پایان تنش‌های قیمتی در بازار مسکن
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
بنا به گفته مشاوران املاک هرماه تعداد خریدوفروش املاک به سه علت عدم توانایی تطابق دارایی متقاضیان مصرفی باقیمت مسکن، نبود تسهیلات مطلوب و ارزان‌قیمت و عدم شفافیت فضای اقتصادی کشور رو به کاهش است. بر اساس آمار اتحادیه مشاوران املاک از ابتدا تا ۲۴ تیر ۹۸، فقط ۴ هزار و ۶۳۶ فقره مورد خریدوفروش ملک در بازار مسکن تهران انجام‌شده که نسبت به زمان مشابه سال گذشته ۶۷ درصد کاهش داشته است. هرچند قیمت مسکن در ماه‌های اخیر ۲۰۵ درصد رشد داشته و این آمار 8 درصد بالاتر از قیمت روز دلار است؛ اما افت قیمت دلار در بازار آزاد با سقوط شاخص بورس و توقف معاملات مسکن همراه شد.
مسوولان مقصران اصلی
در این میان، بنا به گفته مجید کیانپور، عضو کمیسیون عمران مجلس یکی از دلایل کاهش معاملات مسکن در تیرماه مربوط به سخنان مسوولان به‌خصوص دیدگاه وزیر راه و شهرسازی در خصوص عدم خرید مسکن است. وی معتقد است، محمد اسلامی بابیان اینگونه مطالب، سیگنال منفی به بازار مسکن می‌دهد چراکه مردم منتظر کاهش قیمت‌ها هستند. وی بابیان اینکه اینگونه صحبت کردن جو بازار مسکن را مه‌آلود می‌کند، گفت: تنها راهکار کاهش قیمت‌ها عرضه مسکن باکیفیت به تعداد زیاد است و اگر به دنبال افزایش معاملات مسکن هستیم باید به دنبال حمایت از بخش تولید باشیم. این نماینده مجلس بابیان اینکه در شرایط کنونی وزارت راه و شهرسازی، نظارت کافی بر عملکرد بنگاه‌های مسکن و کارشناسان این بخش ندارد و مشاوران املاک بدون هیچ نظارت قانونی تنها به دنبال کسب سود بیشتر هستند، گفت: جدای از این مباحث قیمت‌گذاری مالکان نیز فاقد قاعده و قانونی است و هر کس برحسب علاقه و سلایق خود و حتی نیاز خود شروع به اعمال قیمت می‌کند. وی گفت: وزارت راه و شهرسازی بر اساس قانون باید نسبت به ساماندهی بازار مسکن به‌ویژه بخش اجاره اقدام کرده و برای این موضوع فکری کند، زیرا حوزه اجاره مسکن به‌صورت مستقیم با معیشت اقشار ضعیف و متوسط جامعه مرتبط است و باید این حوزه سریعاً ساماندهی شود.
دلیل اصلی کاهش قیمت‌های مسکن
در همین راستا مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک بابیان اینکه کاهش بیش از ۶۰ درصدی آمار معاملات مسکن در تهران بیانگر ناتوانی بخش تقاضا در تأمین منابع خرید مسکن است، گفت: کاهش ۳۷ درصدی معاملات مسکن در کشور و ۶۷ درصدی در تهران نشان می‌دهد افزایش قیمت مسکن بی‌ضابطه بوده و مردم توانایی خرید ندارند.
وی بابیان اینکه در حال حاضر 5 مولفه در بازار مسکن وجود دارد گفت: بورس، طلا، ارز، حامل‌‌های انرژی و رفتار بین‌المللی و تأثیر آن بر تنش‌های اقتصادی تأثیر زیادی بر بخش مسکن گذاشته است و راهکار کاهش اثرات عصیان‌گری این 5 عامل چیزی جز تولید و تشویق سازندگان به ساخت‌وساز نیست.
رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه برخی به‌جای تمرکز روی دلایل رکود ساخت‌وساز به دنبال فرافکنی هستند گفت: برخی معتقدند مشاوران املاک مقصر افزایش قیمت‌ها هستند در حالی این مشاوران به عنوان واسطه گران هیچ ابزاری به‌جز واسطه‌گری ندارند و زمانی در فعالیت خود موفق هستند که قیمت‌ها معقول و برای بخش مصرف‌کننده به‌صرفه باشد.
وی گفت: سنجش به‌صرفه بودن ملک بسیار سهل و آسان است زمانی که میزان تسهیلات و اندوخته شهروندان با قیمت املاک همخوانی داشته باشد می‌توانیم بگوییم قیمت مسکن مناسب است و در حال حاضر تسهیلات بخش کوچکی از قیمت مسکن را پوشش می‌دهد و البته اخذ همین تسهیلات اندک نیز با مشکلات و دغدغه‌های زیادی روبرو است و همواره دست متقاضیان مصرفی مسکن از این تسهیلات کوتاه است.
او بابیان اینکه دولت بدون مطالعه و بررسی همه‌جانبه نمی‌تواند از بازار مسکن تنش‌زدایی کند گفت: دولت به‌تازگی نگاهی به مقوله تعیین سقف اجاره‌بها داشته است، درحالی که به عقیده کارشناسان و کسانی که موی در آسیاب مسکن سفید کردند این نوع راهکارها عملیاتی نیست. چراکه شرع اجازه این کار را نمی‌دهد. در تمام کشورهای توسعه‌یافته نیز آخرین قیمت خریدوفروش ملک توسط مالک تعیین می‌شود. در هیچ جای دنیا اینگونه نیست که قیمت‌گذاری صورت بگیرد و کارشناسی شود، به نظر می‌رسد مسوولان تفاوت طلا و ارز و مسکن را به‌خوبی درک نکرده‌اند. بازار مسکن بازار ارز و طلا نیست که بخواهیم بر روی آن قیمت بگذاریم. ساخت ملک از چندین مولفه تشکیل‌شده است؛ و تمامی عوامل در قیمت‌گذاری این کالا اثرگذار است.
نبود فضای روشن اقتصادی
همچنین حسین احمد اوغلی، کارشناس مسکن بابیان اینکه طی سال‌های اخیر قیمت مسکن چند برابر شده است گفت: برخی معتقد بودند افزایش قیمت ارز دلیل افزایش قیمت مسکن است؛ اما آمارها نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن در طی دو سال اخیر ۲۰۵ درصد و قیمت ارز ۱۹۷ درصد بوده است.
وی گفت: اگر قرار بود قیمت مسکن هم‌تراز ارز باشد این رشد قیمت بیانگر چه مبحثی است. ثانیاً در طی روزهای اخیر هم‌زمان با کاهش قیمت ارز و طلا شاهد تغییری در قیمت مسکن نبوده‌ایم. این کارشناس مسکن بابیان اینکه اصلی‌ترین عامل کاهش ارز نبود تقاضا است، گفت: با وجود نبود تقاضای فعال در بازار مسکن قیمت این کالا همچنان رو به رشد است و این عامل باعث شده بازار مسکن همچنان قفل باشد. وی گفت: در حال حاضر نبود فضای روشن اقتصادی باعث سردرگمی سرمایه‌گذاران شده و این عده حاضر نیستند دارایی خود را وارد بازار داخلی کنند.
وی بابیان اینکه هم‌اکنون یکی از بزرگ‌ترین خریداران ملک در ترکیه، دبی و گرجستان ایرانیان هستند تأکید کرد: تنش‌های سیاسی، عدم‌حمایت دولت از تولیدکننده، نبود برنامه‌های راهبردی در بخش مسکن باعث شده سرمایه‌گذار نه‌تنها بازارهای موازی را برای دارایی خود استفاده نکند بلکه به‌نوعی مجبور شده برای حفظ سقوط دارایی ریالی خود به خارج از مرزها پناه ببرد. وی گفت: فرار سرمایه‌داران به آن‌سوی مرزها بزرگ‌ترین مشکل کنونی کشور است چراکه تمامی این اموال می‌توانست وارد عرصه ساخت‌وساز شود و باعث رونق اشتغال و کاهش قیمت‌های مسکن شود.
این کارشناس مسکن گفت: بر اساس اعلام بانک مرکزی به علت افزایش قیمت مسکن و عدم تطابق وام باقیمت مسکن در دی‌ماه سال 97 حدود ۶۰ هزار نفر از ادامه سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم برای دریافت وام منصرف شده‌اند.
بازار مسکن قفل‌شده است
در همین رابطه مهدی روانشاد نیا، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه قیمت مسکن از توان خرید مصرف‌کننده فراتر رفته و به همین سبب بازار به یک معنا قفل‌شده است گفت: باوجود افت شدید معاملات، رشد ماهانه قیمت در اردیبهشت‌ماه ۱۲ درصد و در خرداد 5 درصد بود؛ یعنی در شرایطی قرارگرفته‌ایم که بازار ازلحاظ توان خرید مصرف‌کننده، قفل و تقاضای موثر بسیار محدودشده است.
وی با بیان اینکه در حال حاضر دو بخش مصرفی و سرمایه‌گذاری دچار سردرگمی شده‌اند، گفت: به علت گران‌تر شدن بازار مسکن و کمبود خریدار قطعی سرمایه‌گذار علاقه‌ای به خرید و انباشت مسکن ندارد. از سوی دیگر متقاضیان مصرفی نیز به علت قیمت‌های سنگین عاجز و درمانده شده‌اند.
وی گفت: کاهش خریدوفروش در بازار مسکن تهران موجب افزایش تقاضا برای اجاره و درنتیجه رشد قیمت اجاره‌بها شده است، بنابراین نرخ اجاره در برخی مناطق شهری ۵۰ و گاهی تا ۱۰۰ درصد هم افزایش‌یافته است. مرکز آمار ایران اعلام کرد: درمجموع نرخ اجاره‌بها ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش‌یافته است. در این صورت طبیعی است که اجاره‌نشین‌ها برای یافتن واحد مسکونی مناسب با درآمدشان، به‌ناچار به مناطق ارزان‌تر و حاشیه شهرها کشیده شوند.
این کارشناس مسکن گفت: اخذ مالیات از مسکن خالی و ارایه مشوق‌های جدی به بخش عرضه نجات‌بخش وضعیت مسکن است.
بازار بدون تنش در ماه‌های آتی
در همین رابطه منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه برای قیمت مسکن سه شاخص اصلی می‌بایستی کنترل شود گفت: مهار نقدینگی جامعه جهت جلوگیری از سوداگری در حوزه اقتصاد مسکن، تثبیت بازارهای موازی ازجمله بازار ارز و طلا و...و مدیریت روانی جامعه ناشی از اعمال تحریم‌ها از جمله فاز دوم تحریم‌ها سه شاخص اصلی تثبیت و کنترل مسکن است.
وی گفت: اگر این سه عامل کنترل نشود بازار مسکن علاوه بر عدم فروکش قیمت‌های هیجانی و کاذب، احتمال اینکه سوار بر موج ناآرامی‌های اقتصادی و کاذب شود. محتمل خواهد بود. چنانچه طی یک‌سال و نیم گذشته این بلا سر بازار مسکن آمد.
غیبی گفت: بر اساس آخرین آمار رسمی بانک مرکزی میزان نقدینگی کشور به مرز ۱۷۰۰ هزار میلیارد تومان است و رقم ۱۶۹۳ هزار میلیارد تومان را به ثبت رسانده است، طی سال‌های گذشته یکی از معضلات اصلی اقتصاد ایران بوده است. یکی از راه‌کارهای اصلی برای سروسامان دادن نظام بانکی، کنترل نقدینگی است.
وی گفت: اکنون زمان آن رسیده که دولت اقدام عملی برای کنترل نقدینگی، سفته‌بازی و ورود نقدینگی به بازارهای موازی مانند ارز، طلا، املاک و مستغلات داشته باشد. آنگونه که آمار رسمی نشان می‌دهند، حجم نقدینگی از ۵۰۶ هزار میلیارد تومان در میانه‌سال ۱۳۹۲ (مقطع تخلیه تورمی قبل) به ۱۶۷۲۳ هزار میلیارد تومان در پایان شهریورماه ۱۳۹۷ رسیده که گواه بر بیش از 3 برابر شدن نقدینگی طی دوره مذکور است؛ بنابراین می‌توان به‌یقین گفت، یکی از دلایل اصلی و مهم افزایش قیمت مسکن و حتی تورم عمومی به دلیل افزایش نقدینگی‌ها بوده است.
غیبی بابیان اینکه راهکار دوم تثبیت قیمت مسکن تثبیت قیمت ارز و بازارهای موازی است گفت: از اواسط تابستان سال گذشته قیمت ارز روند افزایشی به خود گرفت و تنش‌های حاصل از این افزایش تمامی بازارهای اقتصادی کشور را تحت شعاع قرار دارد و متأسفانه بازار مسکن نیز از آن مصون نماند.
وی گفت: تثبیت نرخ ارز به نفع تنظیم بازار و تولید است. به‌هرروی با تثبیت ارز تولید مسکن نیز رونق می‌گیرد و زمانی که تولید رونق بگیرد عرضه افزایش می‌یابد و درنتیجه بازار مسکن با کاهش قیمت روبه‌رو می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص شاخصه‌های مهم دیگر گفت: ﻣﻄﺎﻟﻌﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﺑﺮای ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﻨﺸﺄ نوسان‌های قیمت ﻣﺴﮑﻦ انجام پذیرفته، نشان از تایید تأثیر شاخص‌های کلان اقتصادی و انحرافات نقدینگی در بخش تولید و اقتصاد و نیز عناصر مالی ازجمله ارز و طلا و نوسانات قیمت نفت و بازار سرمایه و بورس، بر این نوسانات قیمت دارد. غیبی گفت: در ایران عمده‌ترین مسیر اﺛﺮﮔﺬاری سیاست ﻣﺎﻟﯽ در حوزه اقتصادی از طریق نوسان‌های درآﻣﺪﻫﺎی ﻧﻔﺘﯽ روی می‌دهد. ﺑﻪ ﻋﺒﺎرت روشن‌تر، ﺑﺎ ایجاد ﺷﻮک ﻧﻔﺘﯽ و ورود این درآﻣﺪﻫﺎ در ﺑﻮدﺟﻪ ﻋﻤﻮﻣﯽ، ﺗﻘﺎﺿﺎی ﮐﻞ و درآﻣﺪ حقیقی افزایش می‌یابد. به‌این‌ترتیب، ﺷﻮک ﻧﻔﺘﯽ ﻣﺜﺒﺖ از طریق اﺛﺮ درآﻣﺪی و در ﮐﻨﺎر آن ﻓﺸﺎر در ﺟﻬﺖ افزایش قیمت ﮐﺎﻻﻫﺎی غیرمبادله‌ای ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ باعث افزایش قیمت ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻮد. به نحوی که در صورت کاهش قیمت نفت این معادله معکوس عمل نموده و با کاهش درآمد دولت که عمدتا وابسته به نفت و فرآورده‌های آن است، سرمایه دولتی کاهش و رونق اقتصادی در بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن با رکود مواجه می‌شود.
وی گفت: از این رو، آﻧﭽﻪ ﻛﻪ ﺗﺤﻮﻻت ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ را ﻣﺘﻔﺎوت از ﺗﺤﻮﻻت ﺳﺎﻳﺮ ﺑﺨﺸﻬﺎی اﻗﺘﺼﺎدی ﻣﻲﻧﻤﺎﻳﺪ و ﻣﻮﺟﺐ ﺷـﻜﻞ ﮔـﺮﻓﺘﻦ اﻟﮕـﻮی ﻣﺘﻔﺎوت ﺗﻐﻴﻴﺮ ﻗﻴﻤﺖ ﻣﻲﮔﺮدد ﺗﻘﺎﺿﺎی ﺳﺮﻣﺎﻳﻪای ﻣﺴﻜﻦ است که می‌طلبد سیاست‌گذاران بخش مسکن ضمن توجه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، مانع روند سوداگری در این بخش گردند. هم‌اکنون دولت خواه یا ناخواه اشتیاقی به تزریق سرمایه به بخش مسکن را نداشته و با نگرشی مبتنی بر جلوگیری از تورم، این بخش اقتصادی را به حالت سکون تعریف کرده است و تنها با امید به تحرک بازار مسکن با بسته‌های حمایتی در قالب تسهیلات بانکی چشم انتظار تحرک بازار و خروج غیر تورمی از رکود است که در عمل و به تنهایی نمی‌تواند تحرک مد نظر را در این حوزه را تامین کند.
وی در نهایت گفت: تمامی موارد ذکر شد تا بگوییم مولفه‌های زیادی بر کاهش تعداد معاملات مسکن تاثیر دارد و کاهش تعداد معاملات تیر ماه دلیلی جز افزایش قیمت مسکن ندارد و افزایش قیمت مسکن دارای مولفه‌های متعددی است که گفته شد بطور حتم بازار مسکن کشش افزایش قیمت بیش از این میزان ندارد و مطمئنا بازار مسکن در ماه‌های آتی بدون تنش خواهد بود.
