محتمل‌ترین وضعیت قیمت دارایی متناسب با روند نرخ ارز
نرگس رزبان|
برخی کارشناسان معتقدند که وضعیت رکود و ثبات قیمت در بازار دارایی‌های مختلف، حداقل برای چند فصل ادامه خواهد داشت مگر آنکه متناسب با تغییر نرخ ارز، نقدینگی و تحولات دیگر، تغییراتی در قیمت‌ها و خرید و فروش دارایی‌ها انجام شود
براین اساس، محتمل‌ترین سناریو در بازار‌هایی مانند مسکن رسیدن به ثبات قیمت اسمی طی ماه‌های آینده و ماندگاری در رکود حداقل برای ۴ فصل است، مگر اینکه شاهد افزایش نرخ ارز باشیم و با متغیرهای غیرقابل پیش‌بینی در اقتصاد مواجه باشیم. همچنین پیش بینی نمی‌شود تعداد پروانه‌های ساختمانی با افزایش قابل توجه همراه باشد. بر این اساس کاهش عرضه مسکن خود چالشی دیگر برای سال‌های پیش‌رو در بازار مسکن است.
بررسی روند معاملات و قیمت مسکن نشان می‌دهد که بازار مسکن وارد فاز رکودی شده است. مطابق با روند تاریخی بازار مسکن، بعد از تجربه دوران رونق قیمتی این بازار وارد دوره رکود با طول عمر طولانی‌تر می‌شود.
تجارب گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد که تحولات در این بازار عمدتاً از دو دسته عوامل درون و برون‌بخشی منبعث می‌شود. هر یک از این عوامل به اقتضای شرایط حاکم بر اقتصاد، در مقطع زمانی مختص خود، در بروز تحولات قیمتی ایفای نقش می‌کند. به عبارتی میزان اثرپذیری بازار از هر یک از عوامل هدایتگر آن، در همه دوره‌ها یکسان نیست، بلکه متناسب با شرایط اقتصادی، درجه اهمیت آنها تا حدودی متفاوت است.
بررسی قیمت در بازار مسکن حاکی از این است که از خرداد ماه سال ۱۳۹۲ تا پایان سال ۱۳۹۵ قیمت اسمی مسکن از ثبات نسبی برخوردار بوده است، این در حالی است که در همین دوره نرخ تورم عمومی (با وجود کاهش)، همواره بالاتر از ۸ درصد بوده و نرخ سود اسمی سپرده‌های بانکی (به عنوان بازدهی دارایی جایگزین و بدون ریسک) نیز قابل توجه بوده است. از طرف دیگر مقایسه بازده مسکن با بازده بازارهای موازی و نرخ تورم از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا پاییز سال ۱۳۹۶ (به قیمت سال پایه) نشان می‌دهد که بازده این بازار از سایر بازارها پایین‌تر بوده است.
لذا طبیعی بوده که مطابق با روند تاریخی دوره‌های رونق و رکود، همچنین به منظور جبران عقب افتادگی از بازده سایر بازارها، قیمت مسکن نیز به عنوان یک کالای اقتصادی، با افزایش مواجه گردد. بر این اساس از ماه‌های ابتدایی سال ۱۳۹۶ شاهد افزایش تدریجی و بطئی قیمت در بازار مسکن بودیم بطوری که قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران از حدود ۴.۳ میلیون تومان در فروردین ۹۶ به حدود ۵.۶ میلیون تومان در اسفند ماه همان سال رسید.
تعداد معاملات مسکن در سال ۹۶ در سطح بسیار خوبی قرار داشت. بطوری که به جز فروردین ماه که به دلیل مقارن شدن با ایام نوروز معمولاً تعداد معاملات کم است، در سایر ماه‌ها تعداد معاملات در سطح بالایی رقم خورد. بر این اساس در دی ماه ۹۶، انجام حدود ۲۰ هزار معامله آپارتمان در شهر تهران مشاهده شد. همچنین مجموع کل معاملات انجام شده شهر تهران در سال ۹۶ به بیش از ۱۸۱ هزار فقره رسید.
در سال ۱۳۹۷ شاهد افزایش قابل توجه قیمت مسکن در شهر تهران و به تبع آن در دیگر مناطق کشور بودیم. در این سال قیمت یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران از متر مربعی حدود ۶ میلیون تومان در اردیبهشت ماه به بیش از ۱۱ میلیون تومان در اسفند ماه ۹۷ افزایش یافته که این به معنای رشد بیش از ۹۰ درصدی قیمت در کمتر از یکسال بود. آنچه که در سال ۹۷ برخلاف دیگر دوره‌ای رونق مسکن اتفاق افتاد این بود که با وجود افزایش قیمت مسکن در این سال، تعداد معاملات کاهش یافت.
مجموع تعداد معاملات انجام شده در سال ۱۳۹۷ به چیزی حدود ۱۳۰ هزار فقره بالغ شد که حدود ۲۸ درصد کاهش، نسبت به سال قبل را رقم زد. لازم به توضیح است که عمده دلیل تحولات بازار مسکن در این سال نشات گرفته از تحولات اقتصاد کلان و در راس همه آنها افزایش نقدینگی و نرخ ارز بود. کاهش تعداد معاملات نیز عمدتاً به ورود نقدینگی به بازارهای طلا و ارز مربوط می‌شد.
در ماه‌های ابتدایی سال ۹۸ باز هم شاهد افزایش قیمت مسکن در بازار بودیم. بر این اساس بیشترین افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت ماه اتفاق افتاد که نسبت به فروردین همان سال حدود ۱۱.۵ درصد رشد قیمتی را شاهد بودیم. پس از آن از سرعت افزایش قیمت در بازار کاسته شد و در مرداد ماه با پدیده کاهش قیمت به میزان حدود ۳ درصد نسبت به تیر ماه مواجه بودیم. این کاهش قیمت در شهریور ۹۸ نیز البته با شیب ملایم‌تر ادامه یافت و به حدود ۱.۷- درصد نسبت به مرداد ماه رسید.
نکته قابل توجه این است که در تمامی ماه‌های سال ۹۸ با کاهش رشد معاملات مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل و بعضاً ماه‌های قبل در همان سال مواجه بوده‌ایم. در نمودارهای زیر نرخ رشد معاملات و قیمت آپارتمان در شهر تهران در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان داده شده است. همچنین از جهت حرکت نمودار می‌توان روند حرکت قیمت در هر ماه نسبت به ماه قبل را مشاهده کرد.
تمامی موارد پیش گفته و بررسی‌های صورت گرفته از روند معاملات و قیمت مسکن نشان می‌دهد که بازار مسکن وارد فاز رکودی شده است. مطابق با روند تاریخی بازار مسکن، بعد از تجربه دوران رونق قیمتی این بازار وارد دوره رکود با طول عمر طولانی‌تر می‌شود. بنابراین ورود به فاز رکودی از این منظر طبیعی است. اما در شرایط جاری اقتصاد کشور علاوه بر این مورد، مسائل سیاسی و ابهام در توافق هسته‌ای می‌تواند نقش غیرقابل انکاری بر تحولات بازار مسکن در ماه‌های آتی داشته باشد. نااطمینانی حاصل از عدم قطعیت‌ها در فضای سیاسی بخش زیادی از فعالیت‌های حقیقی در این بخش را متوقف کرده است. همچنین تعداد معاملات خرید و فروش مسکن به طرز بی‌سابقه‌ای کاهش یافته و در شهریور ماه به زیر ۳۰۰۰ فقره در شهر تهران رسیده است.
چنانچه متغیرهای سیاسی و به ویژه نرخ ارز ثابت بماند، بازار مسکن به روند کاهش قیمت البته با شیب بسیار کمتر ادامه خواهد داد تا اینکه به نقطه ثبات قیمت اسمی برسیم. در این حالت نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی پیش بینی می‌شود. اما چنانچه مسائل سیاسی در کشور به گونه‌ای رقم بخورد که افزایش قیمت ارز را به دنبال داشته باشد، روند کاهشی قیمت در بازار مسکن متوقف شده و چه بسا شاهد افزایش قیمت اندکی در این بازار باشیم.
در این حالت با توجه به میزان افزایش نرخ ارز، نرخ‌های متفاوتی از افزایش قیمت می‌تواند در این بازار رقم بخورد. اما با توجه به اینکه حجم نقدینگی مورد نیاز برای خرید مسکن بسیار فزونی یافته و تامین مسکن برای خانوارها با صعوبت همراه است، قدرت خرید خانوار عامل بازدارنده افزایش شدید قیمت در بازار مسکن خواهد بود و به واسطه کاهش قدرت خرید سمت تقاضا، بازار پتانسیل جهش قیمت را ندارد.
