اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران و جهان
درحالی که بسیاری از کارشناسان مسکن معتقدند که برای کنترل و ساماندهی بازار اجاره باید اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار قرار داد، اما با توجه به تورم حوزه مسکن و حاشیه سود بالای آن در خرید و فروش، جایی برای توجیه اقتصادی در زمینه اجاره‌داری خصوصاً اجاره‌داری شرکتی باقی نمی‌ماند.
در این میان، مسوولان وزارت راه و شهرسازی هم بارها بر ضرورت راه‌اندازی صنعت «اجاره‌داری حرفه ای» در ایران تأکید کرده‌اند اما این فعالیت اقتصادی- اجتماعی، تا به حال نتوانسته به شکل درست و اقتصادی در ایران شکل بگیرد که شاید مهم‌ترین علت عدم شکل‌گیری آن، غیراقتصادی بودن این فعالیت در ایران است.
اما درحالی که اجرای اجاره‌داری حرفه‌ای در ایران با توجه به موانع موجود، امکان پذیر نیست اما با توجه به مزیت‌های این روش از جمله ساماندهی بازار اجاره، تعدیل نرخ کرایه و ... بررسی اجرای این روش در سایر کشورها می‌تواند تجربه مناسبی برای بازار اجاره در ایران باشد.
نگاهی به بازار اجاره در ایران
براساس گزارش منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، در سرشماری سال 95، حدود یک سوم جمعیت تهران اجاره نشین هستند، بنابراین حجم مخاطبان این بازار در کشور بالا است.
در ایران به دلیل کمبود واحد مسکونی مناسب برای استفاده از سوی خانوارهای متوسط و ضعیف جامعه، امکان سوءاستفاده سوداگران و افزایش بیش از پیش قیمت‌ها وجود داشته و دارد.
اگرچه بسیاری از کشورها، برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن، صنعت «اجاره‌داری» را راه‌اندازی کرده‌اند، اما در ایران به دلیل وابسته بودن اجاره‌بها به قیمت مسکن و همچنین تاثیرگذاری شاخص‌های کلان اقتصادی برکرایه و دخالت واسطه‌ها در بازار اجاره به نظر می‌رسد که امکان ارایه نسخه سایر کشورها برای اجاره‌داری در ایران، امکان پذیر نیست.
یکی دیگر از دلایل عدم اقبال سرمایه‌گذاران برای ورود به بخش اجاره‌داری شرکتی و صنعت اجاره‌داری در ایران، نرخ‌های بالای مالیاتی است، یکی از ضعف‌های قانونی در این زمینه، صفر بودن نرخ مالیات بر درآمد از محل اجاره دادن واحد مسکونی برای موجران حقیقی است که اگر فردی بخواهد تعداد بالای واحد مسکونی را به صورت حقوقی و شرکتی وارد بازار اجاره کند، مجبور به پرداخت مالیات تا نرخ ۲۵ درصد است.
در سایر کشورها
در کشورهای پیشرفته که صنعت «اجاره‌داری» موجب ایجاد تعادل در اجاره‌بها شده، یا دولت‌های ملی و محلی (شهرداری‌ها) متولی تولید و مدیریت واگذاری واحدهای اجاره‌ای با نرخ پایین هستند یا اگر بخش خصوصی وارد این عرصه می‌شود، از حمایت‌ها و یارانه‌های مالیاتی بانکی مواجه است.
قوانین حمایت از اجاره نشین‌ها دراغلب کشورها از سال‌های جنگ جهانی اول تا دهه‌های 80 و 90 میلادی اعمال شده و با توجه به افزایش بیش از حد اجاره‌بها به خصوص دربرخی شهرهای پرطرفدار، بار دیگر اعمال قوانین تنظیم و کنترل اجاره در دستور کار قرارگرفته است.
تجربه نشان داده است، ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طولانی، محدود کردن درصد افزایش اجاره‌بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و حمایت قانونی از مستاجران در جلوگیری از رشد بیش از حد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ دنیا موثر بوده است.
مخالفان روش سقف‌گذاری برای اجاره‌بها معتقدند که این سیاست در دهه‌های منتهی به دهه 90 میلادی در اروپا رایج بود و سپس منسوخ شد، اما سیاست کنترل اجاره‌بها در سال‌های اخیر هم درکشورهای اروپایی در حال اجرا است، به عنوان نمونه در فرانسه از سال 2015 کنترل اجاره در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه است، اجرا می‌شود و براساس مقررات در هنگام اجاره جدید، اگر صاحبخانه در خانه بهسازی نداشته باشد، آخرین اجاره‌ای که توسط مستاجر قبلی پرداخت شده، می‌تواند براساس شاخص «بنچمارک» برای اجاره‌بها افزایش یابد.
اما بنچمارک به سیستم مقایسه نرخ‌ها براساس ویژگی‌های هر کالا با کالای مشابه گفته می‌شود، به عبارت دیگر شاخص بنچمارک در بخش مسکن مقایسه قیمت مسکن با توجه به ویژگی‌های اختصاصی (سن بنا، متریال ساخت، متراژ بنا و ...) و عمومی (طبقه آپارتمان، محله‌ای که در آن قرار گرفته و ...) آن با سایر مسکن‌های مشابه است که بر اساس این شاخص، سقف اجاره‌بها برای هر محله تعیین می‌شود و بر اساس شاخص بنچمارک برای هر واحد مسکونی نمره اختصاصی نیز در نظر گرفته می‌شود.
اما در آلمان از ژوئن 2016 قانون جدیدی در ارتباط با قراردادهای اجاره اعمال می‌شود که به موجب آن امکان ندارد اجاره‌ها بیش از 10 درصد از اجاره مرجع در مناطق محلی تجاوز کند و کنترل اجاره به تمام خانه‌ها به غیر از خانه‌های تازه ساخته شده یا خانه‌های مدرن، اعمال می‌شود.
در هلند حداکثر اجاره بر اساس کیفیت مسکن و کمتر از 710 یورو در هر ماه اعمال می‌شود و مقررات اجاره در حال حاضر بیش از 90 درصد از بخش اجاره (بخشی از مسکن اجتماعی و خصوصی) را پوشش می‌دهد.
در امریکا کنترل اجاره بر ساختمان‌هایی که قبل از فوریه سال 1947 ساخته شده‌اند و واحدهای اشغال شده توسط مستاجر که بطور مداوم از قبل اول ژوئیه 1971 (حدودا 2 درصد از تمام مسکن‌های اجاره‌ای) در آن زندگی می‌کنند، اعمال می‌شود.
