راهکارهای نظارت بر بازار ملک

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

یکی از اقدامات کشورهای درحال‌توسعه در خصوص تنظیم قیمت یک کالا استفاده از رویکرد تنظیم دستوری قیمت است درحالی که تجربه نشان داده این رویکرد کارکرد مطلوبی ندارد و قیمت‌ها در بازار و با توجه به میزان عرضه و تقاضای کالای مورد نظر مشخص می‌شود.

در این میان، همواره دولت‌های مختلف در بخش مسکن به جای تنظیم عرضه و تقاضا به فکر ایجاد راهکارهای نظارتی برای کنترل قیمت‌ها بودند که البته هیچ‌کدام از آنها اجرایی نشد.

یکی از راهکارهای نظارتی که در کشورهای توسعه‌یافته توانسته در برابر رشد قیمت‌های مسکن قد علم کند، اخذ مالیات بر خانه‌های خالی است اما این روش در کشور به علت نبود زیرساخت‌ها، هزینه بالای اجرای آن و همچنین نبود مدیریت واحد در اجرا، همچنان مغفول مانده است.

در این میان کارشناسان معتقدند، اگر دولت بتواند در کنار عملیاتی کردن مالیات، نظارت‌های اجرایی روی هزینه‌های جانبی ساخت داشته باشد، می‌توان انتظار داشت قیمت مسکن را متعادل‌تر کرد.

   دولت اقتدار کافی ندارد

در همین رابطه، علیرضا بهبهانی، کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه تنظیم بازار مسکن نیازمند ابزارهای مخصوص به خود است، گفت: زمانی که یک کالای مصرفی از حالت مصرفی خود خارج‌شده و سرمایه‌ای محسوب می‌شود، شاخص‌های نظارتی آن نیز کاملاً تغییر می‌کند چراکه تنظیم کالاهای مصرفی را می‌توان با نظارت‌های دقیق، آگاهی دهی و اطلاع‌رسانی تنظیم کرد. اما زمانی که کالا برچسب سرمایه‌ای بودن را یدک می‌کشد متقاضیان مخصوص به خود را خواهد داشت و قیمت‌های آن با احتساب عرضه و تقاضا وارد میدان معامله می‌شود.

بهبهانی گفت: در حال حاضر، دولت اقتدار کافی برای تنظیم قیمت یک شانه تخم‌مرغ که کاملاً تولید داخل است را ندارد، چرا باید انتظار داشت بتواند وارد مقوله‌ای شود که کاملاً سرمایه‌ای است.

وی بابیان اینکه ذات بازار کنونی مسکن از دست مسوولان خارج‌شده تأکید کرد: دولت فقط می‌تواند با ابزارهای قانونی جلوی افزایش قیمت مسکن را بگیرد. یکی از این ابزارها، اعمال قانون مالیات است.

وی گفت: اما از آنجایی‌که تهیه و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی برای دولت سنگین تمام می‌شود به دنبال فرافکنی و خرید زمان است.

 بهبهانی گفت: البته اجرای نظام مالیاتی در کشورهایی که متکی به خرید و فروش نفت هستند، بسیار سخت و دشوار است چراکه در این کشورها، نظارت‌ها همواره متکی به ابزارهای ساده مانند الصاق برچسب روی کالاها بوده است.

وی بابیان اینکه در تمامی کشورهای توسعه‌یافته مفهوم اخذ مالیات و فرار مالیاتی دو واژه سنگین با قابلیت پیگرد قانونی است، گفت: درحالی که در ایران دولت برای حل کسری بودجه به دنبال افزایش قیمت سوخت است،  در کشورهایی مانند انگلستان، کانادا و بخش‌هایی از اروپا حکمرانان مدام در حال آزمون خطا برای ایجاد بهترین و سالم‌ترین راهکار برای اخذ مالیات هستند تا اقشار ضعیف را از درآمد آن منتفع کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با تأکید بر اینکه به نظر می‌رسد افسار بازار مسکن کاملاً رها شده است گفت: در هیچ علم اقتصادی نمی‌توانید توجیهی برای رشد 30 تا 70 درصدی مسکن در یک بازده زمانی کوتاه پیدا کنید.

وی گفت: بازار مسکن بازاری به‌شدت محلی است و در شهرهای بزرگ کشور (و مناطق مختلف آن‌ها)، عوامل مختلفی، به ویژه زمین و سیاست‌های مرتبط با آن، در افزایش قیمت‌ها نقش داشته‌اند. به نظر می‌رسد همچنان رشد ضعیف اقتصادی (ضعف تقاضا) و سیاست‌گذاری پولی ناصحیح اصلی‌ترین عواملی هستند که در شکل‌دهی به رفتار فعلی بازار نقش دارند.

بهبهانی بابیان اینکه در شرایط کنونی کلید حل پایدار مشکل مسکن همچنان فراتر از حوزه سیاست‌گذاری مسکن است و در دستان سیاست‌گذاران اقتصاد کلان کشور قرار دارد، اظهار کرد: به نظر می‌رسد دولت با اصلاح ساختار تولید و عرضه و استفاده از راهکارهای صحیح مالیاتی بتواند نظارت دقیقی بر بازار مسکن داشته باشد.

   زمین مقصر اصلی رشد قیمت‌ها

در همین رابطه، محمدعلی مهری، کارشناس شهرسازی گفت: در گام اول باید به گذشته برگردیم و ببینیم چرا بازار مسکن که ساختار مصرفی دارد سرمایه‌ای شده است زمانی که پاسخ این سوال را یافتیم می‌توانیم به سوالات اساسی پاسخ دهیم.

وی بابیان اینکه یکی از دلایل سرمایه‌ای شدن بازار مسکن به دلیل زمین است، گفت: زمانی که ما روی زمین که مال عمومی مردم بوده و از گذشتگان به ارث رسیده قیمت‌های غیرمنطقی لحاظ می‌کنیم و به‌نوعی به فاکتور اصلی افزایش قیمت مسکن آری می‌گوییم نمی‌توانیم به صورت شعارگونه در برابر افزایش قیمت‌ها ایستادگی کنیم.

مهری گفت: قیمت زمین در 40 سال اخیر به‌شدت رشد داشته و زمانی که به هزینه تمام‌شده یکی ملک نگاه می‌کنیم می‌بینیم بخش اعظمی از قیمت مسکن متعلق به قیمت زمین است و تا زمانی که ابزاری برای قیمت‌گذاری زمین‌ها لحاظ نشود قیمت مسکن کاهش نخواهد یافت.

وی گفت: بر اساس آمارهای منتشره، قیمت زمین در تهران طی سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ بالغ بر ۸.۶ برابر یعنی ۷۶۰ درصد رشد داشت. طی دوره ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ رشد قیمت زمین ۲ صدم درصد یعنی در حد صفر بوده است. قیمت مسکن در شهر تهران سال ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۶ بالغ بر ۶ برابر یعنی ۵۰۰ درصد رشد داشت. قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ بالغ بر ۱.۱ برابر شده یعنی ۱۰ درصد رشد داشته است به هر حال تا زمانی که 760 درصد تورم در قیمت زمین و ۵۰۰ درصد تورم قیمت مسکن وجود داشته باشد، تنظیم بازار مسکن مساله بسیار سختی است.

 این کارشناس بابیان اینکه افزایش قیمت زمین طی سال جاری نیز یکی از دلایل سوداگری و افزایش قیمت مسکن در سال جاری بوده است، اظهار کرد: اطلاعات مرکز آمار از وضعیت معاملات ملکی در تابستان امسال نشان می‌دهد که متوسط قیمت فروش هر متر زیربنای مسکونی معامله‌شده در تهران ۱۳ میلیون و ۶۸۷ هزار تومان بوده است. براین اساس هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به فصل قبل ۴.۵ درصد و در مقایسه با تابستان سال گذشته ۸۰ درصد افزایش داشته است.

 این در حالی است که میانگین مساحت خانه‌های معامله‌شده به ۸۶ مترمربع و عمر بنای آن به ۱۱ سال می‌رسد. همچنین متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی حدود ۱۸ میلیون و ۶۶۰ هزار تومان بوده که در مقایسه با بهار ۱۰ درصد و نسبت به تابستان سال قبل ۱۳۱ درصد رشد داشته است. زمین‌های معامله‌شده به‌طور متوسط ۲۷۰ مترمربع مساحت داشته است.

وی بابیان اینکه رشد قیمت‌ها در دوران رکود یک فاجعه اقتصادی است، گفت: این مورد به ‌وضوح نشان می‌دهد بخش زیادی از اقتصاد کشور دارای ساختار بنیادی نیست چراکه با هیچ توجیه اقتصادی نمی‌توان رشد 131 درصدی قیمت زمین امسال را با سال پیش ارزیابی کرد.

مهری گفت: به نظر می‌رسد اگر دولت بتواند زمین را از سرمایه‌ای بودن خارج کند می‌توان انتظار داشت در تنظیم بازار مسکن به نقطه روشنی خواهیم رسید.

وی گفت: بسط دادن تنظیم بازار مسکن به اخذ مالیات از خانه‌های خالی درحالی که بخش بزرگی از این خانه‌ها در مناطق گران هستند راهکار صحیحی برای تنظیم بازار مسکن نیست. بر اساس آمارهای رسمی در سال 95 حدود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که خالی بودن درصدی از خانه‌های هر کلان‌شهر، امری طبیعی است؛ اما بخش اعظمی از این خانه‌ها در مناطقی ساخته‌شده که مطلوب دهک‌های پایین نبوده و تنظیم آن تا حدودی می‌تواند قیمت دیگر مناطق را کاهش دهد. این کارشناس گفت: بررسی شرایط بازار مسکن تهران نشان می‌دهد، مناطقی که در آنها قیمت مسکن بالاتر از دیگر بخش‌های شهر است، خانه‌های خالی بیشتری دارند و این واقعیت را یا باید به پایین بودن تقاضای موثر نسبت داد یا بار دیگر صاحبان خانه در مناطق ثروتمند پایتخت ترجیح داده‌اند واحدهای خود را تا رسیدن تحولات جدید خالی نگه‌دارند.

وی بابیان اینکه به نظر می‌رسد در آینده نزدیک باز هم شاهد تلنبار شدن خانه‌های جدید به آمار 2 میلیون و 500 خانه خالی باشیم تأکید کرد: تا زمانی که قیمت مسکن از قیمت زمین تبعیت کند وضعیت خانه‌های خالی و قیمت واحدهای مسکونی حل نخواهد شد. چراکه سوداگران همواره در بازارهایی هستند که سود بالایی برای آنها داشته باشد.

   مصایب هزینه‌های جانبی ساخت

در همین رابطه، حمید قاضی، کارشناس بازار ساخت‌وساز بابیان اینکه در حال حاضر ۲۰ نوع هزینه در پروانه‌های ساختمانی بر قیمت نهایی مسکن تحمیل می‌شود، گفت: در حال حاضر نرخ تورم در کشور بالای 40 درصد است و مطمئنا این تورم در تمامی بازارهای اقتصادی نمود پیدا می‌کند.

قاضی گفت: بخش عرضه مسکن با قوانین مزاحمی همچون بیمه کارگران و مالیات‌های مستقیم درگیر است. افزایش شدید هزینه پروانه ساختمانی نیز به رکود این بخش دامن زده است. سال ۱۳۹۷ کمیسیون تلفیق املاک در تهران اعداد و ارقامی برای ارزش معاملاتی املاک لحاظ کرده که به اعتقاد انبوه‌سازان در صورت اجرا تورم بسیار سنگینی را در قالب ۲۰ نوع عوارض، مالیات و سایر وجوه پرداختی به صنعت ساختمان تحمیل می‌کند. قاضی بابیان اینکه بر اساس آمارها زمستان سال گذشته ۱۱۴ هزار پروانه مسکونی با میانگین ۲.۵ واحد برای هر پروانه در کشور صادرشده است، گفت: یکی از دلایل رشد این پروانه‌ها به دلیل تخفیف‌های شهرداری‌ها است.

به گفته این کارشناس هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز طی سال‌های اخیر به‌شدت بالا رفته و  بعد از کسادی‌های متعدد در بازار و قوانین فشرده در خصوص رعایت تراکم شهرداری‌ها به عنوان حکمرانان محلی به سراغ ساده‌ترین روش پول زایی روی آوردند.

قاضی بابیان اینکه به نظر می‌رسد شهرداری‌ها جیب سازنده را با جیب خودشان اشتباه گرفتند، تأکید کرد: تا زمانی که شهرداری سازنده را به عنوان یک منبع بانکی و تأمین‌کننده هزینه‌ها و کسری جیب خود می‌بیند نباید انتظار داشت عرضه و تولید رشد داشته باشد.

وی گفت: در آن‌سوی ماجرا نظام مهندسی است در حال حاضر این سازمان از وظیفه اصلی خود غافل مانده و دست در جیب سازندگان و انبوه‌سازان می‌کند درحالی که بخش نظارت آنها دارای کم‌وکاستی‌های فراوان است.

قاضی گفت: به‌هرروی یکی از راه‌های صحیح برای کاهش قیمت تمام‌شده مسکن کاهش هزینه جانبی ساخت است و این موضوع تنها موضوعی است که دولت می‌تواند با دخالت در آن نقش نظارتی خود را به شکل صحیح اجرا کند.

وی گفت: دولت باید جلوی ارگان‌هایی که پروسه ساخت را گران‌تر و طولانی‌تر می‌کند بایستد.

   اثر افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی

 در ادامه همین بحث، جلال صباغ، کارشناس مسکن بابیان اینکه قیمت نهاده‌های ساختمانی یکی از دلایل گران‌تر شدن ساخت مسکن است، گفت: زمانی که نهاده‌ها گران‌تر وارد مرحله ساخت مسکن شوند قیمت نهایی را گران‌تر و میزان عرضه را کاهش می‌دهند.

صباغ گفت: زمانی که تورم عمومی کشور 40 درصد باشد، انتظار رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی دور از ذهن نیست. همچنین در تازه‌ترین آمار به دست‌آمده از سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی یکی از محصولاتی است که دارای شکایت‌های مرتبط با افزایش قیمت است.

این کارشناس مسکن بابیان اینکه بدون تردید با افزایش قیمت بنزین و حمل‌ونقل قیمت نهاده‌ای ساختمانی نیز افزایش خواهد یافت، گفت: بازار مصالح ساختمانی جزو مصالح مصرفی است که از تورم عمومی تأثیر می‌گیرد و بدون تردید با افزایش قیمت بنزین قیمت این کالاها نیز افزایش خواهد یافت.

به گفته صباغ، قیمت زمین و مصالح ساختمانی و همچنین هزینه‌های جانبی ساخت و ساز، باعث کاهش آمار ساخت و ساز شده و در حال حاضر ساخت‌وساز ۴۰ درصد کاهش پیداکرده است.

وی گفت: بر اساس آخرین آمار به دست‌آمده از گروه‌های مصالح ساختمانی قیمت تمامی نهاده‌ها علیرغم تداوم رکود افزایشی بوده و قیمت این مصالح نسبت به سال گذشته 15 تا 30 درصد رشد داشته است و بدون تردید با افزایش نرخ بنزین این مصالح گران‌تر نیز خواهد شد.

صباغ گفت: اگر دولت نمی‌تواند نظارت‌های دقیقی بر قیمت‌ها داشته باشد، لااقل تسهیلات ارزنده به متقاضیان ارایه دهد تا معاملات رشد داشته و سازندگان رغبت به حضور در فرایند ساخت‌وساز را داشته باشند.

وی افزود: در ایران 24 میلیون و 200 هزار خانوار زندگی می‌کنند و تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور 22 میلیون و 800 هزار واحد است که این نشان از کمبود حدود 1.5 میلیونی مسکن در کشور دارد. البته بخشی از این واحدها نیز به دلیل بی‌کیفیتی قابل سکونت نیست.

این کارشناس گفت: به نظر می‌رسد دولت دوازدهم در روزهای آخر عمر خود قصد دارد به هر نحو که شده کارنامه درخشان مسکنی خوبی از خود به جای بگذارد و آنقدر به دنبال اجرای سرعتی طرح‌های خود است، اما عاقبت کارهای سرعتی پروژه‌ای همانند مسکن مهر است.