پیام تغییر مسیر نقدینگی برای مسکن

ایمان رفیعی

کارشناس اقتصاد مسکن

برای بررسی میزان اثرگذاری میزان نوسانات قیمتی هر کالا در بازار، باید به اهمیت و نقش و میزان و گستره مصرف آن توجه کرد. هرچه میزان استفاده کالا در بازاری گسترده‌تر باشد، قطعا هر تغییری در میزان عرضه و قیمت آن، موجب ایجاد نوسان در بازار خواهد شد. حامل‌های انرژی به عنوان موتور محرک صنعت و تجارت نقش بسزایی در ایجاد رونق و تامین نیاز جامعه دارد. اگرچه نقش این حامل‌ها به صورت غیر مستقیم و واسطه‌ای تعریف می‌شود، اما گردش چرخ اقتصاد بدون حضور آن غیر ممکن است.

 طبیعی است که نوسانات این بخش تاثیر غیر مستقیم اما قابل توجه و دراز مدتی بر تمام بخش‌های اقتصاد داشته باشد. طی یک سال و نیم گذشته کشور ما یکی از بی‌سابقه‌ترین نوسان‌های اقتصادی را طی چند دهه اخیر تجربه کرده است. اردیبهشت ماه سال گذشته با اعلام خروج دولت ایالات متحده امریکا از برجام موجب آزاد شدن فنر تورم پنج ساله‌ای شد که با ایجاد رکود شدید اقتصادی و همچنین اصلاح دستوری قیمت‌ها فشرده شده بود. دامنه این نوسانات به حدی شدید بود که موجب تغییرات بسیار زیادی در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور و همچنین بروز تغییرات و نابسامانی‌هایی در بخش‌های مختلف فرهنگی و اجتماعی نیز گردید. این نوسانات بازار‌ها را یکی پس از دیگری درنوردید و موجب تغییر معادلات در بسیاری از بخش‌های دولتی و غیردولتی شد.

در دور قبلی نوسانات که از سال 90 آغاز شد، به دلیل شکوفایی اقتصادی سال‌های قبل از آن و توزیع مناسب ثروت، توان عمومی افراد جامعه توانست بخش قابل‌توجهی از فشار ناشی از این نوسانات را جذب کند. بخش دولتی هم با توجه به درآمد سرشار نفتی در سال‌های 86 تا 90 از ذخیره ارزی قابل توجهی برخوردار بود و توانست با تنش کمتری امور اقتصادی را انجام دهد. اما در دور جدید نوسانات، به دلیل ناتوانی اقتصادی عموم افراد جامعه و همچنین دست خالی دولت، اثر این فشارها بیشتر از قبل بر بخش‌های مختلف اقتصاد نمود پیدا کرد و موجب از کنترل خارج شدن بخش‌هایی مانند ارز و طلا از دست نهادهای نظارتی گردید. دامنه این نوسانات در سایه بی‌تدبیری و بی‌تفاوتی نهادهای مسوول و ناظر به سایر بازارها نیز کشیده شد. در حال حاضر، بازار مسکن علاوه بر افزایش رشد بیش از 100 درصدی قیمت‌ها نسبت به یک سال و نیم گذشته، درگیر نوسانات متعددی در بازار رهن و اجاره نیز هست. تورم و رکود حاکم بر این بازار در شرایطی که دولت با وجود وعده‌های 6 ساله قبلی نتوانسته طرح‌های مسکن اجرا شده از دولت‌های قبل مانند مسکن مهر را به اتمام برساند، عمیق‌تر شده است.

 علاوه بر این شرایط، به سر انجام نرسیدن طرح‌های اعلامی و کلنگ زده شده دولت در بخش مسکن و همچنین عدم حمایت تسهیلاتی سیستم بانکی از بخش عرضه و تقاضا، منجر به کاهش محسوس نقش حمایتی دولت از بخش مسکن شده است.

در مجموع با بررسی شرایط و نقش دولت‌های یازدهم و دوازدهم در بازار مسکن هیچ نکته مثبتی که حمایت جدی و واقعی و عملی از مصرف‌کنندگان این بازار را داشته باشد، قابل مشاهده نیست.

در جدیدترین اقدام، دولت در جهت آنچه که کاهش پرداخت یارانه پنهان اعلام شده اقدام به افزایش 50 درصدی بهای بنزین سهمیه‌ای و 300 درصدی بنزین آزاد کرده است. در نگاه اول شاید نتوان ارتباط مستقیمی بین افزایش نرخ بنزین و بهای مسکن یافت، اما با نگاه دقیق‌تر و ریشه‌ای می‌توان تبعات میان مدت و بلندمدت آن را ریشه یابی کرد.

برای رسیدن به تأثیر این افزایش بها بر بازار مسکن کافی است، نگاهی به تحولات 5 روز اخیر بازارهای کوتاه‌مدت زود بازده داشته باشیم. در حال حاضر نرخ دلار افزایش حدود 1000 تومانی را نسبت به هفته گذشته یعنی پیش از اعلام افزایش قیمت بنزین شاهد است. در همین مدت قیمت هر گرم طلا به حدود 240 هزار تومان رسیده و شاخص کل بورس کاهش رشد حدود 5000 واحدی را تجربه کرده است. با کنار هم قرار دادن این اعداد و ارقام و کنار هم قرار دادن 4مقصد اول نقدینگی در کشور که به ترتیب عبارتند از بازار ارز، بازار طلا، بازار بورس و بازار مسکن به این نتیجه می‌رسیم که جریان نقدینگی به سرعت در حال حرکت به سمت بازارهای اول و دوم یعنی بازار ارز و طلا است.

پیامد شوم این اتفاق تشدید تورم در تمام بخش‌های اقتصاد و توزیع نوسان در سایر بازار‌ها است. پیامد دیگر آن خروج جریان نقدینگی از بازارهای مولد و پشتیبانی مثل بازار بورس و مسکن است. تداوم این روند در کوتاه‌مدت موجب بروز رفتارهای هیجانی در بازار می‌شود که تبعات آن نوسانات شدید و کم دامنه است و موجب تحرک شدید در جریان نقدینگی و فرار سرمایه از بازارهای متوسط و بلندمدت است. در بلندمدت نیز اگر نتوان قیمت‌ها را کنترل کرد موجب افزایش قیمت مواد اولیه، محصولات و خدمات بخش مسکن شده و تاثیر منفی بر جریان عرضه مسکن دارد. از طرف دیگر تورم و نوسانات موجب کاهش توان خریداران و بی‌میلی سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن می‌شود که موجب تضعیف تقاضا در این بازار خواهد شد.

با توجه به تاثیر غیر مستقیم افزایش نرخ حامل‌های انرژی بر میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن می‌توان به نقش دولت در تنظیم این بازار خصوصی پی برد. همان‌گونه که در ابتدا نیز اشاره شد، میزان گستردگی کاربرد، یکی از مهم‌ترین عوامل اثرگذاری نوسان قیمت یک کالا بر سایر بازارها است. از این رو نمی‌توان به تغییر قیمت هر یک از حامل‌های انرژی به عنوان عاملی مستقیم بر ایجاد نوسان در بازار نگریست. بازار مسکن که سهم عمده‌ای از اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده است، بدون شک از افزایش نرخ حامل‌های انرژی متضرر خواهد شد. اقدام دولت در مورد اصلاح یارانه پنهان و کمک به معیشت قشر متوسط و نیازمند از جیب همین افراد مطمئنا موجب تغییر اولویت‌ها و عقبگرد سطح توقعات همین قشر متوسط برای تامین نیازهای ضروری و در رأس آن مسکن خواهد شد.