جولان خارجی‌ها در مناطق لوکس‌نشین لندن
گروه راه و شهرسازی|مجید اعزازی|
بر تارک تازه‌ترین گزارش موسسه سلطنتی
«چترد سروایورز» چنین نوشته شده است: «تنگنای برگزیت موجب تداوم چالش در بازار مسکن می‌شود.»
این تیتر به ویژه در پی برگزاری رفراندوم خروج از اتحادیه اروپا، بسیار به چشم می‌آید و استفاده می‌شود. منصفانه اگر نگاه کنیم، این جمله بخشی از واقعیت را بازنمایی می‌کند.
به نظر می‌رسد، بی‌ثباتی سیاسی تا حدی فضای فعالیت خریداران و فروشندگان ملک را گرم کرده است. به عبارت دیگر، برخی از فروشندگان به بازار بازگشته‌اند و به کسب درآمدهای بالاتر نسبت به دوره پسا برگزیت امیدوارند، چرا که با مشخص شدن این مساله که بریتانیا بدون توافق از اتحادیه اروپا جدا خواهد شد، هیجان قیمتی در حال فروکش کردن است.
در عین حال، به نظر می‌رسد، این ادعا که تغییرات بازار مستغلات بطور کامل یا اغلب متاثر از مساله برگزیت (خروج بریتانیا از اتحادیه اروپا) است، تا اندازه‌ای افراطی است. دو نکته در این جا وجود دارد:
برگزیت یا عاملی دیگر؟
اولین نکته این است که «بازار پرچالش» به اندازه‌ای که مردم فکر می‌کنند، کاری با برگزیت ندارد یا به عبارتی از آن اثر نمی‌پذیرد. تقاضا در بازار مسکن به میزان قبل از بحران مالی سال 2008 بازگشته است، اما هنوز تعداد معاملات ملک در دهه جدید، به‌شدت دوران پیشا بحران نرسیده است. تا حدی این کاهش سرعت معاملات ملکی، ناشی از مالیات‌های جدید و افزایش معنادار در حقوق دولتی به ویژه برای خریداران خارجی است. در مقیاسی کلان‌تر، کاهش شتاب معاملات مسکن به شرایط اقتصادی و تامین مالی هزینه خرید ملک در سطح افراد بر می‌گردد. قدرت خرید مردم به ویژه در پایتخت همچنان کم است.
متوسط هزینه خرید خانه در لندن حدود قیمت نفس‌گیر 619 هزار پوند است که تقریبا سه برابر قیمت‌ها در میدلندز (نواحی 9 گانه و اصلی انگلستان) شرقی است. قیمت‌های مسکن در پایتخت تا 13 برابر متوسط درآمدها پیش افتاده است. این شاخص در اینگلند و ولز 7 برابر است. نا امید‌کننده است که تعداد افراد جوان مالک یک واحد مسکونی در اینگلند افت کرده است و تا یک سوم از نسل اجاره نشین تا آخر زندگی خود اجاره‌نشین باقی خواهند ماند.
چالش‌برانگیز یا ثابت؟
نکته دوم این است که به نظر می‌رسد، بازار مسکن به اندازه‌ای که برخی از صاحب نظران اعلام می‌کنند و می‌نویسند، توفانی نیست. در بازار فروش، مادامی که فعالیت‌ها و تحرک‌ها در جنوب اینگلند کاهش یافته است، رشد قیمت‌ها به‌طور نسبی نسبت به هر جای دیگر به ویژه نسبت به شمال و سرزمین اصلی بالا باقی خواهد ماند. قدرت خرید بالاتر در این مناطق و در شهرهایی مانند بیرمنگام و منچستر توجه سرمایه‌گذاران و دانشجویان خارجی، خانه اولی‌ها و لندن نشین‌های خواهان کوچ به سایر نقاط کشور را به خود جلب کرده است. به‌طور مثال، افزایش قیمت‌های مسکن در منچستر با 6.6 درصد طی سال گذشته بیش از هر نقطه دیگر بریتانیا بوده است.
اثر برگزیت بر مسکن
در گزارش موسسه سلطنتی «چترد سروایورز» به تحلیلی اشتباه از کاهش تمایل خریداران مسکن اشاره شده است. البته برگزیت روی این بازار اثرگذار است، اما با وجود این، همه خریداران با هر انگیزه‌ای، از خریداران خارجی تا خانه اولی‌ها، به حضور خود در بازار مستغلات بریتانیا به ویژه در شهرهای شمالی مانند منچستر ادامه می‌دهند. با برگزیت یا بدون برگزیت، بازار مستغلات بریتانیا به نوسان خود ادامه خواهد داد. مردم هنوز به جابه‌جایی نیاز دارند خواه به دلیل افزایش جمعیت خانوار و نیاز به داشتن مسکن بزرگ، خواه به دلیل کاهش جمعیت خانوار بر اثر کهنسالی یا ازدواج، افراد جامعه مجبور به جابه‌جایی هستند.
لوکس‌های لندن مقاوم در برابر برگزیت
واحدهای مسکونی در منطقه اختصاصی «می فِر» با توجه به اقبال ثروتمندان خارجی دلار به دست دارند عمومی می‌شوند. آنگونه که موسسه مشاور املاک «نایت فرنک» گزارش کرده است، خریداران خارجی در مرکز لندن برای خرید خانه‌هایی با ارزش بیش از 20میلیون پوند دور هم آمده‌اند، در حالی که سایر بازارهای مستغلات در پایتخت بریتانیا به دلیل برگزیت تقریبا متوقف شده‌اند. گزارش «نایت فرنک» نشان می‌دهد که جمعیت خریداران مقاوم در برابر برگزیت، به دلیل افت فشار پوند در حال افزایش است. افت فشار پوند به این معنی است که افراد خارجی دلار به دست می‌توانند بهره بیشتری ببرند و دست بالاتری در بازار بریتانیا داشته باشند. در ژانویه سال جاری، در میانه نااطمینانی از سرنوشت برگزیت، خیلی به چشم آمد که «کِن گریفین» میلیاردر مشهور یک خانه 95 میلیون پوندی نزدیک کاخ باکینگهام در لندن خرید. بر خلاف اینکه ارزش این خانه هم اینک حدود 145 میلیون پوند است، اما گریفین از اختلاف نرخ ارز پوند به دلار بهره بیشتری برده است. چرا که نرخ برابری پوند از زمان برگزاری رفراندوم خروج از اتحادیه اروپا در سال 2016، 14درصد کمتر از دلار است. این گزارش همچنین به بخش متمایزی در بالای بازار مستغلات لندن اشاره می‌کند که مشاوران املاک این بخش از سال 2014 تاکنون توانسته‌اند 38 خانه به ارزش بیش از 20 میلیون پوند معامله کنند.
«روری پِن» از موسسه «فرنک نایت» پریشانی سیاسی کنونی بریتانیا را «اوج بی‌ثباتی سیاسی» می‌داند و می‌گوید: روند و شرایط بازار مسکن در لندن نشان می‌دهد که هر دو طرف عرضه و تقاضا منتظر روشن شدن مساله برگزیت هستند.
مقاوم در برابر برگزیت
موسسه «نایت فرنک» ادعا می‌کند، با توجه به وجود افراد دارای ثروت بسیار (30 میلیون دلار در دارایی‌های نقدشونده) در لندن در قیاس با هر شهر جهانی دیگر، بازار مسکن لندن بیش از هر زمان دیگری توسط افراد ثروتمندی که دنبال سرمایه‌گذاری در دارایی‌های واقعی هستند، حمایت می‌شود. در این گزارش همچنین عنوان شده است که خارج از حباب قیمتی در منطقه «می فِر» و «کینزینگتون»، بازار مسکن لندن با باد مخالف برگزیت دست و پنجه نرم می‌کند، چه آنکه در ماه مارس سال جاری، پرتال موسسه «رایت موو» گزارش کرد که قیمت‌های سالانه مسکن در لندن تا 3.8 درصد کاهش یافته است.
منبع: فوربس
