بازار مسکن خلوت شد

  تورم ماهانه ملک به 0.4 درصد افت کرد       

  تعداد معاملات آپارتمان با 4800 فقره رکورد 6 ساله افت معاملات را شکست

گروه راه و شهرسازی|

تازه‌ترین آمار رسمی از تحولات بازار مسکن حاکی از توقف رشد تورم ماهانه و کاهش کم سابقه تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در نخستین ماه تابستان است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، در تیرماه سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در پایتخت 13 میلیون و 350 هزار تومان گزارش شده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.4 درصد و 91.5 درصد افزایش یافته است. همچنین در این ماه تعداد معاملات واحدهای مسکونی تهران به 4 هزار و 800 فقره رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 20 درصد و 64.6 درصد کاهش نشان می‌دهد.

به این ترتیب، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ثلث اول سال 1398 به 26 هزار و 300 فقره رسیده است که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 49.9 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت، ‌متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده در تهران نیز 12 میلیون و 650 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 102.4 درصد افزایش یافته است.

   تشدید رکود تورمی نه شکست قیمت‌ها!

اگر چه به باور برخی از کارشناسان مسکن، این آمار گواه شکست قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت به شمار می‌رود و حتی این دسته از کارشناسان در اثبات سخنان خود نمونه‌هایی هم از عقب‌نشینی مالکان از قیمت‌های پیشنهادی اولیه ارایه می‌دهند، ‌اما واقعیت این است که در کلیت بازار مسکن، به دلیل چسبندگی قیمت‌ها، مدل و الگوی تعدیل قیمت‌ها نسبت به سایر بازارها متفاوت است. در این بازار، در پی افزایش قیمت‌ها و کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی، قریب به اتفاق فروشندگان در صورتی که پول لازم نباشند، از مواضع اولیه خود کوتاه نمی‌آیند و صبر می‌کنند تا در میان مدت، توان مالی خریداران تحت تاثیر افزایش تورم عمومی افزایش یابد و به قیمت‌های پیشنهادی آنها نزدیک شود. از این رو، کاهش قیمت‌های مسکن نه تنها امری فوری نیست، ‌بلکه متناسب با تورم‌های آتی، ‌به‌طور مثبت تعدیل خواهد شد. به عبارت دیگر، در بازار مسکن، در اثر خروج خریدار و فروشنده از بازار، قیمت‌ها فریز می‌شود و تا زمانی که شرایط بازگشت بازیگران بازار (افزایش قدرت خرید متقاضی و تطابق قیمت پیشنهادی فروشنده با شرایط کلی اقتصاد) فراهم نیاید، قیمت‌ها در انجماد خواهند ماند. در این چهارچوب، تازه‌ترین آمار تحولات بازار مسکن که افت بی‌سابقه معاملات ملک طی 6 ساله گذشته را نیز روایت می‌کند، حاکی از تشدید شرایط رکود تورمی در بازار مسکن ارزیابی می‌شود نه شکست قیمت واحدهای مسکونی.

   سهم نوسازها از معاملات بازهم کم شد

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیر ماه سال 1398 حاکی از آن است که از مجموع 4 هزار و 790 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 40.2 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با تیرماه سال قبل 3.6 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.

   منطقه پیش‌رو در تعداد معامله

گزارش بانک مرکزی همچنین حاکی است، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال 1398 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.4 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 4 به ترتیب با سهم‌های 9.1 و 9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 71 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در تیرماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 14، 10، 1، 7، 15، 8 و 11) بوده و 12 منطقه باقیمانده 29 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

   بیشترین رشد قیمتی در منطقه 11

گزارش بانک مرکزی همچنین حاکی است، بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 11 (معادل 116.8 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 6 (معادل 77 درصد) تعلق دارد.

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 29.8 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 6.09 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 97.5 و 96.5 درصد افزایش نشان می‌دهند.

   ارزان‌های پرطرفدار

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در تیر ماه سال 1398 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 6 تا 7.5 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 10.3 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه قیمتی 9 تا 10.5 میلیون تومان با اختصاص سهم 10.2 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته است. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که 58.7 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (13.35 میلیون تومان) معامله شده‌اند.

بر اساس این گزارش، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در تیرماه سال 1398 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60 مترمربع با سهم 14.6 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 60 تا 70 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم‌های 13.8 و 11.9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 54.3 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در تیرماه سال 1398، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 300 تا 450 میلیون تومان با اختصاص سهم 14.6درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 450 تا 600 میلیون تومان و 600 تا 750 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم‌های 12.8 و 10.2 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 51.9 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 900 میلیون تومان اختصاص داشته است.

   تحولات اجاره‌بهای مسکن

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در تیرماه سال جاری موید رشد به ترتیب معادل 24.8 و 22.5 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.