3 عامل اثرگذار بر تغییر کاربری اراضی و ساختمان‌ها
گروه راه و شهرسازی| آزاده کاری|
با نگاهی به انواع ساختمان‌هایی که در اطراف مان وجود دارد متوجه می‌شویم برخی از ساختمان‌ها برای سکونت و برخی دیگر به عنوان ساختمان‌های تجاری، اداری، ورزشی و انواع دیگر شناخته شده‌اند. کاربری ساختمان و مجوز شهرداری این مساله را تعیین می‌کند. کاربری ساختمان طرحی جامع و تفصیلی است که چگونگی استفاده و کاربرد ساختمان را بیان می‌کند. برای شناخت شهر و آشنایی با چگونگی و پراکندگی فعالیت‌های شهری مطالعاتی اساسی صورت گرفته و بر مبنای آن نوع کاربری ساختمان تعیین می‌شود. به‌طور خلاصه می‌توان گفت که نحوه استفاده از یک ملک یا ساختمان که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف آن مشخص می‌شود، کاربری ساختمان گویند. کاربری ساختمان در 8 نوع کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و فاقد کاربری تقسیم‌بندی شده است.
همه ما با اصلاح تغییر کاربری اراضی تا حدودی آشنا هستیم، ولی آیا تا به حال فکر کرده‌اید که اصلا چرا باید کاربری یک زمین تغییر کند؟ و آیا این تغییر منفعت عمومی و خصوصی دارد یا خیر؟ عباس ریاضت کارشناس شهری در گفت‌وگو با «تعادل» به این سوالات پاسخ می‌دهد. ریاضت با بیان اینکه الگوی بهینه زیست در جوامع بشری، ضرورت نیاز به برنامه‌ریزی کاربری اراضی را مطرح می‌سازد، تا در این راستا سیاست‌های تنظیم و تحولات کاربری اراضی در شهرها ساماندهی شود، توضیح داد: هر یک از نظریه پردازان شهری، به نحوی به مطالعه کاربری اراضی پرداخته تا الگویی از ساخت شهرها ارایه دهند. امروز تحول کاربری اراضی به عنوان فرآیندی موثر در فضای شهری مطرح است. این تحول که غالبا در اثر فعالیت‌های انسانی روی می‌دهد، به دلیل نبود برنامه اصولی، بی‌توجهی به توسعه پایدار، نداشتن مدیریت پایدار و بدون در نظر گرفتن محدودیت‌های زیست محیطی، به یکی از مهم‌ترین معضلات شهرها در فضای نوین تبدیل شده است.
عوامل اثرگذار بر تغییرات کاربری اراضی
به گفته او، عوامل تاثیرگذار بر تغییرات کاربری اراضی را می‌توان به سه دسته عوامل قانونی، عوامل اقتصادی و عوامل جمعیتی تقسیم کرد. این کارشناس شهری در این باره توضیح بیشتری ارایه کرد و گفت: عوامل جمعیتی در تغییرات کاربری اراضی مهم‌ترین عامل است و دو عامل دیگر را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. همچنین این عامل مشکلات زیادی را برای شهرها به بار آورده و ساماندهی کاربری اراضی را با مشکلاتی روبرو ساخته است. تغییر کاربری اراضی کشاورزی، به دلیل ارتباط مستقیم آن با موضوعاتی چون امنیت‌غذایی و پایداری محیط‌زیست، به یکی از چالش‌های اساسی پیش روی بشر در قرن 21 تبدیل شده است. بدون شک کاهش سطح اراضی قابل کشت، آثار گوناگون اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی را به همراه دارد.
او با بیان اینکه سرانه سطح اراضی کشاورزی در تمام نقاط جهان به استثنای برخی کشورهای توسعه یافته بین سال‌های 1970 تا 2009 رو به کاهش بود و در 50 سال به کمتر از نصف رسید، تصریح کرد: این کاهش به ویژه در ایران از بین میانگین تمام نقاط جهان بیشتر بود. بخشی از این موضوع به دلیل افزایش جمعیت و بخش اعظم آن ناشی از تغییر کاربری اراضی کشاورزی به غیرکشاورزی است. اهمیت بیشتر این موضوع برای ایران از آن جهت است که سطح اراضی کشاورزی در ایران (30 درصد) حدود 8 درصد کمتر از میانگین سطح این اراضی (6, 37 درصد) در دنیا است.
او اضافه کرد: اما در بحث شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری سعی می‌کنیم با تغییر کاربری که در برخی از اراضی آن منطقه یا شهر ایجاد می‌کنیم، شهر را به اهداف بالادست در طرح‌های توسعه شهری نزدیک کنیم. برای مثال، در یک شهر یا منطقه ممکن است توزیع کاربری‌ها به صورت متوازن یا هدفمند و طبق عدالت اجتماعی صورت نگرفته باشد، در این حالت مهندسان شهرساز سعی می‌کنند با بهره‌گیری از نرم افزار‌هایی مانند GIS و طبق شعاع دسترسی و عملکرد استاندارد و همچنین بر اساس سرانه به ازای هر نفر، میزان مساحت مورد نیاز برای هر کاربری را مشخص و سپس به صورت متوازن یا هدفمند در سطح شهر مورد مطالعه توزیع و جانمایی کنند .
افزایش تبدیل اراضی کشاورزی به تجاری
ریاضت ادامه داد: به همین دلیل ممکن است کاربری‌های قدیم، جای خود را به کاربری‌های جدید بدهند و مالک مجبور به تغییر کاربری یا فروش زمین و خانه خود شود. این نوع تغییر کاربری در اکثر مواقع منفعت عمومی به همراه دارد زیرا طراحان و برنامه‌ریزان شهری و شهرسازان در طرح‌های توسعه شهری و به منظور منفعت عمومی، آن را تایید و جانمایی کرده‌اند. ولی در برخی مواقع تغییر کاربری‌ها به درخواست خود مالک انجام می‌شود . برای نمونه می‌توان به تغییر کاربری اراضی باغات و زمین‌های کشاورزی اشاره کرد. اما قانونگذار با هدف حفظ کاربری زمین‌های زراعی و باغ‌ها و تداوم بهره وری آنها در سال 1374 قانونی با عنوان «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها» به تصویب رساند تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری کند. متاسفانه با وجود این قانون شاهد گسترش حاشیه شهرهای بزرگ و تبدیل اراضی کشاورزی و باغ‌ها به اماکن تجاری و مسکونی هستیم. اراضی زراعی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها قرار گرفتند موضوع این قانون هستند و محدوده قانونی شهرها بر اساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی ذی‌ربط صورت می‌گیرد.
وی ادامه داد: در مورد محدوده روستاها در طرح‌های هادی یا بهسازی روستا به محدوده‌ای گفته می‌شود که به تصویب مراجع قانونی ذی‌ربط رسیده باشد و در روستاهای فاقد طرح‌های هادی یا بهسازی محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است. مطابق قانون تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیرنظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آرا اعضا دارای اعتبار خواهد بود . ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است. اصولا تغییر کاربری این اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می‌کند. در مواردی که به این اراضی مجوز تغییر کاربری داده می‌شود 80 درصد قیمت روز اراضی و باغ‌ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکان گرفته می‌شود. البته تغییر کاربری زمین زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و تعاریفی که وزارت مذکور معین می‌کند مشمول این عوارض نمی‌شود.
تغییر کاربری و شکل‌گیری مناطق مسکونی
ریاضت با بیان اینکه در بسیاری از مواقع مجوز‌هایی برای تغییر کاربری باغات و زمین‌های کشاورزی برای افراد صادر می‌شود و پس از مدتی ساخت و ساز در آن منطقه رونق می‌یابد، اظهار کرد: در این شرایط زمین‌ها ارزش افزوده زیادی پیدا می‌کنند و دیگر توجیهی برای حفظ کاربری کشاورزی و باغ ندارند و از نظر اقتصادی به نفع همه است که این زمین به کاربری تجاری یا مسکونی تغییر کاربری دهد . بدین شکل و به تدریج همه باغ‌ها و زمین‌های کشاورزی به برج‌های تجاری و مسکونی و خدماتی تبدیل خواهند شد. برای نمونه می‌توان به باغ‌های محدوده شهر زیبا در تهران اشاره کرد . محله شهر زیبا در منطقه 5 تهران قرار دارد . در سال‌های گذشته (قبل از ۱۳۸۰) شهر زیبا را با بلوک‌های انتهای بلوار آیت‌الله کاشانی، سازمان آب، بلوار تعاون و باغ‌های فراوان توت می‌شناختند اما از سال ۱۳۸۰ به بعد با ورود انبوه‌سازان و تخریب باغ‌ها و ساختمان‌های قدیمی و همچنین ساخت و سازهای فراوان و پر سرعت این محله به‌شدت تغییر کرده است. اگر گذرتان به خیابان مرادی و انتهای کوچه یاس افتاد، باغ‌های بسیار زیبایی مشاهده می‌کنید و از خود می‌پرسید مگر ممکن است چنین باغ‌های زیبایی در اینجا یافت شود؟
شهر، یک موجود زنده است
این کارشناس شهری با بیان اینکه ما شهرسازان اعتقاد داریم شهر یک موجود زنده است و این باغ‌ها ریه‌های شهر تهران هستند، عنوان کرد: نباید به بهانه ارزش افزوده‌ای که زمین در این سال‌ها پیدا کرده است، دست به تخریب و تغییر کاربری این باغ‌ها بزنیم. متاسفانه وجود و گسترش کارگاه‌های صنعتی در این منطقه باعث تخریب هر چه بیشتر باغ‌های این منطقه شده است و بهترین راهکار برای خروج از این وضعیت، عدم صدور جواز و پروانه ساخت و ساز و عدم تغییر کاربری باغات و زمین‌های کشاورزی این منطقه و تمام مناطق مشابه و خروج کارگاه‌ها و مراکز صنعتی و انبار‌ها از این منطقه است . ضرورت حفظ و نگهداری و باز زنده‌سازی این باغ‌ها و باغ‌های مشابه به قدری است که حتی می‌توان آینده زیست شهری تهران را بطور مستقیم وابسته به این باغ‌ها و پهنه‌های سبز شهری دانست. در نتیجه شاید تغییر کاربری باغ‌ها و زمین‌های کشاورزی در کوتاه‌مدت به نفع مالک و حکومت محلی باشد ولی در طولانی مدت ضرر بسیار جبران‌ناپذیری به تک‌تک شهروندان و حکومت محلی وارد می‌کند.
