کالبد‌شکافی حاشیه‌نشینی و بدمسکنی در ایران
گروه راه و شهرسازی|
در حالی که براساس اظهارات وزیر سابق راه و شهرسازی و آمارهای رسمی منتشر شده، حدود 19 میلیون نفر در کشور بد مسکن هستند و درواقع یک چهارم ایرانی‌ها در شرایط نا مناسبی زندگی می‌کنند، اما طی سال‌های گذشته برنامه‌ای جامع از سوی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی به این وضعیت، تنظیم و اجرایی نشده است، از سوی دیگر با جهش‌های قیمتی رخ داده در بازار مسکن، احتمال بهبود این شرایط توسط ساکنان این واحدهای مسکونی غیراستاندارد و خرید مسکن مناسب به‌شدت کاهش یافته است.
در این میان، به دلیل رشد نرخ تورم سالانه، احتمال کاهش آمار 19 میلیون بد مسکن دور از ذهن است، ضمن اینکه با افزایش مداوم قیمت‌ها در بازار مسکن، هر ساله به تعداد بدمسکن‌ها در کشور افزوده می‌شود.
حال سوال این است که دلیل افزایش بدمسکنی (8میلیون نفر در بافت فرسوده شهری و 11میلیون نفر در حاشیه شهرها) طی سال‌های گذشته چه بوده است و تمرکز بر چه اقداماتی می‌تواند وضعیت بغرنج بخش مسکن را ساماندهی کند؟
کارشناسان معتقدند تا زمانی که تعریف دقیقی از بدمسکنی از سوی مسوولان کشور ارایه نشود، سیاست‌های کلان اقتصادی تغییر نکند، سیستم بانکی کشور اصلاح نشود و وزارت راه و شهرسازی برنامه جامع و کارشناسی شده‌ای برای ساماندهی به حاشیه شهرها و بافت فرسوده تدوین و اجرایی نکند، هرساله شاهد افزایش تعداد آمار مربوط به بدمسکن‌ها خواهیم بود.
بازتاب سیاست‌های اشتباه در مسکن
فرشاد مومنی، استاد اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی با اشاره به اینکه در اثر سیاست‌های تورم‌زا و رکودآفرین شاهد رشد پدیده حاشیه نشینی هستیم، می‌گوید: براساس گزارش‌های رسمی حدود ۱۱ تا ۱۹ میلیون ایرانی زندگی حاشیه‌ای دارند و درست است که دولت بطور مستقیم بابت این مساله هزینه نمی‌دهد اما بدون تردید آثار این مساله فراتر از حدود تصور است.
به گزارش ایلنا، مومنی اظهار می‌کند: به موازات افزایش حاشیه نشینی به غیر از هزینه‌های اجتماعی و اقتصادی، حاکمیت‌زدایی از حکومت به دست حکومت صورت می‌گیرد و به موازات گسترش حاشیه نشینی، شاهد رشد بخش غیررسمی اقتصاد هستیم که ویژگی این بخش آن است که به هیچ‌وجه از سیاست‌گذاری حکومت تبعیت نمی‌کند. او در توضیح سوداگری در بخش مسکن اضافه می‌کند: بخش مسکن یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران است که برنامه تعدیل ساختاری موجب افزایش نابسامانی و آشفتگی هم برای مردم و هم دولت شده است، براساس داده‌های سرشماری در دوره ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حدود ۱۰.۵ میلیون مسکن به موجودی مسکن کشور افزود شد اما در این دوره تنها ۲.۴ میلیون خانوار جدید صاحب مسکن شدند.
به گفته این استاد دانشگاه، در اثر سیاست‌های تورم‌زا و رکودآفرین، ۷۷ درصد کل واحدهای اضافه شده به تقاضای واقعی مسکن اصابت نکرده و دست مایه تشدید مناسبات رانتی و سوداگری شده است.
مومنی تصریح می‌کند: از سال ۵۵ تا ۶۵ که بخش اعظم آن در دهه اول پس از پیروزی انقلاب بود به دلیل هوشمندی و بستن گلوگاه رانت و فساد حدود ۹۰ درصد از واحدهای مسکونی اضافه شده، مستقیماً به متقاضیان که انگیزه سوداگری نداشتند، تعلق گرفت، براساس گزارش‌ها در دوران دفاع مقدس تعداد خانه‌های خالی بسیار ناچیز بود در حالی که از سال ۹۰ تا ۹۵ تعداد خانه‌های خالی از ۱.۶ میلیون به ۲.۶ میلیون افزایش یافت.
او اظهار می‌کند: از سال ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۴ در حالی که سطح عمومی قیمت‌ها ۶۷ برابر شده بود، قیمت زمین در تهران ۱۲۸ برابر شده، یعنی بر انگیزه‌های رانتی افزوده شده است که به موازات این افزایش خانوارهایی که نیاز واقعی به مسکن دارند ناتوان شده‌اند، بطوری که سهم جمعیت مستأجر در دوره 30 سال اخیر نسبت به دوران دفاع مقدس جهش داشته است و باید توجه داشت که کل جمعیت اجاره‌نشین شهری تا پایان جنگ حدود ۸درصد بود که این میزان به ۳۰ درصد افزایش یافته است.
او ادامه می‌دهد: عایدی سرمایه در دوره مذکور ۶.۱برابر ارز، ۴.۱ برابر عایدی سپرده‌های بلندمدت و ۲ برابر سوداگری سکه بوده است. ضمن اینکه وزارت مسکن در اوایل سال ۹۶ گزارشی تهیه کرد که از قول وزیر وقت مسکن تصریح کرده بود که ارزش خانه‌های خالی در مناطق شهری ایران به قیمت سال ۹۵ معادل ۲۵۰ میلیارد دلار بوده که به قول آقای وزیر در آن زمان ارزش کل بورس ۱۱۰ میلیارد دلار بوده است.
این اقتصاددان با اشاره به وضع مالیات بر خانه‌های خالی می‌گوید: در سال‌های اخیر سه بار تلاش مجلس برای گرفتن این نوع مالیات به عنوان کنترل‌کننده انگیزه سوداگری با شکست روبرو شده است.
رابطه مستقیم بدمسکنی و فقر
ناصر ذاکری، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این نشست بدمسکنی یا فقر مسکن را وضعیتی می‌داند که یک خانوار ناگزیر از اقامت دایم در خانه‌ای که فاقد حداقل امکانات ایمنی و رفاه باشد. او در نشست هفتگی موسسه دین و اقتصاد ادامه می‌دهد: یک خانوار گرفتار فقر طبعاً به دلیل برخورداری از درآمد اندک، ناگزیر از حذف برخی موارد هزینه یا کاستن از هزینه‌های ضروری زندگی خویش است، طبعاً تعریفی که از «حداقل امکانات ایمنی و رفاه» ارایه می‌شود، همانند میزان درآمدی که برای تعیین خط فقر درنظر می‌گیریم، در برآورد ابعاد پدیده بدمسکنی و کم یا زیاد برآورد کردن آن بسیار حائز اهمیت است.
به گزارش ایلنا، ذاکری اضافه می‌کند: ابعاد این پدیده بخشی از تعهد دولت را در میدان تولید و عرضه مسکن مشخص می‌سازد و هرچه بدمسکنی گسترده‌تر و رایج‌تر باشد، تعهدات دولت در این عرصه جدی‌تر خواهد بود و این سطح حداقل امکانات ایمنی و رفاه واحد مسکونی را می‌توان «خط فقر مسکن» نامید.
این کارشناس اقتصادی ادامه می‌دهد: اصل 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر تأمین نیازهای اساسی از جمله مسکن تأکید کرده است و قبل از آن، اصل 31 داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد می‌داند، و دولت را موظف به فراهم ساختن زمینه تحقق این مهم می‌کند. او اضافه می‌کند: نکته قابل‌تأمل در اینجا این است که دولت هم مثل یک بنگاه اقتصادی ناگزیر از برآورد میزان بدهی‌ها و تعهدات خود و تدوین برنامه زمانبندی‌شده برای ایفای این تعهدات است ازاین‌رو اهتمام دولت به گردآوری اطلاعات پایه در مورد بدمسکنی و شناخت دقیق جغرافیای بدمسکنی را می‌توان نشانه‌ای از این امر مثبت و امیدوارکننده تلقی کرد که گویی اراده سیاسی جدی برای بازپرداخت این «بدهی» و ایفای تعهدات وجود دارد به همین ترتیب، نبود این اطلاعات پایه را نیز می‌توان نشانه بی‌اعتنایی دولتمردان به پرونده فقر مسکن و عدم‌تعهدشان به تسویه این بدهی دانست.
مصادیق بدمسکنی
این کارشناس اقتصادی با اشاره به مصادیق بدمسکنی تصریح می‌کند: در اولین قدم برای شناسایی مصداق‌های فقر مسکن، باید به واحدهای مسکونی که با استفاده از مصالح کم‌دوام ساخته‌می‌شوند، توجه کرد. سکونتگاه‌هایی از نوع آلونک و کپر و حلبی‌آباد که در مناطق فقیرنشین یا حاشیه کلان‌شهرها ساخته‌می‌شوند، اولین مصداق‌های فقر مسکن هستند، در سرشماری سال 1395، فقط 57.2درصد از کل واحدهای مسکونی کشور از نوع اسکلت فلزی یا بتون آرمه بوده‌اند که طبعاً بخشی از آنها از نوع مسکن مهر هستند، همچنین در ساخت 25.6درصد دیگر از آهن استفاده شده است.
او اضافه می‌کند: سکونت دو یا چند خانواده در یک واحد مسکونی یا سکونت یک خانواده پرجمعیت در واحد مسکونی با متراژ کم به‌گونه‌ای که اتاق کافی در اختیار اعضای خانوار نباشد، حتی اگر ساختمان از نظر مصالح و شیوه ساخت فاقد ایراد باشد هم باید از مصادیق بدمسکنی تلقی شود. در سرشماری سال 95 تعداد خانوارها از تعداد واحدهای مسکونی یک میلیون و 366 هزار مورد بیشتر بوده است و از کل واحدهای مسکونی درحال‌استفاده 114هزار واحد هرکدام پذیرای سه یا چهار خانوار و حتی بیشتر بوده‌اند. ذاکری اظهار می‌کند: به بیان دیگر بیش از 2 میلیون خانوار یعنی نزدیک به 8.5درصد از کل خانوارهای کشور تجربه زیستن در یک واحدمسکونی به صورت اشتراکی و غیرمستقل را دارند. از سوی دیگر در همین سال 31.4درصد واحدهای مسکونی در حال استفاده مساحتی کمتر از 75مترمربع داشته‌اند.
افزایش جمعیت اجاره‌نشینی
این کارشناس اقتصادی دیگر مصداق بدمسکنی را افزایش جمعیت اجاره‌نشینی می‌داند و می‌افزاید: ممکن است واحد مسکونی استیجاری از نظر ایمنی و اندازه و سایر معیارها حداقل کیفیت لازم را داشته‌باشد، اما در شرایط حاکمیت تورم دورقمی بسیاری از مستأجران نگران آینده خواهند بود که آیا سال‌بعد هم می‌توانند اقامت خود را در واحد مسکونی فعلی تمدید کنند، یا ناگزیر از نقل مکان به محله‌ای پایین‌تر هستند. او اظهار می‌کند: در سرشماری سال 85 سهم خانوارهای مالک واحد مسکونی از کل خانوارها 67.9درصد بود. اما این رقم در سال 95 به 60.5درصد کاهش یافته است، همچنین در این فاصله 10 ساله تعداد خانوارها 6 میلیون و 843 هزار واحد افزایش یافته، که فقط کمتر از 42درصد آنها موفق به تملک واحد مسکونی شده‌اند. این بدان‌معنی است که جامعه درحال پیش‌روی به سمت مستأجر شدن است و با شکل‌گیری نسخه جدیدی از نظام ارباب و رعیتی در عرصه املاک شهری، و رشد تدریجی جمعیت مستأجر با سرعت قابل‌توجه، ابعاد بدمسکنی هم درحال گسترش است.
ذاکری ادامه می‌دهد: برخی کارشناسان با استناد به سهم 60درصدی جمعیت مستأجر در کشوری مثل آلمان، افزایش جمعیت مستأجر را نگران‌کننده نمی‌دانند، اما باید دانست بازار مسکن استیجاری در کشوری مثل آلمان با ایران تفاوت بنیادین دارد زیرا علت گسترش اجاره‌نشینی در ایران افزایش میزان فقر و رشد تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاک و مستغلات است که موجب می‌شود، طبقه متوسط و خانوارهای تازه‌‌تأسیس اصلاً فکر خرید مسکن را از سر بیرون کنند که چنین اتفاقی در بازار املاک آلمان هرگز قابل‌تصور نیست.
او تصریح می‌کند: دیگر مصداق بدمسکنی افزایش ازدحام شهری است، دشواری‌های مربوط به معماری شهری و تسهیلات زیربنایی، وضعیت شبکه معابر، نبود فضای کافی برای پارکینگ، نبود فضای سبز و زمین بازی و تفریحات سالم هم باید در تعریف و یافتن مصادیق بدمسکنی موردتوجه قرار گیرد، در یکی از مناطق 22گانه شهر تهران تراکم جمعیت حدود 30 هزار نفر در کیلومترمربع است که طبعاً این میزان از تراکم با برهم زدن آرامش و سلامت روان شهروندان باید به عنوان یکی از مصداق‌های بارز فقر مسکن تلقی شود.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به بررسی اطلاعات موجود از وضعیت سکونت شهروندان و کیفیت واحدهای مسکونی موجود می‌گوید: می‌توان نتیجه گرفت که نظام آماری موجود کاستی‌های فراوانی دارد و به بیان دیگر اطلاعات دقیق و روشنی از ابعاد واقعی بدمسکنی نداریم و فقط باید با استناد به اطلاعات موجود به حدس‌های کارشناسانه اکتفا کنیم. ذاکری می‌افزاید: یکی از اولین اقدامات ضروری متولیان بخش مسکن کشور، ارایه تعریفی جامع و مانع از بدمسکنی با توجه به مصادیق بالا سپس برآورد دقیق ابعاد این معضل در سرتاسر کشور با هدف احصای درست و بدون‌تعارف ابعاد تعهد دولت در بخش مسکن است. برای ارایه تعریف درست «بدمسکنی» می‌توان مثلاً با تخصیص امتیاز به هریک از موارد بالا، به سنجش وضعیت هر ساختمان پرداخت.
او یادآور می‌شود: جمعیت شهر تهران در فاصله سال‌های 1318 تا 1355 سالانه بطور متوسط 5.92 درصد افزایش یافته است. درواقع در این دوره مقصد بسیاری از مهاجرت‌ها شهر تهران بوده است. رشد سریع جمعیت آن‌هم طی یک دوره طولانی طبعاً موجب رشد تقاضای مسکن در مقیاسی می‌شود که برآورده‌ساختن آن به‌راحتی ممکن نیست، و نتیجه آن سقوط شاخص‌های مربوط به کیفیت سکونت است.
به گفته این کارشناس اقتصادی، درصد جمعیت شهرنشین کشور در فاصله سال‌های 1335 تا 1355 از 31.4درصد به 47درصد رسید. این بدان‌معنی است که تقاضا برای مسکن شهری حتی در شهرهای متوسط و کوچک هم با سرعت افزایش یافته است.
او بیان می‌کند: در سال 1346 براساس مطالعات انجام‌گرفته برای تدوین برنامه عمرانی چهارم، 40 درصد خانوارهای شهری کشور فقط یک اتاق و 30 درصد دیگر هم که از موقعیت بهتری برخوردار بودند، فقط دو اتاق در اختیار داشتند و همین آمار وضعیت نامطلوب سکونت در شهرها را نشان می‌دهد.
ذاکری اضافه می‌کند: برنامه عمرانی چهارم که از سال 1347 تا 1351 به‌طول انجامید، از نظر تحقق اهداف موفق‌ترین برنامه دوران قبل از انقلاب است. بااین‌حال طی همین دوره شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی شهری از 1.54 به 1.60 خانوار رسید. به بیان دیگر سرعت سقوط شاخص‌های مرتبط با کیفیت سکونت به حدی بود که حتی برنامه چهارم هم با وجود موفقیت نسبی نتوانست این روند را متوقف کند.
این کارشناس اقتصادی اظهار می‌کند: در فاصله سال‌های 1353 تا 1357 قیمت مسکن بطور متوسط سالانه 22.38درصد رشد کرد درحالی که متوسط نرخ تورم در این دوره برابر با 15.21درصد بود همچنین در سال 1355 اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران رشد 17.3درصدی را تجربه کرد. با کنار هم گذاشتن همین چند مورد عدد و رقم می‌توان‌دریافت که شرایط سکونت در سطح کشور و به‌ویژه در شهرهای بزرگ به‌تدریج گرفتار وخامت شده، و فشار وارده بر اقشار کم‌درآمد شهری بیشتر و بیشتر شده است. او درباره حل مشکل یک‌باره معضل فقر مسکن، می‌گوید: در قدم اول باید بازگشت به ارزش‌های سال‌های نخست انقلاب و آشتی مجدد با آرمان‌های عدالتخواهانه آن ایام، بازگشت به قانون اساسی و مهم تلقی کردن هدف رفع فقر را مدنظر قرار داد و باید این واقعیت را پذیرفت که مسکن یک «کالا» مشابه سایر کالاها نیست که جریان تولید و مصرف آن به دست نامرئی بازار سپرده‌شود و مسکن یکی از نیازهای اساسی شهروندان است.
ذاکری اضافه می‌کند: یک برنامه جامع رفع فقر مسکن باید از پایین‌ترین دهک شروع کرد و با شناسایی دقیق خانوارهایی که نامطلوب‌ترین وضعیت را دارند و با اولویت دادن به آنان، فاصله پایین‌ترین دهک را با دهک بالایی کاهش داد و با تداوم این جریان، معضل بدمسکنی را از چهره جامعه زدود.
او ادامه می‌دهد: مقابله سرسختانه و البته گام‌به‌گام با تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاک و مستغلات و اعمال محدودیت برای مالکیت واحدهای مسکونی در شهرها به‌ویژه شهرهای بزرگ، و درنهایت تلاش برای بازآرایی بازار مسکن یک ضرورت انکارناپذیر است.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، حضور شبکه بانکی در کنار خریداران و متقاضیان واقعی به‌گونه‌ای که آنان بتوانند به پشتوانه درآمد سال‌های آتی خود مسکن بخرند و به جای اجاره‌بهای ماهیانه، اقساط وام مسکن را بپردازند، نیز یک ضرورت است .
