بیشترین تورم ملک در قلب تهران

گروه راه و شهرسازی|

تازه‌ترین آمار رسمی از تحولات بازار مسکن حاکی است، در مردادماه سال 98، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر‌مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در تهران به 13‚03 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2‚4 درصد کاهش و

76 درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین در این ماه، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 3.3 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 31‚3 و 72‚6 درصد کاهش نشان می‌دهد.به این ترتیب، ‌تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در پنج ماهه نخست سال 1398 به حدود 29‚6 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال پیش از آن ‌54‚1 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت، متوسط قیمت یک متر‌مربع بنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران 12‚72 میلیون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 96‚4 درصد افزایش نشان می‌دهد. در این میان، تغییر آرایش تورم ماهانه ملک در مناطق مختلف تهران و همچنین جابه‌جایی در سهم مناطق از معاملات انجام شده قابل توجه است. در الگوی جدید، منطقه 12، به عنوان محدوده تاریخی و قلب تهران که دارای بیشترین بافت فرسوده نیز هست، بالاترین تورم ملکی (101‚54 درصد) را به خود اختصاص داده است. با فاصله اندکی از منطقه 12، مناطق 16 و 17 تهران نیز تورم ملکی بالایی را تجربه کرده‌اند.

   سهم منطقه 5 از معاملات کوچک شد

آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مردادماه سال 1398 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.1 درصدی از کل معاملات (در خرداد ماه این سهم

 15 درصد بود)، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 4 به ترتیب با سهم‌های 9‚4 و 8‚9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 72.1 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مردادماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 2، 4، 10، 14، 7، 8، 15، 1 و 6) بوده و 12 منطقه باقیمانده 27‚9 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.به گزارش «تعادل»، داده‌های منتشره از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که همه مناطق تهران دست کم 60 درصد افت تعداد معاملات را تجربه کرده‌اند. بیشترین رشد معاملات با 84 درصد مربوط به منطقه 20 بوده است. در همین حال، ‌سه منطقه 22، 19 و 21 به ترتیب با 26 فقره، 36 فقره و 47 فقره معامله کمترین معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

   بیشترین رشد قیمتی در منطقه 12

گزارش بانک مرکزی همچنین حاکی است، بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 12 (معادل 101‚54 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 19 (معادل 51 درصد) تعلق دارد.

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر‌مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 28‚21 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 5‚98 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 79 و 92‚3 درصد افزایش نشان می‌دهند.

   توجه بیشتر به قدیمی ها

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مرداد ماه سال 1398 حاکی از آن است که از مجموع 3 هزار و 292 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 41‚8 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با مردادماه سال قبل 2‚5 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 20 سال افزوده شده است.

   ارزان‌ها دیگر پرطرفدار نیستند

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده

بر حسب قیمت یک متر‌مربع بنا در مرداد ماه سال 1398 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 9 تا 10‚5 میلیون تومان به ازای هر متر‌مربع بنا با سهم 10.9 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند و دامنه قیمتی 6 تا 7‚5 میلیون تومان و 7‚5 تا 9 میلیون تومان به ترتیب با اختصاص سهم 10‚6 و 10.5 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته است. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که58‚7درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر‌مربع واحد مسکونی شهر تهران (13‚03 میلیون تومان) معامله شده‌اند.

بر اساس این گزارش، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مردادماه سال 1398 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60 مترمربع با سهم 15‚9درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 60 تا 70 و 70 تا 80 متر‌مربع به ترتیب با سهم‌های 13.4 و 12‚1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر‌مربع، 55.9 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در مردادماه سال 1398، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 300 تا 450 میلیون تومان با اختصاص سهم 15درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 450 تا 600 میلیون تومانو 600 تا 750 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 12‚3 و 9‚4 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 52‚9 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 900 میلیون تومان اختصاص داشته است.

   اثر افت نرخ ارز روی مسکن

عباس اکبرپور، استاد دانشگاه پیش از این درباره دلایل کاهش قیمت مسکن در مرداد ماه نسبت به تیرماه به «تعادل» گفته بود: مجموعه‌ای از علل در افت قیمت مسکن اثرگذاربوده است و یکی از این عوامل کاهش نرخ ارز است که موجب می‌شود که شاهد افت قیمت تمام کالاها و خدمات از جمله مسکن هستیم.

اکبرپور اضافه کرده بود: زمانی که قیمت ارز کاهش می‌یابد، خریداران بالقوه در انتظار قیمت مسکن افت کند بنابراین تمایل آنها برای خرید مسکن کم می‌شود تا التهاب بازار کاهش یابد و قیمت‌ها متعادل شود که افت تقاضا، قیمت‌ها را تعدیل می‌کند. او افزوده بود: سوداگران و دلالانی که طی ماه‌های گذشته قیمت مسکن را به ویژه در فضای مجازی بالا نگه داشته‌اند، چاره‌ای ندارند جز اینکه قیمت‌ها را تاحدودی کاهش دهند چون خریداران مصرفی با افزایش قیمت‌ها از بازار مسکن فاصله می‌گیرند، بنابراین تنها راه برای جذب متقاضی مصرفی، کاهش قیمت‌ها است.

به گفته این استاد دانشگاه، فروشندگان مسکن به دلیل نگرانی از کاهش قیمت‌ها در شرایط کنونی و با افت حجم معاملات، ترجیح می‌دهند که ملک خود را به فروش برسانند و نقدینگی به دست آمده را در بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری کنند.اکبرپور اظهار کرده بود: علاوه بر این عوامل، فضای بین‌المللی هم بر اعتماد عمومی و بهبود بازارهای اقتصادی موثر است طی یکی دوماهه گذشته رایزنی‌های مثبتی برای افزایش روابط بین‌المللی بین ایران و سایر کشورها انجام گرفته است که توانسته به بهبود عملکرد بازار سرمایه، ارز و... کمک کرده است و بازارها را از التهاب خارج کرده و در تثبیت قیمت‌ها اثر مثبت داشته است.

او افزوده بود: درواقع مجموعه عوامل اقتصادی و سیاسی موجب کاهش قیمت مسکن در مردادماه شده است و پیش بینی می‌شود که روند کاهشی در قیمت مسکن طی شهریور ماه سال جاری هم ادامه یابد. کاهش نرخ ارز، در افت قیمت مصالح هم موثرخواهد بود و همین موضوع به کاهش قیمت واحدهای ساخته شده در ماه‌های جاری نسبت به ماه‌های گذشته کمک کند.

اکبرپور افزوده بود: کاهش قیمت مسکن می‌تواند بارقه‌های امید به تثبیت اقتصادی و رونق است، البته این افت باید ادامه‌دار باشد می‌تواند نشانه خوبی باشد. اگر شرایط بین‌المللی بدون التهاب پیش برود، در داخل شاهد افزایش اعتماد و واقعی‌سازی قیمت‌ها خواهیم بود، هنگامی که قیمت‌ها بطور ناگهانی افزایش می‌یابد نشان‌دهنده کاهش اعتماد عمومی نسبت به تصمیم‌های اقتصادی است و کاهش قیمت‌ها به معنای بازگشت اعتماد عمومی به جامعه است.