چرا دولت نباید مسکن‌سازی کند
منصور غیبی
کارشناس اقتصاد مسکن
بحث اقتصاد مسکن متأثر از دو عامل درونی سازمانی اقتصاد مسکن (منفردا) و عوامل برون‌سازمانی اقتصاد مسکن (تجمیعا) است. از عوامل درونی می‌توان از سیاست‌گذاری‌های دولتی در بخش مسکن و برنامه‌ریزی‌های تولید و واگذاری مسکن و تدوین نظامات یارانه‌ای ازجمله تسهیلات ساخت و خرید مسکن در قالب وام‌های دولتی و سیاست‌های تشویقی و تنبیهی و تسهیلات مربوط به صدور پروانه‌های ساخت مسکن و تدوین برنامه‌های تعاملی بین مجریان و متولیان امر تولید مسکن از جمله شهرداری‌ها و وزارت مسکن و سازمان‌های نظام‌مهندسی و سایر زیرمجموعه‌های این نهادها و دوایر دولتی نام برد.
هر کدام از این تصمیمات به تنهایی می‌تواند تأثیر و نمود خود را در حوزه اقتصاد مسکن تعریف کند، کما اینکه با توجه به سیاست‌های اعمالی در ادوار گذشته و همچنین برنامه‌های جاری این دوره نیز تأثیر خود را بازتاب داده است که نتیجه آن فعالیت توسعه‌ای در شهرها در کنار ضعف قوانین، منجر به مداخله دولت در بازار زمین و مسکن، باعث ایجاد ارزش‌افزوده (رانت) فراوان و به دنبال آن انحصارگرایی و افزایش مداوم قیمت ملک شده است.
مهم‌تر آنکه مکان‌یابی بی‌قاعده برای توسعه شهرها باعث پراکندگی توسعه کالبدی شهرها و گسیختگی و عدم انسجام کالبدی آن و تخریب محیط‌زیست و درنتیجه کاهش کیفیت زیست شهری شده است.
به هر حال، پس از انقلاب اسلامی عمده توجه سیاست‌های مسکن به مساله زمین معطوف شد، مهم‌ترین آن ملی کردن زمین شهری به‌منظور توزیع مجدد مالکیت آن بود که در سال 1358 انجام معاملات روی زمین‌های شهری ممنوع اعلام شد و سیاست دولت با عاملیت بنیاد مسکن انقلاب اختصاص زمین به گروه‌های کم‌درآمد به‌منظور رفع نیاز و حل اجاره‌نشینی این طیف از افراد جامعه بود.
اما همین سیاست باعث تشدید مهاجرت به داخل شهرها شد و در ادامه با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن در همان سال، گام بلندی در راستای دخالت همه‌جانبه دولت در بازار زمین و مسکن فراهم شد.
دستاورد این برنامه اتمام ذخیره اراضی شهر بود و در حال حاضر، این قانون ذخیره اراضی شهری در تهران و سایر شهرهای بزرگ بدون پشتوانه مطالعاتی و برنامه‌ریزی‌شده تقریبا به حد صفر نزدیک شد.
به دنبال این تحولات و آسیب‌شناسی عملکرد قوانین فوق در سال 1361 با تصویب قانون اراضی شهری دولت درصدد کنترل و نظارت عالیه بر عملکرد و نحوه واگذاری و تخصیص زمین به متقاضیان برآمد، به‌نحوی‌که عملاً تأمین و عرضه زمین و در پی آن تولید مسکن در کشور در حیطه وظایف دولت قرار گرفت.
می‌توان اذعان کرد که تهیه و تصویب قانون اراضی شهری اولین اقدام سازمان‌یافته و فراگیر برای نظم دهی به بحث تملک و واگذاری زمین در یک سازمان متمرکز دولتی بوده که به‌منظور رفع آشفتگی‌های بازار زمین و مسکن ایجاد شد. اما خلأ بین عرضه و تقاضای زمین و وجود عوامل قدرتمند در بازار سرمایه‌ای زمین و مسکن باعث افزایش مداوم قیمت زمین و به قدرت رسیدن دوباره بازار ملک و املاک در کشور شد.
سال 1368 مصادف بود با تدوین اولین برنامه توسعه که در این برنامه مساله زمین در دو بخش مکان‌یابی و تأمین زمین مدنظر قرار گرفت و در این برنامه سهم دولت در عرضه زمین به 45 درصد محدود شد که باید توسط سازمان زمین شهری در داخل شهرها و شهرهای جدید عرضه می‌شده است.
در برنامه دوم توسعه سهم دولت از عرضه زمین به 30 درصد کاهش یافت و بدین‌ترتیب کاهش سهم دولت در عرضه زمین و محدود کردن آن به توسعه منفصل را می‌توان از ویژگی‌های سیاست‌گذاری این برنامه دانست.
در برنامه توسعه سوم دولت سعی کرد به‌طورکلی پای خود را از بازار زمین و مسکن بیرون بکشد و فروش زمین‌های دولتی به قیمت‌های بازار آزاد را به عنوان یک محور اصلی سیاست‌گذاری زمین در برنامه سوم توسعه مطرح کرد. این پدیده منجر به افزایش قیمت زمین و به‌تبع آن مسکن تولیدی در کشور شد. همچنین در برنامه چهارم و پنجم توسعه هم موضوع زمین به مسکن ختم شد و مواردی چون ارایه تسهیلات بانکی به سازندگان مسکن و کمک به مسکن محرومان و نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری موردتوجه قرار گرفت.
به‌هرروی آنچه بامطالعه برنامه‌های توسعه و سیاست‌های قبل از آن در حوزه مسکن عیان است، فرآیندی از دخالت‌های افراطی تا عدم دخالت‌های موثر و به‌موقع دولت در بازار زمین و مسکن را شاهد هستیم. به‌نحوی‌که طی این مدت سازوکار موثر و مداومی برای کنترل قیمت و مقابله با سوداگری در حوزه ملک و املاک اتخاذ نشده است.
