بازگشت خریداران مسکن به بازار اجاره
معاملات ملک پایتخت ۶۱ درصد کاهش یافت
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
در حالی که حجم معاملات مسکن در اردیبهشت ماه سال جاری رکورد 7 ماهه را شکست و از مرز 12 هزار فقره قرارداد خرید و فروش فراتر رفت، اما براساس تازه‌ترین اظهارات رییس اتحادیه املاک حجم معاملات در خردادماه روندی کاهشی داشته و نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 61 درصد افت کرده است.
نگاهی به آمار ارایه شده از سوی مصطفی‌قلی خسروی نشان می‌دهد که در ۲۰ روز ابتدای خردادماه 98 خرید و فروش مسکن در تهران بیش از 60 درصد و در کل کشور ۳۲ درصد کاهش یافته است.
کاهش چشمگیر حجم معاملات مسکن در خرداد ماه در شرایطی رخ می‌دهد که کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کردند که در خرداد ماه، با ایجاد ثبات نسبی در بازارهای موازی مسکن (طلا، ارز و...) تعداد قراردادهای خرید وفروش نه تنها نسبت به اردیبهشت ماه
با کاهش مواجه نشود، بلکه حجم معاملات از مرز
13 هزار واحد مسکونی هم عبور کند، اما آمار معاملات انجام‌شده در دو‌سوم از روزهای خردادماه نشان می‌دهد که کارشناسان پیش بینی درستی نداشته‌اند. با توجه به روند معاملاتی در 20 روزه نخست خردادماه، به احتمال زیاد، حجم معاملات ملک بار دیگر به زیر 10 هزار فقره در ماه سقوط خواهد کرد.حال سوال این است که چرا با وجود کاهش تنش‌های سیاسی و همچنین افت نوسانات اقتصادی در کشور طی 20 روز ابتدایی خردادماه حجم معاملات افت قابل توجهی داشته و نسبت به ماه قبل و همچنین مدت مشابه سال قبل، قراردادهای خرید وفروش کمتری به ثبت رسیده است؟در این میان و فارغ از افت قابل ملاحظه معاملات خرید و فروش مسکن و دلایل این افت، موضوع دیگری که به نابسامانی بازار مسکن دامن می‌زند، عدم به‌روز‌رسانی اطلاعات در سامانه املاک ایران است، نگاهی به معاملات ثبت شده در این سامانه نشان می‌دهد که تنها آمار مربوط به 195 معامله انجام شده در دو روز ابتدایی خردادماه موجود است و معاملات روزهای دیگر در این سامانه ثبت نشده است، این درحالی است که سامانه املاک وابسته به وزارت راه و شهرسازی باید در راستای شفاف‌سازی در حوزه مسکن آخرین اطلاعات مربوط به حجم قراردادهای امضا شده را در اختیار عموم قرار دهد، اما اهمال کاری مسوولان وزارت راه و شهرسازی موجب شده این سامانه در تحقق اهداف تعریف شده حرکت نکند، عدم انتشار اطلاعات بخش مسکن در ماه‌هایی که شاهد کاهش حجم قراردادهای خرید وفروش هستیم فقط به این سامانه اختصاص نمی‌یابد بانک مرکزی هم به عنوان متولی اصلی انتشار معاملات مسکن، طی سال‌های گذشته بارها آمار تحولات بازار مسکن را منتشر نکرده است.
کاهش معاملات طبیعی است
کاهش چشمگیر معاملات در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه موضوعی است که حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان به آن اشاره می‌کند و درباره افت شدید قراردادهای خرید و فروش مسکن طی 20 روزه ابتدایی خرداد ماه به «تعادل» می‌گوید: کاهش 61 درصدی حجم معاملات مسکن غیرطبیعی نیست چون قیمت مسکن طی یک سال گذشته بیش از 100 درصد رشد داشته که این جهش قیمت به متقاضیان مسکن شوک وارد کرده است و به کاهش شدید توان اقتصادی خریداران منجر شده است.
محتشم می‌افزاید: اگرچه طی یک سال گذشته با کاهش ارزش پول ملی مواجه بودیم اما در خردادماه، کاهش ارزش پول ملی متوقف شده و حتی بهبود هم یافته است اما واقعیت این است که قیمت مسکن هم با افزایش نرخ ارز رشد کرد و ارزش واحد مسکونی 500 میلیون تومانی به یک میلیارد تومان رسید و درهمین راستا توان مالی متقاضی مصرفی مسکن کاهش یافت و طی یک ماهه گذشته هم اگرچه شاهد وقوع اتفاقات مثبتی بودیم اما قیمت مسکن، تغییری نداشته است که برروی توان خریدار اثرگذار بوده و موجب بهبود در معاملات شود.
او ادامه می‌دهد: درچنین شرایطی که متقاضی خرید مسکن دیگر قادر به خرید نیست به بازار اجاره روی می‌آورد و همین موضوع موجب افزایش نرخ اجاره می‌شود زیرا یکی از عوامل اثرگذار بر بازار اجاره علاوه برافزایش قیمت مسکن، بحث عرضه و تقاضاست و با افزایش تقاضا، نرخ اجاره هم افزایش می‌یابد.
به گفته این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان، تا زمانی که شرایط افزایش قیمت برای متقاضی حل شود و خریداران بتوانند نقدینگی لازم برای خرید یک واحد مسکونی را تأمین کنند پیش‌بینی می‌شود که حجم قراردادهای خرید و فروش قابل ملاحظه نباشد.
محتشم اظهار می‌کند: ثبت 12 هزار فقره معامله در اردیبهشت ماه هم قابل توجه نیست و جواب تقاضای انباشته شده را نمی‌دهد اما با توجه به شرایط سیاسی و اقتصادی در این ماه برخی متقاضیان به دلیل نگرانی از افزایش بیشتر قیمت‌ها، اقدام به خرید مسکن کردند اما عموم متقاضیان از خرید مسکن بازماندند.
به گزارش تعادل، همزمان با رکورد شکنی تعداد معاملات در اردیبهشت ماه سال جاری، تورم ماهانه ملک نیز در این ماه رکورد تازه و کم سابقه‌ای را برجای گذاشت. قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه با 12.5 درصد رشد نسبت به فروردین و همچنین 112 درصد رشد نسبت به اردیبهشت ماه سال 97، به 12 میلیون و 700 هزار تومان رسید.
حرکت به سوی بازار اجاره
اگرچه حجم قراردادهای خرید وفروش در خردادماه کاهش یافته است اما براساس اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک، قراردادهای اجاره رشد قابل قبولی داشته است، خسروی با اشاره به این خبردر گفت‌وگو با ایسنا، اظهارمی کند: در ۲۰ روز ابتدای خردادماه ۱۳۹۸، حدود ۴۷۰۲ فقره خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۶۱ درصد کاهش یافته است و این مقدار افت نقطه به نقطه معاملات، بیشترین مقدار کاهش سالانه از دی‌ماه سال گذشته تاکنون را نشان می‌دهد.
او می‌افزاید: با وجودی که قراردادهای خرید و فروش، کاهش چشمگیری داشته، افت اجاره‌نامه‌ها در تهران کمتر بوده است، این نمایه می‌تواند حاکی از آن باشد که متقاضیان بالقوه خرید مسکن پس از رشد قیمت‌ها به سمت بازار اجاره سوق یافته‌اند.
به گفته خسروی طی ۲۰ روز ابتدای خردادماه ۱۳۹۸، ۷۸۰۲ قرارداد اجاره در تهران به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۲۹ درصد کاهش نشان می‌دهد.رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه اوضاع معاملات در کل کشور نسبت به تهران مقداری بهتر است، می‌گوید: ۳۱ هزار و ۱۰۸ قرارداد خرید و فروش مسکن طی ۲۰ روز ابتدای خردادماه ۱۳۹۸ منعقد شده است. این تعداد نسبت به ۲۰ روز ابتدای خردادماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۳۲ درصد کاهش یافته و نشان از اوضاع مناسب‌تر معاملات در کل کشور نسبت به شهر تهران دارد.خسروی بیان می‌کند: قراردادهای اجاره در کل کشور طی زمان ذکر شده ۳۱ هزار و ۲۷۵ مورد است که این رقم نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش
۱۷ درصدی نشان می‌دهد.
رشد قیمت مسکن پایین‌تر از تورم
رییس اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل شرایط کنونی بازار مسکن می‌گوید: نوسانات نرخ ارز و اثرات اقتصاد کلان تأثیر خود را ابتدا با رشد قیمت و سپس با افت معاملات در بازار مسکن نشان داد، افزایش قیمت، طبیعتاً رابطه معکوسی با نرخ معاملات دارد و هرچه به سمت بالا حرکت کند، معاملات پایین می‌آید.
خسروی درباره پیش‌بینی از وضعیت بازار در سال جاری اظهار می‌کند: انتظار داریم با روند کاهشی که قیمت ارز در هفته‌های اخیر داشته شاهد ثبات نسبی بازار مسکن باشیم و اگر نوسانات چندانی در حوزه ارز، طلا، بورس و حامل‌های انرژی نداشته باشیم پیش‌بینی می‌شود که نرخ رشد قیمت مسکن در سال جاری پایین‌تر از تورم عمومی قرار گیرد.
