بازار مسکن تحمل شوک قیمتی ندارد

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

آشفته بازار مسکن در ماه‌های اخیر و به‌ویژه در فصل جابه‌جایی، بیش از پیش مشکلات خود را نمایان می‌کند. در حالی که در روزهای اخیر که روند درخواست برای جابه‌جایی در بازار مسکن افزایش پیدا کرده است، شاهد قیمت‌های نامتعارف و عجیبی در بازار رهن و اجاره هستیم، از سوی دیگر بازار خرید و فروش املاک رکود عمیقی را تجربه می‌کند. کاهش ۶۰ درصدی حجم معاملات در خرداد ماه امسال نشان‌دهنده خروج حجم زیادی از متقاضیان خرید مسکن از این بازار و ورود آنها به بازار رهن و اجاره املاک است.

بازار مسکن بر خلاف سایر بازارها که ممکن است با افزایش نوسان در قیمت‌ها مشتریان خود را از دست بدهد، هرگز شاهد خروج قطعی متقاضیان از بازار نیست، بلکه متقاضیان این بازار همواره در یکی از دو سمت کفه مالک و مستاجر در بازار مسکن حضور دارند، از این رو، اهمیت ایجاد تعادل در این بازار بسیار پر رنگ‌تر از سایر بخش‌ها به نظر می‌رسد. مهم‌ترین عامل برای ایجاد تعادل در این بازار، داشتن توان اقتصادی مناسب برای متقاضیان برای خرید یا اجاره املاک است، هرگاه در اثر نوسانات اقتصادی، سطح عمومی درآمد افراد جامعه دچار نوسان یا کاهش می‌شود، می‌توان تاثیر آن را در بازار مسکن مشاهده کرد. این تاثیر باعث می‌شود از یک طرف سمت تقاضا برای خرید مسکن در این بازار خالی شده و از طرف دیگر صف تقاضا برای رهن و اجاره شلوغ‌تر شود. این افزایش تقاضا از یک سو و نیاز مالکان به تامین نقدینگی به جهت بروز نوسانات اقتصادی از سوی دیگر، موجب دامن زدن به نابسامانی بازار مسکن می‌شود. اقدامات مختلفی که دولت در حال حاضر انجام داده است فراتر از طرح‌های اجرا نشده قبلی و افزایش ناچیز مبلغ وام خرید مسکن نبوده است. با توجه به شرایط نابسامان اقتصادی و ناتوانی خریداران مسکن به علت رشد شدید قیمت‌ها، شاهد خروج قابل توجه متقاضیان از صف دریافت وام خرید یا ساخت مسکن هستیم. شاهد این ادعا نیز کاهش شدید قیمت اوراق تسهیلات خرید و ساخت مسکن در ماه‌های اخیر است. این شرایط باعث کمرنگ شدن بیش از پیش نقش دولت و بانک‌ها در کمک به تامین نقدینگی لازم برای اقشار مختلف جامعه در جهت تسهیل خانه‌دار شدن آنها است.

در روزهای اخیر ادعای جدیدی افزون‌بر طرح‌ها و اقدامات شفاهی گذشته برای حل معضل تامین مسکن مبنی بر پرداخت وام تهیه مسکن متناسب با توان بازپرداخت تا سقف 5 میلیون تومان به زوج‌ها مطرح شده است.با توجه به شرایط و اقساط وام ۱۶۰ میلیونی که در گذشته عملی شد می‌توان سقف مبلغ حدودی وام مورد ادعا که اقساط آن ۵ میلیون تومان است را حدود ۴۷۰ میلیون تومان پیش بینی کرد. این مبلغ تخمینی در حالی است که مبلغ قیمت اوراق تسه در ماه‌های اخیر به‌شدت کاهش یافته و به حدود ۴۵ هزار تومان برای هر برگ از این اوراق رسیده است. با احتساب این قیمت، برای تهیه وام ۴۷۰ میلیون تومانی نیازمند تهیه ۹۴۰ برگ از اوراق تسه است که با قیمت فعلی آن حدود ۴۲ میلیون تومان بابت خرید این اوراق باید هزینه صرف شود. مبلغ خالص وام با احتساب این اوراق حدود ۴۳۰ میلیون تومان است که با توجه به نوسان قیمتی موجود در بازار مسکن مبلغ مناسبی به نظر می‌رسد که می‌تواند قدرت خرید متقاضیان را تا حد مناسبی افزایش دهد.

البته باید در نظر داشت زوجی که به دنبال دریافت این وام هستند باید توان بازپرداخت ماهانه ۵ میلیون تومان را برای اقساط این وام داشته باشند که مبلغ قابل توجهی است و در شرایط فعلی اقتصادی از عهده بسیاری از متقاضیان جوانان خارج است. با اینکه شناور کردن مبلغ تسهیلات پرداختی با توجه به توان بازپرداخت متقاضیان در شرایط فعلی تا حدی مناسب به نظر می‌رسد، اما باید توجه داشت که مخاطبان اصلی این تسهیلات افرادی هستند که عمدتاً به دلیل ناتوانی در تامین نقدینگی لازم برای تهیه مسکن مناسب نیازمند تسهیلات بانکی برای تامین این مبلغ هستند. عمده این افراد را زوج‌های جوان و قشر متوسط جامعه را تشکیل می‌دهند که برای پرداخت این اقساط باید فشار زیادی را متحمل شوند.

 البته در مورد جزییات دقیق و نحوه پرداخت و دوره بازپرداخت این وام‌ها تاکنون اطلاع‌رسانی نشده است و اعداد و ارقام ذکر شده در این نوشته بر اساس روند کنونی پرداخت این نوع تسهیلات محاسبه شده است.

در مورد منابع لازم برای تامین این حجم از نقدینگی به نظر می‌رسد با توجه به کاهش قابل توجه تقاضا برای وام‌های خرد در بانک مسکن که منجر به افت شدید تقاضا در این نوع وام‌ها شده است، بتوان منابع در نظر گرفته شده برای این نوع تسهیلات را به پرداخت وام‌های جدید اختصاص داد. پیش بینی می‌شود این نوع وام‌ها در شهرهای بزرگ با استقبال قابل توجهی مواجه شود زیرا با توجه به قدرت خرید مناسبی که این وام‌ها برای تهیه مسکن متوسط در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد، می‌توان هزینه بازپرداخت آن را توجیه کرد. از سوی دیگر، افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هستند می‌توانند با استفاده از این نوع تسهیلات اقدام به خرید مسکن کرده و از محل اجاره آن بخشی از هزینه وام را تامین کنند. در کنار مزایای زیادی که این نوع وام در صورت عملی شدن برای افزایش توان قدرت خرید متقاضیان مسکن به همراه دارد، باید توجه داشت که برای ایجاد تعادل در بازار مسکن باید نسبت به تولید توجه ویژه‌ای داشت. تقویت یک‌سویه سمت تقاضا، موجب افزایش قیمت و افزایش تورم در این بازار می‌شود. بنابراین به نظر می‌رسد متولیان و سیاست‌گذاران این بخش بهتر است همزمان با تعریف طرح‌هایی در جهت حمایت از متقاضیان اقدام به پرداخت تسهیلات کلان به سازندگان و تولید‌کنندگان واقعی در بازار مسکن کنند. با توجه به طولانی بودن زمان تهیه و عرضه مسکن به بازار، از هم‌اکنون بخش‌های مختلف متولی مسکن در کشور باید به فکر عرضه متناسب با نیاز سالانه مسکن در جامعه باشند. زیرا با توجه به شرایط کنونی اقتصاد به نظر نمی‌رسد جامعه توان تحمل شوک قیمتی جدیدی را در این بازار داشته باشد.