رشد قیمت مناطق حاشیه‌ای
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت‌وساز
افزایش حجم نقدینگی، بدون وجود برنامه‌ریزی و زمینه‌سازی مناسب برای جذب و به‌کارگیری در جهت رونق‌بخش‌های مختلف اقتصاد، موجب آسیب رساندن به همان بخش‌هایی خواهد شد که در صورت برنامه‌ریزی مناسب برای جذب نقدینگی، می‌توانستند از آن منتفع شوند. سیل اخیر که بخش‌های قابل‌توجهی از استان‌های شمالی و غربی کشور را در برگرفته است، مثال مناسبی برای تجسم نحوه هجوم نقدینگی است. استان‌هایی که تا سال گذشته به دلیل خشک‌سالی و عدم تغذیه مناسب تالاب‌ها از هجوم ریز گردها و نبود منابع آبی برای رشد و توسعه بخش‌های مختلف کشاورزی و صنعتی رنج می‌بردند، در حال حاضر به دلیل هجوم سیلاب و زیرآب رفتن زمین‌های کشاورزی و نابودی تأسیسات و زیرساخت‌ها، دچار زیان‌های هنگفتی شده‌اند. اگر برای جذب این حجم عظیم از آب ورودی، برنامه‌ریزی صحیح وجود می‌داشت، آب شیرینی که لازمه رشد و توسعه و آبادانی این بخش‌ها بود، تبدیل به عاملی برای نابودی جان و مال مردم نمی‌شد. مشابه این سیل ویرانگر اما در بستر اقتصاد، بیش از یک سال است که تمام بخش‌های کشور را درگیر خودکرده است، بطوری‌که حتی افراد ساکن در دوردست‌ترین مناطق کشور نیز، از آسیب و گزند این سیل ویرانگر در امان نمانده‌اند. قطعاً تبعات هجوم سیل نقدینگی سرازیر شده در جامعه، برخلاف سیل اخیر، به این سادگی فروکش نمی‌کند، کما اینکه با وجود تمام تلاش‌ها و سیاست‌گذاری‌هایی که از سال گذشته انجام‌شده است، همچنان شاهد هجوم سیل نقدینگی به بخش‌های مختلف اقتصاد کشور هستیم. متأسفانه سهل‌انگاری و عدم درک و برنامه‌ریزی صحیح برای شناسایی منشأ بروز مشکلات و برخورد جزیره‌ای با آن، موجب شده تا با ادامه‌دار شدن شرایط نابسامان اقتصادی، هزینه‌ها و منابع ملی بسیاری تلف شود. متأسفانه، در زمان بروز نابسامانی‌ها، به‌جای شناسایی علل و برخورد با ریشه مشکلات، به دنبال مرهم موقتی گذاشتن بر معلول‌ها می‌رویم. نمونه بارز آن، برخورد قهری و سطحی با دلالان و اختصاص چندین میلیارد دلار ارز ۴۲۰۰ تومانی از بیت‌المال برای واردات کالاهای اساسی بود که با وجود تمام مبالغ هزینه شده، شاهد افزایش قیمت این کالاها بودیم. محصول ورودی به بازار، آخرین حلقه زنجیره تولید است و قطعاً نمی‌توان با تحمیل تورم و هزینه‌های سنگین به سایر حلقه‌های این زنجیره و واردکردن محصول با ارز ارزان‌قیمت از طرف دیگر، باعث تنزل قیمت در کالای تولیدی شد.
بخش مسکن نیز در سال گذشته ازجمله بخش‌هایی بود که افزایش قیمت و تورم باعث تلاطمات بسیاری در آن شد. این بخش که تأمین‌کننده یکی از اساسی‌ترین و حیاتی‌ترین نیازهای افراد جامعه محسوب می‌شود، به دلیل وابستگی قابل‌توجه به بخش‌های اساسی اقتصاد کشور، معمولاً از گزند نوسانات سیاسی و اقتصادی در امان نمی‌ماند. در سال گذشته، با وجود افزایش بیش از ۳۰۰ درصدی قیمت ارز، شاهد رشد حدود ۱۲۰ درصدی قیمت ملک در بخش‌های مختلف کشور بودیم. شاید علت کمتر بودن میزان افزایش قیمت در بخش مسکن نسبت به سایر بازارها مانند ارز و طلا، کاهش میزان تقاضا به دلیل افت توان خریداران و متقاضیان در این بخش باشد. از طرف دیگر، به دلیل افزایش قیمت مصالح و کاهش تقاضا و کمتر بودن میزان سوددهی بازار مسکن نسبت به سایر بخش‌های اقتصاد، میزان ساخت و عرضه مسکن نیز کاهش یافت. این کاهش عرضه در کنار افت توان مالی خریداران برای تهیه مسکن مناسب، باعث افزایش تقاضا در بازار رهن و اجاره و از طرف دیگر، موجب هجوم خریداران به مناطق حاشیه‌ای شهرها شد. در کلان‌شهرها که افزایش قیمت ملک، نسبت به شهرهای کوچک، بسیار قابل‌توجه‌تر بود و همچنین به دلیل جمعیت قابل‌توجه این شهرها، شاهد افزایش قیمت در بخش‌های حاشیه‌ای، مخصوصاً مسکن مهر بودیم. ازجمله دلایل دیگری که می‌توان برای افزایش تقاضا و به‌تبع آن افزایش قیمت ملک در بخش‌های حاشیه‌ای شهرها نام برد، ادامه‌دار شدن وضعیت تورم در سال جاری و ترس از افزایش مجدد قیمت ملک است. افرادی که تا سال گذشته امیدوار به خانه‌دار شدن در مناطق میانی این شهرها بودند، با افزایش قیمت‌ها و کاهش ارزش پول ملی، برای حفظ ارزش سرمایه اندک خود، اقدام به خرید ملک در مناطق حاشیه‌ای می‌کنند.
از دیدگاه دیگر، می‌توان این افزایش قیمت را ناشی از ورود دلالان و سودجویان برای کسب حداکثر سود از بخش مسکن دانست. در حال حاضر که بازارهایی مانند ارز و طلا در سقف قیمتی خود اشباع‌شده‌اند و از سودهای چند صددرصدی در این بازارها خبر نیست، سودجویان به فکر سرازیر کردن نقدینگی به بخش مسکن افتاده‌اند. ازجمله دلایلی که می‌تواند این احتمال را تقویت کند می‌توان به عدم تناسب عرضه و تقاضا در این بخش نام برد. معمولاً دلالان با فعالیت در بازار معاملات مسکن، اقدام به افزایش کاذب قیمت‌ها می‌کنند. این افراد، بدون ورود به بخش ساخت املاک که فرایندی طولانی‌مدت و هزینه‌بر است فقط در بخش معاملات فعال هستند. البته باید توجه داشت که زنجیره تولید مسکن هم در ماه‌های اخیر دچار افزایش قیمت شده است. با وجود اعلام نظر برخی کارشناسان مبنی بر عدم افرایش قیمت ملک در سال جاری و اشباع شدن بازار، به نظر نمی‌رسد بتوان بازار مسکن را جدای از سایر بخش‌های اقتصاد تحلیل کرد. درحالی که تورم بیش از 30 درصد است، چگونه می‌توان انتظار عدم افزایش قیمت ملک را در سال جاری داشت؟ البته بررسی آمارها و اعداد و ارقام اعلام‌شده در دوماهه اخیر نیز عدم تحقق این پیش‌بینی‌ها را تایید کرده است؛ اما در انتهای مطالب بازهم تأکید می‌شود که برای داشتن تحلیل صحیح در مورد شرایط بازار ملک، باید این بازار را در ضمن شرایط کلی اقتصاد مورد کاوش قرارداد و باید توجه داشت که اقتصاد زنجیره به‌هم‌تنیده‌ای متشکل از بخش‌های مختلف و متأثر از سایر شرایط سیاسی، اجتماعی و فرهنگی جامعه است.
