قبض و بسط بازارهای موازی
مجید اعزازی|
دبیر گروه راه و شهرسازی|
1-اتحادیه مشاوران املاک کشور دیروز از کاهش 10 تا 30 درصدی قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در 18 منطقه تهران گزارش داد و اعلام کرد که قیمت‌های مسکن در مناطق 5 و 11 تثبیت شده و در مناطق 12 و 17 نیز همچنان افزایشی است. همزمان با این کاهش قیمت‌ها شاهد رکود معاملات ملک نیز هستیم به گونه که بر اساس گزارش اتحادیه یاد شده در 15 روز اول مردادماه سال جاری تعداد معاملات نسبت به دوره مشابه سال قبل 78 درصد افت کرده است. البته روند کاهشی تعداد معاملات ملک از ماه‌ها قبل آغاز شد، اما از اردیبهشت ماه سال جاری به بعد اوج گرفت و به همین نسبت، تورم ماهانه ملک نیز طی سه ماهه اخیر با شیب ملایم‌تری ادامه یافت و در تیرماه به 0.4رسید. با این حال، جهش پیوسته قیمت ملک در سال گذشته قدرت خرید متقاضیان مصرفی را به‌شدت مضمحل کرده است. در واقع نیاز به خانه‌دار شدن (حدود 38 درصد جمعیت کشور مستاجر است) همچنان وجود دارد اما به دلیل ناتوانی مالی از خرید واحد مسکونی دلخواه، این تقاضای بالقوه به فعلیت نرسیده یا اصطلاحا به تقاضای موثر تبدیل نشده است.
2- در شرایطی که بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی تعداد معاملات در تیرماه سال جاری به حدود 4 هزار فقره کاهش یافت، به نظر می‌رسد، معدود معاملاتی که در این هفته‌ها انجام می‌شود، توسط فروشندگان واقعی و خریداران مصرفی صورت می‌گیرد. فروشندگان از این جهت، واقعی شناخته می‌شوند که به دلیل نیاز به پول نقد (اغلب برای سرمایه‌گذاری دوباره در بازارهای موازی) حاضر شده‌اند، متناسب با کاهش انتظارات تورمی متاثر از نرخ ارز، قیمت‌های پیشنهادی خود را تعدیل کرده و به قدرت خرید معدود متقاضیان مصرفی و موثر بازار نزدیک کنند.
3-نگاهی به بازده سه بازار مسکن، دلار و بازار سرمایه طی ماه‌های اخیر به خوبی قبض و بسط بازارهای موازی را نشان می‌دهد و مسیر حرکت نقدینگی در میان این بازارها را هویدا می‌کند. بر اساس اعلام بانک مرکزی، میانگین نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در پایان اردیبهشت سال جاری 12 میلیون و 670 هزار تومان بوده است. این رقم در پایان تیرماه به 13 میلیون و 350 هزار تومان افزایش یافته و بازدهی 5.36 درصدی را ثبت کرده است. نرخ دلار در 19 اردیبهشت (دقیقا دو ماه پیش) 15 هزار و 500 تومان بوده که با یک افت 22 درصدی در این روزها حدود 12 هزار تومان سیر می‌کند. شاخص کل بورس در اول خرداد سال جاری روی 212 هزار و 851 واحد ایستاده بود اما دیروز با 19.87 درصد رشد در ارتفاع 255 هزار و 163 واحد جای گرفت. در چنین شرایطی که بازده بازار سرمایه بسیار مثبت است، و رشد قیمت‌ها در مسکن متوقف شده است، طبیعی است که معدود سرمایه‌گذاران جامانده در بازار مسکن حاضر به کاهش قیمت‌های پیشنهادی خود می‌شوند و تلاش می‌کنند از تله رکود 4 ساله ملک هر چه زودتر خارج شوند.
4- همانطور که کارشناسان اقتصاد مسکن باور دارند و تجربه کرده‌اند، قیمت‌ها در بازار مسکن چسبنده است و شیوه کاهش قیمت در این بازار کمی با سایر بازارها تفاوت دارد، به گونه‌ای که اغلب فعالان غیرحرفه‌ای این بازار، از قیمت‌های پیشنهادی خود عقب‌نشینی نمی‌کنند، بلکه به انتظار می‌نشینند تا بر اثر گذشت زمان و افزایش تورم‌های سالانه، پس از یکی دو سال یا بیشتر (در واقع با حرکت چرخه رونق و رکود) با افزایش قدرت خرید مردم، سطح قیمت‌ها به نرخ‌های پیشنهادی آنان نزدیک شود.
