ناکارآمدی ابزارهای تعزیراتی در ساماندهی بازار اجاره
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
به تازگی معاون وزیر راه و شهرسازی از آغاز به کار کمیته سقف اجاره‌بهای مسکن با هدف ضابطه‌مند شدن افزایش نرخ اجاره خبر داد، البته مازیار حسینی به جزییات فعالیت این کمیته اشاره‌ای نداشت اما به صورت تلویحی اعلام کرد که هدف این کمیته حمایت از مستاجران با ابزار مالیاتی است.
به گفته حسینی، وزارت راه و شهرسازی در تلاش است تا سقف افزایش اجاره‌بها را برای سال جاری مشخص و آن را با مصوبه دولت یا مجلس اجرایی کند که ساز و کار قانونی آن هم در کمیته‌ای متشکل از نمایندگان بخش خصوصی، دولت و مجلس تعیین می‌شود.
تلاش وزارت راه و شهرسازی برای تعیین سقف اجاره‌بها در راستای ساماندهی به بازار اجاره درحالی است که در سال‌های گذشته هم، طرح‌هایی از این دست در اجرا با شکست مواجه شدند، در دولت دهم هم طی دو مرحله شاهد تعیین سقف افزایش اجاره‌بها بودیم، برنامه‌ای که در هر دو مرحله نتوانست انتظارات را برآورده کند.
اما ماجرا به همین جا ختم نمی‌شود، در دولت یازدهم هم بارها حامد مظاهریان، معاون وزیرراه و شهرسازی از دوساله کردن زمان عقد قراردادهای اجاره خبر داد، طرحی که هیچ‌گاه به مرحله تصویب و اجرا نرسید، همچنین تیر سال گذشته و همگام با افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش اجاره‌بها، وزیر سابق راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار، پیش‌نویس لایحه «الحاق یک ماده و چند تبصره با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376» را برای بررسی و تصویب فوری به هیات دولت ارسال کرد.
در ماده واحده اضافه شده به لایحه سال 76 آمده بود که قیمت اجاره‌بها حداکثر تا 10 درصد نسبت به اجاره‌بهای قبلی، از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است و چنانچه با تقاضای افزایش 10 درصدی مبلغ اجاره، مستاجر موافقت ننماید واحد قابل تخلیه است و رسیدگی به این موضوع هم در صلاحیت شورای حل اختلاف است.
براساس تبصره دیگر این ماده واحده، چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این قانون برای زمان انقضای قرارداد در نظر گرفته شود مدت زمان قرارداد معتبر است.
در این میان و با وجود شکست خوردن چندین باره طرح‌های تعزیراتی از این دست، به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی همچنان اصرار دارد که طرحی همراستا با طرح‌های قبلی اجرایی کند، طرح تعیین سقف قیمت یا اجاره‌بها همواره مورد مخالفت فعالان و کارشناسان بازار مسکن بوده است، به گفته حسام عقبایی نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک که از مخالفان اجرای این طرح‌ها بوده و هست، قاعده فکری تسلیط می‌گوید مردم بر اموال غیرمنقول خودشان مسلط هستند و بر همین اساس کسی نمی‌تواند قیمت ملک کسی را تعیین کند.
عقبایی ایراداتی را هم به تعیین سقف برای اجاره‌بها وارد می‌داند و می‌گوید: مثلا در تبصره افزایش 10 درصدی اجاره‌بها، اگر مالک میزان اجاره‌بها را بیشتر از 10 درصد افزایش دهد تکلیف چیست؟ در صورت افزایش بیشتر از سقف اجاره‌بها چه مجازاتی برای موجر در نظر گرفته شده است؟
او معتقد است که موجر می‌تواند در زمان تمدید به جای 10 درصد، 20 درصد اجاره‌بها را افزایش دهد، آیا در لایحه پیش بینی شده که چگونه او را مجازات می‌کنند و صرف گفتن تعیین سقف 10 درصدی خوب است، اما آیا اساسا می‌توان مجازاتی برای سرپیچی موجران از چنین قانونی (به فرض تصویب) پیش بینی کرد.
ضمن اینکه با توجه به وضعیت اقتصادی کشور و بالا بودن نرخ تورم، با توجه به وضعیت اقتصادی ممکن است در یک سال کمتر یا بیشتر از 10 درصد نرخ اجاره لازم باشد افزایش یابد، در این صورت مالک قانون گذار را دور می‌زند.
تعیین سقف عملی نیست
فردین یزدانی، مدیرعلمی طرح جامع مسکن که از منتقدان تعیین سقف برای اجاره‌بها برای ساماندهی بازار اجاره است، به «تعادل» می‌گوید: تعیین سقف برای اجاره‌بها عملی نیست و چنین طرح‌هایی بی‌نتیجه خواهد بود چون موجران می‌توانند در واکنش به این تصمیم، واحدهای مسکونی خود را اجاره ندهند.
او ادامه می‌دهد: وزارت راه و شهرسازی می‌تواند به جای تعیین سقف برای اجاره‌بها، بحث عدم افزایش یا معافیت مالیاتی را برای موجران در نظر بگیرد، به عنوان نمونه اعلام کند که اگر موجران نرخ اجاره‌بها را در هر سال تنها 10 درصد افزایش دهند، مالیات دریافتی از آنها افزایش نمی‌یابد یا مشمول معافیت مالیاتی می‌شوند.
به گفته یزدانی، وزارت راه و شهرسازی همچنین می‌تواند این بحث را مطرح کند که در صورت عدم اجرای سقف تعیین شده از سوی موجران، نرخ مالیات به صورت صعودی افزایش می‌یابد، چنین تصمیم‌هایی می‌تواند در کنترل نرخ اجاره تاحدودی موثر باشد.
او اظهار می‌کند: البته در اجرای این برنامه، راه دررویی هم برای موجران وجود دارد و آن هم این است که قراردادی صوری بین موجر و مستاجر نوشته شود و رقم واقعی اجاره به نحوه دیگری وصول شود اگرچه با وجود چنین راه دررویی اجرای این تصمیم می‌تواند مفید باشد.
این کارشناس ارشد بخش مسکن با اشاره به اهمیت ابزار مالیاتی برای ساماندهی بازار اجاره بیان می‌کند: دوساله شدن قراردادهای اجاره هم قابلیت اجرایی شدن ندارد چون حقوق مالکیت را نمی‌توان نادیده گرفت ضمن اینکه اگر مالک و مستأجر به توافق برسند چنین قراردادی نوشته می‌شود و نیازی به تصویب چنین قانونی نیست.
یزدانی اضافه می‌کند: دولت می‌تواند با عدم افزایش یا معافیت مالیاتی مالک، او را برای دوساله کردن قرارداد اجاره تشویق کند.
او تصریح می‌کند: البته این تبصره می‌تواند موجب شود که مالک افزایش نرخ اجاره در سال آینده را هم در قرارداد در نظر بگیرد و هدف اصلی نه تنها محقق نشود بلکه موجب افزایش اجاره‌بها هم شود.
این کارشناس ارشد بخش مسکن اظهار می‌کند: زمانی که بازار خرید و فروش متلاطم است و قیمت‌ها به صورت مداوم در حال افزایش است نمی‌توان بازار اجاره را کنترل کرد و بهترین راهکار این است که گروه‌های آسیب پذیر از سوی دولت حمایت شوند زیرا ابزارهای مالیاتی هم تاثیر قابل توجهی بر بازار اجاره ندارند.
ناگفته نماند که مخالفت کارشناسان با تعزیراتی کردن اجاره‌بها به این معنا نیست که دولت نباید اقدامی برای ساماندهی بازار مسکن انجام دهد، بلکه همه متفق‌القول هستند که باید حرکتی برای اقشار کم درآمد انجام شود تا فشار کمتری به آنها وارد آید اما راهکار آن، تعزیراتی کردن بازار نیست.
دولت مداخله کند
همگام با نابسامانی‌های موجود در بازار اجاره‌بها، نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت: تنش در بازار مسکن فشار زیادی بر مستاجران وارد می‌سازد و دولت باید تکلیف جدیدی برای بنگاه‌های املاک مشخص سازد تا قراردادها با هر قیمتی بسته نشود.
سید احسن علوی در گفت‌وگو با ایرنا ادامه داد: نشست‌های متعددی با وزیر راه و شهرسازی در ارتباط با کنترل قیمت اجاره‌بها برگزار شده که به این نتیجه رسیدیم که در گام نخست باید عرضه و تقاضا در بخش مسکن متعادل شود و ساخت واحدهای مسکونی بیشتری در کشور انجام شود.
اوافزود: نرخ اجاره‌بها برگرفته از قیمت ساختمان است و چنانچه کاهش قیمت مسکن اجرایی نشود، مستاجران مجبور به پرداخت اجاره‌های بیشتری خواهند شد.
به گفته علوی، قیمت‌های اوج گرفته خانه در شهر تهران که بخشی از آن مربوط به آگهی‌های سوداگران مسکن در فضای مجازی می‌شود، موجب افزایش غیر واقعی اجاره خانه در تهران شده است.
نماینده مردم سنندج در مجلس شورای اسلامی، موضوع تعهدات دولت در ارتباط با ساخت 440 هزار واحد مسکونی در کشور را یادآور شد وگفت: ساخت خانه برنامه بلندمدت برای کنترل قیمت‌ها وکاهش فشار روی مستاجران است و در شرایط فعلی باید به دنبال راه‌حل‌های کوتاه‌مدت مانند کنترل فضای مجازی و مرجع قرار گرفتن سامانه «سابا» (اطلاعات بازار املاک ایران مربوط به وزارت راه وشهر‌سازی) برای تعیین نرخ املاک باشیم.
او با بیان اینکه چنانچه قیمت ساختمان را متعادل‌سازیم، قیمت اجاره خانه هم متعادل می‌شود، اظهار کرد: سامانه تعیین قیمت ملک روی قیمت اجاره‌بها هم تاثیر می‌گذارد ولازم است منبع تعیین قیمت‌ها نرخ آخرین معاملات ثبت شده در سامانه «سابا» و نه آگهی‌های دلالان در فضای مجازی باشد.
علوی پیرامون این پرسش که آیا مجلس طرح فوری برای کنترل قیمت اجاره‌بها به ویژه در ارتباط با شهر تهران دارد، گفت: تعیین نرخ اجاره‌بها موضوعی توافقی بین صاحبخانه و مستاجر است، با قانون جدید نمی‌توان مانع آن شد؛ مجلس می‌تواند دولت را متعهد به ساخت خانه‌های بیشتر سازد، ضمن اینکه دولت باید بنگاه‌های املاک را موظف سازد که قراردادها با هر قیمتی بسته نشود.
نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی دریافت مالیات از خانه‌های خالی را ترمزی برای توقف کاهش قیمت خانه دانست وگفت: حدود سه میلیون و400 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که در برهم زدن تعادل در بازار مسکن تاثیر مستقیمی گذاشته است.
