سنت شکنی بازار مسکن در مهر 98

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

ثبت رشد 20 درصدی حجم معاملات خرید و فروش مسکن در مهرماه نسبت به شهریورماه در شرایطی است که بررسی تحولات بازار مسکن در مهر سال‌های گذشته، حکایت از کاهش 20 تا 50 درصدی حجم قراردادهای خرید و فروش نسبت به شهریور ماه دارد.این افزایش با واکنش مثبت کارشناسان و فعالان مسکن روبه‌رو شد، به گفته آنها افزایش حجم معاملات ناشی از ثبات نرخ ارز، افزایش اطمینان به شرایط عمومی اقتصاد و تاثیر مثبت کاهش قیمت‌های ملک در مرداد و شهریور است.

اما فارغ از رشد معاملات مسکن در مهرماه نسبت به شهریور که می‌تواند نشانه مثبتی تلقی شود، بررسی حجم معاملات طی 28 روز ابتدایی مهر ماه نشان از کاهش 67 درصدی تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن درپایتخت نسبت به مدت مشابه سال قبل دارد، درحالی که در شهریور ماه، حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال 97، رکورد شکسته و به نزدیک 80 درصد رسیده بود.

در این میان، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران درگفت‌وگو با «تعادل» درباره وضعیت بازار مسکن پایتخت می‌گوید: از اول مهر تا 28 مهر 97، در تهران 25 هزار و 115 قرارداد امضا شده که 11هزار و 393 مبایعه نامه و 13 هزار و 507 فقره اجاره نامه بوده است.

خسروی اظهار می‌کند: از اول مهر امسال تا 28 مهر 98،

 15 هزار و 555 قرارداد امضا شده که 3هزار و 735 مبایعه نامه و 11 هزا ر و 839 فقره اجاره نامه بوده است.

او ادامه می‌دهد: طبق این آمار، تعداد کل قراردادها

38 درصد کاهش یافته که 67 درصد آن مربوط به مبایعه نامه و 12 درصد آن به اجاره نامه بازمی‌گردد.

 افت 36 درصدی حجم معاملات در 7 ماه

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت بازار مسکن پایتخت در 7 ماهه ابتدایی سال جاری می‌گوید: از تاریخ اول فروردین 97 تا 28 مهر 97، تعداد کل قراردادهای شهر تهران 220 هزار و 957 فقره بوده است که 170 هزار و 715 فقره آن مبایعه نامه و 111هزار و 588 عدد آن اجاره نامه بوده است.خسروی می‌افزاید: اما از تاریخ اول فروردین 98 تا 28 مهر 98، حجم معاملات انجام شده در پایتخت، 141 هزار و 223 فقره بوده است که 46 هزار و 47 فقره آن مبایعه نامه و 94 هزار و 273 فقره آن اجاره نامه بوده است.او اظهار می‌کند: براساس این آمار از اول فروردین 98 تا 28 مهر 98، حجم کل معاملات در تهران 36 درصد کاهش داشت که 57 درصد آن مربوط به مبایعه نامه و 16 درصد آن به اجاره نامه باز می‌گردد.

 کاهش 34درصدی معاملات کشوری

خسروی درباره تحولات بازار مسکن طی مهر ماه در کل کشور اظهار می‌کند: طی 28 روز ابتدایی مهر 97، 105 هزار و 353 فقره معامله در کشور انجام شده بود که 57 هزار و 984 هزار عدد آن مبایعه نامه و 46 هزار و 224 فقره اجاره نامه بوده است.او اضافه می‌کند: در28 روز نخست مهر 98، 69 هزار و 412 فقره معامله انجام شده است که 25 هزار و 943 عدد آن مبایعه نامه و 42 هزار و 912 فقره آن اجاره نامه بوده است، براساس این گزارش شاهد افت 34درصدی قراردادها بودیم که 55 درصد کاهش در مبایعه نامه و 7 درصد افت در اجاره نامه بوده است.

 افت 22 درصدی معاملات کشوری

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت بازار مسکن طی 7 ماهه گذشته می‌گوید: از اول فروردین 97 تا 28 مهر 97، کل قراردادهای کشور، 826 هزار و 33 فقره بوده است که تعداد 444 هزار و 188 آن مبایعه نامه و 372 هزا رو 828 اجاره نامه بوده است.خسروی می‌افزاید: از تاریخ اول فروردین 98 تا 28 مهر 98، تعداد کل قراردادهای کشور 648 هزار و 83 فقره که تعداد 295 هزار و 945 فقره آن مبایعه نامه و 346 هزار و 734 هم اجاره نامه بوده است.

او ادامه می‌دهد: در این بازه زمانی یعنی از اول فروردین 98 تا 28 مهر 98 نسبت به مدت مشابه در سال گذشته، 22 درصد کاهش قرارداد داشتیم که 33 درصد آن مربوط به مبایعه نامه و 7 درصد اجاره نامه بوده است.

 رفتارمتفاوت بازار در مناطق

درحالی که از اردیبهشت سال گذشته تا مرداد ماه سال جاری شاهد افزایش قیمت همگام با کاهش حجم معاملات بودیم، از مرداد امسال، کاهش ماهیانه قیمت مسکن آغاز شد و در ماه‌های بعد هم ادامه یافت، رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه شهریورماه قیمت مسکن در شمال تهران ۱۱ درصد نسبت به مردادماه کاهش داشته است، گفت: بعد از تیرماه امسال قیمت خانه در شمال تهران هر ماه به‌طور مرتب کاهش داشته و هم‌اکنون به سطح اسفندماه سال قبل برگشته اما در کل شهر این اتفاق رخ نداده است.

او می‌گوید: اسفندماه ۹۷ میانگین قیمت آپارتمان در منطقه یک، متری ۲۴ میلیون تومان بود که در ماه‌های پس از آن افزایش پیدا کرد و حتی در تیرماه امسال به متری ۳۰ میلیون تومان رسید اما هم‌اکنون مجددا متوسط قیمت در این منطقه ۲۴ میلیون تومان شده است.خسروی اظهار می‌کند: این مساله نشان می‌دهد که تقاضای سرمایه‌گذاری از بازار مسکن خارج شده اما نمی‌توانیم به‌طور قطعی انتظار داشته باشیم که قیمت مسکن در سایر مناطق شهر تهران به یک‌باره همانند منطقه یک ۲۵ درصد کاهش پیدا کند چون که رفتار بازار در شمال پایتخت با جنوب متفاوت است.

او با اشاره به اینکه معمولا فشار تقاضای مصرفی در مرکز و جنوب تهران، بیشتر از شمال شهر است، می‌گوید: میانگین قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه ۲.۸ درصد نسبت به مردادماه کاهش یافت؛ در حالی که افت قیمت در مناطق یک و سه به ترتیب ۱۱ درصد و ۸ درصد بود؛ یعنی در شرایطی که قیمت مسکن در بخش تقاضای سرمایه‌گذاری ریزش محسوسی داشته، در بخش مصرفی، کاهش چشمگیری نداشته است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه می‌دهد: تعداد قراردادهای خرید و فروش آپارتمان شهر تهران در شهریورماه ۲۷۸۷ فقره بوده که اگر این تعداد را تقسیم بر مناطق ۲۲گانه شهر کنیم سهم هر منطقه باید ۱۲۶ قرارداد باشد، در مناطق یک و سه تقریبا همین تعداد معامله انجام شده اما در مناطق ۹، ۱۲، ۱۳، ۱۶ تا ۲۲ تعداد قراردادها کمتر از سایر مناطق است.

خسروی اضافه می‌کند: به نظر می‌رسد توان متقاضیان در جنوب شهر به قیمت‌ها نمی‌رسد اما با توجه به اینکه رشد قیمت در این مناطق دیرتر از شمال شهر اتفاق افتاد مالکان چندان تخفیف نمی‌دهند و حتی در بعضی محله‌های نیمه جنوبی تهران قیمت‌های پیشنهادی در حال افزایش است.

او بیان می‌کند: در محدوده میانی شهر که خانوارهای متوسط زندگی می‌کنند قیمت مسکن مقداری کاهش یافته و اعداد و ارقام حاکی از آن است که این محله‌ها کانون خرید و فروش هستند البته در این بخش هم اغلب مشتریان به دنبال فایل‌های زیر قیمت هستند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه کاهش قیمت در مناطق شمال پایتخت به سرعت انجام شده است، می‌گوید: پیش‌بینی می‌شود، بازار مسکن در نیمه دوم سال به سمت کاهش نسبی قیمت در مناطق میانی و جنوب حرکت کند اما افت در این دو محدوده بسیار آرام خواهد بود و ممکن است در بعضی محله‌ها که عرضه کمتر از تقاضا است قیمت‌ها اصلا کاهش نیابد، به همین دلیل ریسک به تعویق انداختن معاملات چندان منطقی نیست و توصیه می‌کنیم خریداران مصرفی به تدریج اقدام به خرید کنند.

خروج ۷۰ درصد تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن

نایب‌رییس اتحادیه املاک با اشاره به خروج ۷۰درصد تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن یکی از دلایل کاهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن را ظرفیت بسیار پایین خریداران اعلام کرد.

حسام عقبایی در گفت‌وگو با تسنیم اظهار کرد: ‌رکود حاکم بر بازار مسکن باعث شده تا تقاضاهای سرمایه‌ای از این بخش خارج شود.

او ادامه داد: تا پیش از ورود بازار مسکن به دوره رکود غیرتورمی، 80 درصد تقاضاها در این بخش سرمایه‌ای و فقط 20 درصد مصرفی بود.نایب‌رییس اتحادیه املاک بیان کرد: این در حالی است که به دلیل افت شدید معاملات مسکن، حدود 70 درصد تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن خارج شده است.

او اظهار کرد: البته از 20 درصد تقاضای مصرفی نیز هم‌اکنون حدود 12 درصد به واسطه گرانی‌های یکسال اخیر، قدرت خرید در بازار مسکن را ندارند.عقبایی افزود: یکی از دلایل کاهش 30 تا 40 درصد قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، ظرفیت بسیار بسیار پایین خریداران بوده است.