پشت‌پرده رشد تمایل به تملک مسکن
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
آمارهای بانک مرکزی از نحوه تصرف محل سکونت خانوارها در سال ۹۶ نشان می‌دهد که 64.8 درصـد از خانوارها در مسکن شخصی، 25.9 درصد در مسکن اجاری، 0.4 درصد در مسکن در برابر خدمت و9.89 درصد در مسکن رایگان سکونت داشته‌اند. براساس این آمار درصد سکونت در مسکن شخصی در مقایسه با سال ۱۳۹۵ افزایش و درصد سکونت در مسکن اجاری، رایگان و در برابر خدمت کاهش داشته است. در سال ۹۵، حدود 64.3درصد از خانوارها در مسـکن شخصی (مالک نشـین)، 2.26 درصـد در مسکن اجـاری، 0.5 درصد در مسکن در برابر خدمت و 0.9 درصد در مسکن رایگان سکونت داشته‌اند. آمارها نشان می‌دهد تعداد مالکان مسکن در کشور به علت افزایش قیمت مسکن در حال افول است چراکه بخش تقاضا توانایی خرید مسکن حتی با تسهیلات ویژه مسکن را نیز ندارند. در این میان برخی از کشورهای توسعه‌یافته با برنامه‌های بنیادی به دنبال کاهش مالکیت هستند چراکه اقتصاددانان این کشورها معتقدند سرازیر شدن بخش اعظمی از اندوخته‌ها و تسهیلات فردی و جامعه به سمت کالاهایی که عمر مشخص دارند نمی‌تواند رهیافت موثری برای رشد اقتصادی باشد. البته با تحلیل وضعیت، اصرار به مالکیت مسکن در ایران و مساله انتخابی مالکیت در کشورهای توسعه‌یافته می‌توان دریافت در پس این اصرار دغدغه‌های زیادی وجود دارد؛ دغدغه‌هایی که ناشی از تورم روزانه، کاهش ارزش پول کشور، نبود مقصد مناسب برای سرمایه‌گذاری، نگاه توسعه‌نیافته اجتماعی و صدها مساله دیگر است که اصلاح آنها نیازمند زیرساخت‌های بنیادی است.
آمارها چه می‌گویند
بر اساس آمارهای موجود از سرشماری 1395 تعداد مالکان در متراژهای 200 متر به بالا 77 درصد، در متراژهای 151 تا 200 متر 73 درصد، در متراژهای 101 تا 150 متر 68 درصد، در متراژهای 51 تا 100 متری 57 درصد، در متراژهای زیر 50 مترمربع و کمتر 49 درصد است. همچنین تعداد مستأجران در متراژهای بالای 200 مترمربع 13 در صد، در متراژهای 151 تا 200 مترمربع 18 درصد، در متراژهای 101 تا 150 مترمربع 24 درصد، در متراژهای 51 تا 100 مترمربع 35 درصد و در متراژهای 50 مترمربع و کمتر 39 درصد است.
این آمارها نشان می‌دهد 56 درصد خانوارهای معمولی کشور در خانه‌هایی با متراژ بین 51 تا 100 مترمربع زندگی می‌کنند. بر اساس این آمارها 60.5 درصد از خانوارهای عادی و گروهی مالک و 30.7 درصد از خانوارها مستأجر هستند.
خرید خانه در ایران سخت‌تر از 89 کشور؟
درخصوص این آمارها محمدعلی مهری کارشناس شهرسازی گفت: آنچه در این آمارها حائز اهمیت است این است که بخش اعظمی از ساکنان متراژهای بالای 100 تا 200 متری مربوط به ساکنان شهرها و روستاها است و بیشتر ساکنان کلان‌شهرها در متراژهای 40 تا 100 متری زندگی می‌کنند.
وی گفت: بنابراین دولت نمی‌تواند با استناد به این آمارها ادعا کند که در احقاق حق شهروندی که تأمین مسکن مناسب است، موفق بوده است. ایده آل در بخش مسکن این است که مسکن ارزان و مطلوب در دسترس همگان قرار گیرد. این مسکن در عین ارزانی باید کیفیت مطلوب داشته باشد.
مهری با بیان اینکه در حال حاضر بر اساس آمارهای جهانی خرید خانه در ایران سخت‌تر از 89 کشور دیگر است، گفت: براساس یک آمار جهانی در نیمه اول سال ۲۰۱۶، رتبه ایران در مورد شاخص استطاعت خرید خانه از بین ۹۵ کشور رتبه ۹۰ بوده است. این رتبه نشان می‌دهد میزان استطاعت مالی یک خانواده ایرانی واقع در دهک‌های میانی درآمد برای بازپرداخت تسهیلات رهنی یک‌خانه میان قیمت در کشور از خانواده‌های مقیم در ۸۹ کشور دیگر پایین‌تر است، اما نسبتی دیگر نیز وجود دارد که نسبت قیمت خانه به درآمدِ معروف است. این نسبت نیز گویای آن است که در میان ۹۵ کشور مورد بررسی ایران رتبه ۶۷ را دارا است.
این کارشناس گفت: البته توجه به مالکیت مسکن در تمامی کشورها مبتنی بر یک هدف نیست به‌طورکلی مالکیت در ایران به‌واسطه اینکه برچسب سرمایه‌ای دارد از اهمیت بالایی برخوردار است.
وی بابیان اینکه باید دولت نگاه ویژه‌ای به تأمین مسکن داشته باشد، تأکید کرد: برنامه‌هایی مانند اقدام ملی مسکن و اصلاح بافت‌های فرسوده جز طرح‌هایی است که می‌تواند در خانه‌دار شدن مردم موثر باشد.
تفاوت مسیر مالکیت در ایران و غرب
این کارشناس شهرسازی در واکنش به مطلب هفته‌نامه اکونومیست که از افزایش نرخ مالکیت‌خانه در کشورهای اروپایی و امریکا به عنوان یکی از اشتباه‌های بزرگ اقتصادی غرب یاد کرده است، گفت: مسیر مالکیت در ایران و غرب یک تفاوت فاحش دارد. به‌طورکلی اصل مالکیت مسکن در ایران در ابتدای امر سرمایه‌ای بعد مصرفی است اما در کشورهای غرب این مساله تنها کاربردی و مصرفی است. برای همین در کشورهای توسعه‌یافته تلاش می‌شود هزینه کرد‌های تأمین مسکن مالکیتی به بخش‌های تولید و اقتصادی سرازیر شود.
روند کاهشی مالکیت در کشورهای توسعه‌یافته
در همین رابطه، علیرضا بهبهانی، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: به‌طور متوسط در اغلب کشورهای جهان ۶۵ تا ۷۰ درصد مردم صاحب‌خانه هستند. در بعضی کشورها نظیر آلمان که تورم پایین است و طی ۲ دهه اخیر قیمت مسکن رشد چندانی در این کشور صنعتی نداشته است. ازاین‌رو، میل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن پایین است و به دلیل عدم رشد قیمت، درصد مالکیت مسکن به 54 درصد رسیده است. وی گفت: البته در بیشتر کشورهای توسعه‌یافته بعد از بحران مالی و کاهش قیمت مسکن رویکرد مالکیتی به استیجاری تغییر پیدا کرد. به‌طور مثال بعد از ترکیدن حباب مسکن در سال 2007 میزان مالکیت به‌یک‌باره از 73 درصد به 63 درصد رسیده است که این میزان در حال حاضر کمتر از 55 درصد است. بهبهانی افزود: ثبات اقتصادی، مصرفی بودن مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی باعث شده در کشورهای توسعه‌یافته میزان مالکیت بسیار کمتر از کشورهای توسعه‌نیافته و بحران‌زده باشد. البته استثنائاتی نیز در این خصوص وجود دارد. به‌طور مثال میزان مالکیت مسکن در کشوری مانند غنا هم‌تراز با کشور سوییس است که غنا به علت تورم بالا و سوییس به علت تورم پایین دارای کمترین میزان مالکیت در جهان هستند.
وی گفت: بر اساس آمارها، در حال حاضر حدود 51درصد هنگ هنگی‌ها، 52.5 درصد آلمانی‌ها و 61درصد ژاپنی‌ها دارای خانه‌های مالکیتی هستند. این کشورها در زمره کشورهای گران نیز هستند در این میان به برخی از کشورها ازجمله کانادا سوئد، فرانسه با ارایه تسهیلات مطلوب و رویکرد مبارزه با سوداگری در بخش قیمت مسکن توانستند میزان مالکیت خود را کاهش دهند.
بهبهانی گفت: در ایران درصد مالکیت در سال ۹5- ۹4 حدود 65 درصد بوده که این موضوع در حال حاضر 63 درصد است. در سال ۱۳۹۰ تعداد خانوارها 21.8 میلیون نفر و درصد مالکیت مسکن 61درصد بوده است. یعنی 13.3 میلیون خانوار مسکن داشته‌اند. در سال ۹۶ تعداد خانوارها به ۲۳ میلیون و درصد مالکیت به 65 درصد رسیده بود. یعنی ۱۵میلیون خانوار دارای مسکن هستند. به‌عبارتی طی سال‌های 90 تا 96 فقط 1.7 میلیون خانوار صاحب مسکن شدند؛ درحالی که در این بازه ۵ ساله به‌طور تخمینی ۴۷۵ میلیون مترمربع پروانه ساخت داشته‌ایم که معادل 4.5 تا ۵ میلیون واحد می‌شود.
از این تعداد، 30 درصد مربوط به تخریب و نوسازی بود؛ یعنی 3.3 میلیون واحد مسکن در ۵ سال تولید داشته‌ایم. البته به‌جز این میزان در طی سال‌های ذکرشده 3.5 تا 4 میلیون واحد مسکن مهر نیز وارد عرصه ظهور رسید که اگر تمامی این املاک قابلیت سکونت پیدا کنند میزان مالکیت اندکی افزایشی خواهد بود. وی گفت: اگر تمامی املاک مسکن مهر سکونتی شود و املاک مسکونی مازاد بانک‌ها نیز عرضه شود می‌توانیم بگوییم نرخ مالکیت در کشور ما افزایش خواهد یافت. اما نباید فراموش شود، در حال حاضر مسکن در کشور ما با تورم روزانه، خانه‌های خالی و همچنین برچسب سرمایه‌ای روبرو است که این موارد باعث کاهش میزان دسترسی مصرف‌کنندگان و افزایش دسترسی سرمایه‌گذاران به این بخش شده است. بهبهانی افزود: سهم تسهیلات بانکی ارایه‌شده در ایران نسبت به کشورهای غربی برای هزینه‌های یک واحد مسکونی، پایین‌تر است و درعین‌حال سود بانکی این تسهیلات بسیار بالاتر از کشورهای پیشرفته است. به دلیل شرایط فرهنگی، میزان اجاره‌نشینی در ایران نسبت به کشورهای پیشرفته پایین‌تر است. به دلیل تورم شدید، رابطه معقولی بین قیمت مسکن و حقوق سالانه یک فرد در جامعه ایران وجود ندارد.
وی بابیان اینکه نبود ضوابط مطلوب برای قیمت‌گذاری باعث شده نگرش مردم ایران به مالکیت یک نگرش حیاتی باشد گفت: بنابراین بازنگری در سیاست‌های تولید مسکن و سیاست‌های اجتماعی و اقتصادی دولت که منجر به ارتقای شاخص‌های مسکن شود، ضروری است؛ بنابراین با توجه به تأکید نقش مسکن در آسایش انسان‌ها، ضروری است که سیاست‌ها و برنامه‌های علمی و عملیاتی تهیه و تدوین و سپس در یک برنامه میان‌مدت و بلندمدت، نسبت به ارتقا شاخص‌ها اقدام کرد.
دلایل غیراقتصادی مالکیت در ایران
در همین رابطه، جلال صباغ کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در شرایط کنونی به دلیل بالا بودن بهای زمین و واحدهای مسکونی، عدم‌کفایت وام مسکن، اقساط سنگین وام و پایین بودن سطح درآمد واقعی خانوارها، شرایطی ایجادشده که باوجود تقاضای گسترده برای مسکن، متقاضیان با درآمد کم و متوسط جامعه قادر به ورود به بازار مسکن نیستند، به همین دلیل تقاضای موثر مسکن در سال‌های اخیر به‌شدت کاهش‌یافته است. این در حالی است که مطابق قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی بوده (اصل ۳۱) و یکی از ضوابط اقتصاد کشور تأمین نیازهای اساسی ازجمله مسکن است (اصل ۴۳)؛ در این راستا دولت موظف به برطرف ساختن هر نوع محرومیت درزمینه مسکن (اصل ۳) است.
وی بابیان اینکه در حال حاضر تهیه مسکن مناسب به علت تورم با چالش‌های جدید روبرو است، گفت: رشد روزانه نرخ تورم باعث شده بیشتر شهروندان ایرانی نگاه عمیق‌تری به پس‌انداز داشته باشند. این عده معتقدند اجاره یک‌بار مالی زوری است که با خرید مسکن رفع می‌شود. صباغ گفت: البته برای بررسی وضعیت مالکیت و استیجاری مسکن در ایران جز عوامل اقتصادی و دید جامعه باید بعد اجتماعی را نیز در نظر بگیریم. چرا که متقاضی مسکن (بیشتر) خانوار و نه فرد است، بنابراین باید مبانی رفتار مصرف‌کننده که مبتنی بر فرد است در مورد خانوار مطرح شود، چراکه خصوصیات خانوار در میزان تقاضای مسکن موثر است.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: بنابراین اینکه بگوییم تنها دلیل اقتصادی باعث شده ایرانی‌ها نگاه ویژه‌ای به مالکیت داشته باشند صحیح نیست اما این دلیل را می‌توان یکی از مولفه‌های اصلی دانست.
به گفته صباغ طرفداران مالکیت مسکن را می‌توان به دو قسمت تقسیم کرد. بخش اول مربوط به دهک‌هایی است که برای فرار از اجاره به دنبال مالکیت هستند و چنانچه ذکر شد بخش دیگر از طرفداران مالکیت مسکن افراد با تحصیلات بالا هستند.
وی افزود: در سطح خرد، مسکن یکی از نیازهای اساسی خانوار بوده و بزرگ‌ترین مولفه ثروت اغلب خانوارها محسوب می‌شود. در حقیقت برای اغلب خانوارها مهم‌ترین معامله مالی، خرید مسکن است. همچنین ساخت یک واحد مسکونی بخش مهمی از مخارج خانوار یا حتی کل ثروت خانوار را شامل می‌شود و با افزایش درآمد، تمایل خانوارها به ترک اجاره‌نشینی، تملک مسکن، مالکیت چند خانه‌ای، ارتقای کیفیت مسکن مورداستفاده و گاه خرید مسکن برای حفظ یا ارتقای ارزش پس‌اندازهایشان افزایش می‌یابد. تقاضا برای مسکن انگیزه مهمی برای پس‌انداز در تمام گروه‌های اقتصادی اجتماعی خانوار است.
این کارشناس مسکن بابیان اینکه انگیزه دوگانه ذکرشده باعث شده دو مساله مصرفی و سرمایه‌ای نیز ایجاد شود، گفت: به وضوح می‌توانیم ببینیم در جامعه کنونی انگیزه برای ساخت مسکن دارای سه رأس مصرفی، سرمایه‌گذاری و بعد اجتماعی است.
صباغ گفت: در دهک‌های پایین مساله مالکیت تنها مساله مصرفی بوده و مالک آن نگاه جدی به مولفه‌های کیفی آن و رتبه اجتماعی مسکن خریداری‌شده ندارد؛ اما این مساله در بعد سرمایه نیز به دو بخش سرمایه‌ای خرد و سرمایه‌گذاری کلان تقسیم می‌شود یعنی سرمایه‌گذار اگر ازلحاظ مالی در رتبه قابل قبولی قرار دارد بخش اعظمی از اموال خود را صرف خرید املاک تراز اول می‌کند تا با رشد تورم به رشد قابل‌توجهی برسد؛ اما اگر این سرمایه‌گذار تنها به دنبال مأمنی مناسب برای پس‌انداز خود برای فرار از کاهش ارزش ریالی خود است به دنبال املاک خرد و مسکونی مناسب برای روزهای آیت خواهد بود.
صباغ بابیان اینکه اما خرید مسکن در ابعاد اجتماعی فارغ از دو مورد ذکرشده است تأکید کرد: اگر فردی به دنبال نشان دادن رتبه اجتماعی خود در ایران است، نگاه جدی به وسعت و کیفیت مسکن و حتی مناطق خریداری ملک مسکونی خود دارد به زبان ساده‌تر این فرد به دنبال زندگی در ملکی است که اولا برچسب شش‌دانگ داشته باشد و در ثانی در موقعیت و تراز اقتصادی و اجتماعی بالاتری باشد.
این کارشناس اقتصاد افزود: آمارها نشان داده با افزایش میزان تحصیلات، رتبه اجتماعی و افزایش درآمد نگاه به مقوله مالکیت نیز افزایش‌یافته است؛ و همچنین با افزایش سن تمایل شهروندان به خرید ملک نیز افزایش‌یافته است.
وی گفت: اگرچه در تمامی کشورها تمایل به خرید مسکن وجود دارد اما در کشور ما به علت تورم، قیمت بالای مسکن، سرمایه‌ای بودن این بخش، افزایش تراز اجتماعی و نگاه جامعه به مالکیت و همچنین احساس حس آرامش بیشتر از کشورهای دیگر است. هرچند که این موضوع باید برعکس می‌بود و به‌جای اینکه بخش اعظمی از سرمایه‌ها به مسکن‌سازی برود به بخش تولید وارد می‌شد می‌توانستیم جامعه مطلوب‌تر داشته باشیم؛ اما این نگاه مستلزم این است که زیرساخت‌هایی برای حذف مالکیتی و سوداگری در کشور حادث شود.
