گرای منفی به بازار ملک با اخذ مالیات 7 درصدی

گروه راه و شهرسازی| بهار طاهری|

مالیات نقل و انتقال ملک در سکوت خبری به ۷ درصد افزایش یافت. این نوع افزایش می‌تواند‌گرای منفی به بازار داده و موجب افزایش نرخ مسکن شود. مالیات نقل و انتقال املاک در معاملات قطعی، بر اساس ارزش معاملاتی ملک در زمان ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی محاسبه می‎شود. به‌طور کلی مالیات نقل و انتقال املاک در معاملات قطعی، صرف نظر از مبلغی که در سند نوشته یا مبلغی که بین خریدار و فروشنده مبادله شده، بر اساس ارزش معاملاتی ملک در زمان ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی محاسبه می‎شود.

وقتی خانه‌ای فروخته می‌شود، آن خانه از مالکی به مالک دیگر منتقل می‌شود. اغلب، استان، شهر یا منطقه زندگی شما (جایی که ملک شما قرار دارد) در مقدار هزینه پرداخت مالیات تأثیر مستقیم دارد که در کل، این هزینه به عنوان مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات شناخته می‌شود.

در هر صورت، دانستن مفاد زیر که برگرفته از قانون مالیات‌های مستقیم است، نیز ضروری است. بر اساس ماده 59 این قانون: چنانچه برای ملکی ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه ملاک کار خواهد بود. ماده دیگری  نیز حاکی از این است که حتی در صورتی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نشود، ارزش معاملاتی محاسبه و مالیات نقل و انتقال دریافت می‌شود. براساس ماده ۶۳: حتی اگر معامله املاک به شکل عقد بیع (فروش) نباشد، مثل معامله به شکل اجاره به شرط تملیک یا معاوضه و موارد دیگر، باز هم در زمان انتقال قطعی ملک، مالیات نقل و انتقال دریافت می‌شود.

ماده ۶۴ نیز حاکی از این است که: تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی ‌که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.

اکنون قرار شده در قالب ماده ۱۱ درآمدهای پایدار شهرداری، علاوه بر مالیات نقل و انتقال املاک که ۵ درصد است، سازمان امور مالیاتی ۲ درصد دیگر نیز اخذ کند و به این ترتیب نرخ مالیات نقل و انتقال املاک ۷ درصد شود و این 2 درصد در اختیار شهرداری قرار بگیرد و همچنین مقرر شد یک درصد به مالیات نقل و انتقال سرقفلی، اضافه شود.

 مالیات نقل و انتقال املاک روی تمام نقل و انتقال‌ها اعمال می‌شود و فرقی بین افراد عادی و ثروتمند و معاملات عادی و سوداگرایانه وجود ندارد، باعث می‌شود که مالیات کاملا به خریدار انتقال یابد و از سویی دیگر با توجه به اینکه در قانون مالیات‌های مستقیم ذکر نشده که این مالیات را فروشنده بدهد یا خریدار، به این خاطر حتما مالیات به خریدار انتقال پیدا می‌کند. به جای اینکه دولت و مجلس با ایجاد پایه‌های جدید مالیاتی، از اقشار ثروتمند مالیات بگیرند، دوباره درآمد جدیدی را از جیب آحاد جامعه طراحی کرده‌اند.

افزایش نرخ مالیات بر نقل و انتقال املاک می‌تواند‌گرای منفی به بازار داده و موجب افزایش نرخ شود.

 اگر قرار بود تدبیری بیندیشند که درآمد شهرداری‌ها افزایش یابد، می‌توانستند با همان مالیات بر عایدی سرمایه این کار را انجام دهند، اما با توجه به اینکه مالیات بر عایدی سرمایه، ثروتمندان را نشانه می‌رود و مالیات نقل و انتقال ملک آحاد جامعه را مورد هدف قرار می‌دهد، تصمیم دولت و مجلس، نشانه رفتن آحاد جامعه بود چرا که ظاهرا هزینه این تصمیم برای دولت و مجلس کمتر بود و این اقدام را در سکوت خبری انجام دادند.

اثر روانی به‌ روزرسانی پایه محاسبات مالیات بر نقل و انتقال املاک مسکونی در شهر تهران و افزایش آن منجر به ایجاد یک اثر روانی منفی بر خریداران و متقاضیان بازار مسکن می‌شود. گروهی از عرضه‌کنندگان مسکن تحت‌تاثیر افزایش پایه محاسبه مالیات‌های بخش مسکن از هم‌اکنون در حال القا کردن این حس به بازار مسکن و متقاضیان هستند که تحت‌تاثیر این ماجرا وافزایش هزینه‌های مالیاتی، قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت.

 در صورتی که سازندگان بخواهند این هزینه را به قیمت فروش واحدها سربار کنند، با توجه به آنکه هم‌اکنون حتی در صورت تحمیل نشدن این هزینه به قیمت فروش، قدرت خرید کافی در بازار تقاضا برای خریداری واحدهای مسکونی وجود ندارد، احتمال فروش نرفتن واحدها یا طولانی شدن دوره فروش بسیار زیاد خواهد بود. از سوی دیگر، در صورتی‌که سازنده‌ها بخواهند این افزایش هزینه‌ را از محل درآمد یا سود ناشی از ساخت و ساز تقبل کنند، حاشیه سود آنها کاهش خواهد یافت.