بازتاب تورم عمومی در نرخ رشد مسکن

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

بر اساس آمار مرکز آمار ایران جزییات رشد اقتصادی ٩ ماه سال ١٣٩٨ و فصل پاییز سال جاری نشان می‌دهد میزان محصول ناخالص داخلی به قیمت ثابت سال ١٣٩٠ در 9 ماهه اول سال ١٣٩٨، به حدود ٥٠٠ هزار میلیارد تومان (با نفت) و ٤٣٠ هزار میلیارد تومان (بدون نفت) و رشد اقتصادی ٩ ماه سال جاری (بدون نفت) نسبت به دو فصل قبل بهبود یافته و به عدد صفر درصد و در فصل پاییز سال ١٣٩٨ به عدد مثبت ٠,٩ درصد رسیده است. همچنین رشد اقتصادی در ٩ ماهه سال ١٣٩٨، در گروه کشاورزی، مثبت ٣.٢ درصد، در گروه صنایع و معادن (بدون نفت) مثبت ٢ درصد، خدمات منفی ٠.٢ درصد و بخش ساختمان مثبت ٩.٦ درصد بوده است.

این در حالی است که برخی کارشناسان معتقدند  بازار ساختمان طی سال‌های اخیر با رکود عمیقی روبه‌رو شده و امیدی بر رشد بخش ساختمان در سال‌های آتی وجود ندارد. این کارشناسان معتقدند افزایش تراز اقتصادی بخش ساختمان درحال حاضر مدیون رشد قیمت‌ها و تورم عمومی است.

    حوزه ساختمان و رشد اقتصاد ملی

منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن در این زمینه گفت: در بین حوزه‌های اقتصادی بخش مسکن می‌تواند محرک مناسبی برای رشد اقتصاد ملی مبتنی بر رشد و شکوفایی به شمار رود.

وی گفت: کما اینکه بر کسی پوشیده نیست که بیش از 70 درصد سایر حوزه‌های اقتصادی کشور به‌نوعی در ارتباط با حوزه عمرانی و ساخت‌وساز ساختمانی قرار دارند، از این رو، فعال‌سازی این حوزه می‌تواند تبعات مثبت زیادی در احیا و بالندگی سایر بخش‌های اقتصادی را در پی داشته باشد.

غیبی در ادامه افزود: دولت بخش مسکن را به عنوان یکی از بخش‌های محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح می‌کند و اذعان می‌دارد هرگونه تحرک اقتصادی در این بخش زمینه‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته می‌شود. به‌طوری که در مجموعه سیاست‌های خروج از رکود اقتصادی، بخش مسکن به عنوان یکی از عوامل اولیه و بخش‌های پیشران اثرگذار بر خروج از رکود، مبنای سیاست‌گذاری ویژه‌ای قرارگرفته است. همان‌گونه که در سیاست‌های اقتصادی دولت برای خروج از رکود اعلام‌ شده است، حوزه مسکن «یک حوزه» ارتباطات با سایر بخش‌های اقتصادی است، از این رو، رکود در این بخش تبعات منفی بسیاری به سایر بخش‌های مرتبط با این صنعت را به همراه خواهد داشت.

غیبی گفت: دولت در «بسته تحلیلی برای خروج از رکود» مسکن را به عنوان یک عنصر قابل‌تحریک در بازار اقتصاد معرفی می‌کند که می‌تواند در اثر تکانه‌های سایر بخش‌های اقتصادی ازجمله بخش‌های نفت و گاز و پتروشیمی و صنایع معدنی در قالب «بنگاه‌های اقتصادی پیشرو» سرمایه‌های آنان را به خود جذب نماید و درنتیجه تحرک در بخش مسکن را موجب گردند.

وی گفت: از این رو، با علم به این موضوع، تأثیر و نمود توسعه بخش مسکن و در پی آن رشد اقتصاد ملی انکارناپذیر است. هرچند در سال‌های اخیر و منتهی به سال 1397 رشد و توسعه بخش مسکن تأثیر معناداری در رشد اقتصاد ملی نداشته و می‌طلبد با توجه ویژه به این بخش، ضمن فراهم کردن زمینه‌های تعالی و غنای حوزه ساختمان و مسکن، هم‌زمان موجب شکوفایی و ایفای نقش موثر این بخش در افزایش نرخ رشد اقتصادی در کشور کردیم.

    اتفاق مثبتی در بخش ساختمان رخ نمی‌دهد

در همین رابطه، مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه اقتصاد کشور طی دو سال اخیر 15 درصد کوچک‌شده است و بخش اعظمی از این روند نزولی به علت کاهش عرضه و فروش نفت بوده است، گفت: همواره یکی از مشکلات اقتصاد در کشورهای متکی به نفت عدم فروش یا مازاد فروش این محصول طبیعی است. زمانی که فروش نفت به میزان قابل‌توجهی افزایش می‌یابد، تورم و نقدینگی‌های سرگردان را به دنبال دارد، این حالت را در دولت دهم به‌وفور مشاهده کردیم و زمانی که میزان فروش نفت کاهش می‌یابد جامعه با رکود اقتصادی روبرو می‌شود.

وی گفت: در حال حاضر، بخشی از روند مثبت اقتصادی اندک لحاظ شده در آمارهای اقتصادی مرکز آمار ایران مدیون بخش ساختمان است. از ابتدای سال جاری بخش ساختمان به دلیل فعالیت بخش خصوصی و پروژه‌های عمرانی مثبت بوده است. اگر رکود ساختمان نبود این رقم باید فراتر از ارقام قیدشده می‌بود.

سلطان محمدی در ادامه افزود: مسلماً حضور بخش خصوصی در پروژه‌های ساختمانی در 9 ماهه اخیر نسبت به سال 97 و 96 رشد داشته است. بخشی از این رشد را می‌توان به دلیل افزایش قیمت ساختمان، اتمام پروژه‌های عمرانی و ورود سرمایه‌ها دانست.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه انتظار فعالان مسکنی رشد بیش از 9.6 ساختمان در سال جاری بود اما این انتظار به دلیل ادامه رکود به قطعیت نرسید، گفت: همواره زمانی که قیمت ساخت‌وساز چندین برابر می‌شود، انتظار داریم اقتصاد این عرصه نیز چندین برابر شود، اما به علت تداوم رکود و عدم حضور بخش بزرگی از نقدینگی‌های سرگردان به علت عدم شفافیت اقتصادی، این رقم به زیر 10 درصد رسید؛ اما به‌هرحال به نظر می‌رسد این میزان رشد نیز نسبت به رشد منفی سایر گروه‌ها مانند خدمات در اقتصاد کلان تأثیرگذار بوده است.

به گفته سلطان محمدی، روند مثبت پروانه‌های صادرشده ساختمانی و رونق معاملات در کلان‌شهرها و اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام و پرداخت بخشی از حق‌وحقوق پیمانکاران توسط دولت باعث روند رو به رشد ساختمان بوده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه بدون تردید در سال‌های آتی روند رشد مثبت ساختمان در کل اقتصاد رقمی بالاتر از 9.6 درصد نخواهد بود، تأکید کرد: در حال حاضر ساخت مسکن از 250 هزار فقره در سال به 70 هزار فقره تقلیل پیداکرده و نمی‌توان منتظر رشد هیجانی بخش ساختمان در اقتصاد بود.

وی گفت: نمودار تعداد واحد ساخته‌شده در شهر تهران از سال 93 تاکنون روند کاهشی داشته است. بر اساس آمارها تعداد واحدهای ساخته‌شده در تهران در سال 93 حدود 84 هزار و 574 فقره، در سال 94 حدود 66 هزار و 97 فقره، در سال 95 حدود 66 هزار و 36 فقره، در سال 96 حدود 71 هزار و 5 فقره، در سال 97 حدود 76 هزار و 599 فقره و در سال 98 حدود 49 هزار و 182 فقره بوده است. بنابراین می‌توان گفت، رشد ساختمان تنها به دلیل افزایش قیمت مسکن، اتمام پروژه‌های ناتمام و اتمام پروژه‌های عمرانی بوده است.

سلطان محمدی گفت: به‌هرحال بعید به نظرمی‌رسد که در سال‌های آتی رشد اقتصادی در بخش مسکن بیشتر از این رقم فعلی باشد، چراکه دولت فاقد سیاست‌گذاری خاصی برای ساختمان است.

این کارشناس با بیان اینکه به نظر می‌رسد، در سال‌های آتی بخشی از رشد اقتصادی کشور با رشد بخش کشاورزی و خدماتی ارتقا پیدا کند، گفت: بدون تردید با برنامه‌های منسجم می‌توان رشد اقتصادی کشور را بدون نفت رشد داد، اما این موضوع با ارتقای وضعیت بخش خدماتی و کشاورزی امکان‌پذیر خواهد بود.

وی درنهایت گفت: رشد اقتصادی مرهون مدیریت و برنامه‌ریزی درست و صحیح است اگر دولت بدون نفت و رشد ساختمان به دنبال رشد اقتصادی است، این موضوع بدون سرمایه‌گذاری و سرمایه‌پذیری در بخش‌های مختلف امکان‌پذیر نخواهد بود.

    رشد تراز اقتصاد مسکن منتفی است

همچنین جلال صباغ کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه تحولات بازار مسکن، حجم سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان را در نیمه اول سال 1398 افزایش داده است، گفت: بر اساس آمارهای موجود رشد تولید ساختمان‌های مسکونی در نیمه اول سال 1398 به‌اندازه‌ای بوده است که رشد منفی تولید ساختمان‌های دولتی (ناشی از کاهش حقیقی طرح‌های عمرانی) را نیز پوشش داده و رشد کل بخش ساختمان را به‌طور نسبتاً قابل‌توجهی افزایش داده است. به نظر می‌رسد رشد بخش ساختمان نیز تأثیر مثبتی بر برخی بخش‌های صنعتی نظیر «لاستیک و پلاستیک»، «کاشی و سرامیک»، «سیمان» و «سایر کانی‌های غیرفلزی» داشته و رشد مثبت این بخش‌ها را نیز به دنبال داشته است.

وی گفت: در بهار امسال، 39 هزار و 112 پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های کل کشور صادرشده است که نسبت به فصل گذشته 21.6 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 7.8 درصد افزایش داشته است. به‌این‌ترتیب با اینکه در شهر تهران تعداد پروانه‌های صادرشده در بهار 98 نسبت به فصل قبل و مدت مشابه سال قبل کاهش داشته است، اما در کل کشور تعداد پروانه‌های صادرشده نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش داشته است. البته این کلیت بسیار شاخص و چشمگیر نبوده اما به نظر می‌رسد همین ورود سرمایه نیز در مثبت بودن بخش ساختمان در اقتصاد کلان موثر بوده است.

صباغ اظهار کرد: کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی دلیلی بر منفی یا مثبت بودن تراز اقتصادی این بخش نیست. چراکه تجربه نشان داده با افزایش قیمت ساخت‌وساز تراز این بخش در اقتصاد کلان افزایش می‌یابد و دقیقا این اتفاق در آمارهای مرکز آمار ایران نمود پیداکرده است. یعنی به‌رغم کاهش فاحش تعداد ساخت‌وسازها در بهار، میزان درآمد حاصل از بخش ساختمان رقم قابل قبولی بوده است.

وی گفت: آمارهای 8 ماهه نخست سال جاری نشان می‌دهد، تنها 37 هزار پروانه ساخت در کشور صادرشده که این آمار نشان می‌دهد میزان تمایل برای ساخت واحدهای مسکونی با افت چشم‌گیری روبه‌رو شده است. صباغ گفت: تا چند سال گذشته بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای جذاب برای سرمایه‌گذاری شناخته می‌شد و افراد زیادی پول‌های سرگردان خود را به‌منظور کسب سود بیشتر به سمت این بخش هدایت می‌کردند. انبوه‌سازی و فروش آپارتمان به عنوان شغلی پردرآمد و پول‌ساز محسوب می‌شد و برخی از سازندگان در کلان‌شهرها سودهای قابل‌توجهی از فروش خانه به جیب می‌زدند. نرخ خرید زمین و مصالح ساختمانی نیز مقرون‌به‌صرفه بود و درنتیجه قیمت تمام‌شده ساخت برای انبوه‌سازان بسیار ایده آل بود؛ اما از نیمه دوم سال 96 و پس از خروج امریکا از برجام، تحریم‌های جدید علیه ایران شکل گرفت و نرخ دلار با افزایش روزافزون روبرو شد، به‌طوری‌که در 8 ماه، قیمت دلار از 4 هزار تومان به بیش از 15 هزار تومان رسید و تورم شدیدی در کشور به وقوع پیوست. بازار مسکن نیز متأثر از بازارهایی نظیر ارز و طلا، با رشد قیمت‌ها مواجه شد و میانگین خرید خانه در کلان‌شهرها به‌صورت متوسط بیش از 100 درصد افزایش یافت. نرخ خرید مصالح ساختمانی و زمین برای ساخت‌وساز نیز گران شد و در نتیجه سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان از حضور و ساخت‌وساز در بخش ملک و املاک انصراف دادند و سرمایه خود را به سمت بازارهایی نظیر ارز و طلا هدایت کردند.

وی با بیان اینکه فضای کنونی، فضای مناسب برای ورود سرمایه‌گذار برای بخش مسکن نیست، افزود: زمانی که تمامی بازارهای در کشور با تنش و نوسانات گاه‌وبیگاه روبرو می‌شوند نمی‌توان انتظار داشت سرمایه‌گذاران اموال خود را وارد بازاری کنند که شفاف نیست؛ بنابراین با اطمینان می‌توانیم بگوییم افزایش تراز اقتصادی ساختمان بیشتر از این میزان نخواهد بود، مگر اینکه اتفاقات اساسی در بدنه سیاسی و اقتصادی کشور روی دهد.

    قانون‌مندی ساخت‌وساز را محدودتر می‌کند

در این خصوص محمدحسین مظفریان، معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه دو تهران گفت: با توجه به وضعیت اقتصادی جامعه می‌توان گفت همانند امسال که 27 درصد کاهش پروانه را نسبت به سال گذشته شاهد بوده‌ایم، بازهم ساخت‌وسازها کاهش می‌یابد. مگر اینکه اتفاق جدیدی  بیفتد.

وی افزود: در دوره اخیر شهرداری، کارها به سمت سیستماتیک شدن پیش رفته و تلاش‌ها به این سمت رفته که تراکم فروشی و ضابطه فروشی کنار گذاشته شود. این قانون‌مندی قطعا فضا را برای ساخت‌وساز محدودتر می‌کند.

مظفریان در پاسخ به این سوال که افزایش نرخ صدور پروانه‌های ساخت تا چه اندازه در رکود ساخت‌وسازها موثر است، اظهار کرد: در سال جاری نرخ صدور پروانه‌ها نسبت به گذشته افزایش یافت، اما واقعیت این است که این عدد نسبت به قیمت ساختمان بسیار ناچیز است. من تصور می‌کنم تأثیر این افزایش بیشتر روانی بوده است.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه دو گفت: قطعا چنانچه شرایط اقتصادی کنونی ادامه داشته باشد، نمی‌توان منتظر تغییرات جدید در ساخت‌وساز بود.

    رونق همراه با تورم

در همین راستا علی داوطلب، معاون شهرسازی و معماری شهرداری منطقه 19 تهران نیز گفت: به نظر من با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی، همچنان در شش‌ماهه نخست سال آینده رکود در بخش ملک اتفاق می‌افتد، اما یادمان باشد که نقدینگی سرگردان احتمالاً در نیمه دوم سال آینده به سمت ساخت‌وساز بیاید که منجر به رونق ساخت‌وساز شود، اما قیمت‌ها بازهم افزایش پیدا کند که این اتفاق به نفع مردم نیست.

وی بابیان اینکه در وضعیت حاضر ساخت‌وساز وضعیت خوبی ندارد و همین اتفاق درآمد شهرداری را هم کاهش داده است، ادامه داد: با توجه به افزایشی که در بخش عوارض صدور پروانه تجاری‌ها در امسال شاهد بودیم و از طرفی ساخت‌وساز تجاری بیشتر از حد نیاز شهروندان، به نظر می‌رسد بازار خریدوفروش در این بخش سال آینده کماکان کم رونق باشد.

برش

    برخی کارشناسان معتقدند، بازار ساختمان طی سال‌های اخیر با رکود عمیقی روبه‌رو شده و امیدی بر رشد بخش ساختمان در سال‌های آتی وجود ندارد. این کارشناسان معتقدند افزایش تراز اقتصادی بخش ساختمان درحال حاضر مدیون رشد قیمت‌ها و تورم عمومی است

    سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن: از ابتدای سال جاری بخش ساختمان به دلیل فعالیت بخش خصوصی و پروژه‌های عمرانی مثبت بوده است. اگر رکود ساختمان نبود این رقم باید فراتر از ارقام قیدشده می‌بود. مسلما حضور بخش خصوصی در پروژه‌های ساختمانی در 9 ماهه اخیر نسبت به سال 97 و 96 رشد داشته است. بخشی از این رشد را می‌توان به دلیل افزایش قیمت ساختمان، اتمام پروژه‌های عمرانی و ورود سرمایه‌ها دانست

    همواره زمانی که قیمت ساخت‌وساز چندین برابر می‌شود، انتظار داریم اقتصاد این عرصه نیز چندین برابر شود، اما به علت تداوم رکود و عدم حضور بخش بزرگی از نقدینگی‌های سرگردان به علت عدم شفافیت اقتصادی، این رقم به زیر 10 درصد رسید؛ اما به‌هرحال به نظر می‌رسد این میزان رشد نیز نسبت به رشد منفی سایر گروه‌ها مانند خدمات در اقتصاد کلان تاثیرگذار بوده است