3 فاز متفاوت بازار مسکن در سال ۹۸

رشد معاملات ملک به‌رغم افزایش قیمت ادامه دارد

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

در حال حاضر در غیاب خریدار واقعی به علت افزایش قیمت‌ها اعتقاد به معجزه به معنای خرید گران به انگیزه گران‌تر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل‌شده است. آنچه به‌رغم نبود توان خرید در ۹۰ درصد متقاضیان مصرفی منجر به تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن سال ۹۸ شد به‌قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفته‌بازان مربوط می‌شود. درواقع علت ادامه روند صعودی قیمت‌ها به‌رغم نبود تقاضای مصرفی موثر، معاملات سفته‌بازان و تقاضای آنها است. همین موضوع یعنی ادامه روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن منجر به رسیدن رابطه قیمتی مسکن و نرخ‌های موجود در بازار اجاره به بالاترین حد خود شده است. علت این موضوع آن است که ادامه روند افزایشی قیمت مسکن ناشی از بروز سفته‌بازی در این بازار است اما به دلیل مصرفی بودن بازار اجاره و دور بودن این بخش از بازار ملک از حضور و ورود سفته‌بازها، سطح اجاره‌بها پابه‌پای رشد قیمت مسکن افزایش نیافته است. هرچند اجاره‌بها همچنان ازنظر قشر مصرف‌کننده یعنی مستاجرها بالا است. درحالی که نسبت بین میانگین قیمت مسکن و متوسط سطح اجاره‌بهای سالانه در سال‌های گذشته تاکنون-از دهه ۷۰- عددی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده است اما این نسبت در حال حاضر به عدد ۲۸ رسیده است. به گفته کارشناسان این نسبت و نبود خریدار مصرفی در بازار این انتظار را تقویت می‌کند که بازار مسکن در سال آینده با افزایش محسوس قیمت‌ها در معاملات خرید آپارتمان مواجه نشود.

   3  فاز متفاوت معاملات در سال ۹۸

در همین رابطه، محسن عباسی، مشاور یک آژانس معاملاتی اطراف بلوار کشاورز با بیان اینکه معاملات بازار مسکن در سال ۹۸ را می‌توان به سه بخش رکود، رکود- تورمی و رونق- تورمی تقسیم کرد، گفت: از ابتدای سال جاری تا ماه چهارم، بخش مسکن در حوزه خرید و فروش در فاز رکود بود، یعنی معاملات در این برهه زمانی در کمترین میزان خود بود.

اما از ماه چهارم تا نیمه‌های ماه ششم فاز مسکن، رکود همراه با تورم بوده است. در ماه‌های یادشده قیمت مسکن ۱۰ تا ۱۵ درصد نسبت به ابتدای سال جاری رشد داشته است.

عباسی افزود: به‌طورکلی بیشتر متقاضیان در ۶ ماهه نخست سال جاری به دلیل عدم توان مالی تنها به دنبال آپارتمان‌های کوچک متراژ و چند سال ساخت بودند، چراکه دارایی آن کفاف خرید املاک نوساز را نمی‌دهد.

این مشاور املاک در ادامه افزود: از نیمه ماه ششم تاکنون نیز بخش مسکن همراه با افزایش نرخ ارز و جریانات سیاسی و افزایش نرخ تورم با رشد در بخش معاملات و قیمت روبه‌رو شده است. عباسی با بیان اینکه برخلاف بخش خریدوفروش مسکن بازار اجاره از ابتدای سال تنها ۲۰ درصد رشد داشته است، گفت: در حال حاضر ۸۰ درصد مبایعه‌نامه‌های اجاره منجر به تمدید می‌شود. وی درنهایت با بیان اینکه دفاتر مشاوران املاک روزهای سختی را می‌گذرانند، گفت: از ابتدای سال جاری تاکنون تعداد زیادی از دفاتر املاکی به‌صورت نیمه‌تعطیل درآمده و اگر روال کنونی به سال آینده تسری پیدا کند، بخش اعظمی از این دفاتر تعطیل می‌شوند.

  رصد به‌جای خرید و فروش

در همین رابطه، موسوی، مباشر آژانس معاملاتی در محدوده سیدخندان بابیان اینکه بخش مسکن از ابتدای زمستان سال جاری تحت تأثیر تحولات منطقه‌ای و نوسانات سایر بازارهای مالی همچون بورس، ارز، طلا و سکه قرارگرفته است، گفت: در حال حاضر بخش اعظم متقاضیان سناریو رصد را در پیش‌گرفته‌اند تا با تصمیم نهایی وارد فاز خرید یا فروش شوند. وی گفت: این رصد شامل خود بازار مسکن و تمامی بازارهای موازی است. یعنی متقاضیان با رصد تمامی بازارها به سمت مسکن کشیده می‌شوند.

موسوی با بیان اینکه در حال حاضر بخشی از متقاضیان بازار، دارایی خود را به ارز و طلا تبدیل کرده‌اند، افزود: در حال حاضر هر گرم طلا بالای ۶۰۰ هزار تومان و قیمت دلار بالای ۱۵ هزار تومان است و بر اساس پیش‌بینی برخی از کارشناسان و مسوولان بازار طلا این رقم در روزهای آتی با توجه به شرایط ویژه کشور از لحاظ سیاسی و اجتماعی نیز رشد بیشتری خواهد داشت. بنابراین انتظار می‌رود بخشی از دارایی مردم به سمت این بازارها کشیده شود.

 بدون تردید این رصد تأثیر فراوانی بر میزان آمار خریدوفروش در روزهای آتی خواهد داشت.

موسوی گفت: به‌هرحال در طی روزهای اخیر تعداد متقاضیان بیشتری به بنگاه‌ها جهت کسب اطلاع از وضعیت فایل‌های ارایه‌شده برای فروش و بررسی قیمت‌های پیشنهادی مراجعه می‌کنند؛ اما این گروه از متقاضیان با رصد وضعیت سایر بازارها و همچنین وضعیت تحولات منطقه‌ای منتظر هستند تا تصمیم نهایی خود را برای ورود یا عدم ورود به بازار مسکن بگیرند. همچنین بانی، کارشناس معاملات املاک در محدوده گلبرگ بابیان اینکه به‌طور طبیعی در شرایط عدم ثبات در تحولات منطقه‌ای، بازار مسکن به عنوان دارایی منقول به یک رکود معاملاتی موقت دچار می‌شود، گفت: بدون تردید اگر روال کنونی بخش اقتصاد، سیاست و جامعه به سال آتی تسری پیدا کند، ما شاهد رکود تورمی بیشتر در این حوزه خواهیم بود.

وی گفت: اگر شهروندان به دنبال کاهش قیمت‌ها هستند باید نگاهی به وضعیت بازارهای موازی داشته باشند هم‌اکنون بازار ارز نسبت به سال ۹۶ رشد بالایی داشته و متأسفانه مساله FATF نیز مزیت بر این افزایش شده است. بنابراین اگر بخواهیم در بازار مسکن شرایط عادی داشته باشیم، باید تمامی عوامل بیرونی و درونی را اصلاح و بازسازی کنیم.

این کارشناس معاملات املاک با بیان اینکه اصلاح بازارهای موازی نیازمند اصلاح ساختارها و چارچوب‌های اقتصادی است، گفت: متأسفانه اقتصاد کنونی و قیمت‌های کنونی مایه شرمساری مسوولان است، شما در هیچ کجای جهان شاهد افزایش نرخ دلار از ۳۷۰۰ تومان در فروردین سال ۹۷ به ۱۵هزار تومان در اسفند ۹۸ نخواهید بود؛ و این موضوع به‌وضوح نشان می‌دهد ما در بخش اقتصاد دچار بیماری مزمن هستیم و این بیماری با هیچ راهکاری جز تولید و صادرات اصلاح نمی‌شود. وی گفت: به‌هرحال وضعیت کنونی بازار مسکن نشان از برهم ریختگی اقتصادی دارد و اصلاح این موضوع نیازمند عملکرد فرا جزیره‌ای است.

بانی در ادامه گفت: دولت باید زمینه‌های مسکن‌سازی را در داخل کشور فراهم کند که مهم‌ترین آنها، تأمین مسکن ارزان، نظارت بر قیمت‌گذاری و توزیع مصالح ساختمانی و ارایه تسهیلات بانکی و نظارت بر الگوهای تولید مسکن و ساخت‌وساز است.

این کارشناس با بیان اینکه در امر تولید موانع تولید مصالح ساختمانی و کنترل تورم بسیار مهم است، گفت: جدای از قیمت زمین، هزینه‌های جانبی شهرداری و نظام‌مهندسی که ارقام بسیار بالایی است باید دولت فشار را از روی تولیدکنندگان بردارد و هزینه‌های جانبی تولید و حمل‌ونقل را کاهش دهد؛ و این موضوع تنها با برنامه‌ریزی دولت امکان‌پذیر است، زمانی که موانع تولید رفع شود، آن زمان شرایط برای سرمایه‌گذاری مردم و بخش خصوصی در حوزه ساخت‌وساز فراهم می‌شود.

به گفته بانی، رفع موانع تولید در بخش ساخت‌وساز و به‌خصوص مصالح ساختمانی می‌تواند باعث افزایش عرضه نهاده‌های تولید مسکن و درنتیجه کاهش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن شود. وی در ادامه با اشاره به اینکه دولت باید بداند بخش اعظمی از متقاضیان مصرفی به علت عدم توانایی خرید از بازار معاملات مسکن خارج‌شده‌اند و بازار کنونی به دلیل ورود سرمایه‌داران رونق گرفته است، خاطرنشان کرد: در دی‌ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر مترمربع بود که نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش داشت. این در حالی است که علی‌رغم افزایش قیمت تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و ۵۹ درصد افزایش داشت؛ بنابراین با یک حساب سرانگشتی می‌توانیم ببینیم حضور بخش سرمایه‌ای در بازار مسکن کنونی پررنگ‌تر است چراکه این عده به این اطمینان رسیده‌اند که بازار مسکن در روزهای آتی گران‌تر خواهد بود و آنها می‌توانند با سعه‌صدر و در فرصت مناسب ملک خود را عرضه کنند.

  مناطق پیشتاز خریدوفروش در زمستان

در همین راستا، احمدوند مشاور املاک یک آژانس معاملاتی بابیان اینکه بر اساس آمارها طی یک سال منتهی به دی‌ماه ۱۳۹۸ مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ با رشد قیمتی بیشتری نسبت به دیگر مناطق تهران روبرو شده‌اند و از بین این مناطق افزایش قیمت مسکن در منطقه ۱۶ بالای ۶۹ درصد بوده درحالی که این منطقه که در نیمه جنوبی شهر تهران قرار دارد نسبت به مناطق دیگر کم‌برخوردار محسوب می‌شود. وی گفت: دلیل رشد قیمت در مناطق ذکرشده به خصوص منطقه ۱۶ تنها به دلیل هجوم بخش مصرفی بوده است، چراکه با افزایش قیمت در مناطق تهران مناطق یادشده قیمت معقولانه‌تری نسبت به دیگر مناطق داشتند. احمدوند در ادامه گفت: بعد از آن مناطق ۱۲، ۲۰ و ۱۹ به ترتیب دارای رشد ۶۴، ۶۲ و ۶۰ درصد سالانه بوده‌اند. این در حالی است که افزایش نرخ در کل شهر تهران ۴۰ درصد گزارش‌شده است، بنابراین به‌وضوح می‌توان دید قیمت مسکن در محدوده‌هایی که املاک ریز متراژ و قیمت پایین‌تری دارند با استقبال بیشتری روبرو شده و قیمت این املاک رشد پیداکرده است.

این مشاور املاک با بیان اینکه در حال حاضر تعداد معاملات در مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۱۵ به دلیل قیمت مناسب‌تر نسبت به مناطق دیگر و همچنین به علت ریز‌دانگی بیشتر از مناطق دیگر است، گفت: مناطق ذکرشده با داشتن سیستم حمل‌و‌نقل نسبتاً مناسب‌تر، داشتن مترو و همچنین بافت فرسوده متعدد جزو  مناطق مناسب برای مصرفی و در وهله دوم برای سرمایه‌گذاری برای احداث واحدهای نوسازی است.

وی گفت: همچنین بر اساس آمارهای به دست‌آمده در این بازه زمانی در نیمه شمالی نیز در مناطق ۵، ۴، ۲، ۷ و ۸ بیشترین تعداد معاملات انجام‌شده و سه منطقه ۵، ۲ و ۴ توانسته‌اند در جذب گروه سرمایه‌ای موفق‌تر عمل کنند، چراکه آمارها نشان می‌دهد قیمت زمین در سال جاری در سه منطقه یادشده با رشد مطلوبی روبرو شده و می‌تواند عایدی خوبی برای سازنده به همراه داشته باشد.

این مشاور املاک در ادامه بابیان اینکه وضعیت مسکن در سال آتی بهتر از این نخواهد بود، خاطرنشان کرد: متأسفانه دولت با فرصت سوزی‌های متعدد نتوانست برنامه منسجمی برای بخش مسکن ارایه دهد و اثرات نامطلوب این موضوع در سال‌های آتی باعث تنش و اتفاقات ناگوار در کشور خواهد شد.

  روزهای بدون تنش مسکن

در همین راستا به‌رغم صحبت‌های ذکرشده، هادی قزاقی، تولیدکننده مصالح ساختمانی معتقد است: با توجه به تحریم‌های موجود و قوانین مرتبط با جلوگیری از واردات کالا سال آینده سال تولید داخلی خواهد بود. در حاضر نیز واردات کالاهای خارجی مشابه داخلی کاهش‌یافته و این مورد توانسته تا حدودی راه را برای تولیدکنندگان داخلی هموارتر کند. وی گفت: علی‌رغم رکود ساخت‌وساز در طی سال‌های اخیر کشور ما نیازمند مصالح ساختمانی متعددی برای بهسازی، بازسازی و نوسازی است و ازآنجایی‌که بخشی از ساختمان‌های کشور فرسوده شده این مصالح می‌تواند در این ساخت‌وسازها کاربرد داشته باشد.

قزاقی اظهار کرد: بدون تردید در سال‌های آتی وضعیت ساخت‌وساز نیز بهبود خواهد یافت چراکه ما در بخش مسکن دچار یک عقب‌ماندگی ازلحاظ عرضه‌ شده‌ایم. بنابراین سال آتی سال مناسبی برای تولیدات مصالح ساختمانی خواهد بود؛ اما ازلحاظ قیمتی باید گفت در حال حاضر قیمت مصالح ساختمانی برگرفته از تورم داخلی و عوامل خارجی است. بعد از افزایش فزاینده قیمت دلار مواد اولیه وارداتی به‌شدت گران‌تر شده و قیمت نهایی نیز با رشد روبرو شده است، اما اگر نرخ دلار در سال آتی در تراز قیمتی کنونی دلار قرار گیرد و نرخ دستمزدها، حمل‌ونقل و هزینه‌های جانبی برگرفته از تورم عمومی افزایش چندانی نداشته باشد قیمت کالاهای تولیدی با رشد ناچیزی روبرو خواهد شد.

وی گفت: اما در خصوص قیمت مسکن و ساخت‌وساز نیز باید گفت، اگر اتفاق خاصی در بخش‌های کلان اقتصاد رخ ندهد نباید شاهد نوسانات شدید قیمتی در بازار مسکن باشیم. قیمت مسکن دو سال پیش رشد زیادی داشت که همین موضوع باعث شده تا قدرت خرید متقاضیان کاهش یابد. پس وقتی مسکن کشش رشد قیمت ندارد، دلیلی برای رشد قیمت نمی‌بیند به‌هرحال اگر اتفاقاتی مثل جهش نرخ دلار یا تصمیماتی مثل افزایش قیمت بنزین رخ ندهد با قاطعیت می‌توان گفت که قیمت مسکن رشد نخواهد داشت.

این تولیدکننده درنهایت گفت: به‌هرحال به نظر می‌رسد مسکن روزهای بدون تنشی را سپری کند و اگر اتفاق خاصی در بخش کلان اقتصاد و مولفه‌های تأثیرگذار بر مسکن نیافتد قیمت مسکن در روزهای آتی باثبات نسبی روبرو شود.