‌گذاری و سپس دریافت دوبرابری آن به اضافه اصل سپرده برای جبران کسری خرید مسکن متقاضیان در نظر گرفته شده است. البته سقف هر یک از این وام‌ها در تهران، شهرهای بالای200 هزار نفر و دیگر شهرها متفاوت است و به مراتب کمتر می‌شود.
تا زمانی که بازار ملک تحت‌الشعاع گرانی‌های سال جاری نبود تقریباً قیمت ملک مناسب و در رکود نسبی بود و این تسهیلات نقش بسزایی در خانه‌دار شدن خانواده‌ها خصوصا جوانان و دیگر متقاضیان موثر داشت و با این روش متقاضیان مصرفی کم و بیش با کمک این تسهیلات ملک مناسبی فراهم می‌کردند. هر چند که این تسهیلات از زمان تقاضا تا پرداخت با موانعی همراه بود. یکی از ایرادات اساسی وارده برشرایط پرداخت تسهیلات مسکن، سپرده‌گذاری یکساله یا خرید چند میلیونی برای اوراق است. بطوری‌که تمام کسانی که در سال گذشته سپرده‌گذاری کردند و منتظر زمان مقرر نوبت دریافت وام شدند، به متضرران و بازندگان اصلی بازار مسکن تبدیل شدند .
اما متاسفانه از ابتدای سال جاری، مسکن در برخی مناطق با 70 درصد افزایش مواجه شد، اما سقف وام خرید همان مبلغ با قیمت گذشته بود.در صورتی که مبلغ وام باید به گونه‌ای باشد که حداقل یک سوم کل قیمت تمام شده مسکن را تأمین کند .در پی جهش قیمت مسکن، در حال حاضر، شرایط به گونه‌ای شده است که میزان وام‌های خرید اندک است و ره به جایی نمی‌برد. موضوعی که امروز مطرح است، وعده افزایش تا 100 میلیون تومانی تسهیلات ساخت است. پرداخت مبلغ 100 میلیون تومان با این اوصاف گرانی مصالح برای ساخت یا گرانی واحدهای آماده برای خرید چاره ساز نیست و اگر قرار است این تسهیلات به کمک متقاضیان مسکن بیاید، در وهله اول برداشتن شرط یک ساله پس انداز آن است، سپس مبلغی مضاعف بر وام به صورت بلاعوض پرداخت شود تا در این بازار گران سهمی از این مبلغ توسط دولت تامین شود .
افزایش این تسهیلات به سقف 100 میلیون تومان در این شرایط بازار تغییراتی در بازار مسکن ایجاد نخواهد کرد و تاثیر چندانی در روند شرایط متقاضیان مصرفی در پی نخواهد داشت. افزایش 25درصدی تسهیلات در ازای افزایش 200 تا 300 درصدی قیمت مصالح و ملک منطقی به نظر نمی‌رسد و تأثیر چشمگیری در افزایش قدرت خرید متقاضیان ایجاد نخواهد کرد.
تنها نسخه شفا بخش در این سیاست‌گذاری در وهله اول حذف سپرده‌گذاری یکساله، افزایش سال ساخت برای ساختمان‌های واجد وام مسکن، پرداخت مبلغی وام بلاعوض، افزایش مبلغ وام به تناسب افزایش قیمت‌ها و نیز افزایش زمان بازپرداخت به خاطر کم کردن فشارها بر وام گیرندگان در پرداخت اقساط است.
در کنار موارد ذکر شده ایجاد محدودیت در پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سازندگان از نیمه زمستان سال 95، موجب شده هم‌اکنون پرداخت این نوع تسهیلات برای ساخت مسکن براساس سه اولویت به سازندگان انجام شود. در حالی که این محدودیت‌ها موانع مهم اخذ وام تسهیلات به همه سازندگان ذی صلاح به شمار می‌روند. اولین محدودیت مربوط به جیره‌بندی تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، به بافت‌های فرسوده شهری است.در ماه‌های گذشته بخشی از تسهیلات بدون سپرده پرداخت شده از طرف بانک عامل بخش مسکن به سازندگان ساخت و سازهایی تعلق گرفته که در محدوده بافت‌های فرسوده شهری انجام شده است. دومین محدودیت مربوط به پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن آن هم به‌صورت محدود است که مربوط به ساخت و سازهایی است که برای متقاضیان مصرفی مسکن انجام شده است، به این معنا که تعدادی از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که طی ماه‌های اخیر به‌صورت محدود به برخی سازندگان تعلق گرفته است، مربوط به ساخت و سازهایی است که در متراژهای مورد تقاضای گروه‌های مصرفی مسکن یعنی آپارتمان‌های با مساحت کمتر از 100 مترمربع احداث شده است. محدودیت سوم مربوط به پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن است. پرداخت تسهیلات به ساخت و سازهایی است که در محلات و مناطق مصرفی و پرتقاضای شهرها صورت گرفته است که عمده متقاضیان خرید مسکن در این مناطق، متقاضیان مصرفی هستند. به عبارت دیگر، طی ماه‌های اخیر، بخشی از تسهیلات محدود بدون سپرده ساخت مسکن به ساخت و سازهایی تعلق گرفته است که در محلات کانون تقاضای خانوارهای میان درآمد رو به پایین برای خرید مسکن احداث شده‌اند.
تمامی این موارد گفته شد تا مسوولان ضمن افزایش میزان تسهیلات نگاه ویژه‌ای به اصلاح موارد ذکر شده داشته باشند چرا که با محدود‌سازی ارایه و اخذ وام تسهیلات وضعیت مسکن بهبود پیدا نمی‌کند .
