دلایل نهادی در رکودزدگی بازار ملک

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

بازار مسکن ایران طی دوره زمانی ۱۳۹۳-۱۳۶۷ شاهد چندین دوره رونق و رکود در قیمت‌های مسکن بوده است. این نوسانات در قیمت مسکن از یک سو، منجر به تغییر در ثروت خانوارها و در نتیجه، تغییرات سطح مصرف و پس انداز کل در اقتصاد می‌شود و از سوی دیگر، به دلیل تغییرات در ارزش وثیقه مسکن خانوار می‌تواند بر عملکرد نظام بانکی در کشور اثر گذارد. این اثرات، ضرورت شناخت ماهیت ادوار قیمت مسکن و نقش این ادوار را در بخش حقیقی اقتصاد بیش از پیش آشکار می‌سازد.

بازار مسکن ایران، همانند بسیاری از کشورهای درحال توسعه، طی دهه‌های اخیر، شاهد دوره‌های رونق و رکود بسیاری در قیمت‌های مسکن بوده است. پس از پایان جنگ ایران و عراق، طی دوره زمانی ۱۳۹۳-۱۳۶۷، پنج دوره رونق در قیمت مسکن مشاهده می‌گردد. نقاط اوج متناظر با این دوره‌های رونق، به ترتیب در ۱۳۷۱، ۱۳۷۵، ۱۳۸۲، ۱۳۸۷ و ۱۳۹۱ هستند. همچنین پنج نقطه فرود (حضیض) در قیمت‌های مسکن وجود دارد که شامل ۱۳۶۸، ۱۳۷۴، ۱۳۷۸، ۱۳۸۴ و ۱۳۹۰ هستند. بالاترین نرخ رشد قیمت مسکن در این دوره زمانی به میزان ۲۶ درصد در فصل نخست سال ۱۳۹۱ و کمترین به میزان 5.20 - درصد در فصل نخست سال ۱۳۹۲ است. این نوسانات در قیمت مسکن از یک سو، منجر به تغییر در ثروت خانوارها و در نتیجه، تغییرات سطح مصرف و پس انداز کل در اقتصاد می‌شود و از سوی دیگر، به دلیل تغییرات در ارزش وثیقة مسکن خانوار می‌تواند بر عملکرد نظام بانکی در کشور اثر گذارد. این اثرات، ضرورت شناخت ماهیت ادوار قیمت مسکن و نقش این ادوار را در بخش حقیقی اقتصاد بیش از پیش آشکار می‌سازد.

براساس یافته‌های کارشناسان، سرمایه‌گذاری مسکن، هدایت‌کننده ادوار تجاری است و کاهش در این نوع سرمایه‌گذاری، نشانه‌ای مطمئن از رکود است. در بخش سرمایه‌گذاری دو مساله حائز اهمیت است مولفه اول مربوط به نوسانات قیمت مسکن و عدم تاثیر‌گذاری تسهیلات خرید مسکن است.

در این میان، یکی از مهم‌ترین عوامل موثر بر نوسانات قیمت مسکن، بر اساس ادبیات موجود، اعتبارات است. براساس نظریه تقاضای مسکن، دسترسی بیشتر به اعتبارات، در حالتی که خانوارها با محدودیت وام‌گیری روبه رو باشند، تقاضا برای مسکن را افزایش داده و منجر به افزایش قیمت‌های مسکن می‌گردد ازسوی دیگر، قیمت‌های مسکن از کانال‌هایی گوناگون (کانال اعتباری و شتاب‌دهنده مالی) بر میزان وام‌گیری خانوارها اثر می‌گذارد نتیجه این دو فرایند، همزمانی چرخه‌های اعتبارات با چرخه‌های قیمت مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش در میزان اعتبارات دریافتی خانوارها، منجر به کاهش نرخ‌های تنزیل و افزایش جریان‌های آتی نقدی تنزیل یافته شده که این امر سرانجام باعث رشد قیمت‌های مسکن می‌شود.  برهمین اساس، طبق آمارها سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از سال 1390 به‌شدت کاهش یافته است، در واقع حدود 10 سال است که شاهد افت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هستیم. البته در برخی سال‌ها این بازار تکانی جزیی را تجربه کرده اما دوباره رکود حاکم شده است. طی 10 سال گذشته، در طرف عرضه شاهد کاهش ساخت و ساز، افت میزان سرمایه‌گذاری و کاهش تولید مسکن بودیم و در طرف تقاضا هم به دلیل مشکلات اقتصادی، قدرت خرید خانوارها افت کرده است. قیمت مصالح ساختمانی، زمین و... هم همراه با دو شوک تورمی سال‌های 91-92 و 97-98، به‌شدت افزایش یافته و این جهش قیمت موجب شده است که متقاضیان بالقوه توان خرید مسکن نداشته باشند. البته هر از چند گاهی شاهد وقوع دوره‌های کوتاه رونق هستیم که خیلی زود دوباره به رکود وارد می‌شود. در سال‌های 91 و 92 و 97 تورم شدیدی را تجربه کرده‌ایم و این افزایش قیمت‌ها، ساخت و ساز مسکن را به‌شدت گران کرده است و با توجه به رکود تورمی انتظار می‌رود که گرایش چندانی برای سرمایه‌گذاری در مسکن وجود نداشته باشند. در این میان عواملی چون ساختار جمعیتی، رشد اقتصادی، قیمت نفت، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، وام ساخت و خرید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن دارند. این عوامل عمدتاً برون‌بخشی، طول و عرض ادوار پیش‌بینی‌شده بازار مسکن را با تغییر مواجه می‌کنند.

به هر حال تا زمانی که متغیرهای کلان اقتصادی بهبود نیابند، نباید در انتظار رونق بخش مسکن بود. بهبود این متغیرها هم وابسته به ایجاد ثبات و رشد اقتصاد کلان کشور است. جدای مباحث گفته شده فهرست مشکلات بخش مسکن، حاکی از ساختار متصلب سیاست‌گذاری در این بخش بوده و بالطبع، نوگرایی و نواندیشی در این حوزه را اجتناب‌ناپذیر می‌نماید. چراکه حاکمیت رویکرد مکانیکی پروژه‌محور طی دهه‌های گذشته و کمرنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانسته است مشکلات این بخش را مرتفع کند.

نابسامان شهری، ناکارآمدی برنامه‌های تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، سیستم اطلاعات ناقص زمین و مسکن، ساختار ناکارآمد هزینه-درآمد شهرداری‌ها و...

در این میان، به نظر می‌رسد قسمت قابل توجهی از وضعیت کنونی، زاییده فقدان برخی از نهادها یا کژکارکردی نهادهای موجود است. در چنین شرایطی یا نهاد مورد نیاز برای توسعه مسکن، وجود ندارد یا اگر هم وجود دارند، کارکرد مخدوشی دارند مثلاً وزارت راه و شهرسازی به جای سیاست‌گذاری، تصدی‌گری کرده است. شهرداری به جای مدیریت شهر، تجارت شهر کرده است. انبوه‌ساز به جای توسعه‌گری، پیمانکاری کرده است و مواردی از این دست.

از این رو، حتی در دوره‌هایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت مصروف طرح و پروژه‌ای در بخش مسکن شده، مشکلات این بخش مرتفع نشده است؛ چراکه به جای پروسه اصلاحات نهادی، اجرای پروژه در کانون توجه بوده است. براین اساس دولت یازدهم با درک عمیق از مشکلات اقتصاد زمین و مسکن، اصلاحات نهادی و ساختاری در این بخش را هدف‌گذاری کرد.

حال باید دید 3 مولفه بنیادی رونق دهی بازار مسکن در طرح پیشنهادی مجلس کجا و کی اصلاح خواهد شد تا ما شاهد تغییرات جدذی در مولفه‌های تاثیرگذار دیگر مسکن باشیم.

اما نکته بسیار مهم این راهکار رونق بخشی مسکن که از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس ارایه شده این است که مطالعات دقیق بر مولفه‌های تأثیرگذار رونق مسکن از سوی مجلس انجام گرفته است چراکه تک‌تک این مولفه‌ها در عین وحدت، یک کثرت را ایجاد می‌کنند و برای رونق بخشی نیازمند اجرای عملیاتی تک‌تک این مولفه‌ها   هستیم.