معمای آثار تسهیلات خرید آپارتمان

گروه راه شهرسازی| بهار طاهری|

بازار مسکن نشان داد، آنقدر دچار رکود- تورمی است که با وجود جو روانی ناشی از اظهارات مقامات درباره افزایش تسهیلات خرید و انتشار سریالی آن توسط چند رسانه و... از رکود خارج نشود. در این میان، به‌رغم تداوم رکود مسکن از سال ۹۱ تاکنون، بانک مسکن به‌طور مجدد تأمین مالی متقاضیان از محل افزایش تسهیلات خرید را عملیاتی کرد. با این توضیح که هم‌اکنون حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد و متقاضی موثر سرمایه‌گذاری و مصرفی در بخش مسکن به چشم نمی‌خورد.

در شرایطی که بازار مسکن از سال ۹۱ تاکنون در رکود شدید فرو رفته است، همواره تعداد مسکن خالی در کشور رو به تزاید است، به‌طوری‌که سال ۹۰ تنها در حدود یک میلیون و۶۰۰ هزار واحد مسکونی در ایران وجود داشت، ولی هم‌اکنون که از نیمه ابتدایی سال 98 عبور کرده‌ایم، براساس آمارهای عنوان شده از سوی مقامات رسمی تعداد واحدهای مسکونی خالی از 4 میلیون واحد عبور کرده است، البته برخی از منابع غیررسمی رقم 5 میلیون را برای واحدهای مسکونی خالی از سکنه دور از واقعیت عنوان نمی‌کنند.

اگر رکود مسکن به همین شکل ادامه پیدا کند، احتمال دارد سال 99 تعداد خانه‌های خالی از سکنه حتی به ۵ میلیون هم برسد که این میزان با تعداد مستأجران در کشور برابر است. این وضعیت در شرایطی روی داده است که متقاضیان مصرف مسکن از نظر درآمد دچار مشکل هستند و توان مالی آنها حتی به سطحی نمی‌رسد که کفاف پرداخت اقساط وام‌های خرید مسکنی را که پیوسته از سوی دولت یازدهم و بانک مسکن در حال رشد است، بدهد. با این حال، استراتژی افزایش تسهیلات خرید مسکن تنها سیاستی است که وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم و دوازدهم در پیش گرفته است.

از سوی دیگر، بازدهی بخش مسکن در طول سال‌های اخیر حتی در سطح تورم نیز نبوده است و اگر افزایش تسهیلات خرید مسکن نبود شاید هم‌اکنون قیمت مسکن نسبت به سال‌ ۹۱ دچار افت‌های ۲۰ تا ۳۵ درصدی هم می‌شد، با این حال استراتژی افزایش تسهیلات خرید مسکن روی شاخص قیمت مسکن اثر داشته و مانع از افت قیمت شده است، اما این اثر نتوانسته بر حجم معاملات مسکن بیفزاید و فقط قیمت مسکن را در سطحی معین حفظ کرده است.

از این رو، به نظر می‌رسد، پیشنهاد بانک مسکن برای افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق حق تقدم بتواند تا حدودی این رکود را کاهش دهد و بتواند تا حدودی شکاف حاصل از توازن عرضه و تقاضا را پوشش دهد.

همچنین طرح بانک مسکن برای افزایش دوبرابری سقف تسهیلات جعاله نیز مورد موافقت بانک مرکزی واقع شده است و در آخرین جلسه هیات‌مدیره مصوب شد که در مشارکت مدنی تا ۸۰ درصد هزینه باقیمانده اجرای پروژه از محل اوراق حق تقدم، تسهیلات ساخت مسکن پرداخت شود که این موضوع می‌تواند به افزایش توان مالی سازندگان و رونق بخش مسکن منجر شود.

افزایش سقف تسهیلات خرید بر بازار مسکن نمی‌تواند کارساز باشد و فقط به صورت موقت می‌تواند باعث رونق در بازار مسکن شود. برای حمایت در این بخش باید به سمت تولید و عرضه مسکن برویم و هزینه‌های تولید را کاهش دهیم.

در بازار مسکن به‌طور جدی با سوداگری برخورد نشده و بخشی از خانه‌ها احتکار می‌شود و برخی افزایش قیمت‌ها دلیل ندارد، در حالی که در بسیاری از کشور‌ها بر خانه‌های خالی مالیات می‌بندند.

باید به سمت کاهش هزینه‌های تولید مسکن پیش برویم و تولید واحد‌های انبوه نباید به صورت مشارکتی باشد و انبوه ساز صاحب واحد‌ها شود، بلکه مردم به صورت پیش خرید باید صاحب واحد‌های مسکونی شوند. انبوه ساز نباید مالک مطلق خانه‌ها باشد و هنگام فروش، قیمت دلخواه خود را ارایه کند.

 بهتر است این تسهیلات بجای پرداخت شدن به خریداران، به انبوه‌سازان داده شود تا در مسیر ساخت مسکن قرار گیرد.

ما نباید تنها یک رویه برای بخش خاص داشته باشیم و باید به نیاز همه گروه‌ها توجه شود و انواع روش‌های حمایتی برای کم درآمد‌ها، میان درآمد‌ها و مابقی اقشار جامعه داشته باشیم.

از طرفی تسهیلات با این نرخ سود معضلی برای پرداخت‌کنندگان محسوب می‌شود. بسیاری از کسانی که در جست‌وجوی خرید مسکن متوسط هستند، توان بازپرداخت وام‌ با سود ۱۸ درصد را ندارند.

اگر قرار است تسهیلات داده شود، اول باید تولید مسکن را به مرحله‌ای برسانیم که تعداد واحد‌ها به اندازه کافی باشد و نباید از بخش تولید غافل شد.

پرداخت تسهیلات مسکن می‌تواند باعث رونق در بازار مسکن شود و قدرت خرید سمت تقاضای مصرفی را تقویت کند، اما بیم آن می‌رود این افزایش تقاضا باعث افزایش قیمت شود، قیمت‌هایی که در این دو سال بیش از حد افزایش داشته است و قدرت خرید مردم را پایین آورده است. از طرفی قیمت‌ها به حدی بالا رفته که این تسهیلات بخش کوچکی از قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد و اگر هم تسهیلات بالایی داده شود، توان بازپرداخت برای مردم سخت است.