کوچک‌سازی در دستور کار سازندگان
ایمان رفیعی
کارشناس ساخت‌وساز
رشد قیمت مسکن طی یک سال و نیم گذشته تقریباً ۱۲۰ درصد برآورد شده است. این افزایش قیمت معلول عوامل گوناگونی است.برخی از کارشناسان و واسطه‌گران بازار مسکن این افزایش قیمت بیش از ۱۰۰ درصدی را ناشی از افزایش قیمت هزینه‌های تمام شده ساخت بنا عنوان می‌کنند، اما تنها عامل افزایش قیمت در این بازار و سایر بازارهای اقتصادی را نمی‌توان ناشی از افزایش قیمت ارز و سایر مولفه‌های تولیدی دانست. عوامل موثر بر تعیین قیمت تمام شده مسکن در مناطق مختلف محدود به گزینه‌های مشخص و ثابتی نبوده و به دلیل تنوع بسیار زیاد مصالح ساختمانی و همچنین روش‌های ساخت هزینه تمام شده طیف بسیار وسیعی را در بر می‌گیرد. مطابق آخرین فهرست بهای منتشر شده توسط منابع رسمی، هزینه تمام شده برای ساخت هر مترمربع بنای مسکونی بدون احتساب قیمت زمین، حدود 3 میلیون تومان برآورد شده است.
به دلیل وجود معادن و منابع طبیعی فراوان و پراکندگی آن در سراسر کشور، تولید مصالح پایه ساختمانی از قبیل انواع آهن آلات، سیمان، گچ و... مشکلی از بابت تامین و تهیه این مصالح به جهت وجود تحریم‌ها و سایر محدودیت‌های بین‌المللی وجود ندارد. از این رو، در گروه مصالح پایه ساختمانی که تقریباً تمام آن در داخل کشور تولید می‌شود، رشد قیمت‌ها کمتر از متوسط نرخ تورم واقعی در بخش‌های مختلف اقتصاد بوده است.
در مورد مصالحی که بیشتر در مرحله نازک‌کاری و تزئینات ساختمان به کار می‌روند تنوع محصولات و اختلاف قیمت‌ها بیشتر از سایر بخش‌ها مشهود است. در این بخش به دلیل تنوع زیاد و استفاده از مواد و ابزار گوناگون که در بخش‌های مختلف وابستگی ارزی و ریالی قابل توجهی به صنایع مختلف داخلی و خارجی دارند، نرخ تورم و افزایش قیمت‌ها رشد بیشتری نسبت به سایر قسمت‌ها داشته است. یکی از دلایلی که باعث اختلاف قیمت قابل توجه در بهای ساختمان‌ها در مناطق مختلف می‌شود، استفاده و به‌کارگیری از مصالح لوکس و لاکچری در مرحله نازک کاری و نما و تزئینات داخلی و خارجی ساختمان‌ها است. با توجه به تنوع بسیار زیاد و نامشخص بودن دستمزد استفاده از این نوع مصالح، نمی‌توان محدوده قیمتی مشخصی برای بهای تمام شده هر متر مربع فضای مسکونی به جهت به‌کارگیری این مساله مشخص کرد، بطوری که بنا به گزارش برخی فعالان و کارشناسان در زمینه ساخت بنا، هزینه استفاده از این نوع مصالح می‌تواند قیمت تمام شده هر مترمربع ساختمان را تا حدود ۵۰ میلیون تومان نیز افزایش دهد. البته به کارگیری این نوع مصالح با قیمت‌های نامتعارف کاربرد عمومی نداشته و نمی‌توان حجم و متراژ بناهای ساخته شده با این نوع مصالح را در ارزیابی بهای تمام شده عمومی ساختمان‌ها لحاظ کرد. آنچه که امروز در اکثر بناها و واحدهای مسکونی مشاهده می‌شود، به‌کارگیری مصالح متوسط داخلی برای نازک کاری و بخش تزئینات ساختمان است.
از جمله دیگر عواملی که باعث اختلاف قیمت در هزینه تمام شده بهای ساختمان است، بخش تاسیسات است. این بخش که در سال‌های اخیر با توجه به دستورالعمل‌های حفاظتی و ایمنی دچار تغییراتی نیز شده است، تنوع قیمتی بسیار زیادی در گروه تاسیسات داخلی و وارداتی دارد. انواع وسایل سرمایشی و گرمایشی و تاسیسات مورد نیاز آنها با توجه به حجم بنای ساخته شده و نوع و موقعیت مکانی آن، تنوع قابل توجهی دارد. یکی از بخش‌هایی که در یک سال و نیم گذشته دچار تورم نسبتاً زیادی شده، تاسیسات به کار رفته در ساختمان‌ها است. به عنوان مثال، در حال حاضر نصب و راه‌اندازی آسانسور برای یک ساختمان پنج طبقه با استفاده از تجهیزات داخلی، بیش از ۱۰۰ میلیون تومان هزینه دارد که افزایش قیمت بیش از ۱۰۰ درصدی را نسبت به ۲ سال پیش نشان می‌دهد. این افزایش قیمت در تاسیسات به دلیل وابستگی نسبتاً زیاد این بخش به استفاده از ابزار تکنولوژی و مواد وارداتی است.
شاید یکی از مهم‌ترین عواملی که در تعیین قیمت تمام شده مسکن نقش قابل توجه و تعیین‌کننده‌ای دارد، بهای زمین است که با توجه به نوع ساخت ملک (ویلایی، آپارتمانی و...) سهمی بین 30 تا بیش از ۵۰ درصد در بهای تمام شده ملک را به خود اختصاص می‌دهد. به عنوان مثال اگر با مصالح یکسان در مناطق مختلف کلان‌شهری مانند تهران اقدام به ساخت بنا با متراژ یکسانی بنماییم، شاید اختلاف بهای زمین در قسمت‌های مختلف، موجب اختلاف قیمت حدود ۵۰ درصدی در هزینه تمام شده کلی ساختمان شود. این عامل یکی از مهم‌ترین علل اختلاف قیمت در بهای ساختمان در مناطق مختلف شهری و بخش‌های حاشیه آن است، زیرا همان‌گونه که اکثر ما شاهدیم در حال حاضر به دلیل گستردگی و تنوع مصالح موجود در سطح کشور، عموم ساختمان‌ها دارای مصالح کیفی مشابه و استفاده از تاسیسات نزدیک به هم است.
در حال حاضر با توجه به افزایش قابل توجه قیمت زمین و همچنین رشد قیمت مصالح و با در نظر گرفتن توان اقتصادی خریداران که به حداقل رسیده است، برخی سازندگان ترجیح می‌دهند برای ادامه امکان حیات در این بازار متراژ بناها را تا حد امکان کاهش دهند. زیرا با توجه به شرایط فعلی که توان و اراده‌ای از طرف دولت برای کنترل بازار ملک و تقویت توان اقتصادی خریداران وجود ندارد، سایر بخش‌ها نمی‌توانند اقدام به کنترل یا کاهش هزینه تمام‌شده ملک کنند.
