مناطق اثرگذار در بازگشت قیمت مسکن

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

بررسی گزارش تحولات بازار معاملات مسکن تهران در شهریورماه سال جاری نشان می‌دهد با وجود آنکه قیمت متوسط هرمترمربع واحد مسکونی در 13 منطقه از پایتخت روند کاهشی داشته است اما حجم معاملات فقط در 2 منطقه از شهر تهران سیرصعودی داشته و تعداد قراردادهای خرید و فروش در 19 منطقه دیگر کاهش داشته و در یک منطقه هم ثابت بوده است. برهمین اساس متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی طی شهریور ماه سال جاری در مناطق 1، 2، 3، 5، 8، 12، 13، 14، 16، 17، 18، 19 و 20 سیر نزولی داشته و حجم معاملات هم در مناطق 13 و 5 روند صعودی و در منطقه 22 ثابت بوده است.به عبارت دیگر، اگرچه انتظار می‌رود با افت قیمت‌ها، حجم معاملات مسکن رشد کند اما فرورفتن بازار مسکن در رکود، کاهش چشمگیر توان اقتصادی متقاضیان مصرفی و خروج متقاضیان سرمایه‌ای موجب شده که این معادله عکس شود و با وجود کاهش متوسط قیمت‌ها در شهریور ماه نسبت به مرداد ماه سال جاری، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن سیری نزولی داشته است.اظهارات چندی پیش نائب رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک با روزنامه «تعادل» هم حاکی از آن است که روند کاهش حجم معاملات با وجود افت قیمت‌ها در ماه‌های آتی هم ادامه دارد و عمیق‌ترین رکود مسکن طی 25 ساله گذشته، همچنان ادامه می‌یابد. ناگفته نماند براساس تازه‌ترین گزارش تحولات بازار مسکن شهریور ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی 12.67 میلیون تومان بوده که نسبت به مردادماه و شهریور سال قبل به ترتیب 2.8درصد کاهش و 56.5 درصد افزایش داشته است. همچنین در شهریور ماه سال 1398، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 2.8 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 15.3 و 73 درصد افت داشته است.

 جایگزینی منطقه 10 به جای منطقه 4

براساس گزارش منتشر شده از بازار مسکن مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 دوباره درصدر مناطق پایتخت در تعداد قراردادهای خریدو فروش مسکن قرار داشته و با ثبت 429 معامله لقب پرفروش‌ترین منطقه تهران را در بازار مسکن طی سال‌های اخیر به خود اختصاص داده است.بررسی دیگر مناطق تهران نشان می‌دهد که منطقه 2 با 236 فقره معامله، منطقه 10 با 233 قرارداد و منطقه 4 با 221 فقره معامله در رتبه‌های بعدی قراردادند، براساس آمار در آخرین ماه تابستان، منطقه 4 که در اغلب ماه‌ها در رتبه سوم پرفروش‌ترین مناطق قرارداشت، جای خود را به منطقه 10 داده و به جایگاه چهارم تنزل کرده است. اما کمترین تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن درشهریور ماه به منطقه 19 تهران تعلق دارد این درحالی است که در مرداد ماه منطقه 22 کمترین حجم معاملات را داشت و منطقه 19 در رتبه بعدی قرارگرفته بود. پس از این دومنطقه، منطقه 16 با 31 فقره قرارداد، در لیست مناطقی جای می‌گیرد که کمترین حجم معاملات را به خود اختصاص داده است.اما در مرداد ماه سال جاری بیشترین حجم معاملات مربوط به منطقه 5 با 399 معامله تعلق داشت و پس از آن به ترتیب مناطق 2، 4 و 10 با 309، 293 و 277 فقره قرارداد خرید و فروش قرارداشتند.کمترین تعداد قرارداد خرید و فروش مسکن درمرداد هم به منطقه 22 پایتخت تعلق داشت اگرچه منطقه 19 با 36 معامله و منطقه 21 با 47 فقره قرارداد هم در پایین لیست حجم معاملات قرارداشتند.

 منطقه 19 ارزان‌ترین منطقه پایتخت

تحلیل قیمت فروش هرمترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حاکی از آن است که منطقه 1 با قیمت 25 میلیون و 400 هزار تومان گران‌ترین منطقه پایتخت است و بعد از آن منطقه 3 با قیمت 22 میلیون و 650 میلیون و منطقه 2 با 20 میلیون و 150 هزار تومان در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

ترتیب گران‌ترین مناطق تهران در مردادماه مانند شهریور ماه است و در ابتدای لیست منطقه1 با قیمت فروش هر مترمربع 28 میلیون و 210 هزار تومان، منطقه 3 با 24 میلیون و 620 هزارتومان و منطقه 2، ‌20 میلیون و 550 هزار تومان قرار داشتند.درواقع با وجود آنکه قیمت‌ها در بازار مسکن طی شهریورماه سال جاری نسبت به مرداد ماه کاهش داشته است اما ترتیب گرانترین مناطق تغییری نداشته است.

همچنین در شهریور ماه سال جاری، منطقه 19 با متوسط قیمت هرمترمربع 5 میلیون و 680 هزار تومان ارزانترین منطقه پایتخت، بعد از آن هم منطقه 18 با متوسط قیمت 5 میلیون و 730 هزار تومان و منطقه 17 با متوسط قیمت 6 میلیون و 230 هزار تومان قراردارند.بررسی‌ها حکایت از آن دارد که در مرداد ماه 98، متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در

10 منطقه از مناطق 22 گانه تهران، بیش از 10 میلیون تومان قیمت دارد و در شهریور سال جاری، 11 منطقه از کل مناطق، قیمتی بالای 10 میلیون تومان دارند یعنی درحالی که شاهد کاهش 2.8 درصدی قیمت‌ها در شهریور نسبت به مردادماه بودیم، اما این موضوع درباره 9 منطقه تهران صدق نمی‌کند و طی یک‌ماهه مرداد تا شهریور سال جاری قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در این مناطق افزایش یافته است.

 کاهش قیمت در 13 منطقه تهران

اما بررسی درصد تغییر قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی در شهریورماه نسبت به مرداد سال جاری نشان می‌دهد که قیمت‌ها در 13 منطقه پایتخت روند کاهشی داشته و در 9 منطقه پایتخت افزایش داشته است.

براساس گزارش تحولات بازار مسکن، منطقه 15 بیشترین افزایش قیمت فروش یک مترمربع واحد مسکونی را درشهریور ماه سال 98 نسبت به ماه قبل خود داشته و با رشد 12.1 درصدی در رتبه نخست قرار دارد پس از آن هم منطقه 6 با افزایش 11 درصدی و بعد منطقه 21 با رشد 7.7 درصدی قرار دارند.بیشترین کاهش قیمت فروش هرمترمربع واحد مسکونی در آخرین ماه تابستان نسبت به مرداد ماه مربوط به منطقه 8 با افت 12.48 درصدی است، بعد از آن هم منطقه 13 با کاهش 10.78 درصدی قرار دارد.

 ثبات حجم معاملات درمنطقه 22

تحلیل تغییرات رخ داده در حجم معاملات مسکن درشهریور 98 نسبت به ماه قبل حکایت از آن دارد که فقط 2 منطقه 5 و 13 با افزایش تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن مواجه بودند و در 20 منطقه دیگر پایتخت شاهد کاهش یا ثبات حجم معاملات بودیم.رشد تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در منطقه 5 برابر با 7.5 درصد و در منطقه 13، 9 درصد بوده است.اما منطقه 16 با ثبت افت 42.5 درصدی حجم معاملات در شهریور نسبت به مرداد ماه درصدر مناطقی قراردارد که در آخرین ماه تابستان با کاهش تعداد قراردادهای خرید و فروش مواجه بودند، منطقه 19 هم با افت 33.33درصدی در حجم معاملات با کاهش شدید مواجه بوده است.نکته جالب درمورد درصد تغییر حجم معاملات مسکن درشهریور نسبت به مرداد سال جاری مربوط به منطقه 22 پایتخت می‌شود که در این منطقه تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در این دو ماه تغییری نداشته و ثابت بوده است.