2 ماه متفاوت در انتظار بازار مسکن

گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|

بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن پایتخت در نخستین ماه از فصل زمستان را منتشر کرد. مطابق آمار رسمی ارایه‌شده از سوی این مرجع، تورم ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران به ۲ درصد رسیده است. به این ترتیب میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی معادل ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان بوده است. متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در آذرماه امسال معادل ۱۳ میلیون ۲۵۷ هزار تومان ثبت شده بود. این در حالی است که گزارش ارایه‌شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تورم ماهانه قیمت مسکن را معادل ۳ درصد اعلام کرده است. مطابق گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه به نقطه بازار مسکن (دی‌ماه امسال نسبت به دی ماه سال گذشته) نیز نشان‌دهنده افزایش 40.9 درصد است. براساس این گزارش، در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت هرمترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ۳۰ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان مربوط به منطقه یک و کمترین آن با ۶ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. در عین حال، آن‌طور که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد، در دی‌ماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب معادل 12.1 درصد و ۵۹ درصد افزایش داشته است.

    افزایش حجم معاملات دور از انتظار نبود

در همین رابطه، جلال صباغ، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه همواره ماه‌های آخر سال معاملات مسکن افزایش پیدا می‌کند، گفت: متاسفانه در چند سال اخیر به خصوص از ابتدای سال جاری به علت افزایش نرخ مسکن تعداد معاملات از لحاظ حجم خرید و فروش و رهن و اجاره به چالش کشیده شده است، اما اینکه تعداد معاملات مسکن طی دی ماه 12.1 درصد افزایش داشته است، چیز عجیب و غریبی نیست و ربطی به کاهش 2 یا 3 درصدی قیمت ندارد.

 وی افزود: بدون تردید کاهش 2 درصدی قیمت دلیلی بر افزایش تعداد معاملات مسکن نیست.

 صباغ با بیان اینکه حال زمان مناسبی است تا دولت بپذیرد و باور داشته باشد در تامین مسکن برای قشرهای مختلف ناموفق بوده است، گفت: این پذیرش می‌تواند گام اول در راستای بهبود اوضاع ساخت وساز و خانه‌دار کردن اقشار مختلف جامعه باشد، بعد از آن باید با استفاده از اتاق‌های فکر با متصدیان ساخت و ساز فکر اساسی برای تامین مسکن مناسب داشته باشد.

این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: در سال‌های پس از انقلاب، دولت‌ها طرح‌های مختلفی برای تسهیل و تسریع در روند خانه‌دار کردن افراد به خصوص قشر متوسط و ضعیف جامعه را طرح و اجرا کرده‌اند. به دلیل وسعت زیاد و پراکندگی جمعیت در کشور ما یکی از راحت‌ترین و اولین طرح‌هایی که برای خانه‌دار کردن مردم به اجرا درآمد، واگذاری زمین از طریق نهادها و سازمان‌های متولی در امر مسکن بود. این طرح که سال‌ها مورد استفاده دولت‌های مختلف قرار گرفت توانست بخشی از نیاز قشر متوسط جامعه که عمدتاً متشکل از کارمندان بخش‌های مختلف دولتی و خصوصی بودند را در قالب تعاونی‌های کارمندی و کارگری مسکن برطرف نماید؛ اما بخش اصلی افراد نیازمند جامعه که تحت پوشش این تعاونی‌ها نبودند نتوانستند از این تسهیلات استفاده کنند.

 وی با بیان اینکه پشت طرح‌های ذکر شده فکر عمیقی بود، گفت: چرا که این قشرها به دلیل ناتوانی در تهیه هزینه ساخت بنا عملاً امکان بهره مندی از تسهیلات را نداشتند.حال بسیار مضحک و نابخردانه است که دولت می‌خواهد تمام کاستی‌های فعالیت خود را با اجرای طرح اقدام ملی مسکن رفع کند، در حالی که فقط اقساط ماهانه آن بالای 2میلیون و 500 تومان است.

 صباغ افزود: این موارد در حالی بیان می‌شود که میزان تسهیلات مسکن نیز به میزان قابل توجهی بی‌اثر شده است. طی یک سال و نیم اخیر که نوسانات شدید اقتصادی موجب تورم بالای ۴۰ درصد و رشد بیش از 30 تا 70 درصدی قیمت‌ها در بازار مسکن شده است، کارایی این تسهیلات با مبالغ کنونی نمی‌تواند پاسخگوی نیاز متقاضیان و سازندگان باشد. گواه این ادعا به حداقل رسیدن قیمت اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بانک در بازار فرابورس و عدم استقبال خریداران از این تسهیلات است.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه با وضعیت کنونی قیمت‌ها شاهد افزایش معاملات بالای 12 تا 15 درصدی نسبت به ماه‌های گذشته نخواهیم بود، گفت: در بهترین شرایط افزایش معاملات مسکن طی بهمن و اسفند ماه در حدود 13 تا 15 درصد نسبت به ماه‌های گذشته افزایش خواهد داشت و نباید فراموش شود بخشی از حجم معاملات مربوط به فروش املاک بانک‌ها است.

    کاهش نرخ مسکن با روند نزولی تورم

در همین رابطه، علیرضا بهبهانی، کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به اینکه چرا قیمت مسکن روز به روز در حال تغییر است و وضعیت مسکن در ماه‌های آتی چه می‌شود؟ گفت: همه می‌دانیم که قیمت مسکن مبحث فرا‌بخشی بوده و رابطه مستقیمی با بازارهای موازی، جواقتصادی و سیاسی و حتی اجتماعی دارد، گواه این مطلب را می‌توان در چرایی افزایش قیمت مسکن در زمان‌های ثبات ارز و طلا جست‌وجو کرد. یکی از عمده‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن، افزایش قیمت مصالح است. زمانی که قیمت مصالح ساختمانی همگام با تورم رشد می‌کند قیمت مسکن نیز شاهد سیگنال‌های تنشی ریز می‌شود، بنابراین اگر شاهد کاهش 2 تا 3 درصد قیمت مسکن در دی ماه هستیم می‌تواند ناشی از قیمت‌های مصالح ساختمانی باشد.

وی گفت: براساس آمارهای مرکز آمار ایران نرخ تورم نقطه‌ای دی ماه ١٣٩٨ در مقایسه با ماه قبل ١.٥ واحد درصد کاهش یافته است، این در حالی است که نرخ تورم نقطه‌ای برای خانوار‌های شهری ٢٦.٢ درصد است که نسبت به قبل ١.٤ واحد درصد کاهش داشته است. بنابراین با کاهش نرخ تورم قیمت مصالح ساختمانی نیز کاهش یافته و در قیمت نهایی املاک نوسازی که در مرحله پایانی ارایه به بازار مصرف هستند، کاهش یافته است. اگرچه این موضوع را نمی‌توان دلیل کاهش 2 تا 3 درصدی قیمت مسکن دانست اما همواره با کاهش نرخ تورم تمامی بازارها با کاهش روبرو می‌شوند.

بهبهانی افزود: در سال ۹۸ و بعضا در سال ۹۷، بسیاری از خانه‌هایی که ساخته شده‌اند به عنوان «سرمایه» حفظ و نگهداری شده‌اند. در واقع شرایط به این شکل است که دیگر نمی‌توان مانند سابق صاحبخانه پیدا کرد، بلکه اغلب مالکان خانه را به عنوان یک کالا نگه می‌دارند تا زمانی که قیمت آن افزایش پیدا کرد، آن را به فروش برسانند و به همین دلیل هم معمولا دیده می‌شود که عده بسیاری در جست‌وجوی مسکن هستند، در حالی که تعداد خانه‌های خالی بسیار زیاد است. اما به علت نوسانات قیمتی مسکن در سال جاری در حال حاضر تقاضای خرید نسبت به عرضه کاهش فاحشی پیدا کرده و این مورد باعث شده برخی از مالکان در قیمت خود تخفیف‌هایی عرضه کنند.

    رابطه تورم و نرخ مسکن

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه دو ماه آینده دو ماه متفاوت برای بخش مسکن خواهد بود، گفت: بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر اتفاق غیرمنتظره‌ای در فضای اقتصاد کلان رخ ندهد، نرخ تورم نقطه به نقطه تا پایان سال جاری کاهش قابل‌توجهی را ثبت خواهد کرد.دلیل این موضوع را می‌توان در روند کاهشی نرخ تورم در ماه‌های آتی جست‌وجو کرد چنانچه به آمارهای مرکز آمار ایران مراجعه کنید شاهد روند نزولی تورم از شهریور امسال خواهید بود. به هر حال، اگر نرخ تورم عمومی در دوماهه آتی با توجه به روند کاهشی از شهریور ماه تا پایان دی ماه کمتر از 20 باشد، قیمت مسکن نیز شاهد افت قیمتی خواهد بود.

 وی با بیان اینکه کاهش نرخ مسکن در ماه‌های آتی حتمی است، تاکید کرد: اما این کاهش به نحوی نیست که رضایت همگان به خصوص قشرهای کارمند را به دنبال داشته باشد.

    بی‌میلی دولت به تزریق سرمایه

در ادامه همین مبحث، منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز گفت: در حال حاضر بررسی‌های میدانی و پیگیری بعضی از فایل‌های فروش که از طریق مشاورین ملکی و حتی خود مالکان آگهی شده‌اند نشان از عقب‌نشینی فروشندگان از قیمت اعلامی اولیه حکایت دارد چرا که بخشی از این مالکان به وضوح دریافتند سال آینده سال سخت اقتصادی خواهد بود، چرا که تجربه نشان داده در شرایط سخت اقتصادی میزان تقاضا در کالاهایی که قیمت آن بسیار کلان است بسیار کاهش می‌یابد. بنابراین بخشی از مالکان پول لازم، شروع به ارایه تخفیف‌های متعددی کردند.

 وی گفت: در حال حاضر برخی از تخفیف‌ها در چند دوره متوالی از سوی مالکان صورت می‌گیرد تا بتوانند در اسرع وقت ملک خود را به بازار عرضه کنند.

غیبی افزود: کاهش متوالی قیمت‌ها باعث ایجاد دو اتفاق مهم در بازار مسکن شده است در گام نخست این فرایند نشان از ورود فروشندگان قطعی و واقعی به بازار دارد که در فاز اول تعداد این فروشندگان کم بوده ولی نقش مهم آنان تثبیت قیمت‌های فروش در منطقه معامله شده است که موجب ورود فروشندگان فاز دوم به بازار می‌شوند.

به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن نکته مثبت افزایش قیمت مسکن طی روزها و سال‌های اخیر خروج سوداگران و برهم زنندگان بازار مسکن بوده است. چرا که این عده به وضوح متوجه شدند امیدی به فروش ملک‌های خریداری شده خود به قیمت دلخواه شان ندارند چرا که توانایی بازار مصرفی و حتی سرمایه‌ای به دلیل کاهش ارزش پول ملی کشور به‌شدت پایین است.

غیبی همچنین افزود: انتظار داشتیم که دولت از خلأ نبود متقاضیان سرمایه‌ای در بازار مسکن در راستای حمایت از متقاضیان مصرفی بهره ببرد که متاسفانه اینچنین نشد. این کارشناس افزود: آﻧﭽﻪ ﺗﺤﻮﻻت ﺑﺎزار ﻣﺴﻜﻦ را از ﺗﺤﻮﻻت ﺳﺎﻳﺮ بخش‌های اﻗﺘﺼﺎدی متفاوت می‌کند و ﻣﻮﺟﺐ ﺷـﻜﻞ ﮔﺮﻓﺘﻦ اﻟﮕﻮی ﻣﺘﻔﺎوت ﺗﻐﻴﻴﺮ ﻗﻴﻤﺖ ﻣﻲ شود، ﺗﻘﺎﺿﺎی ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ‌ای ﻣﺴﻜﻦ است که نیاز است سیاست‌گذاران بخش مسکن ضمن توجه به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، مانع روند سوداگری در این بخش شوند. هم‌اکنون دولت خواه یا ناخواه اشتیاقی به تزریق سرمایه به بخش مسکن را ندارد و با نگرشی مبتنی بر جلوگیری از تورم، این بخش اقتصادی را به حالت سکون تعریف کرده است و تنها با امید به تحرک بازار مسکن با بسته‌های حمایتی در قالب تسهیلات بانکی چشم انتظار تحرک بازار و خروج غیر تورمی از رکود است که در عمل و به تنهایی نمی‌تواند تحرک مد نظر را در این حوزه را تامین کند.

غیبی با بیان اینکه متاسفانه تسهیلات ارایه شده کنونی به دلیل میزان باز پرداخت، اقساط و پوشش‌دهی از لحاظ کمی و کیفی مناسب نیست، تاکید کرد: باید نگرش‌ها به تسهیلات تغییر پیدا کند اگر قرار است این تسهیلات پاسخگوی نیاز مصرف‌کنندگان باشد باید رویه آن تغییر کند.

 وی گفت: در حال حاضر بانک‌ها و دولت باید به فکر استفاده از راهکارهای عملی و واقعی و فراگیر برای کمک به شرایط پیچیده بازار مسکن باشند. با توجه به واقعیات اقتصادی جامعه نمی‌توان لزوم افزایش حمایت‌های دولتی از قشرهای متوسط و ضعیف جامعه در بازار مسکن را نادیده گرفت. استفاده از امکانات و منابع در اختیار دولت از قبیل زمین و مجوزهای قانونی، بدون ایجاد بار مالی مضاعف می‌تواند موجب تسهیل افراد جامعه برای دسترسی به بنای ارزان قیمت باشد.

 این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: اما به‌طور کلی باید پذیرفت رونق نسبی و به تبع آن افزایش قیمتی که در بازار مسکن مشاهده می‌شود، حباب نیست و یک واقعیتی است که حتی می‌تواند منجر به تثبیت قیمت معاملات انجام گرفته در بازار مسکن نیز شود. اینکه تصور شود در سال آتی با کاهش معناداری در قیمت مسکن مواجه شویم نیز تحلیل نادرستی است چراکه عواملی چون کاهش سود سپرده‌های بانکی و هر نوع تزلزل در بازار بورس و ارز و طلا باعث سرریز شدن سرمایه‌های مدیریت نشده به بازار مسکن می‌شود که در مقطع کنونی شاهد آن هستیم و بدترین نتیجه آن یعنی رونق بازار سوداگری در اقتصاد مسکن را شاهد خواهیم بود که چه بسا این غول دو سر در حال بیدار شدن است و می‌تواند خواب مصرف‌کننده‌های واقعی را آشفته نماید.

 وی در نهایت گفت: مهم‌ترین توصیه آن است که دولت و مجلس قوانینی را وضع کنند که از سوداگری در حوزه مسکن جلوگیری شود از جمله محدودیت در خرید فروش مسکن از سوی افراد از نظر تعداد و امکان معامله ملک در یک سال تا خواهان واقعی عقب نمانده و بتواند در آرامش به خرید و سرمایه‌گذاری در بانک‌های عامل برای اخذ تسهیلات اقدام کند نه اینکه تا دوره اعطای تسهیلات بانکی برسد مسکن مطلوبش با نظام سوداگری افزایش جهشی داشته باشد و رفته رفته دست بسیاری از متقاضیان از خرید ملک کوتاه‌تر شود.

برش

     علیرضا بهبهانی،کارشناس اقتصاد مسکن: بررسی‌ها نشان می‌دهد، اگر اتفاق غیرمنتظره‌ای در فضای اقتصاد کلان رخ ندهد، نرخ تورم نقطه به نقطه تا پایان سال جاری کاهش قابل‌توجهی را ثبت خواهد کرد. دلیل این موضوع را می‌توان در روند کاهشی نرخ تورم در ماه‌های آتی جست‌وجو کرد. چنانچه به آمارهای مرکز آمار ایران مراجعه کنید شاهد روند نزولی تورم از شهریور امسال خواهید بود. به هر حال، اگر نرخ تورم عمومی در دوماهه آتی با توجه به روند کاهشی از شهریور ماه تا پایان دی ماه کمتر از 20 باشد، قیمت مسکن نیز شاهد افت قیمتی خواهد بود

     منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن: اینکه تصور شود در سال آتی با کاهش معناداری در قیمت مسکن مواجه شویم نیز تحلیل نادرستی است چراکه عواملی چون کاهش سود سپرده‌های بانکی و هر نوع تزلزل در بازار بورس و ارز و طلا باعث سرریز شدن سرمایه‌های مدیریت نشده به بازار مسکن می‌شود که در مقطع کنونی شاهد آن هستیم و بدترین نتیجه آن یعنی رونق بازار سوداگری در اقتصاد مسکن را شاهد خواهیم بود که چه بسا این غول دو سر در حال بیدار شدن است و می‌تواند خواب مصرف‌کننده‌های واقعی را آشفته کند