منطقه ممنوعه مداخله دولت در بازار اجاره مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

هرسال با فرارسیدن ایام نقل و انتقالات در بازار ملک، شاهد افزایش قیمت در این بازار هستیم. این ایام که از نیمه دوم فصل بهار تا پایان فصل تابستان ادامه دارد، با افزایش سنتی نرخ قیمت­‌ها که در ابتدای هرسال اتفاق میفتد، همراه می‌شود. بازار رهن و اجاره املاک در ایران، نوعی بازار نیمه‌رسمی است که به دلیل شرایط متفاوت مالی و قانونی، تمایل زیادی برای فعالیت­‌های غیررسمی از خود نشان می‌دهد. واسطه‌گری، به عنوان یکی از مشاغل پردرآمد و جذاب در کشورهای در حال ‌توسعه که با تغییر و تبدیلات زیادی در بخش‌های مختلف اقتصاد مواجه هستند، محسوب می‌شود.

 بخش ساخت‌وساز، به دلیل در اختیار داشتن حدود ۲۰ درصد از اقتصاد کشور و همچنین خصوصی بودن، جذابیت و پتانسیل زیادی برای واسطه‌گری و دلالی دارد. واسطه‌گری در این بخش، اگرچه موجب تسهیل گردش سرمایه و کاهش ریسک نقد شوندگی می‌شود، اما نقش مخربی نیز در این بازار دارد. مبالغ هنگفتی که در این بازار بابت خرید و رهن و اجاره املاک جابه‌جا می‌شود، باعث طمع‌ورزی برخی از واسطه‌­گران در این بازار شده تا جایی که در برخی موارد موجب شده تا نقش این واسطه‌ها نه به عنوان امانت­دار بلکه به عنوان خریدار صوری املاک و فروشنده به نفر ثالث تبدیل شود. علاوه بر این موارد، تعیین نرخ کمیسیون این بخش به‌صورت درصدی از مبلغ فروش یا اجاره، باعث شده تا قیمت‌گذاری‌های کاذب و بعضا خارج از عرف توسط این دلالان در بازار انجام شود.

 آمارها‌ی اجاره‌بها

بر اساس آمارهای رسمی از ابتدای امسال نرخ اجاره نیز همانند نرخ‌های دیگر روند افزایشی به خود گرفته و بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اردیبهشت‌ماه سال جاری موید رشد به ترتیب معادل 22.6 و 19.7 درصدی نسبت ماه قبل و به ماه مشابه سال قبل است. افزایش 19.7 درصدی اجاره در مناطق شهری در حالی رخ‌داده است که نرخ تورم عمومی در کشور هرروز بالاتر از روز دیگر است. به نقل از مرکز آمار ایران، نرخ تورم دوازده‌ماهه منتهی به اردیبهشت ماه ١٣٩٨ به 34.2 درصد رسید. شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ با ۱.۵ درصد افزایش نسبت به فروردین ماه ۱۳۹۸ به حدود ۱۷۳.۵ رسیده است. این رقم در مقایسه با اردیبهشت ماه سال قبل، حدود ۵۲ درصد رشد داشته است. اگرچه این رشد نسبت به 7 ماهه قبل از آن، روند کاهشی به خود گرفته است؛ اما این میزان رشد نیز برای شهروندان قابل توجه است. بر اساس این آمارها، شاخص بهای اجاره مسکن اندکی کاهش یافته است. اگرچه همگان انتظار داشتند با روند کاهش نرخ ارز اجاره‌بها نیز کاهش پیدا کند اما در عمل و در بازار رسمی اینچنین نشد.

 بلایی که بر سر اجاره‌بها آمد

درهمین رابطه، ایمان رفیعی، کارشناس ساخت وساز معتقد است: پس از فروکش کردن آثار مثبت و کنترل‌کننده عرضه عمده مسکن در پروژه‌های مسکن مهر و به دلیل شرایطی همچون، جوان بودن جمعیت کشور و تقاضای رو به رشد مسکن، در کنار عوامل اقتصادی مانند افزایش تحریم‌ها و نوسانات شدید قیمت ارز که موجب افزایش تورم در بخش‌های مختلف اقتصاد شد، شاهد موجی از تقاضا برای تبدیل سرمایه‌های نقدی به زمین و ملک در کشور بودیم.وی بابیان اینکه در چند‌ سال اخیر و تغییرات اساسی که در وضعیت اقتصادی عموم افراد جامعه و هزینه‌های تولید و نگهداری مسکن، می‌توان افزایش تقاضا همراه با کاهش توان اقتصادی متقاضیان را در بازار رهن و اجاره املاک مشاهده کرد، گفت: کاهش میزان سوددهی و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای اقتصادی در شرایط نابسامان، موجب تمایل بیش از پیش سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار املاک و تبدیل سرمایه‌ها در این بازار شد.

این کارشناس ساخت وساز گفت: این تبدیل سرمایه که همراه با انتظار سرمایه‌گذاران برای سوددهی همگام با رشد تورم در سایر بخش‌های اقتصادی بود، باعث افزایش ناگهانی قیمت املاک در بخش‌های مختلف کشور شد. طبیعتا با افزایش بهای پایه قیمت ملک، شاهد افزایش قیمت رهن و اجاره این املاک که تابعی از قیمت معاملاتی آنها است، خواهیم بود.

وی گفت: این افزایش قیمت‌ها که بعضا بیشتر از افزایش قیمت پایه املاک بود، به دلیل همگام نبودن با افزایش سطح درآمد عموم افراد جامعه، موجب تغییراتی در نوع و سطح تقاضای مستأجران در این بازار شده است، بطوری که امروزه شاهدیم بخشی از مستاجرانی که از نظر اقتصادی در سطح متوسط جامعه قرار داشتند، به دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره و رهن سنگین املاک، مجبور به سکونت در مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای جدید اطراف کلانشهرها شده‌اند.

وی تصریح کرد: دلیل این مدعا نیز افزایش شدید قیمت‌­ها در این مناطق و درخواست بیش از پیش برای خرید و رهن و اجاره املاک در این مناطق حاشیه‌ای است. افزایش ۹۰ درصدی بهای ملک به همراه ثابت ماندن نرخ سود سپرده‌های بلندمدت بانکی، موجب افزایش بیش از پیش نرخ رهن در این بازار خواهد شد. این کارشناس ساخت وساز با بیان اینکه به جز موارد گفته شده دو مورد کاهش نرخ سود بانکی و ماه شمار شدن نرخ سود تاثیرات نا مطلوبی بر بازار اجاره گذاشته است، گفت: در حال حاضر، کاهش نرخ سود سپرده‌ها در کنار ماه شمار شدن محاسبه نرخ این سود، باعث تغییراتی در محاسبه نرخ تبدیل رهن به اجاره و بالعکس در برخی مناطق شده است، به‌طوری که نرخ تبدیل به ازای هر ۳۰ هزار تومان اجاره‌بها به یک میلیون تومان رهن، به ۲۰ هزار تومان رسیده ‌است.

 نابسامانی اجتماعی در پس اجاره‌های سنگین

به گفته این کارشناس ساخت وساز، این تغییرات در شرایطی اتفاق می‌افتد که مستاجران به دلیل افزایش نیافتن درآمد ماهانه همگام با نرخ تورم و ناتوانی در پرداخت اجاره‌بهای سنگین، تمایل بیشتری به رهن املاک، به جای پرداخت نقدی اجاره دارند. این شرایط بغرنج اگر با حمایت و دخالت بخش دولتی همراه نباشد، مطمئناً باعث بروز مشکلات زیادی در این بازار خواهد شد؛ زیرا بخش مسکن با وجود سهم قابل توجه بخش خصوصی در آن، نقش چشمگیری در تامین آرامش و امنیت جامعه دارد.

وی گفت: عدم امکان تامین مسکن مناسب و در خور شأن اجتماعی طبقات مختلف جامعه یا اجبار به تغییر و تنزیل متراژ مسکن و محله اقشار مختلف، باعث بروز نابسامانی‌های زیاد فرهنگی و روانی و ایجاد نارضایتی در قشر­های متوسط و ضعیف جامع خواهد شد. پیش بینی نکردن این شرایط از سال‌های گذشته و بر زمین ماندن طرح‌ها و ایده‌هایی که در رابطه با کنترل این بازار توسط کارشناسان و بخش‌های مختلف درگیر در بازار مسکن ارایه شده، باعث تشدید این شرایط و باز گذاشتن دست سودجویان برای تاخت و تاز در این عرصه شده‌ است.

وی گفت: طرح‌هایی که چند سالی است در این زمینه مطرح شده مانند، اخذ مالیات از املاک خالی یا طرح اخذ مالیات از عایدی سرمایه یا طرح‌های تشویقی برای ساخت مسکن‌های اجاره‌ای یا اجاره به شرط تملیک طرح‌هایی است که در صورت اجرا، هر کدام می‌توانست به نوبه خود سهمی در کم کردن تورم و نابسامانی در این بازار داشته باشد.

رفیعی با بیان اینکه تامین مسکن به دلیل زمان بر بودن، مشکلی نیست که در مواقع بحران بتوان در کوتاه‌مدت اقدام به رفع آن کرد، گفت: بنابراین در شرایط اضطرار دولت باید با استفاده از اختیارات حاکمیتی خود با ورود به این بازار و استفاده از ظرفیت موجود اقدام به کاهش نوسانات و کنترل بازار انجام دهد.

وی در نهایت گفت: وجود حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در حالی که کشور نیازمند سالانه حدود یک میلیون واحد مسکن جدید است، نشان‌دهنده عدم نظارت و کنترل در این بازار است. در حالی که دولت به دلیل مشکلات عدیده داخلی و بین‌المللی توان مالی لازم برای ساخت و تهیه مسکن را ندارد، اما می‌تواند با استفاده از ابزارهای قانونی و اجرایی، اقدام به عرضه و نظارت در بازار اجاره و رهن مسکن کند.

کاهش تنش بازار اجاره، چگونه؟

 در همین رابطه، منصور ‌غیبی، ‌کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه شرایط کنونی بازار اجاره‌بهای مسکن دستاورد بی‌توجهی وسهل انگاری مسوولان به مساله اجاره است، گفت: در حال حاضر، بخش اعظمی از درآمد مستأجران صرف اجاره‌بهایی می‌شود که هیچ تناسبی با درآمد این افراد ندارد.

وی گفت: با وجود اینکه در روزهای اخیر شاهد کاهش نرخ ارز و تورم عمومی بوده‌ایم، اما این کاهش تأثیری بر بازار اجاره نداشته و باز شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها و متقاضی اجاره‌نشینی در این عرصه هستیم.

غیبی بابیان اینکه باید مطالعات کارشناسی و میدانی خوبی برای دلایل رشد اجاره‌بها ایجاد شود، گفت: راهکارهای تحکمی، مالیاتی و حتی پادگانی راهکار حل‌ و فصل مشکلات اجاره‌بها نیست. این بخش نیازمند برنامه‌های مطالعاتی و عملیاتی است و نباید این برنامه‌ها یک‌شبه از پشت درهای بسته حادث شود . در این خصوص دولت موظف است با استفاده از کارشناسان این صنعت تمامی وجوه اقتصادی و غیراقتصادی این رویکرد اجتماعی را تجزبه و تحلیل و به ورطه عمل بگذارد .

وی گفت: در حال حاضر، متغیرهایی مانند کاهش نرخ تورم و حتی کاهش هجوم مردم به بازار اجاره به‌واسطه تمدیدهای مجدد ملک، به تنهایی تعیین‌کننده نرخ اجاره‌بها نبود‌ه و مهم‌ترین دلیل آن همان عدم توانایی اقتصادی مستاجران در تامین مسکن اختصاصی خود است. دلیلی که هم‌زمان می‌تواند رفتار و اصرار مالکان در اخذ اجاره‌بهای مطلوب را در این اوضاع اقتصادی که ملک اجاره‌ای خود را تبدیل به منبع و محل درآمد و هزینه کرد زندگی خودکرده‌اند و بابت عایدی از آن محل حساب بازنمودند، توجیه کند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه مساله اجاره‌نشینی و اجاره‌بها می‌تواند یک پدیده و فرصت اجتماعی هم برای برنامه‌ریزان اقتصادی تلقی شود، گفت: پدیده اجاره‌نشینی از شاخص‌های یک جامعه رو به رشد محسوب می‌شود.

در جوامعی که اقتصاد مدرن و صنعتی در حال جایگزینی با اقتصاد سنتی است، هم‌زمان با این آهنگ تغییرات، دگرگونی تراکم جمعیتی و مقوله مهاجرت به شهرهای مولد و تولیدگر افزایش‌یافته و مراکز صنعتی با ورود مهاجران در پی کار و اشتغال منجر به‌بهم ریختگی توازن متقاضیان اجاره یا خرید مسکن می‌شود. مهم آن است که هم‌زمان با این نوع تغییرات جامعه در حال رشد، برنامه تأمین مسکن همین افرادی که عوامل ارتقای جامعه به سمت رشد و تعالی نیز هستند از سوی متولیان اقتصادی برنامه‌ریزی شود.

مهم‌تر آنکه با برنامه‌ریزی اقتصادی زمینه رشد اقتصادی جامعه را افزایش داده تا این گردش سرمایه در جامعه جاری‌شده و مردم بطور مستقیم و در سایه مشارکت‌های اقتصادی و اشتغال به کار و کسب درآمد از محل تلاش خود بتوانند نیازهای مهم اقتصادی‌شان از جمله تهیه مسکن را با توسل به حمایت‌های تسهیلاتی بانکی و حتی لیزینگ‌های دولتی و نیز بخش خصوصی تهیه کنند تا در ادامه و با جلوگیری از انباشت متقاضی اجاره‌نشینی راه خانه‌دار شدن خانوارهای مستأجر نیز فراهم شود.

وی بابیان اینکه دولت می‌تواند در کنار بهبود وضعیت بازار عرضه مسکن با راه‌اندازی بازار استیجاری رویکرد درآمدزایی و اشتغال را داشته باشد، گفت: هدف از اسکان خانواده‌ها در واحدهای استیجاری دولتی این است که افراد بعد از دوران مشخصی توانمند شده و مسکن خود را از بازار غیردولتی تأمین کنند، اما شاخص هزینه دسترسی مسکن در کشور ما نشان می‌دهد، از این منظر هم مسکن استیجاری نسخه تأثیرگذاری در بازار مسکن نیست؛ بنابراین نیاز است دولت تمامی برنامه‌های مطالعاتی را به‌دقت انجام دهد و تمامی برنامه‌های راهبردی را در کنار هم و به‌صورت یک واحد انجام دهد.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: املاک استیجاری یک برنامه موفق در کشورهای توسعه‌یافته است و باید به‌جای اجرای طرح‌های ناموفق مسکنی رویکرد مطالعاتی به این قضیه داشته باشیم؛ و این طرح را در کنار طرح‌های مطالعاتی عملیاتی کنیم.

غیبی یادآور شد: دولت می‌تواند با در اختیار قرار دادن اراضی رایگان به انبوه‌سازان آنها را ملزم به ساخت واحدهای مسکونی با سازه‌های پایدار کند و این واحدها را ارزان‌قیمت در اختیار دهک‌های پایین جامعه قرار دهد.

وی گفت: با ایجاد امنیت اقتصادی در جامعه، امیدواری مستاجرین در سایه آن امنیت و برنامه‌ریزی مالی شخصی در تهیه و خرید مسکن اختصاصی خانواده خود، به واقعیت تبدیل شود.