سناریوهای بازار مسکن با نرخ‌های جدید بنزین
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
هیچ‌کس نمی‌تواند منکر تأثیر قیمت سوخت بر تورم عمومی باشد، چرا که سوخت به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم بر تولید و توزیع کالاهای مختلف تأثیرگذار است و افزایش قیمت سوخت می‌تواند تورم عمومی را افزایش دهد، اما اینکه افزایش قیمت بنزین تا چه حدی می‌تواند بر قیمت نهایی مسکن اثرگذار باشد نیازمند بررسی این مورد در سه پرسه زمانی کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت است.
بر اساس گفته‌های کارشناسان قیمت سوخت‌هایی مانند گازوئیل و گاز رابطه مستقیم با تولید مصالح ساختمانی دارند و سوخت‌هایی مانند بنزین به‌صورت غیرمستقیم بر این تولید اثرگذار است.
اما از آنجایی که افزایش سوخت بنزین بر قیمت حمل و نقل و تورم عمومی اثرگذار است، این مورد می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت اثرگذاری منفی بر قیمت مسکن داشته باشد.
در این میان، برخی کارشناسان روی شاخص‌هایی همچون نرخ ارز که احتمالا به دلیل تغییر قیمت نرخ سوخت دستخوش تغییر خواهد شد، دست می‌گذارند و بر این باورند که قیمت نهایی مسکن تحت تاثیر این شاخص بطور غیر مستقیم از افزایش نرخ بنزین اثر خواهد پذیرفت. همزمان گروهی دیگر از کارشناسان با اشاره به جهش‌های قیمتی مسکن طی یک سال و نیم گذشته و اینکه این بازار ظرفیت تحمل نرخ‌های بالاتر را ندارد، معتقدند، احتمال اثرگذاری نرخ‌های جدید بنزین روی بازار مسکن بعید است.
تعمیق بیشتر رکود ساخت‌وساز
در همین رابطه، فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسر انبوه‌سازان با بیان اینکه قیمت بنزین در کوتاه‌مدت نمی‌تواند اثر بالقوه‌ای بر مسکن داشته باشد، گفت: ازآنجایی‌که بخش اعظمی از مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود و تولید این مصالح رابطه اندکی با بنزین دارند، اثرگذاری آن در کوتاه‌مدت بسیار اندک است.
وی گفت: اما ازآنجایی‌که همگام با افزایش نرخ سوخت، نظارت برافزایش قیمت‌ها بسیار مشکل و غیرممکن است، قیمت مصالح ساختمانی در میان‌مدت تحت تأثیر این افزایش رشد خواهد داشت.
پور حاجت بابیان اینکه افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی منجر به تعمیق بیشتر رکود ساخت‌وساز می‌شود، عنوان کرد: بر اساس تحلیل‌های بنیادی می‌توان دریافت بازار ساخت و ساز مسکن در ماه‌های آتی تحت تأثیر این افزایش وارد فاز رکود - تورمی شود. وی گفت: اما در بلندمدت این تعمیق رکود بیشتر خواهد بود، چرا که به مرور زمان افزایش سوخت بنزین به محصولات نفتی دیگر مانند گازوئیل نیز تسری خواهد یافت و این افزایش در قیمت نهایی حمل و نقل بار موثر خواهد بود.
پور حاجت در نهایت گفت: اینکه ادعا داشته باشیم افزایش قیمت سوخت به‌هیچ‌عنوان بر بازارهای مصرفی تأثیرگذار نخواهد بود، کاملاً اشتباه است. اما اینکه این افزایش در چه برهه زمانی یا با چه نسبتی باشد نیازمند بررسی و گذشت زمان است.
افزایش قیمت مسکن دور از انتظار نیست
همچنین قاضی‌زاده، کارشناس اقتصاد مسکن در این خصوص بابیان اینکه افزایش نرخ سوخت باعث افزایش نرخ ارز می‌شود و این افزایش باعث رشد نرخ تورم عمومی خواهد شد، گفت: در صورتی افزایش نرخ سوخت بر ارز تأثیرگذار نبود که بانک مرکزی می‌توانست مبالغ قابل‌توجهی ارز را وارد بازار کند، اما در حال حاضر دست بانک مرکزی در این زمینه بسیار خالی است. وی گفت: بنابراین با افزایش نرخ ارز قیمت اجاره و مسکن نیز دور از انتظار نیست، اما اینکه چه کسانی با چه بودجه مالی می‌توانند متقاضیان بازار مسکن باشند، هنوز مشخص نیست. این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در حال حاضر سه اتفاق را می‌توان برای بازار مسکن محتمل دانست. در نگاه اول بازار مسکن تا پایان سال بدون هیچ تغییر به روند کنونی خود ادامه خواهد داد. در اتفاق دوم شاهد افزایش قیمت املاک نوساز از ابتدای سال 99 خواهیم بود و در گام نهایی شاهد تعمیق رکود بیشتر مسکن همراه با رکود تورمی در این بازار خواهیم بود.
قاضی‌زاده بابیان اینکه به‌هرحال بازتاب افزایش نرخ بنزین در بازار مسکن، بازتاب خوشایندی نخواهد بود، گفت: در حال حاضر دولت اقدام به ساخت مسکن‌های طرح اقدام ملی کرده و بنا به گفته مسوولان هر متر از این واحدها 2 تا 2 میلیون و 500 هزار تومان برای خریدار آب خواهد خورد. حال با افزایش تورم عمومی به‌واسطه افزایش نرخ بنزین این قیمت بالاتر خواهد رفت. در این حالت دو اتفاق مهم برای بخش مسکن می‌توان پیش‌بینی کرد. این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: اتفاق اول مربوط به بخش ساخت و ساز است. بطور یقین همزمان با افزایش نرخ ساخت تعداد سازندگان نیز کاهش خواهد یافت، چراکه سازندگان طی سال‌هایی که مسکن وارد رکود - تورمی شده با دریافت سیگنال‌هایی متوجه شدند بخش تقاضا مصرفی به علت کمبود منابع توانایی خرید ملک را ندارند و هر چه فاصله قیمت مسکن با میزان دارایی مردم افزایش پیدا کند، فروش این واحدها سخت خواهد بود.
وی گفت: اتفاق دوم در بخش تقاضا است. بطور حتم با افزایش قیمت مسکن بخش اعظمی از تقاضای مصرفی از میدان خرید کناره‌گیری خواهند کرد.
اثرگذاری نرخ ارز روی قیمت مسکن
در همین رابطه، عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش نرخ سوخت، افزایش قیمت ارز را به دنبال دارد گفت: کوتاه‌ترین اثرگذاری افزایش قیمت سوخت بر افزایش قیمت مسکن ناشی از تاثیر این افزایش برنرخ ارز است.
آیت‌اللهی گفت: با توجه به اینکه افزایش نرخ ارز سبب افزایش قیمت مصالح ساختمانی و سایر فاکتورهای تولید مسکن می‌شود، در درازمدت احتمالاً این نوسانات قیمتی می‌توانند بر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تاثیر بگذارد.
وی گفت: در حال حاضر گفته می‌شود، نوسانات بازار ارز از ابتدای سال جاری سبب شده است که بازار مصالح ساختمانی دچار سردرگمی شود و بسیاری از تولیدکنندگان از عرضه محصولات خود خودداری کنند چرا که نوسانات ارز به حدی است که تولیدکنندگان ناگزیرند که از عرضه محصول خود تا زمان ثبات قیمت‌ها خودداری کنند. در چنین شرایطی می‌توان گفت، اثرگذاری این سیکل در درازمدت بر بازار مسکن کاملاً طبیعی است و بدین‌ترتیب می‌توان گفت در سال‌های آتی قیمت آپارتمان و خانه‌های نوساز با افزایش مواجه خواهد شد. این کارشناس مسکن گفت: اصولا بازار مسکن ازجمله بازارهایی است که پارامترها و متغیرهای داخلی و خارجی نقش تاثیرگذاری درتعیین سرنوشت آن دارند.
ثبات نرخ ارز، ثبات و آرامش اقتصادی، قرارگرفتن رونق مسکن به عنوان یکی از اولویت‌های اصلی دولت، اتکا به نسخه‌های مختلف برای تامین مالی بخش مسکن از جمله عواملی است که می‌تواند در ایجاد رونق بازار مسکن نقش داشته باشد؛ اما در حال حاضر تمامی این مولفه‌ها به چالش کشیده شده است. آیت‌اللهی با بیان اینکه افزایش قیمت سوخت همواره افزایش‌دهنده نرخ تورم عمومی است، گفت: اگر دولت بتواند جلوی افزایش نرخ ارز را بگیرد می‌توان انتظار داشت بازار مسکن تا پایان سال شاهد افزایش قیمت نشود. اگرچه در حال حاضر نیز به علت نبود تقاضای مصرفی واقعی در جامعه افزایش قیمت مسکن به خصوص در املاک قدیمی ساز دور از انتظار است. وی در نهایت گفت: شاید بیشترین اثر افزایش نرخ سوخت را بتوان در املاک کوچک متراژ نوساز دید.
افزایش قیمت مسکن بعید است
در همین رابطه، علی مهری، کارشناس شهرسازی با بیان اینکه آنچه در مقطع فعلی اتفاق افتاده، نمی‌شود به عنوان یک عامل تاثیرگذار مداوم روی مسکن ارزیابی کرد، گفت: از ابتدای سال جاری بازار مسکن تا جایی که می‌توانست رشد کرده و بطور حتم ادامه این رشد توسط رکود تورمی سرکوب خواهد شد.
مهری گفت: اما با توجه به اینکه در شرایط فعلی توانایی قشر متوسط و کم درآمد جامعه برای خرید مسکن کمتر از قبل شده است، واقعیت آن است که مسکن دیگر بیش از این ظرفیت رشد قیمت‌ها را ندارد. همانطور که افت معاملات مسکن در چند ماه اخیر، گواهی بر این موضوع است.
وی گفت: از سوی دیگر، مساله این است که مسکن به عنوان یک صنعت مهم در اقتصاد کشور، بخشی نیست که بتوان آن را با بازارهایی همچون طلا و ارز که عمدتا به دست دلالان اداره می‌شود و دلال‌ها نقش عمده در تعیین قیمت آنها دارند، مقایسه کرد.
مسکن به اشتغال و تولید مصالح و کالاهای ساختمانی مرتبط است و از این لحاظ نقش عمده‌ای در رونق اقتصاد کشور ایفا می‌کند. البته در آشفته‌بازار فعلی اقتصادی که تنها دغدغه مردم، حفظ ارزش دارایی‌های خود و بی‌ثباتی قیمت‌ها و نیز هراس از افزایش بیش از این قیمت‌ها است، رونق اقتصادی شاید بی‌معنا باشد.
مهری گفت: آنچه مسلم است، افزایش غیرمعقول قیمت مسکن یا هر کالای دیگری موجب رکود می‌شود. بر این اساس وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی از بازگشت مجدد رکود به این بازار است. چرا که در حال حاضر قیمت مسکن واقعی نیست و افزایش قیمت‌ها کاملا نامتعارف بوده و همین موضوع باعث کاهش شدید معاملات مسکن شده است.
مهری گفت: اگرچه برخی از کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که درصورت تداوم افزایش قیمت دلار و ارز براثر افزایش نرخ سوخت، قیمت مسکن نیز در نیمه دوم سال جاری افزایش پیدا کند؛ اما بدیهی است که بازار مسکن دیگر ظرفیت افزایش قیمت‌ها را ندارد.
وی گفت: بر این اساس به نظر می‌رسد بر خلاف ادعای کارشناسان احتمال شکست قیمت‌ها در نیمه دوم سال جاری وجود دارد.
مهری گفت: نباید منکر این واقعیت شد که ضعف مدیریت در بخش‌های اقتصادی، عامل اصلی حال و روز فعلی اقتصاد ما است. بسیاری از بازارهایی که افزایش قیمت شدید در آنها اتفاق افتاده است، ارتباطی با نرخ دلار و ارز و واردات ندارند و باید بپذیریم که شرایط کنونی اقتصادی در پی بی‌تدبیری و نبود برنامه‌ریزی صحیح به وجود آمده و این بی‌تدبیری چه از سوی نهادهای نظارتی و چه از سوی نهادهای سیاست‌گذار قابل نقد است.
راهکارهای ممانعت از وخامت اوضاع مسکن
وی در نهایت گفت: درمجموع پیش‌بینی برای آینده بازار مسکن، کار دشواری است اما راهکارهایی که برای جلوگیری از بدتر شدن وضعیت مسکن در این برهه زمانی می‌توان ارایه کرد شامل این موارد است: «تسریع در نوسازی احیای بافت‌های فرسوده و به عبارتی اجرای طرح بازآفرینی شهری»، «اعطای تسهیلات مناسب با نرخ سود پایین و نرخ اقساط متناسب با توان مالی مردم»، «تولید و عرضه مسکن و تسهیل در ساخت‌وساز با حمایت از سازندگان مسکن»، «فراهم کردن امکانات و خدمات لازم برای زندگی در شهرهای کوچک و روستاها برای جلوگیری از مهاجرت ساکنان این مناطق به کلان‌شهرها» و «چاره‌اندیشی برای تعدیل بازار اجاره‌بها از طریق ساخت خانه‌های اجاره‌ای».
برش
علی مهری، کارشناس مسکن: اگرچه برخی از کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که درصورت تداوم افزایش قیمت دلار و ارز براثر افزایش نرخ سوخت، قیمت مسکن نیز در نیمه دوم سال جاری افزایش پیدا کند، اما بدیهی است که بازار مسکن دیگر ظرفیت افزایش قیمت‌ها را ندارد.
فرشید پور حاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان: قیمت بنزین در کوتاه‌مدت نمی‌تواند اثر بالقوه‌ای بر مسکن داشته باشد. ازآنجایی‌که بخش اعظمی از مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می‌شود و تولید این مصالح رابطه اندکی با بنزین دارند، اثرگذاری آن در کوتاه‌مدت بسیار اندک است. اما ازآنجایی‌که همگام با افزایش نرخ سوخت، نظارت برافزایش قیمت‌ها بسیار مشکل و غیرممکن است، قیمت مصالح ساختمانی در میان‌مدت تحت تأثیر این افزایش رشد خواهد داشت
قاضی‌زاده، کارشناس اقتصاد مسکن: افزایش نرخ سوخت باعث افزایش نرخ ارز می‌شود و این افزایش باعث رشد نرخ تورم عمومی خواهد شد. بنابراین با افزایش نرخ ارز قیمت اجاره و مسکن نیز دور از انتظار نیست، اما اینکه چه کسانی با چه بودجه مالی می‌توانند متقاضیان بازار مسکن باشند، هنوز مشخص نیست
عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن: افزایش نرخ سوخت، افزایش قیمت ارز را به دنبال دارد. کوتاه‌ترین اثرگذاری افزایش قیمت سوخت بر افزایش قیمت مسکن ناشی از تاثیر این افزایش برنرخ ارز است.در چند روز گذشته شاهد افزایش چند درصدی نرخ ارز به دلیل افزایش قیمت نرخ سوخت بودیم. با توجه به اینکه افزایش نرخ ارز سبب افزایش قیمت مصالح ساختمانی و سایر فاکتورهای تولید مسکن می‌شود، در درازمدت احتمالاً این نوسانات قیمتی می‌توانند بر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تاثیر بگذارد
