رشد عمودی تهران طی 18 سال گذشته

گروه راه وشهرسازی|زهره علامی|

همگام با ارایه لایحه بودجه سال 99 شهرداری تهران به شورای شهر، انتقادها از افزایش 30 درصدی عوارض فروش تراکم و رشد 320 درصدی درآمدهای حاصل از کمیسیون ماده 100 یا به قول فعالان شهری، شهرفروشی شهرداری بالاگرفت، فعالان حوزه شهری، این ارقام را نشانه حاکمیت شهرفروشی بر دیگر درآمدهای شهری طی سال آینده می‌دانند، این درحالی است که بررسی حجم پروانه‌های صادر شده طی 18 سال گذشته (98-81)؛ که مهم‌ترین فاکتور برای تشخیص پدیده شهرفروشی است، مربوط به سال‌های 90 و 91 است، در سال 90، 28هزار و 319 فقره و در سال 91، 25هزار و 319 فقره پروانه ساختمانی صادرشده است.

به عبارت دیگر، بیشترین میزان ساخت‌و‌ساز در دوسال ابتدایی دهه 90 بوده و کمترین حجم ساخت و ساز به سال 98 اختصاص دارد اگرچه ارقام مربوط به سال جاری مربوط به 9 ماهه ابتدایی سال بوده است و 3 ماه پایانی سال در نظرگرفته نشده است اما با این وجود رقم مربوط به پروانه‌های صادر شده کمترین میزان را طی 18 سال گذشته به خود اختصاص داده‌اند.

اما جدا از اینکه بیشترین میزان پروانه صادرشده و مساحت زیربنای ساخته شده به دو سال نخست دهه 90 برمی‌گردد و ادعای برخی فعالان شهری از لایحه بودجه پایتخت مبنی بر رکورد زدن شهرداری در فروش شهر، نادرست است، بررسی‌ها حکایت از آن دارد که طی 18 سال گذشته، تعداد طبقات ساخته شده رشد داشته است و در حالی که در دهه 80 میانگین تعداد طبقات مربوط به هر پروانه ساختمانی 5.5 بوده در ابتدای دهه 90 این میانگین به 7.1 طبقه و در سال 98، 7 طبقه شده است.

اگر به بررسی مساحت ساختمان‌های ساخته شده برای هر پروانه صادر شده طی 18 سال بپردازیم به این نتیجه می‌رسیم که مساحت‌ها طی این 18 سال، افزایشی دوبرابری را تجربه کرده و از 624 مترمربع در سال 81، به یکهزار و 258 مترمربع و درسال 98 به1300مترمربع به ازای هر پروانه صادر شده رسیده، درواقع شهر دراین مدت، رشد دوبرابری درمقیاس عمودی داشته است.

اما بررسی حجم پروانه‌های ساختمانی صادرشده طی سال‌های گذشته زمانی اهمیت می‌یابد که مشخص شود رونق ساخت و ساز تاثیر مستقیمی بر رشد اقتصادی کشور دارد براساس تحقیقی که چندی پیش از سوی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی منتشرشد، رونق بخش ساختمان، موجب «رشد تولید در کل اقتصاد»، «افزایش تقاضای مصرفی»، «رشد اشتغال»، «رشد عرضه ساختمان»، «رشد فعالیت‌های اقتصادی در کل پهنه کشور» و در نهایت «افزایش فروش بخش‌ها و صنایع دنباله‌رو» می‌شود.

براساس این گزارش، هر یک واحد افزایش سرمایه‌گذاری در بخش «ساختمان مسکونی» و «سایر ساختمان‌ها» موجب می‌شود تولید در کل اقتصاد به ترتیب 1.32 و 1.49 واحد افزایش پیدا کند؛ ناگفته نماند که بخش ساختمان یک بخش فراگیر است و رونق این بخش، به کل پهنه جغرافیایی کشور منتقل می‌شود و چون بخش ساختمان، غیرقابل تجارت است (امکان واردات ندارد) در نتیجه افزایش تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در این بخش، مستقیم به افزایش عرضه منجر شده و به رشد سایر بخش‌ها می‌انجامد.

   رشد 70 درصدی پروانه پیش از دوره رونق

تازه‌ترین آماری که از سوی سامانه شهرسازی شهرداری تهران منتشرشده حاکی از آن است که طی 18 سال گذشته، 268هزار و 409 فقره پروانه ساختمانی صادر شده و یک میلیون و 869 هزار و 359 واحد مسکونی هم در این مدت ساخته شده که مساحت زیربنای این تعداد واحدمسکونی، 304میلیون و 392هزار و 597 مترمربع بوده است.

در دهه 80، در سال 86 بیشترین تعداد پروانه ساختمانی یعنی 24 هزار و 456 فقره پروانه صادر شده و کمترین میزان هم مربوط به سال 84 با 10 هزار و 475 فقره پروانه بوده است، در دهه 90 بیشترین میزان پروانه به سال 90 با 28هزار و 319 و کمترین به سال 98 با 6 هزار و 970 فقره پروانه اختصاص دارد.

روند پروانه‌های ساختمانی صادرشده طی 18 سال گذشته نوسانی بوده و با توجه به دوره‌های رونق و رکود مسکن کاهش و افزایش داشته است، تحلیل تعداد پروانه‌ها در این مدت نشان می‌دهد که همواره در سال‌های پایانی رکود مسکن شاهد افزایش تعداد پروانه‌ها بوده‌ایم به عنوان نمونه در سال 86 و پیش از افزایش قیمت مسکن در سال 87، حجم ساخت و سازها از 14 هزار و 361 پروانه به 24هزار و 456 فقره پروانه می‌رسد، یعنی 70 درصد رشد کرده است.

یا درسال 90 و پیش از آغاز جهش قیمت مسکن و شروع دوره رونق، تعداد پروانه‌های صادر شده از 17 هزار و 815 به 28 هزار و 319 فقره رسیده است که رشد قابل قبول 58درصد را تجربه کرده است.

همچنین در سال 96 هم از 8 هزار و 567 فقره پروانه سال 95 به 10 هزار و 894 فقره رسیده‌ایم یعنی 27 درصد رشد داشته‌ایم، بررسی این ارقام نشان می‌دهد که بیشترین میزان افزایش مربوط به دهه 80 با رشد 70 درصدی بوده و در دهه 90 بیشترین میزان رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده 27 درصد است.

اگرچه بیشترین میزان پروانه صادرشده ساختمانی طی 18 سال گذشته مربوط به سال 90 و 91 می‌شود اما در دهه 80 در هیچ سالی شاهد نبودیم که تعداد پروانه‌ها به کمتر از 10 هزار فقره برسد اما طی دهه 90 (آن هم فقط در 8 سال از این دهه) 3 بار تعداد پروانه‌ها به کمتر از 10 هزار فقره رسیده است.

تعداد پروانه‌های ساختمانی در دهه 80 و 90 نوسانی بوده است اما نوسانی که در دهه 90 شاهدیم قابل توجه بوده است و از 28 هزار و 319 پروانه به 6 هزار و 970 رسیدیم این درحالی است که دردهه 80، بیشترین پروانه 24 هزار و 456 فقره و کمترین 10 هزار و 292 فقره بوده است.

کارشناسان معتقدند که روند تغییرات پروانه‌های ساختمانی نه در تهران بلکه در کل کشور نشان می‌دهد، حجم بالای ۲۰۰ هزار پروانه در دهه 80 و ابتدای دهه 90 به مازاد عرضه مسکن در سال‌های بعد منجر شد، کاهش آن به زیر ۱۵۰ هزار پروانه از سال ۹۳ تا 98، موجب کمبود مسکن نوساز در سال‌های آینده می‌شود و همین موضوع تعادل میان عرضه و تقاضا در سال‌های آتی را از بین می‌برد و باعث نابسامانی بازار خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن خواهد شد.

بررسی ارتباط میان حجم پروانه‌های صادرشده برای ساخت و ساز با تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده طی 18 سال گذشته، نشان می‌دهد که این دو ارتباط مستقیمی دارند یعنی با افزایش حجم پروانه‌ها، تعداد واحدهای ساخته شده هم رشد می‌کند و با افت پروانه‌ها، حجم واحدهای مسکونی هم کاهش می‌یابد.

به عنوان نمونه بیشترین میزان پروانه صادرشده مربوط به سال 90 (28هزار و 319 فقره) است و کمترین پروانه هم به سال 98 (6 هزار و 970 فقره) اختصاص دارد، ارقام مربوط به واحدهای مسکونی هم حکایت از آن دارد که بیشترین واحد ساخته شده (201هزار و 698 فقره) متعلق به سال 90 و کمترین واحد مسکونی ساخته شده هم به سال 98 با 49 هزار و 182 واحد اختصاص دارد.

جدا از ارتباطی که میان حجم پروانه‌ها و واحدهای مسکونی ساخته شده وجود دارد، از مقایسه تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده با تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده به این نتیجه می‌رسیم که در سال‌های ابتدایی دهه 80، مثلا در سال 81؛ 19 هزار و 290 فقره پروانه صادرشده به ساخت 107 هزار و 347 واحد مسکونی انجامیده است یعنی به ازای هر پروانه شاهد ساخت 5.5 طبقه واحد مسکونی بودیم اما در انتهای این دهه یعنی در سال 89 با وجود اینکه 17 هزار و 815 فقره پروانه ساخت و ساز به سازندگان ارایه شد اما بیش از سال 80 یعنی 134هزار و 957 واحد مسکونی تولیدشده یعنی به ازای هر پروانه، 7.5 طبقه واحد مسکونی ساخته شده است.

تحلیل این آمارها نشان می‌دهد که در دهه 80  و 90 شاهد تغییراتی در شیوه ساخت و ساز بودیم و با وجود آنکه به ‌طور کلی تعداد پروانه‌ها در دهه 90 کاهش یافت اما تعداد واحدهای ساخته شده افزایش یافت. به عبارت دیگر، تعداد طبقات موجود از 5.5 واحد در سال 81 به 7 واحد در اواخر دهه 90 افزایش یافت. این موضوع (مقایسه تعداد پروانه‌ها با واحدهای مسکونی ساخته شده) را در دهه 90 هم مورد بررسی قرار می‌دهیم. در ابتدای دهه 90 که بیشترین حجم پروانه ساختمانی صادرشده (28هزار و 319فقره)، 201 هزار و 698 واحد ساخته شده و در سال 98 که کمترین میزان صدور پروانه (6هزار و 970) را شاهد بودیم، 49 هزار و 182 واحد مسکونی تولید شده است.

درسال 90 به ازای هر پروانه، مجوز 7.1 طبقه داده شده و در سال 98، هم این رقم به 7 طبقه رسیده که تغییرمحسوسی نداشته است درواقع حدود یک دهه گذشته، تغییری در تعداد طبقات واحدهای مسکونی شاهد نبودیم.

   روند افزایشی مساحت زیربنا

طی 18 سال گذشته

بررسی حجم پروانه‌های صادرشده با مساحت زیربنا، حکایت از آن دارد که با رشد تعداد پروانه‌ها، مساحت زیربنا هم رشد دارد اما این رابطه لزوما دوطرفه نیست یعنی گاهی با وجود کاهش پروانه‌ها شاهد رشد مساحت زیربنا بودیم که این موضوع می‌تواند به معنای رشد عمودی ساختمان‌ها و افزایش تعداد طبقات و به تبع آن مساحت زیربنا باشد.

در ابتدای دهه 80 یعنی درسال 81، 19 هزار و 290 فقره پروانه صادرشده و به ازای این میزان پروانه، 12 میلیون و 52هزار و 586 مترمربع واحد مسکونی ساخته شده است، یعنی مساحت مربوط به هر پروانه 624 مترمربع بوده است. در انتهای دهه 80 یعنی در سال 89 به ازای 17هزار و 815فقره پروانه، 22میلیون و 423هزار و 466 مترمربع واحد ساخته شده است یعنی مساحت هر پروانه ساختمانی صادر شده به 1هزار و 258 مترمربع رسیده یعنی مساحت هر پروانه ساختمانی صادرشده طی دهه 80، دو برابر رشد کرده است.

در ابتدای دهه 90، یعنی در سال 90، 28 هزارو 319 فقره پروانه که برابر با 31 میلیون و 109 هزار و 436 مترمربع بوده یعنی به ازای هر پروانه یکهزار و 98 مترمربع واحد مسکونی ساخته شده است، در انتهای دهه 90 یعنی در سال 98، 6 هزار و 970 فقره پروانه صادرشده که برابر با 9میلیون و 61 هزار و 449 مترمربع بوده، یعنی مساحت هر پروانه ساختمانی به یکهزار و 300 مترمربع رسیده است، درواقع طی دهه 90 اگرچه مساحت مربوط به هر پروانه صادرشده افزایش داشته اما این افزایش محسوس نبوده است اما اگر به بررسی مساحت ساختمان‌های ساخته شده برای هر پروانه در ابتدای دهه 80 با انتهای دهه 90 بپردازیم به این نتیجه می‌رسیم که مساحت‌ها طی این 18 سال، افزایشی دوبرابری را تجربه کرده درواقع شهر در 18 سال گذشته، رشدی عمودی داشته است.

   دلایل کاهش صدور پروانه

کارشناسان و فعالان حوزه مسکن، کاهش پروانه ساخت و ساز را ناشی از 3 عامل می‌دانند، نخستین علت افزایش قابل ملاحظه هزینه‌های صدور پروانه است، هزینه‌های دریافت پروانه (همچون عوارض ساخت، تراکم، نظام مهندسی، آتش‌نشانی و...) در بخش مسکونی 50 درصد و در بخش تجاری - اداری حداقل 150 درصد افزایش یافته است.

دومین دلیلی که به افت صدور پروانه‌های ساختمانی منجرشده است، کاهش قراردادهای مشارکت در پی نوسان قیمت زمین و هزینه ساخت در سال 97 و 98 است، به علت افزایش نرخ ارز و کاهش زمین‌های قابل ساخت در شهرها و همچنین قیمت مسکن مالکان انتظار افزایش در برآورد ارزش زمین خود دارند و همچنین مبالغ پیشنهادیشان افزایش یافته است و همین موضوع عقد قراردادهای مشارکت و شروع ساخت را به تاخیر انداخته است.

سومین دلیل به عدم اطمینان نسبت به آینده اقتصاد کشور مربوط می‌شود که منجر به کاهش تمایل به انجام سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت از جمله در بخش مسکن می‌شود. رکود کنونی حاکم بر بازار مسکن که عمدتاً به دلیل کاهش شدید قدرت خرید و عدم اطمینان نسبت به آینده این بازار ایجاد شده است، موجب کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در این بازار می‌شود.

   برآورد هزینه ساخت مسکن

هزینه ساخت متناسب با نوع پروژه از لحاظ کاربری، تراکم (ارتفاع)، منطقه و مشخصات فنی مقبول آن منطقه (برخورداری از تاسیسات سرمایش و گرمایش، کابینت و...) و نوع تاسیسات (متمرکز یا مستقل) متفاوت است. در برج و ساختمان‌های بلندمرتبه این عدد بیشتر و در ساخت ویلا یا ساختمان‌های کوتاه‌مرتبه عدد همین است. عاملی که تشدیدکننده این افزایش قیمت است، کاهش ثبت سفارش‌ها و کالاهای وارداتی و مواد اولیه مصالح به ویژه تاسیسات مکانیکی و الکتریکی است.

درحال حاضر هزینه پروانه مسکونی در تهران حدود 50 درصد و هزینه پروانه‌های اداری و تجاری در این شهر بین 100 تا 150 درصد افزایش یافته است که این افزایش در تهران از ابتدای اردیبهشت‌ماه سال جاری اعمال شده است؛ بنابراین با توجه به اینکه هزینه پروانه حداقل 5 درصد بهای تمام‌شده یک ساختمان است، این افزایش، بهای تمام‌شده ساختمان را حدود دو تا سه درصد افزایش می‌دهد.

علاوه بر موارد فوق، هزینه انشعابات هم افزایش قابل توجهی داشته است، همچنین هزینه‌های نیرورسانی (ساخت پست برق و گاز و انتقال نیرو از پست‌های شهری به محل پروژه) در پروژه‌های بزرگ، رشد چشمگیری داشته است؛ به گونه‌ای که در برخی پروژه‌ها، سازمان‌های مربوطه وظیفه انتقال نیرو و زیرساخت‌ها از مناطق خیلی دور با فاصله حتی چند کیلومتر از محل پروژه را برعهده سازندگان قرار می‌دهند و همین موضوع منجر به افزایش قابل توجهی در قیمت تمام‌شده مسکن شده است.

پارامتر مهم دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد، بهای زمین است که در تهران، سهم حدود 60درصدی (در مناطق لوکس، تا 70 درصد و بیشتر) در قیمت تمام‌شده دارد، میانگین بهای زمین کلنگی در تهران در بهار 1398 با 175 درصد افزایش نسبت به بهار 1397، به حدود 17 میلیون تومان رسیده است که این افزایش، بهای تمام‌شده مسکن را به‌شدت تحت تاثیر قرار داده است.

دراین میان به نظر می‌رسد در صورت تثبیت یا کاهش قیمت مسکن با شرایط کنونی و همچنین با توجه به تحمیل هزینه‌های دیگری از قبیل بیمه، مالیات بر ارزش افزوده و ادامه روند تورم عمومی، ساخت‌وساز توجیه اقتصادی مناسبی در سالیان آتی نخواهد داشت.

   ضرورت همخوانی عرضه با تحریک

بخش تقاضا

بخش تقاضا به تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد اما این عرضه باید همزمان با تحریک بخش تقاضا انجام شود، اما عدم برنامه‌ریزی مناسب برای تحریک متناسب بین بخش عرضه و تقاضاست طی سال‌های گذشته موجب شده است که در سال 96 ورود سپرده‌گذاران طرح مسکن یکم، کاهش نرخ سود بانکی و افزایش نرخ ارز همزمان شده و همین موضوع موجب هجوم همزمان خریداران مصرفی و سرمایه‌ای به بازار مسکن شد، از سوی دیگر، کاهش شدید عرضه واحدهای جدید به بازار، خلأیی جدی و قابل توجه در این بازار ایجاد کرده بود که همزمانی این دو عامل، مشکلات جدی را در بازار مسکن به همراه داشت.

درحال حاضر هرچند تقاضا در بازار مسکن کاهش یافته است، اما این بدان معنی نیست که تحریک سمت عرضه، اشتباه است. مسکن کالایی نیست که در مدت کوتاه بتوان آن را تولید و به بازار عرضه کرد بنابراین نتایج تحریک سمت عرضه، دو تا سه سال آینده آشکار می‌شود.

   راهکارهای پیش‌رو

با توجه به کاهش پروانه‌های ساختمانی طی سال‌های اخیر کارشناسان بازار مسکن راهکارهایی برای افزایش ساخت‌وساز پیشنهاد کرده‌اند.

در این میان با توجه به اینکه هر محله و منطقه‌ای سازندگان و خریداران خاص خود را دارد و عرضه در محلی دیگر شاید به حل این مشکل کمکی نکند، باید دقت داشت که مسکن کالایی با قابلیت جابه‌جایی نیست که افزایش کلی تولید بتواند مشکلات تمام کشور را حل کند بلکه باید با سیاست‌های مناسب، مسکن متناسب با نیاز و تقاضا را در بازار عرضه کرد. اقداماتی که برای ایجاد تناسب میان عرضه و تقاضا پیشنهاد می‌شود، عبارت است از توسعه استفاده از تکنولوژی‌های ساخت ارزان، عرضه زمین‌های در اختیار دولت و نهادهای مختلف در شهرها به منظور تولید و عرضه مسکن ارزان‌قیمت و کنترل قیمت زمین، ‌افزایش مشوق‌های ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، کنترل تورم عمومی کشور و همچنین کاهش نرخ تسهیلات و سود انتظاری سرمایه‌گذاران، اتخاذ سیاست‌های تشویقی برای کاهش میانگین متراژ ساختمان‌های نوساز (از قبیل کاهش هزینه پروانه، معافیت‌های مالیاتی و...)، توسعه استفاده از روش‌های نوین تامین مالی مبتنی بر بازار سرمایه به منظور تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، توسعه ابزارهای جدید مبتنی بر بازار سرمایه به منظور به گردش انداختن دارایی‌های راکد بانک‌ها و شرکت‌های ساختمانی، اصلاح قوانین و مقررات پیش‌فروش به منظور افزایش ضریب اطمینان خریداران.