آسیب‌شناسی سرمایه‌گذاری در ساختمان
گروه راه و شهرسازی| بهار طاهری |
طبق آخرین آمار منتشر شده تعداد افراد صاحبخانه در ایران در مقایسه با کشورهای اروپایی درصد بالایی دارد، با اینکه حدود ۶۴ درصد جمعیت ایران صاحبخانه هستند، اما این رقم خیلی خوشبینانه نیست، چرا که بیشتر صاحب‌خانه‌ها در سال‌های گذشته موفق به خرید مسکن شده‌اند، یعنی دورانی که فاصله درآمد و قیمت مسکن هنوز فاصله چندانی نداشته است. در شرایط فعلی که اقتصاد ایران با مشکلات زیادی همراه است، متاسفانه بحران مسکن نیز همچنان در حال افزایش است.
نگاه سرمایه‌ای یکی از عوامل دامن‌زدن به بحران مسکن در ایران است. از طرفی سرمایه‌گذاری در املاک در ایران راحت‌تر از سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر است. از جمله این حوزه‌ها می‌توان به موارد بازار ارز، سکه و طلا، سپرده بانکی، بازار سرمایه اشاره کرد. اما فرق این حوزه‌ها با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن این است که در این حوزه‌ها دانش و تخصص لازم است که این اطلاعات با مطالعه‌ای سطحی هم به دست نمی‌آید.
در صورتی که سرمایه‌گذاری در بازار مسکن عموما مبحثی تخصصی نیست و تنها نیاز به کمی جست‌وجو و تحقیق برای قیمت در مناطق و محلات مختلف دارد تا بتوان بودجه موجود را با بهترین انتخاب ممکن تطبیق داد.
از طرفی بخشی از سرمایه‌گذاری شما جایش امن است و ریسک زیادی متحمل نمی‌شود. اضافه کردن سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به سایر سرمایه‌گذاری‌ها به جبران نوسان سایر دارایی‌های پرخطر کمک می‌کند. یکی دیگر از دلایل نگاه سرمایه‌ای به مسکن اطمینان از رشد سرمایه است؛ به‌طور مثال بازار مسکن در سال ۹۷ رشد قیمت بی‌سابقه‌ای را تجربه کرد. رشد ۶۶ درصد قیمت مسکن سبب شد معادلات در این حوزه به هم بریزد و کسانی که در این حوزه سرمایه‌گذاری کرده بودند برنده باشند. اگرچه همیشه وضعیت تورم به این شکل نیست اما مسکن جزو کالاهایی است که همیشه افزایش قیمت را تجربه کرده. امنیت روانی صاحبخانه بودن نیز این نگاه را تقویت کرده است.
هزینه مسکن به‌طور متوسط تا دو سوم درآمد ماهیانه ایرانیان را به خود اختصاص می‌دهد و ملک ارزشمند‌ترین دارایی خانواده است، این نیاز به دلیل تورم در ایران اهمیت بیشتری هم پیدا می‌کند. در کشوری که سطح قیمت‌ها افزایش پیدا نمی‌کند اجاره‌نشینی گزینه نامعقولی نیست و حتی دردسرهایی مثل مالیات و تعمیرات را هم ندارد؛ اما در ایران داستان کمی متفاوت است. تورم شما را وادار می‌کند هرسال خانه‌ای کوچک‌تر اجاره کنید؛ بنابراین هزینه کردن برای خرید ملک توجیه اقتصادی برای افراد دارد. این نگاه سرمایه داری به ملک از عوامل اصلی دامن زدن به بحران مسکن است که در پی توجه کمتر مسوولان اقتصادی به وجود آمده است. مهم‌ترین شاخص موثر در تفاوت نگاه به مسکن در ایران و کشورهای غربی به نوعی به سیاست‌های دولت در این بخش مربوط می‌شود. طبق آخرین مطالعات انجام شده سهم تسهیلات بانکی در ایران نسبت به کشورهای غربی برای پوشش هزینه‌های یک واحد مسکونی، پایین‌تر و سود بانکی این تسهیلات بالاتر و به دلیل شرایط فرهنگی، میزان اجاره‌نشینی در ایران نسبت به کشورهای اروپایی کمتر است. بازنگری در سیاست‌های حوزه مسکن و تامین رفاه اجتماعی نقشی اساسی در بازنویسی نوع نگاه فرهنگی و اقتصادی به مسکن در جامعه ایران دارد.
اکثر کارشناسان مطالعات شهری و روستایی در ایران معتقدند که اولین تلاش‌ها برای سامان بخشیدن به اوضاع مسکن بعد از انقلاب اسلامی و با برنامه‌هایی همچون حساب‌پس‌انداز مسکن و انبوه‌سازی آغاز شده است. این فعالیت‌ها با هدف افزایش تعداد صاحب‌خانه‌ها آغاز شده و تا حدی موفق عمل کرده است، اما ساخت‌وسازهای دولتی در کنترل تورم بخش مسکن موفقیت چشمگیری نداشته است.
دلیل اصلی موفقیت کشورهای اروپایی در کنترل نوسان بازار مسکن را جلوگیری از تغییر نگاه به ماهیت مسکن می‌دانند. در واقع در سیاست‌گذاری بخش مسکن حتی در کشورهای اروپایی با بیشترین تعداد صاحبخانه مثل رومانی با ۹۶ درصد و اسلواکی با ۹۰ درصد، هیچ‌وقت نگاه مردم و مسوولان به مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای یا منبعی برای درآمد در نظر گرفته نشده است. کنترل دقیق و مستمر دولت روی ساخت‌وسازها و اخذ مالیت‌های سنگین برای خانه‌های خالی و افراد صاحب چند خانه است.
سیاست‌های تامین مسکن در اروپا بانکها را موظف کرده که تسهیلات با بهره بسیار کم و با پوشش ۶۰ تا ۷۰ درصدی کل قیمت مسکن را برای افراد متقاضی تامین کنند. این در حالی است که با تورم موجود در ایران و درآمد پایین بیشتر جمعیت ایران مساله وام‌های مسکن با سود بالا و سهم پایین در قیمت کلی مسکن، نقشی اساسی در تغییر نگاه به بخش مسکن در ایران داشته است.
اطلاعات منتشر شده از سازمان‌های انبوه‌سازی بخش خصوصی حاکی از فاصله زیاد درآمد و قیمت خانه در ایران است.این فاصله بسیار بیشتر از کشورهای اروپایی است. به‌طوری‌که یک خانواده معمولی با درآمد متوسط در بهترین شرایط تنها قادر به تامین هزینه ۱۴ تا ۳۴ متر مربع خانه آپارتمانی در شهرهای بزرگ است.
معضل درآمد پایین و نگاه سرمایه‌ای به مسکن باعث وقوع پدیده افراد صاحب چندخانه در ایران شده است. با نگاه دقیق‌تر به این معضل می‌توان فهمید که نگاه سرمایه‌ای به مسکن و افزایش سالانه نرخ تورم در بخش اجاره واحدهای مسکونی باعث شده سرمایه‌گذاران و افراد ثروتمند نسبت به خرید خانه روی آورند و با درآمد حاصل از اجاره واحدهای مسکونی متعدد ثروت سرشاری بدون پرداخت مالیات کسب کنند. حتی در ثروتمندترین کشورهای جهان بر اساس وضعیت رفاه اجتماعی مثل سوییس تعداد صاحب‌خانه‌ها حتی از ایران نیز کمتر است و بیشتر مردم زندگی در خانه‌های اجاره‌ای را ترجیح می‌دهند. میزان افراد اجاره‌نشین در سوییس ۵۶ درصد جمعیت این کشور را شامل می‌شود.
اما در کل رفتن سرمایه به سمت مسکن برای کشور آسیب است. چون سرمایه‌ای که می‌تواند به سمت تولید برود به سمت زمین و ملک رفته و حتی آنقدر این سرمایه‌گذاری برای مردم جذاب و بدون محدودیت شده که برخی تولیدکننده‌ها طی سال‌های گذشته کارگاه‌ها و کارخانه‌های خود را فروخته و به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن روی آورده‌اند. شاید در نگاه اول این سرمایه‌گذاری حتی برای کشور خوب به نظر بیاید چون اصولا سرمایه‌گذاری در بخش مسکن باید به افزایش مسکن و پایین آمدن اجاره‌بها کمک کند اما در این بخش به دلیل مشکل سیستم مالیاتی و نبود محدودیت برای مالکان در داشتن مسکن، کمکی نکرده و اجاره همچنان بالا می‌رود.
